不動産売却の流れを6ステップで解説！収益物件を売却するコツも紹介

本記事は、こんな悩みを抱えている人におススメの記事です。
・不動産売却の全体像をつかみたい
・不動産売却の流れを知りたい

不動産売却の流れとは

不動産売却の流れは、以下の6ステップに分類できます。
1.不動産会社に相談して物件を査定してもらう
2.不動産会社と媒介契約を締結する
3.売却活動を開始する
4.買い手と売買契約を締結する
5.物件の引き渡しや決済をする
6.確定申告する

本記事では、各ステップごとに大切なポイントを説明していきます。その前に、不動産売却に必要な書類や不動産売却にかかる期間、マイホーム売却と投資用物件売却の違いといった基礎知識を確認しておきましょう。

不動産売却に必要な書類

売却する不動産の種類によって、必要な書類が異なります。以下のリストに、戸建て・土地・マンションの必要書類をまとめました。

必要書類	備考	戸建て	土地	マンション
登記済書（登記識別情報）	物件の情報確認や移転登記時に必要	〇	〇	〇
本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）	司法書士による本人確認などに必要	〇	〇	〇
実印	共有名義の場合は所有名義人全員分必要	〇	〇	〇
印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）	共有名義の場合は所有名義人全員分必要	〇	〇	〇
住民票（発行から3ヶ月以内）	現住所と登記上の住所が異なる場合	〇	〇	〇
固定資産税・都市計画税証明書、または固定資産税評価証明書	税額を確認するため	〇	〇	〇
ローン残高証明書、またはローン返済予定表	対象不動産でローンがある場合	〇	〇	〇
銀行通帳やキャッシュカード	売買代金を振り込む口座を確認する場合	〇	〇	〇
建築確認済証や検査済証	建築基準法に適合しているか確認する場合	〇	ー	〇
地積測量図や境界確認図	売却する土地の範囲を確認する場合	〇	〇	ー
建築設計図や工事記録書	新築・改修当時の設計や作業内容を確認する場合	〇	〇	ー
マンションの管理規約や使用細則	利用ルールの確認目的	ー	ー	〇
マンションの維持費がわかる書類	管理費、修繕積立金、管理組合費を把握できる書類	ー	ー	〇
住宅性能評価書、耐震診断報告書など	物件の性能などを証明する書類があれば提示	〇	〇	〇
購入当時のパンフレット	価格交渉の参考にするため、所有していれば提示	〇	〇	〇

ちなみに、登記識別情報通知とは、登記名義人に対して通知される12桁の符号のことを指します。移転登記申請時に、本人確認のために提供を求められる大変重要な書類です。

2005年以降、登記済証に代えて発行されるようになりました。そのため、登記識別情報通知を所有していれば、登記済証を探し出す必要はありません。

参考：福島地方法務局「登記識別情報って何？」

不動産売却にかかる期間

不動産売却にかかる期間は、物件によって異なります。また、売主の抱える事情や状況によっても変わるでしょう。

各期間の目安は、不動産会社に相談してから媒介契約を締結するまでに2週間、売却活動開始から売買契約締結まで数ヶ月、以降物件引き渡しや決済までに1ヶ月です。なかなか買い手が見つからない場合、売却を決断してから1年以上かかることもあります。

マイホーム売却と投資用物件売却の違い

売却する不動産がマイホームか投資用物件かによって、税制面で違いが生じます。特に大きいのが、マイホーム売却には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できるという点です。

特例を適用することで、マイホーム売却時に所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。ただし、自分が住んでいる家屋を売却する、売却年の前年や前々年に本特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないなどいくつかの要件を満たしていなければなりません。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

 

不動産会社に相談して物件を査定してもらう

不動産売却を決断したら、不動産会社に売却相談をしましょう。不動産会社に相談することにより、対象不動産の査定価格を把握できます。

相談する不動産会社は、対象エリアに詳しいか、売却実績が豊富か、信頼できる会社かなどといった観点で選ぶことが大切です。ここから、不動産会社への相談前の情報収集や、机上査定と訪問査定の違いについて解説します。

相談前の情報収集も大切

相談前から自分で対象物件の相場や周辺エリア情報を入手しておけば、不動産会社との会話がスムーズに進みます。不動産情報サイトを通じ、周辺エリアではいくらくらいで売却されているのかを確認しておきましょう。
「土地総合情報システム」は、実際に不動産取引をおこなった人に国土交通省がアンケートを実施した結果を掲載しているサイトです。こちらでも売買価格情報を確認できます。ただし、土地総合情報システムを利用する場合、細かい情報を確認できない点や情報量が多くない点に注意が必要です。

また、現時点の相場だけでなく短期・中期・長期の相場の見通し（相場観）を把握しておけば、より正しい決断を下せるようになります。例えば、不動産取引情報サイト「REINS Market Information」を利用して直近2年間の市場動向をチェックすれば、類似不動産がどのような値動きをしているかを把握可能です。

参考：
国土交通省「土地総合情報システム」
REINS Market Information「取引情報検索」

机上査定と訪問査定の違い

不動産会社による査定には、机上査定と訪問査定の2種類があることを理解しておきましょう。

机上査定とは、住所・間取り・面積・築年数といった物件情報や、市場動向や対象物件に類似する物件の取引相場などから価格を査定することです。現地調査を省くため、簡易査定と呼ばれることがあります。

一方、訪問査定とは物件情報の確認だけでなく、不動産会社の担当者が現地に行き、実際に物件の状態をチェックした上で価格を査定することです。細かく査定するため、訪問査定の方が机上査定よりも精度が高くなります。ただし、訪問査定は机上査定よりも時間や手間がかかる点に注意が必要です。

不動産会社と媒介契約を締結する

相談した不動産会社に引き続き任せたいと考えたら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産売買契約を成立させるため、不動産会社（宅建業者）へ営業努力を依頼することを目的に締結するものです。

媒介契約には、売却活動をおこなう条件や成約した場合の報酬額などが記載されます。ちなみに、媒介契約のイメージは、国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」で確認可能です。

また、媒介契約は特徴によって「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分類できます。それぞれ確認していきましょう。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に依頼することが可能な媒介契約です。一般媒介契約は、別の不動産会社と新たに媒介契約を締結した際に、当初の業者に明示する義務を負う明示型と明示義務を負わない非明示型にさらに分類できます。

一般媒介契約を締結するメリットは、複数の不動産会社と同時期に契約できるため、業者選びでの失敗リスクを減らせる点です。また、全国の不動産会社が物件情報を把握できる「レインズ」への登録義務がないため、売却活動を周囲に知られずに進められます。

一方、他社が先に売却相手を見つけると仲介手数料を取り損ねるため、不動産会社が積極的に売却活動を進めない可能性がある点がデメリットです。また、不動産会社に販売状況の報告義務が課されていないため、状況を把握しにくい点もデメリットとして挙げられます。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、複数の不動産会社に依頼することができない媒介契約です。ただし、売主が自分で取引相手を見つけた場合は、専任媒介契約を結んだ業者が見つけた相手以外に直接売却できます。

専任媒介契約を締結するメリットは、契約した不動産会社が積極的に売却活動を進める可能性が高い点です。また、複数の業者とやり取りをする必要がないため、時間や手間を省けます。

一方で、契約した不動産会社が自分が探した相手以外には売却させない「囲い込み」をされうる点がデメリットです。また、不動産会社にレインズへの登録義務が課されているため、売却活動を進めていることが周囲に知られる可能性があります。

専属専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、専属媒介契約と同様に複数の不動産会社へ依頼することができない媒介契約のことです。ただし、依頼した宅建業者が紹介する相手以外とは全く取引できない点が異なります。

専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社が積極的に売却活動を進める点です。また、不動産会社に課されている報告頻度が高いため、売主はこまめに売却活動の状況を把握できます。

一方、媒介契約締結後に自分で好条件の取引相手を見つけたとしても、売却できない点がデメリットです。一社に全て委ねることになるため、成約時期や金額も不動産会社の姿勢や力量に大きく左右されます。

3種類を動き方や制限の違いで比較

3種類の媒介契約の違いを理解できるように、動き方や制限の違いなどからそれぞれの特徴を表にまとめました。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
動き方	積極的に売却活動進めない可能性あり	積極的に活動進めるが、「囲い込み」可能性あり	積極的に活動進めるが、「囲い込み」可能性あり
レインズ（指定流通地溝）への登録	法令上の義務なし	媒介契約締結日から7日以内	媒介契約締結日から5日以内
活動報告義務	法令上の義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
制限	なし	他社へ重複の依頼不可（依頼人が自分で見つけた場合は可）	他社への重複依頼不可（依頼人が自分で見つけた場合も不可）

 

参考：公益社団法人 前日本不動産協会「申込みの報告義務」

売却活動を開始する

媒介契約締結後、売却活動を開始します。売却活動は、媒介契約を締結した不動産会社が主に進めることが一般的です。

売却活動の流れを以下に簡潔にまとめました。

1.買い手候補者への物件情報説明や内覧対応
2.物件を気に入った買い手が購入申込
3.買い手と売り手で価格や条件面の交渉

売り手は、主に内覧者対応などで売却活動に関わります。ここから、売り手が売却活動でおこなうことや、内覧者対応時に大切なことについて確認していきましょう。

売り手が売却活動でおこなうこと

売り手が売却活動でおこなうことは、物件情報説明です。買い手候補者から不動産会社に問い合わせがあった場合、対象物件で売主が説明をおこなう（内覧）ことがあります。

また、物件の購入を希望する人と交渉することも売り手の役割です。交渉の場面では、引き渡し日や売買価格などが話し合われます。

相手側から突如切り出された値下げ価格につい同意してしまい、契約してから後悔することのないように、あらかじめ売買価格の下限を自分の中で決めておくことが大切です。どれくらいの価格が妥当かは、媒介契約を結んでいる不動産会社に相談するとよいでしょう。

内覧者対応時に大切なこと

物件情報がいくら魅力的であっても、内覧時に確認した部屋が散らかったり汚れが目立ったりしていると、買い手候補者が購入を取りやめる可能性があります。より良い印象を与え、成約につなげるために、内覧前にハウスクリーニングしておくのもひとつの方法です。

まず、日常生活で利用機会の多い玄関やリビングの清潔感を意識しておきましょう。また、キッチンや浴室、トイレなどの水回りも、内覧者からチェックされやすい場所です。

さらに、当日の室内の雰囲気や売主の印象が成約に影響を与えます。内覧日には、部屋を明るい状態にする、失礼な印象を与えないように振る舞うなどを心がけましょう。

買い手と売買契約を締結する

交渉がまとまり売買が決定したら、まず相手側から不動産購入申込書を申し受け、その後売買契約を締結します。不動産購入申込書とは、買主が売主に対して自身の購入意思を明確にすることです。[/caption]

不動産売買契約書と異なり法的拘束力がありません。そのため売買契約前であれば、不動産購入申込書を提出した買主が購入のキャンセルができる点に注意しましょう。ちなみに、不動産購入申込書も不動産売買契約書も不動産会社が用意することが一般的です。

売買契約の流れや、売主が売買契約時にかかる費用を解説します。

売買契約の流れ

不動産売買契約当日は、以下の流れで進められます。

1.初対面であれば顔合わせ
2.不動産会社（宅建業者）から買主へ重要事項説明
3.売主・買主双方で売買契約書の読み合わせ
4.売主・買主それぞれが売買契約書に署名・捺印
5.買主から売主へ手付金交付
6.売主・買主それぞれが仲介業者（不動産会社）に仲介手数料の半額支払

手付金とは、相手方の債務不履行の有無を問わずに解約権を認める目的や、相手方に債務不履行があった場合の損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭のことです。

参考：公益社団法人 不動産保証協会「手付金とは」

売買契約時にかかる費用

売買契約時に売主にかかる主な費用は、印紙代です。印紙税は、売買契約書に記載される売買金額に応じて課されます。

例えば、売買価格が3,000万円の場合、課される印紙税額は1万円です（2024年3月31日まで）。一般的に、契約書を2部作成する場合は、1部の印紙代を売主、もう1部の印紙代を買主が負担します。

また、不動産業界の慣習として売買契約時に仲介手数料の半額を不動産会社に支払うケースが少なくありません。ただし、決済日にまとめて一括で支払うケースもあります。

参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

物件の引き渡しや決済をする

売買契約を終えたら、物件の引き渡しをおこないます。引き渡しとは、鍵の交付や所有権移転登記申請などを通じて物件の所有権を買主に移すことです。

売主が買主から手付金を引いた売買代金を受領する決済も、引き渡し日と同日に設定されます。引き渡し・決済当日は、金融機関の一室に関係者が集まることが一般的です。

ここから、引き渡し・決済日にすることや、売主がローンを借りている場合に必要な作業を確認していきましょう。

引き渡し・決済日にすること

引き渡し・決済日には、司法書士による関係者の本人確認や書類確認がおこなわれます。本人確認・書類確認の作業は、その後司法書士が移転登記申請するために必要な作業です。

また、諸費用の精算もおこなわれます。固定資産税の納税義務者は1月1日時点における固定資産の所有者のため、売却後の期間分日割りで買主が負担するように精算することが一般的です。

そのほか、売主から買主への領収書発行、不動産会社への仲介手数料支払いなどもおこなわれます。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

借入があれば返済・抵当権抹消が必要

売却対象の不動産に関する借入がある場合、ローン返済や抵当権抹消もおこなわなければなりません。抵当権抹消とは、対象不動産に設定されている担保（抵当権）を抹消することです。ローンを返済しただけでは、自動的に抵当権抹消されない点に注意しましょう。

抵当権抹消は、司法書士に依頼する方法や自分で依頼する方法があります。ただし、売却した代金をローン返済に充てる際は引き渡しと抵当権抹消が同日になるため、司法書士へ依頼することが一般的です。

司法書士に依頼すると、1万〜2万円程度の司法書士報酬支払いが発生します。

確定申告する

不動産売却で利益を得た場合、譲渡所得に対して税金（譲渡所得税）が課されます。そのため、確定申告も必要です。

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等の額を計算して確定させる手続きを指します。確定申告の方法や譲渡所得税額の計算方法、確定申告が必要な具体的ケースを確認していきましょう。

参考：国税庁「No.2020 確定申告」

確定申告の方法

確定申告の提出方法は、おもに「e-taxで提出する」「郵便で所轄税務署に送付する」「所轄税務署で直接提出する」の3つです。e-taxとは、届出や申請などの各種手続きを自宅や事務所からインターネットを通じておこなうことができるものです。
なお、不動産売買で譲渡所得を得た場合、原則としてその年の翌年2月16日から3月15日に確定申告しなければなりません。

参考：
国税庁「申告書の提出方法」
e-tax「e-Taxについて知る（1）e-Taxとは」

譲渡所得税額の計算方法

譲渡所得税額は、課税譲渡所得に対して所定の税率をかけることで算出できます。課税譲渡所得の算出式は以下の通りです。

・収入金額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）ー 特別控除額

譲渡所得の税率は、所有期間が5年を超えるか（長期譲渡所得）、5年以下か（短期譲渡所得）によって異なります。長期譲渡所得の所得税率は15%、住民税率が5%、短期譲渡所得の所得税率が30%、住民税率が9%です。また、2037年までは所得税額の2.1%が復興特別所得税として課されます。

参考：
国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「土地や建物を売ったとき」

確定申告が必要なケース
不動産売却で確定申告が必要となるのは、譲渡所得の算出式（収入金額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）ー 特別控除額）で計算した結果がプラスになる場合です。そのため、取得費より売却額が大きかったとしても、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代といった譲渡費用を引いた額がマイナスであれば確定申告する必要はありません。

また、収益物件（投資用不動産）ではなくマイホームを売却する場合、所定の条件を満たせば特別控除額として3,000万円引くことができるため、収入金額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）がプラスでも確定申告が不要の可能性があります。

参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

収益物件を売却するにあたって知るべきこと

同じ不動産売却でも、対象の物件が自分が今まで住んでいたマイホームか、他社に貸して家賃収入を得ていた収益物件かによって、売却時に意識しなければならないことが異なります。

例えばマイホームを売却する場合は、引越しの費用や時期を意識しなければなりません。ここからは収益物件を売却するメリット・デメリットや、高く売却するためのコツを解説します。

収益売却を売却するメリット・デメリット

収益物件を売却すると、まとまったお金を手に入れられる点がメリットです。売却した収入を元手に、新たに事業を始めることもできます。

また、今後入居者募集や修繕に頭を悩ませなくてよい点もメリットです。収益物件を手放した後は、空室率をどう改善するか、物件管理の費用をどう節約するかといったことを気にする必要はありません。

一方で、定期的に安定した収入（家賃収入）を得られなくなる点がデメリットです。今まで得ていた収入が完全に断たれるため、売却前に今後の生活費をどうするかといった点を考えておきましょう。

また、入居者がいる状態で売却する場合、オーナーが変わることに対してクレームが入る可能性がある点に注意が必要です。

収益物件を高く売却するためのコツ

収益物件を高く売却するためには、空室率が低いなど、物件の魅力をアピールしやすいタイミングを選ぶことがひとつのポイントです。また、周辺のマンション価格が上がっているときも、収益物件を高く売却できる可能性があります。

物件の適正価格を売り出し価格とすることも、高く売却するコツです。適正価格を判断する際には、利回りを基準にするとよいでしょう。利回りとは、投資金額に対して対象不動産から1年間に得られる収入の割合を指します。

不動産売却する際は流れを掴むことが大切

不動産売却する際は、不動産会社に相談・査定し、媒介契約締結、売却活動開始、売買契約締結、引き渡し・決済、確定申告という大まかな流れをあらかじめ把握しておくことが大切です。また、対象不動産が収益物件であれば、物件の魅力をアピールしやすい時期や社会情勢などを踏まえて売却のタイミングを決断しなければなりません。

売却のタイミングを把握する上で、利回りなど不動産の基礎知識を得ることが大切です。不動産セミナーに参加し、知識を深めるようにしましょう。

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