ワンルームマンションで不動産投資を始めるメリットは何？注意点や成功するためのポイントも解説

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、名前の通りワンルームマンションを購入し、貸し出して家賃収入を獲得する資産運用です。ワンルームマンションのほか、アパートや戸建てなど、物件の種類によって呼び名が異なります。物件の種類については後程詳しく説明します。

ワンルームマンション投資で得られる利益

まずは、ワンルームマンション投資で、なぜ利益が出るのか、運営に費用はかかるのかなど、概要を理解しましょう。

最初は、なぜ利益が出るかという仕組みの部分です。

ワンルームマンション投資で得られる利益は、次の2種類に分けられます。

・家賃・更新料などの収入（インカムゲイン） ・ワンルームマンション売却時に得られる売却益（キャピタルゲイン）

インカムゲインとは資産を保有しているだけで得られる利益であり、キャピタルゲインとは資産の売却で得られる売却差益です。株式投資でいえば、前者が配当金や株主配当で、後者は株の売買によって得られる利益です。

ワンルームマンション投資では、家賃収入によるインカムゲインがメインの収入にはなるものの、売却のタイミングによっては、キャピタルゲインも得られます。需要が高いエリアの物件で購入時よりも資産価値が高くなると、インカムゲインを享受しつつ、手放す際にはキャピタルゲインを得るといった両取りも可能です。

都心のワンルームマンションは、全体的に価格が高騰しているので、早くに不動産投資を始めた人の多くは、いつでもキャピタルゲインを得られる状態で運用しています。

ただし、受け取る家賃の全てが自分の収入になるわけではない点は、注意しましょう。以下のようなランニングコストも発生するため、家賃収入を原資に支払い、足りなければ自己資金から補填する必要があります。

・固定資産税や都市計画税などの税金
・管理会社へ管理委託するなどの手数料
・入居者退去後に行うリフォームなどの修繕費用

ワンルームマンション投資では、継続的に費用がかかるため、家賃や更新料などの収入で運営費をペイできるか、綿密にシミュレーションしておくのが大切になります。

また、運営費のほとんどは経費として計上可能なので、経費項目を把握しておくのも、収益を最大化するために必要な知識です。

どのような費用が経費として認められるのか気になる方は、こちらの記事を参照ください。
>不動産投資で節税する裏ワザ｜経費に認められるものも紹介

不動産投資の種類

不動産投資には、さまざまな種類があります。ここでは、物件ごとの違いを簡単に紹介します。

一棟投資	マンション・アパートなどを1棟丸ごと所有して、複数の入居者から毎月家賃収入を得るという不動産投資方法です。敷地や建物の規模、築年数などによって必要費用や利回りが異なります。
区分投資	分譲マンションなどの1室のみを所有して、その部屋を借りる入居者から毎月家賃収入を得るという不動産投資方法です。エリアや間取り・専有面積、さらに築年数などによって必要費用は大きく異なります。ワンルームマンション投資はこの区分投資の中の一種です。
戸建て投資	戸建て住宅を所有し、賃借人である入居者から毎月家賃収入を得るという不動産投資方法です。エリアや間取り・専有面積、さらに構造、築年数によって必要費用は大きく異なります。

このように、ワンルームマンション投資とその他の不動産投資とでは、購入する収益物件の規模や入居者数において大きな違いがあります。なお、ワンルームマンション投資は区分マンション投資のうち、ワンルームタイプの物件を扱うケースに該当する投資であることを覚えておきましょう。

ワンルームマンションのより詳しい仕組みや魅力について知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
>不動産投資が低資金でできる！ワンルームマンションの魅力と注意点

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資は、仕組みが理解しやすいために、一棟アパートや一棟マンション投資よりも心理的なハードルは低いかもしれません。しかし、具体的にどのようなメリットがあるのか、よく分かっていない人も多いのではないでしょうか。

この章では、ワンルームマンション投資のメリットの一部を9つ具体的に紹介していきます。

・初期投資を抑えられる
・需要が高いエリアでは安定した収入を得やすい
・物件の管理が比較的楽である
・年金対策になる
・生命保険代わりになる
・少ない資金で始められる
・インフレ対策としても効果的である
・出口戦略を描きやすい
・しっかり物件を選ぶことで節税効果も期待できる

それぞれ解説していきます。

初期投資を抑えられる

初期投資を抑えられるという点は、ワンルームマンション投資のメリットの一つです。

収益物件を1棟丸ごと購入・所有する一般的な不動産投資の場合、物件によっても大きく異なるものの数千万～1億円といった費用が必要です。不動産投資ローンの借入額も高くなることに伴い審査も厳しくなるため、人によっては多額の自己資金がなければ投資を始められないというケースもあるでしょう。ほとんどの人は、借金に抵抗があるため、1億円近くの借入額となると、躊躇してしまう人が多いです。

しかし、ワンルームマンション投資なら、都心に近い新築物件でも3,000万～5,000万円、中古物件なら1000万円台から購入できます。初期投資を抑えられると、契約者の属性によっても融資可能な金額には差が出るものの、不動産投資ローンを借りる際の金融機関の審査も比較的通りやすいといえるでしょう。

不動産投資に必要な初期費用について詳しく解説した記事もあります。合わせて確認してみてください。
> 不動産投資に必要な資金は？初期費用の内訳や自己資金を抑えるコツも

需要が高いエリアでは安定した収入を得やすい

ワンルームマンションは、1人暮らしの学生や社会人、単身赴任をする方などに一定の需要があります。そのため、これら属性を持つ人が集まるエリアの物件は需要が高く、安定した収入を得やすいでしょう。

ワンルームマンションの需要が高いエリアは、主に下記のようなエリアを指します。

・最寄り駅から徒歩10分以内の立地にある
・最寄り駅がターミナル駅に直結している
・近隣に大学や専門学校、企業などがある
・近隣に24時間営業のコンビニやスーパーがある
・治安が良く、夜も安心して歩ける
・飲食店やカフェが豊富にある
・医療機関が近くにある

上記の特徴があるエリアは、ワンルームマンション投資のメインターゲットとなる1人暮らしの学生や社会人、単身赴任をする方から好まれやすいです。これらの特徴を持つ物件は、人気を集めやすく、空室リスクは低いといえます。

物件の管理が比較的楽である

ワンルームマンションは、物件の管理の手間が少ない点がメリットです。1棟アパートのように丸ごと所有・運用する不動産投資では、管理戸数が多いため、不動産管理会社や賃貸管理会社への委託が基本です。基本的な物件管理は管理会社に委託できるものの、管理状況の把握は必要であるうえ、修繕費用の支払いなどは不動産オーナー自身が行わなければなりません。

しかし、ワンルームマンション投資は、1部屋のみの管理なので、最小限の手間で運用可能です。1戸あたりの面積も狭いため、物件管理や管理状況の把握が比較的しやすくなっています。突発的に発生する修繕費の支払い額も小さく、手間とコストを抑えて運用できるという点も魅力です。本業が忙しいサラリーマン大家の場合でも、本業に支障をきたすことなく運用を続けられます。

年金対策になる

始める年齢や不動産投資ローンの返済期間によっても効果は多少異なるものの、不動産投資は年金対策として効果的です。

例えば、30歳のサラリーマンが35年ローンでワンルームマンション投資を始めた場合、65歳で不動産投資ローンが完済します。ローン完済後の家賃収入の大半は、不労所得として、受取続けられます。

管理会社に業務を委託すれば、不動産オーナーの業務はほとんど発生せずに「家賃収入+年金」を安定的に受け取れるでしょう。少子高齢化が進む中、受け取れる年金額が増えていくとは考えにくいので、個人での対策が不可欠になります。

インフレによって家賃上昇が起これば、それも収益増につながります。そのため、不動産投資は、インフレに対応する安定的な収入源となるでしょう。リフォームや孫の教育資金等で大きなお金が必要になった際は、売却してまとまった資金を手に入れることも可能です。

不動産投資で資産形成できると、老後資金の不安も解消できる効果的な年金対策となるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産投資では、不動産投資ローンを借りる際に「団体信用生命保険（団信）」へ加入するのが一般的です。

団信に加入していれば、契約者が死亡した際に、遺された家族にローン返済義務がなくなります。一方、その残債なしのワンルームマンションの所有権は遺族が相続できます。その不動産で運用を続けて家賃収入を受け取り続けるのも、売却してまとまったお金にするのも遺された家族の自由です。

このように実質的に現金を残したのと同様の効果を得られるために、不動産投資は生命保険代わりとなるといわれています。もし、資産価値が1億円ある不動産を購入しているのであれば、実質的に1億円の生命保険をかけているのと同様の効果が期待できるでしょう。

少ない資金で始められる

比較的少ない資金で始められる点は、大きなメリットとなります。この特徴は多くの人にとって参入ハードルを低くします。

通常、不動産投資というと高額な自己資金が必要というイメージがありますが、ワンルームマンションは、一棟アパートなど他の物件タイプと比べて価格が低いです。

少ない資金で始められるので、教育費がかさんでいてあまり資金に余裕のない世帯であっても、不動産投資の世界に足を踏み入れやすくなります。少ない自己資金でも、融資を受けて不動産という大きな資産を運用できるのは、不動産投資特有のメリットといえます。

インフレ対策としても効果的である

インフレとは、物価が全般的に上昇する経済現象を指します。

物価上昇は、貨幣価値の低下でもあり、同じ金額でも購入できる商品やサービスの量が減少するのです。そのため、インフレ下では資産の全てを現金で持っていると、実質的な価値はどんどん低下していってしまいます。そのような状況を防ぐために、資産の一部を不動産として保有しておくと、価値低下を防げるので効果的なインフレ対策となるのです。

不動産は、インフレに強い資産として知られています。物価上昇に伴い、不動産の価値も上がる傾向にあるために、資産価値の目減りを防げるのです。ワンルームマンションも例外ではなく、需要の高い物件は資産価値の上昇も期待できるでしょう。

また、現金の価値低下によって、不動産投資家からすると、借入金の実質的な負担も軽減されます。さらに、物価上昇に伴って家賃収入の増加も見込めるのも大きなメリットです。

このように、ワンルームマンション投資は、資産価値の維持、借入金負担の実質的な軽減、そして収入増という三つの側面から、インフレ対策として有効に機能します。

出口戦略を描きやすい

不動産投資において出口戦略の「出口」とは、売却することを指します。これは投資の最終段階で、利益確定をする重要なプロセスです。

ワンルームマンション投資の大きな利点の一つに、この出口戦略を立てやすい点が挙げられます。不動産は買い手を見つけなければ価格や条件交渉にも入れないので、売却に時間がかかると一般的に考えられています。

しかし、ワンルームマンションは他の不動産タイプと比べて、比較的売却しやすいです。特に、需要の高いエリアに位置する物件であれば、買い手も多く集まり、好条件での売却はさらに容易になります。

ワンルームマンションが売却しやすい理由として、以下の点が挙げられます。まず、住居用としてのニーズが強いうえ、投資用物件としての需要も強いです。さらに、物件価格が比較的低めであるため、購入を検討できる層が広いことも有利に働きます。

このように、出口戦略を描きやすい点は、ワンルームマンション投資の大きなメリットの一つです。投資の入り口だけでなく、出口にも配慮した計画が立てやすいため、長期的な視点での資産運用がしやすいといえます。

しっかり物件を選ぶことで節税効果も期待できる

適切な物件選びを行えば、資産形成に加えて節税効果も期待できます。

節税によって手元の利益を増やせれば、他へ再投資したりなど、長期的な資産形成に貢献します。節税においては減価償却費を効果的に活用することが重要です。減価償却費は、経費として計上できるものの、実際の支出はないため、節税において大切な役割を果たします。

減価償却費を含む経費計上によって不動産所得が赤字になれば、給与所得などの別の収入と相殺できるので、納める税金を減らせるのです。これを損益通算といいます。

節税で重要となる減価償却費については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。ぜひ効果的に節税して、投資効率を高め、資産形成を有利に進めましょう。

不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説

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ワンルームマンション投資をやめとけと言われる理由

ワンルームマンション投資と聞くと、「怪しい」という印象を持つ人も珍しくありません。他の人に相談すると、不動産投資はやめとけと言われた経験がある人も多いでしょう。この章では、不動産投資はやめとけといわれる以下の理由について解説していきます。

・収益性が低い
・物件によってはあまり節税ができない
・家賃下落のリスク

それぞれ詳しく説明していきます。

収益性が低い

ワンルームマンション投資は、しばしば収益性の低さを理由に批判されます。このような評価の背景には、月々のキャッシュフローが小さいため、一見儲かっていないと見えることがあります。確かに管理費や修繕積立金、税金などの経費を差し引くと、実質的な毎月の手残りはわずかになることも珍しくありません。

しかし、この見方は短期的な視点に偏っています。毎月のキャッシュフローは小さくても、家賃を原資に行っている毎月の返済が進むにつれて、自分の資産はどんどん拡大しています。返済が終われば、購入時よりも資産価値が多少下がっていたとしても、数千万円の資産を手に入れられるでしょう。

利便性が高い都心物件であれば、購入時より価格が上昇するのも決して珍しくありません。毎月の収益はあまり期待できませんが、中長期的に大きな資産を築ける点がワンルームマンション投資のメリットです。

物件によってはあまり節税ができない

ワンルームマンション投資の節税効果は、物件によって大きく左右されます。

具体的には、新築ワンルームマンションは、期待されるほどの節税効果が得られないケースが多々あります。

その主な理由は、建物の耐用年数の長さです。新築の鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年と長く、年間の減価償却費が小さくなります。そのため、課税所得の圧縮効果が限定的になり、節税効果が薄いのです。

節税効果を重視したいのであれば、減価償却費を多く計上できる築古マンションを選びましょう。

家賃下落のリスク

不動産投資の経験がないと、家賃下落のリスクを過大に評価してしまう傾向にありますが、要因と対策を知っておけば、そこまで大きな問題にはなりません。

家賃下落には物件自体の魅力低下、新築物件の供給による競争激化、そして経済状況の悪化など、さまざまな要因が考えられます。特に、築年数が経過すると設備の陳腐化や建物の劣化により、家賃の維持が困難になり、入居者獲得のために家賃を下げざるを得ない場合もあるでしょう。

ワンルームマンションの家賃下落に対しての対策はシンプルで、「利便性の高い中長期的に需要が高い物件を購入する」ことです。

特にワンルームに居住する単身者の大半は働いているので、駅近であるなどの利便性を重要視する傾向にあります。築年数が経過しても、この駅近は強みです。入居希望者が常にいる状態を作りだせたら、家賃をアップできる可能性もあります。

このような物件は定期的に修繕をするなどして、建物の状態を良好に保てれば、資産価値も高く保てるでしょう。利便性の高い物件を選ぶことは、さまざまなリスク対策としても有効で、将来的な売却でも有利に働きます。

ワンルームマンションに投資する際の注意点

ワンルームマンション投資にはさまざまなメリットがある一方、失敗したくないなら始める前に必ず知っておくべき注意点も存在します。より効率的に資産形成するためにも、注意点を把握しておき、自分に合っているかを検討したり、事前に適切な対策を講じたりしなければなりません。

ここからは、ワンルームマンション投資の注意点を5つ解説します。

・空室時には収入がゼロとなる
・資産価値が下落する場合もある
・金利変動のリスクがある
・一棟や戸建てなどに比べ節税効果が小さい
・サブリース契約に気を付ける

それぞれ解説していきましょう。

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不動産のリスクについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
>不動産投資はリスクが高い？リスク一覧と対策方法について解説！

空室時には収入がゼロとなる

ワンルームマンション投資は、融資を受ければ、自己資金が少なくても始められますが、空室時は家賃収入がなくなってしまいます。空室になっても、金融機関への返済は続くため、自分の貯蓄から捻出して支払わなければいけません。

ワンルームマンションは、ファミリータイプの物件と比べると入れ替わる頻度は高くなります。そのため、空室期間ができる限り短くなるように対策しないと、赤字状態が長く続いてしまうでしょう。1部屋のみの運用であれば、空室はすなわち収入ゼロを意味し、影響が大きいです。効果的な空室対策が不動産経営を安定化するためにも大切になります。

利便性が高く、多くの人が入居を希望する人気物件を購入できれば、空室リスクを大きく低減できるので、過剰に心配する必要はありません。

空室の対策について興味がある方は、こちらの記事をご参照ください。
>空室対策に効果的なアイデア12選!ニーズに応じた改善方法を解説

資産価値が下落する場合もある

一般的に、マンションの資産価値は築年数を重ねるたびに低下し、周辺環境の変化による影響も受けます。ワンルームマンション1室を所有している場合、共用部分の修繕を含めた管理には決定権がありません。室内の内装や設備にいくら工夫を凝らしていても、自身ではどうにもならない部分で資産価値が落ちてしまうケースもあります。

また、マンションの資産価値が低下して入居者が見つからない場合は、状況によっては家賃の値下げも検討しなければなりません。しかし、家賃を下げると、利益減に直結しますので、値下げ以外の方法で入居者を集められないかは、よく考える必要があります。家賃の値下げによる利回り低下は、投資商品としての魅力の下落につながるので、売却するときの資産価値も減ってしまいます。

資産価値下落のリスクを最小限にするためにも、多くの人が欲しがる人気物件を購入することが大切です。

金利変動のリスクがある

住宅ローンでマイホームを購入する人の中には、固定金利を選ぶ人もいますが、不動産投資ローンはほとんどの人が変動金利を選択します。一般的に変動金利は、短期プライムレートと呼ばれる金融機関が設定した基準金利に連動しています。

不動産投資ローンの金利が上昇すると、利息の分だけ毎月の返済額が増え、収支が圧迫されるでしょう。月々の支払いを減らすために、変動金利を選ぶのは間違いとはいえないものの、大幅に金利上昇し、毎月の返済負担が大きくなっているなら、自己資金で繰上げ返済をするなどの対策を講じる必要があります。

不動産投資には金利上昇だけでなく、さまざまなリスクがあります。物件を購入する際に、金利上昇を含め、何かネガティブな事象が起きた際も、返済を続けられるように余裕のある計画を立てておくと安心です。

金利上昇リスクについて詳しく解説した記事もあります。ぜひ合わせてご覧ください。
> 不動産投資における金利上昇のリスクとは？今後の金利の動向も解説

一棟や戸建てなどに比べ節税効果が小さい

ワンルームマンション投資は、一棟アパートや戸建て投資と比べると、節税効果が小さい点に注意が必要です。

不動産投資では、赤字となった場合に他の所得と相殺して申告できる「損益通算」が可能となっていて、この仕組みを上手に活用すると、効果的な節税ができます。しかし、赤字として経費計上するためには、減価償却費の計上が重要です。ワンルームマンション投資は価格が低く、減価償却の期間が長いために、1年に計上できる減価償却費が一棟アパートなどと比べて大きくありません。物件の築年数にもよるものの、ワンルームマンション投資の全体的な傾向として、あまり節税効果が高いとはいえないでしょう。

そのため、節税効果のみを狙ってワンルームマンション投資を始めるのはあまり得策ではありません。あくまで大きな資産を築くための手段を主な目的とし、節税は副次的な効果と捉えておくのがいいでしょう。

ワンルームマンション投資で、節税目的に重きをおきたい人は、こちらの記事もご覧ください。
>ワンルームマンション投資で効果的な節税をする方法はある？注意点や向いている人の特徴を徹底解説！

サブリース契約に気を付ける

サブリース契約とは、不動産オーナーが管理会社に一括して物件を貸し出し、管理会社が入居者を募集して転貸する仕組みです。家賃保証が付帯している場合も多く、オーナーは空室によって収入ゼロとなるのを防げるメリットに惹かれて、サブリース契約を結ぶケースが多いです。

ただし、安定した家賃収入が見込めるというメリットがある一方で、注意すべき点もあります。まず、サブリース会社の家賃保証は金額が保証されているわけではないので、家賃保証額の減額を迫られる可能性が十分にあります。また、サブリース契約の場合は、取られる手数料が高いので、常に不動産オーナーの収支は赤字状態になるケースも珍しくありません。

加えて、契約期間中は不動産オーナー側から一方的に解約することが難しく、ある意味ではサブリース会社の言いなりにならざるを得ない部分があります。売るとなっても、サブリース契約は解約できないので、商品としての価値も低くなってしまい、手放すためには大幅な減額を余儀なくされるでしょう。サブリース契約を結ぶ際は、契約内容をよく確認し、リスクとメリットを十分に理解したうえで判断することが重要です。

ワンルームマンション投資を成功させるためのポイント

ワンルームマンション投資は、一棟物件と比べると小さいとはいえ、数千万円単位で動くので、知識なしでは取り返しのつかない失敗をしてしまう可能性があります。しかし、ポイントをおさえて始められれば、中長期的には高い確率で成功できる投資手法です。この章では、成功のコツを以下の4つに絞って紹介していきます。

・中古ワンルームマンションへの投資から始める
・ワンルームマンション投資に強い不動産投資会社を選ぶ
・事前にシミュレーションを行い綿密な計画を立てる
・不動産投資の基礎知識を身に付ける

それぞれ詳しく解説していきます。

中古ワンルームマンションへの投資から始める

ワンルームマンション投資を始めるなら、中古から始めることがおすすめです。なぜなら、新築は物件価格が高いので、利回りが低くなってしまい、なかなか収益が得にくいうえ、価格下落のリスクが大きいためです。

中古のワンルームマンションであれば、良いエリアでも比較的値ごろな物件を見つけられます。また、築年の経過による資産価値下落や家賃下落も新築物件と比べて、緩やかといえます。高利回りで多くの収入を得るためにも、中古物件を選ぶ方が合理的でしょう。

中古ワンルームマンションでしっかり物件選定を行えば、効率的に資産を積み上げられます。新築ワンルームマンション投資の危険性については、以下の記事で解説しているので、適宜参考にしてください。

>新築ワンルームマンション投資は危険って本当？理由やメリットを解説

ワンルームマンション投資に強く不動産投資会社を選ぶ

ワンルームマンション投資を成功させるためには、実績のある信頼できる不動産投資会社を選びましょう。

不動産投資会社ごとに得意な物件の種類が異なります。そのため、ワンルームマンション投資で資産形成を成功させたいと考えるなら、その分野に強い会社を選ぶのが重要です。不動産投資の世界ではどの物件を選ぶかの段階で、成果がある程度見えてしまうので、購入前のパートナーは何よりも大事になるといえます。

そこで選んだ不動産投資会社とは、投資用物件の紹介から購入手続きのサポート、さらに物件管理、追加での物件購入から売却まで、長い付き合いになります。そのため複数の会社の無料相談などを活用して、自分に合う会社を選んでみてください。実績があり、信頼ができ不動産投資会社を見つけられたら、高い確率で成功できるでしょう。

J.P.RETURNSでは、首都圏のワンルームマンション投資の実績が豊富なので、お客様の投資方針に基づいて、プロのコンサルタントが優良物件を紹介致します。お忙しい人でも相談できるようWebにも対応しているので、ご都合に合わせて活用してみてください。
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事前にシミュレーションを行い綿密な計画を立てる

ワンルームマンション投資で失敗を避けるためにも、購入を検討する収益物件の運用シミュレーションを実施し、綿密な計画を立てることが大切です。現実的な条件設定で計算し、利益はいくらか、うまくいかない場合にどれくらいのマイナスまで耐えられるかを、数字で確認しておくのは重要になります。

運用シミュレーションの実施にあたって必要な項目は、下記の通りです。

・実質利回り〔(年間収入一年間支出)÷物件価格×100〕
・想定家賃収入
・想定入居率/想定空室率
・諸経費·税金額
・自己資金・ローン借入額・ローン借入期間
・金利

不動産投資は、家賃収入の下落やローン金利の上昇、突発的な修繕費用の発生など、さまざまなリスクが伴い、わずかな違いが中長期では大きな金額差になります。このような事態に直面しても収支が回るように、シミュレーションをして備えておきましょう。

何かのリスク要因の表面化によってシミュレーションが変わる場合は、不動産投資会社の担当者や、他の不動産投資家などの有識者に相談するのがおすすめです。不動産投資の相談先については、以下の記事にまとめているので、適宜参考にしてください。
>ワンルームマンション投資はどこに相談する？不動産投資の悩み解決方法

不動産投資の基礎知識を身に付ける

ワンルームマンション投資で成功するには、最低限の基礎知識は必須です。購入時から管理中まで、さまざまな場面で判断すべき局面があります。もちろん、担当者からアドバイスをもらえますが、基礎知識があると、理解も早くスムーズに決断できるでしょう。

不動産市場の動向などの基礎知識は、投資タイミングの見極めに役立ちます。また、物件評価の知識は、適正価格での購入を可能にし、収益性の高い物件の選定を可能にします。

あまり現実的でない高利回りの詐欺案件などから身を守る意味でも基礎知識の習得は重要です。

どのように勉強を始めればいいか分からない人は、J.P.RETURNSの無料書籍や無料動画を活用してみてください。スマホで見られるので、通勤や家事の合間などのスキマ時間でもインプットが可能です。不動産投資での成功確率を高めるためにも、ぜひ活用してみてください。

ワンルームマンション投資の失敗事例

この章では、ワンルームマンション投資の失敗事例を解説していきます。具体的な事例を知ると、何をすると失敗するかを把握でき、自身の不動産運営に生かせるでしょう。ここでは以下の4つを紹介します。

・収入よりも運営費の方が高くなってしまった
・サブリース契約で赤字が続いている
・営業担当者に丸投げしてしまう
・物件状況を理解できていないまま購入し利回りが大幅に悪化

失敗の要因も説明するので、同じ失敗を回避するための教訓として知っておきましょう。

収入よりも運営費の方が高くなってしまった

Aさん（35歳・会社員）は、将来の資産形成のために都心のワンルームマンションを3,500万円で購入し、月額家賃9万円での運用を見込んでいました。

実際に運用を始めてみると、運営費の見積もりが甘いのに加え、思わぬ出費が重なり、収支が悪化してしまいます。まず、管理費や修繕積立金が予想以上に高く、月々3万円ほどかかることが分かりました。さらに、入居者が退去した際のクリーニング費用や、設備の故障による修理費用など、予期せぬ出費が続きました。

加えて、物件の立地が良くなかったため、入居者の確保に苦労し、3ヶ月と想定以上の空室期間が発生。この間も固定費の支払いは続き、Aさんの負担は増える一方でした。

最初の数年の収支を計算してみると、年間の家賃収入が108万円(9万円×12か月)だったのに対し、ローン返済や運営費の合計で運営費が150万円超。毎月赤字なので、不動産投資を始める前よりも、生活に余裕がなくなってしまいました。Aさんは、投資計画の甘さを痛感し、収益性の改善に向けて苦心することになりました。

この事例から、ワンルームマンション投資を成功させるには、慎重な物件選びと綿密な収支計画が不可欠であると分かります。それぞれ発生する費用は、全て洗い出し、無理のない運用になるかは重要です。シミュレーション上は資産価値や家賃収入の減少、水回りの修繕なども考慮に入れておくと、より現実に近い運営計画を立てられます。

サブリース契約で赤字が続いている

Bさん（38歳・会社員）は、老後の資金作りのためにワンルームマンション投資を始めました。不動産業者の勧めで、新築マンションをサブリース契約で購入。35年間の家賃保証で安定収入が得られると説明されました。

しかし、契約から4年が経過し、予想外の事態に直面してしまいます。地域の人口減少や新たな競合物件の登場により、実際の入居率は70%程度となり、サブリース会社から家賃保証額の減額の申し入れがありました。よく見ると、家賃保証額が2年ごとに見直す契約となっており、サブリース会社の申し出のあった金額で設定されることになってしまいます。

Bさんは赤字を解消するため、サブリース契約の解約を検討しましたが、契約書には高額な違約金が設定されており、一方的に解除はできない状態です。サブリース会社の取り分が多く、毎月赤字が発生しており、Bさんの収支も苦しくなってしまいました。

この事例から、サブリース契約を結ぶ際は、契約内容を慎重に確認し、解約条件にも注意を払う必要があると分かります。家賃保証はあるものの、物件の集客状況によって家賃保証額は減額されるため、その点も考慮して契約するべきか判断するのが重要です。

営業担当者に丸投げしてしまう

Cさん（32歳・会社員）は、将来の資金作りのため不動産投資を始めようと考えました。しかし、不動産投資の知識がほとんどないので、不動産会社の営業担当者Dさんに全面的に任せました。

Cさんは「不動産投資を始めたい」とだけ伝え、具体的な投資目的や希望条件を詳しく説明しませんでした。Dさんは自社の新築ワンルームマンションを紹介し、「立地も良く、値上がりします」と勧めてきました。Cさんは知識が不足していたので、良い物件かの見分けはつきませんでしたが、Dさんの説明を信用して購入しました。

Cさんの不動産投資を始める主な目的は節税です。しかし、新築ワンルームマンションは償却期間が長いので、あまり節税効果が見込める物件の種類ではありません。そのため、Cさんが不動産投資で期待していた目的にそぐわない物件で運用してしまうと事態になってしまいました。

いくら優秀な営業担当者であっても、投資家の具体的な目的や希望を知らなければ、その人に合った適切な提案をするのとは難しいです。投資家自身が明確な目標を持ち、それを担当者にしっかり伝える重要性が浮き彫りとなる失敗事例です。

物件状況を理解できていないまま購入し利回りが大幅に悪化

Eさん（40歳・会社員）は、老後の備えとしてワンルームマンション投資を決意し、築25年の物件を2,800万円で購入。月額家賃8万円での運用を予定していました。

管理自体は委託するので、日々の手間はかかりません。しかし、運用を始めると、物件状況の把握不足による問題が次々と浮上し、管理会社から対応をどうするかを迫られる事態になりました。まず、水回りをはじめとした設備の老朽化が進んでおり、キッチン・お風呂・トイレといった、高額設備の交換が急務です。

さらに、物件の立地条件を十分に調査していなかったため、近隣に新築賃貸マンションが複数建設中であることに気づきませんでした。Eさんが購入して2年ほど経つと、新築賃貸マンションの入居もはじまり、入居者獲得に苦労します。空室期間も長引くようになり、キャッシュフローは悪化の一途をたどります。

予想した家賃収入が入らないだけでなく、資産価値も低下してしまいました。そのため、売却しても借金だけが残る状態になってしまい、手放したくても手放せない状態です。

このような失敗を防ぐには、自分自身で物件の精査をするだけでなく、信頼できる不動産投資会社経由で購入することが重要です。信頼できる会社経由であれば、このような劣悪な物件は紹介されないので、安心して運用できるでしょう。

ワンルームマンション投資が向いている人の特徴

ここまでワンルームマンション投資についてのメリットや注意点などさまざま説明していきました。次に、ワンルームマンション投資に向いている人の特徴を見ていきましょう。この特徴に当てはまる人は、不動産投資を有利に進められるので、長期的に運用すれば成功できる確率が高いといえます。

・安定した収入がある人
・節税しつつ資産形成したい人
・長期的な目線で運用できる人

それぞれ解説していきます。

安定した収入がある人

安定した収入がある人は、ワンルームマンション投資において有利です。金融機関からの信頼が厚いので、多くの人が不動産投資を始めるうえでの第一関門である融資審査も通過しやすいといえます。

特に年収が高いと、融資額が多くなったり、返済期間が長くとれたりなど、好条件で借り入れできるため、不動産投資で利益を出しやすくなります。

高収入でなくても会社に勤めていて安定的に収入があると、金融機関からの評価が高く、お金を借りやすいので、不動産投資が向いているといえるでしょう。

節税しつつ資産形成したい人

節税と資産形成を両立したい人にとって、ワンルームマンション投資は魅力的な選択肢となります。安定した家賃収入を得ながら、節税効果も期待できる数少ない投資手法です。特に高所得者の場合、不動産所得を他の所得と損益通算によって税負担を大幅に軽減しながら、資産形成もできるので、資産拡大しやすいといえます。

ただし、ワンルームマンションは一棟物件と比べて節税効果は限定的なので、過度な節税目的は避けて、収益性を重視して物件を選ぶのが賢明です。ローン返済が終わる頃には、残債なしの物件が残るので、大きな資産を手にできたと実感できるのではないでしょうか。

長期的な目線で運用できる人

ワンルームマンション投資は、長期的な視点で運用できる人に向いている投資手法といえます。逆にいうと、短期で利益を狙うのは失敗する確率が高いのでやめておくのが賢明です。不動産市場の変動や、物件の価値変動を正確に予測する必要があり、プロであっても短期で利益を獲得するのは難しいです。また、売却時の諸費用や税金を考慮しても、利益確保は簡単ではありません。

しかし、長期的な目線にたって、需要の高い物件を選んで投資すれば、成功できる確率はかなり高いといえます。なぜなら、都心部のように利便性の高いエリアにある物件は、時代が変わっても常に一定の需要があり、安定的な家賃収入が見込めるからです。また、需要が高い物件は入居率の高さに加え、資産価値も保たれやすく、売却しても利益を獲得できる理想的な運用方法です。

十年単位の期間で取り組めば、大きな資産を築ける可能性が高いので、短期の収支に一喜一憂せずに長く運用できる人は、ワンルームマンション投資に向いているといえます。

まとめ：ワンルームマンション投資で大きな資産を築こう

ワンルームマンション投資は、少ない初期投資で始められ、大きな資産を構築できる魅力的な資産運用方法です。本記事では、そのメリットや注意点、成功のポイントを詳しく解説してきました。需要の高いエリアで物件を選べば安定した収入が見込め、資産価値も維持される傾向にあるので、年金対策にもなります。

成功確率の高い始め方は、実績豊富な不動産会社のアドバイスをもらいながら、綿密なシミュレーションを行ったうえで物件を決めることです。繰り返しになりますが、物件選びで成功か否かは、ほとんど決まってしまいます。共有した失敗事例も教訓として進められれば、リスクを最小限に抑えられるでしょう。

最も重要なポイントとなる物件選びを、自分一人で判断するのが不安な人は、J.P.RETURNSの無料個人相談を活用するのがおすすめです。不動産投資だけではなく、資産形成全般について無料でプロのアドバイスを受けられるので、ぜひこの機会をご活用ください。
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