不動産投資で人気のワンルームマンション投資｜メリット・デメリットや注意点を徹底解説

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは不動産投資の種類の一つで、文字通り、区分マンションの1部屋を購入して家賃収入を得る方法です。他にもアパート一棟投資や戸建て投資などさまざまな種類の不動産投資があります。

一棟投資に比べて融資金額を抑えて始められるのでことから、不動産投資の中では比較的始めやすい種類です。一棟投資では1億円超の資金が必要になるケースも珍しくないですが、ワンルームなら地方の物件でなくても2,000万円前後から不動産投資を始められます。一般的な収入の会社員であっても金融機関から融資を受けやすいこともあり、ワンルームから不動産投資を始める人も少なくありません。

ワンルームマンション投資で利益を得る仕組みはシンプルで、購入した物件を第三者に貸し出し、安定的に収入を得ます。入居者からの家賃を原資に諸費用の支払いやローン返済を行うため、入居率が高い物件を選べば自己資金の持ち出しをせずに安定的な家賃収入が期待できます。

毎月の収入をインカムゲインとして得るのがオーソドックスな運用方法であるものの、購入したマンションやエリアの価値が上がって高値になれば、売却してキャピタルゲインを得ることも可能です。

ワンルームマンション投資とは？メリット・デメリットや将来性を解説

ワンルームマンション投資のメリット5つ

金融機関からの融資を受けやすいために初心者でも始めやすいワンルームマンション投資のメリットを、5つ説明していきます。

・購入資金を比較的抑えられる
・人気エリアの物件なら長期的に家賃収入が期待できる
・レバレッジ効果がある
・生命保険の代わりとなる
・節税ができる

他の不動産投資との違いにも触れながら、それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

購入資金を比較的抑えられる

ワンルームマンション投資は、一棟アパートなど他の種類の不動産に比べて購入資金を抑えられることがメリットです。借りる金額が少なければ、リスク低減に加えて金融機関の審査に通りやすいことにも繋がります。

収益性が見込める物件であっても、金融機関の審査で通過できなければ不動産を購入できないため、お金を借りやすいのは大きなメリットです。ワンルームは金融機関から担保評価が認められやすい点も審査で有利に働いています。

さらに、一棟投資では数百万～数千万もの金額がかかる頭金が、ワンルームは数十万円程度で済む場合もあります。物件の担保価値や購入者の属性次第では、諸経費を含めてフルローンで始められるのもワンルーム投資の魅力です。

人気エリアの物件なら長期的に家賃収入が期待できる

ワンルームマンション投資は、需要があるエリアの物件なら頻繁に退去されることもないため、安定した家賃収入が期待できます。また、退去された場合でもすぐに次の入居者が決まりやすく、家賃収入ゼロの状態が続くのはあまり想定できません。なぜなら、ワンルームはほとんどの借り手が単身者のため、内見をしてすぐに入居を決める人が多いからです。逆にファミリー層が住む広い物件は、最終的に家族にと相談して判断するので、保留したうえで断られることもあり、ワンルームより空室状態が長引きやすい特徴があります。

また、人気エリアの物件は入居希望者が多いので、集客のために礼金や更新料も減額する必要ないのも嬉しいポイントです。注意点としては、人気物件は価格が高騰するので、利回りは低くなる傾向にあります。しかし、安定的な家賃収入を得られるうえ、資産価値も保ちやすいため、売却時も加味してトータルで考えると効率の良い投資となるでしょう。

レバレッジ効果がある

ワンルームマンション投資ではレバレッジ効果を最大限活かせるでしょう。レバレッジ効果とはてこの原理で、簡単に説明すると少ない自己資本で大きな利益を狙えることです。金融機関からお金を借りて不動産を購入できるので、ほとんど自己資本を使わずに大きな投資効果を得られるのが、不動産投資におけるレバレッジ効果です。

仮に1,000万円の自己資金がある場合、同じ利回りだとしても融資の有無によって、利益の金額は大きく異なります。以下の2パターンで比較してみましょう。

・自己資金1,000万円で1,000万円の物件を買う
・自己資金1,000万円＋4,000万円融資で5000万円の物件を買う

利回り5％と想定すると、前者は50万/年、後者が250万円/年となります。ローン返済もあるため、後者の250万円はそのまま手元に残るわけではありませんが、ローン完済後の資産には大きな差が生まれるでしょう。仮にローン完済後40％の資産価値の下落があったとしても、3,000万円で売却できる不動産が残ります。

借金をしての投資に対して抵抗を持つ人もいますが、株式投資をはじめ、ほとんどの資産運用ではお金を借りて投資できません。そのため、他人資本を活用して、レバレッジを利かせられることは不動産投資特有のメリットといえます。

生命保険の代わりとなる

不動産投資は生命保険代わりになるのもメリットです。生命保険の代役を果たすのは住宅ローンではお馴染みの団体信用生命保険(団信)が関係しています。

団信とは、契約者に万が一のことがあった際にローンの支払いが不要になる保険です。保険の範囲は加入する金融機関や商品によって異なり、契約者の死亡と高度障害に限定されたり、がんの診断で免除されたり、さまざまです。通常の団信には追加の支払いは不要で、がんや五大疾病まで保障範囲を広げると、金利が上乗せされる商品が多いです。

団信が適用されると、残債が免除されたうえで、不動産自体はそのまま手に入ります。遺された家族は、そのまま家賃収入を受け取る、もしくは売却してまとまった現金を手に入れることも可能です。このように万が一の際に現金化できる資産を引き継げるのが生命保険代わりになるといわれている理由です。

節税ができる

節税できるのも不動産投資が人気である理由の一つです。会社員の多くは給与明細を見て、税金負担の重さを感じているので節税効果は魅力的でしょう。節税の仕組みは不動産所得の赤字と給与所得を相殺し、課税所得を抑えることで納税額を減らせます。

節税の仕組みがイメージできるように以下の単純化したケースで説明します。

・給与所得　600万円
・不動産所得の赤字　120万円

本来は600万円に対して課税されますが、不動産投資で発生した赤字を損益通算すると課税所得は480万円となります。実際のキャッシュフローはプラスでも、減価償却費を計上するために会計上の不動産所得は赤字になることも珍しくありません。この減価償却の上手な活用が節税するキーポイントです。

減価償却費とは、価格が大きく何年も使える固定資産は購入年に一括で費用計上するのではなく、年数を分けて費用計上しようという考え方です。不動産投資では、建物部分が減価償却の対象となり、法律で定められた耐用年数に応じて費用計上します。実際の支出は発生しないにも関わらず費用計上できるため、手元の資金はプラスになっていても会計上赤字にできるのです。

ワンルームマンション投資のデメリット3つ

ワンルームマンション投資は、購入資金を抑えられるために不動産投資の中でも始めるハードルが比較的低いなどのメリットはありますが、デメリットも存在しています。

・空室になると収入がゼロになってしまう
・資産価値が減る可能性もある
・短期的に大きな利益は狙えない

安心してワンルームマンション投資に取り組むためにも、それぞれのデメリットの内容も理解し、頭の片隅に入れておきましょう。

空室になると収入がゼロになってしまう

空室になると収入がなくなってしまうことはワンルームマンション投資最大のデメリットといえます。一棟アパート投資や複数の物件を保有していれば、瞬間的に１部屋が空室になっても他の部屋で収入を確保できるため致命的な打撃を受けずに済みます。しかし、保有しているのがワンルームのみの場合、空室は収入ゼロを意味するため、返済に苦労する可能性があるでしょう。

空室状態でも金融機関への返済は続くため、本業の収入もしくは貯蓄からでも捻出しなければいけません。対策としては、需要が長期的に見込める人気物件を選んで、入居率を高めることです。ワンルームで利便性の高い立地であれば、退去されてもすぐに入居者が決まるでしょう。

資産価値が減る可能性もある

資産価値が購入時よりも減る可能性があるのもデメリットです。不動産において資産価値が減少するとは、端的に説明すると購入時よりも価格が落ちることです。物件の価格は資産価値に連動して変化します。建物は老朽化するので、緩やかに資産価値に低下するのは仕方ないものの、物件の人気がなくなると大きく下落する場合もあります。

資産価値の大幅な下落が起こると、売却したお金で返済完了できず、借金だけ残る可能性もあるでしょう。

資産価値が減りにくい物件は、人気のあるエリアの物件です。人気エリアのワンルームマンションは需要が高い状態を維持しやすいことから、資産価値の暴落が起こりにくいといえます。ただし、需要が高くても、購入時に周辺相場と比べて割高な価格になっていないかは要注意です。相場以上の高値で購入してしまうと、毎月のローン返済や売却時に苦労してしまいます。

短期的に大きな利益は狙えない

ワンルームマンション投資では短期的に大きな利益を狙うのはプロの不動産業者でもなければ難しいです。確かに、価格が急激に上がると予測される物件の購入や、購入直後にリフォームをして付加価値を付けて販売して短期的に利益を得ることは理論上可能です。しかし、業界内の最新情報に精通している、リフォーム等に使う豊富な資金力があるといった状況でなければ、個人の不動産投資家が短期的な利益を狙うのは難しいでしょう。

十分な知識等がない状態で上記の手法を試みても、想像していたような高値で売却できずに儲からないどころか借金だけが膨らむ可能性もあります。そのため、一般の投資家がワンルームマンション投資で成功率を高めたいなら、腰を据えて長期投資前提で取り組むのが無難です。長期的な資産運用なら、物件選びを間違えなければ資産を増やせる可能性は高いといえます。物件選びでの悩みや不安な点があれば、プロに相談してみるのがおすすめです。無料で相談できる不動産会社もあるので、一度話をしてみるといいでしょう。
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ワンルームマンション投資の注意点5つ

ワンルームマンション投資で失敗しないために事前に知っておくべき注意点を5つ紹介していきます。

・賃貸需要が底堅いエリアを選択する
・不動産業者の言いなりになって物件を購入しない
・安易にサブリースを選ばない
・物件価格だけでなく諸費用にも目を向ける
・シミュレーションを慎重に行う

注意点を意識して不動産投資を始めると、成功する可能性を引き上げられるでしょう。それぞれ詳しく解説していきます。

賃貸需要が底堅いエリアを選択する

不動産投資でワンルームを選ぶなら、空室リスクを極力下げるために賃貸需要が底堅いエリアの選択が重要です。1部屋しか保有していなければ、空室状態は家賃収入なしで返済を続けることを意味します。

賃貸需要のあるエリアの物件を購入すれば、空室リスクを下げることが可能です。もし、退去されても入居希望者が多く集まるので収入０の状態が続かず、また家賃や礼金も満額でもらいやすいため、収支が苦しくなりにくいといえます。

ワンルームマンション投資の成功例の多くは、需要が高いエリアに位置するため、選ぶ際の要確認ポイントです。

不動産業者の言いなりになって物件を購入しない

ワンルーム投資を始める際は、不動産業者の言いなりになって物件を購入しないようにしましょう。中には、顧客よりも不動産会社の利益を優先する悪徳な業者もいるのが実態です。そのため、物件選びなども含めて丸投げしてしまうと、資産増に繋がらない物件を購入させられる可能性もあるでしょう。

不動産投資は高額な買い物なので、一度のミスが取返しのつかない事態に陥る場合もあります。例えば、入居者が埋まらない劣悪物件を購入すると、毎月赤字となり、売却するにも安値になるために手放しても借金だけ残るような状況になりかねません。

そのため、何でも不動産業者の言いなりになって、不動産投資を始めないように気を付けましょう。

安易にサブリースを選ばない

ワンルームマンション投資を始める際、よく考えずにサブリースを選ばないように注意しましょう。なぜなら、リスクやデメリット、契約内容をよく理解しないでサブリースを選択すると、毎月の収支が苦しくなる可能性が高いからです。

サブリースとは業者に物件を借り上げてもらい、入居者の管理などあらゆる業務を委託する管理手法です。一般的には通常の管理委託と比べても不動産オーナーの作業範囲は狭くなります。運用にかかる手間がほとんどかからないことに加え、収支管理もシンプルなために確定申告の負担が他の管理方法よりもかかりません。

しかし、任せる業務が多い分、手数料も高く、保証家賃も数年おきに見直されるために、毎月の収支が赤字になるケースも珍しくありません。オーナーの負担を少なくして不動産を運用できるものの、契約内容等も含めて慎重に検討しましょう。

物件価格だけでなく諸費用にも目を向ける

ワンルーム投資の物件選びでは、物件価格だけでなく諸費用も考えて検討しましょう。例えば、不動産広告などに表示される利回りは、物件価格と年間家賃で算出される「表面利回り」であることが多く、購入時の税金や仲介手数料、毎月に支払う管理委託費などの諸経費は計算されていません。購入後に思っていた収支と異なるからくりはこの利回りの計算方法にあります。

上記の税金や諸経費を加えた「実質利回り」で計算すると、手元に残る金額も変わります。特にワンルームのマンションであれば、建物共有部分の管理費用や将来的な大規模修繕のための修繕積立金など、ランニングコストも発生するでしょう。マンションのグレードや築年数にもよりますが、これらの費用だけで数万円以上かかる場合も珍しくありません。長期的な資産形成を成功させるためにも、物件選びの際に価格だけでなく諸費用も加味して物件を選ぶのがおすすめです。

シミュレーションを慎重に行う

ワンルーム投資をする際には必ず収支シミュレーションを行いましょう。なぜなら、不動産投資を成功させるには、検討している物件が長期的にどの程度の収益性をもたらすかを、客観的な数字で把握することが大事だからです。また不動産業者から受け取ったシミュレーションは、担当者に不明点を質問しながら、甘い条件設定になっていないかを必ず確認しましょう。

以下の項目は特に注視しておくポイントです。

・家賃設定
家賃は物件のエリアが再開発で人気が出るなどのイレギュラーなケースを除き、年数が経つと一般的には低下します。家賃の下落幅が妥当に設定されているかも着目しましょう。
・諸経費設定
管理委託の範囲にもよりますが、委託費用に加え、マンションなら管理費や修繕費が発生します。加えて、部屋内の設備も費用として計上しているかも要確認です。特に費用が高額になりがちな水回りの設備は、10年前後の頻度で修繕費用が入っているか見ておきましょう。
・借り入れの金利設定
今は比較的低金利が続いているものの、将来的には上昇する可能性もあります。金利上昇は返済額増に繋がるため収支に影響を及ぼします。甘い見積もりになっていないか確認しておきましょう。
・入居率
人気物件でも入れ替わり期間などで多少のブランクは発生します。そのため、30年間入居率100％というように極端な数値で計算されていないかは確認しておきましょう。

失敗しないために需要がある物件を選ぶことが重要

ワンルームマンション投資は金融機関から融資付けを行いやすく、はじめての不動産投資としては取り組みやすいです。需要がある物件を購入すれば、高い入居率を維持しやすく、安定した家賃収入が期待できるでしょう。

ワンルーム投資で失敗しないためには、本記事で説明したように長期目線で取り組むことや物件のエリア選定が大事になります。不動産会社に相談をするにしても、効果的なアドバイスをもらうためにも、自分自身で最低限の知識を身に付けておくといいでしょう。

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