不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説

減価償却とは、何らかの有形固定資産を購入した際、その資産の使用期間にわたって資産価値を徐々に減らしていくという会計上の考え方のことです。

たとえば、年間の利益を5,000万円あげている企業が、新たな機械設備の購入のために8,000万円の設備投資を行ったとします。仮に購入費用の全額を購入した年の会計に計上すると、3,000万円の赤字が出る計算になるでしょう。しかし、新たに購入した設備は1年間で使い切るものではなく、長期的に利用することが見込まれます。1年間のみで計上すると、企業の利益を正しく把握できなくなるでしょう。

こうした理由により、時間の経過によって価値が減っていく資産に関しては、法定耐用年数に応じて購入費用を分割し、費用計上するのが減価償却の基本的な考え方です。また、この購入費用を法定耐用年数で分割したものを「減価償却費」と呼びます。
ただし、すべての固定資産が、減価償却の対象となるわけではありません。減価償却の対象となる資産は「減価償却資産」と呼ばれ、反対に減価償却の対象とならない資産は「非減価償却資産」と呼ばれます。減価償却資産か非減価償却資産かを見極めるポイントは、「使用や時間の経過によって価値が減少するかどうか」です。減価償却についてより詳しく知るためには、「耐用年数」や「益金・損金」についても理解しておく必要があります。

不動産投資における「減価償却」とは？

減価償却は、年数が経過に伴い資産価値が低下するものに適応されるため、不動産も「減価償却」として扱うことができます。ただし、注意しなければならないのは、土地は減価償却できないことです。土地は、経年によって価値が減るものではありません。不動産投資で減価償却費として計上できるのは、「建物および付帯する設備の価格」です。

そのために、マンションやアパートなどの価格を、建物と土地とで分けて考える必要があります。

不動産投資の「減価償却」の仕組み

減価償却費は購入費用を法定耐用年数で分割した費用のこととお伝えしました。不動産投資の減価償却費は、建物の価格と法定耐用年数と築年数によって決まります。耐用年数は資産の購入時からその価値が減少するまでの期間のことです。より具体的に述べると、「減価償却資産が本来の用途または機能を維持できる期間」となります。

資産の使用頻度や用法は事業者によって異なるため、実際の耐用年数も実際にはそれぞれ違うものの、税の公平性の観点から「法定耐用年数」が定められています。

そして、不動産の法定耐用年数は物件の構造によって大きく異なることが特徴です。なお、鉄骨造住宅は鉄骨の厚みによって法定耐用年数が異なります。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

各住宅構造において、上記に示す法定耐用年数内は減価償却が可能です。しかし、これは新築の不動産を購入した場合の法定耐用年数であり、築年数が法定耐用年数の一部を経過している中古物件の場合は単純に「法定耐用年数－築年数」で算出できるわけではありません。

購入した不動産物件の築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、より正確な残存耐用年数を算出するためにも、物件の構造はもちろん用途や地域に応じた耐用年数や、物件の修繕履歴・メンテナンス状況から現状を評価し、最終的な減価償却期間を判断する必要があります。

不動産投資における減価償却が節税につながる理由

不動産投資で減価償却費を活用することにより、節税に関するメリットが生じます。ただし、効果的な節税を行うためには、減価償却費の仕組みや活用の仕方を理解することが必要です。

不動産投資における減価償却費の主なメリットには、以下の2つが挙げられます。

・実際の支出を伴わない経費になる
・損益通算で節税効果が得られる

それぞれくわしく解説します。

実際の支出を伴わない経費になる

不動産投資における減価償却費に大きなメリットは、実際の出費を伴わないものでありながら、経費になることです。「経費」は通常の場合、業務を行ううえで必要な物に対して支払った金額を計上します。

減価償却費は、減価償却期間の範囲内であれば毎年計上できるため、節税効果を得やすいメリットといえるでしょう。減価償却費を経費として計上することで、利益が減り、利益にかかる税金も少なく抑えられます。減価償却の適切な活用で、効果的な節税が可能です。

損益通算で節税効果が得られる

損益通算で節税効果が得られることも、減価償却費のメリットです。損益通算とは、所得の利益と損失の相殺をいいます。不動産投資では、個人の所得の黒字と不動産投資の赤字その相殺が可能です。

年収800万円の企業の従業員が、投資目的でマンション（建物価格2,500万円、減価償却期間5年）を購入したとしましょう。年間280万円の減価償却費を5年間にわたり計上すると、年収520万円の人と同程度の納税額になります。これが不動産投資による節税の仕組みです。

減価償却費が大きくなるほど会計上の損失も大きくなるため、所得を圧縮でき、節税効果が高くなります。

不動産投資の減価償却費の3つの計算方法

不動産投資において最もよく用いられる「定額法」の計算方法

短期間で多くの費用計上が可能な「定率法」の計算方法

中古物件の場合に用いられる「簡便法」の計算方法

不動産投資における減価償却4つの注意点

不動産投資における減価償却にはさまざまなメリットがあります。しかし節税を重視しすぎると指摘の対象になるケースもあり、注意が必要です。

主な注意点は、以下の4つです。

・デッドクロスが生じる可能性がある
・売却時の譲渡税が高額になる可能性がある
・減価償却が短期で終わると税金が増える可能性がある
・税務署から指摘が入る可能性がある

それぞれの注意点について、くわしく解説します。

デッドクロスが生じる可能性がある

不動産投資に際してローンを組んだ場合には、デッドクロスが生じる可能性があり、注意が必要です。デッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費よりも高くなる状態」を指します。

不動産を購入する場合、ローンを組むケースが多くなるでしょう。ローンの返済方法として多く使われているのが、「元利均等返済」です。「元利均等返済」は毎月の返済額が定額になっており、返済するにつれて元金利息の割合が減っていく仕組みです。

返済当初は借入残高が大きいため、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元金の割合は少なくなります。返済を重ねていくと返済残高が少なくなり、利息の占める割合も減り、元金の割合が高くなります。

しかし、元金は経費として計上できません。減価償却費とローンの利息を経費として計上できる間は節税できますが、利息が減り元金が増えると、節税効果の少ない「デッドクロス」が生じる可能性が出ます。

このように、不動産投資での節税効果を判断する際には、減価償却とともにローンの返済も考慮に入れる必要があるのです。

売却時の譲渡税が高額になる可能性がある

不動産投資において、売却時の譲渡税が高額になる可能性があると認識する必要があるでしょう。

たとえば、1億円で購入した建物を10年後に同じ金額の1億円で売却できたとします。売却益はゼロとなり、譲渡税はかからないと判断してしまうかもしれません。しかし、実際には譲渡税がかかります。建物を減価償却すると、会計上の建物の価値が減っていくためです。

課税譲渡所得金額は、下記の式で求められます。

取得費用は不動産の購入費用で、建物の取得費用は減価償却費の額を差し引いた額です。譲渡費用は、仲介手数料や住民への立ち退き料など、物件の売却のために要した費用です。特別控除額は、投資目的の場合は最高5,000万円、マイホームは最高3,000万円とされています。

実際にどれくらいの譲渡税がかかるか、具体的な数字を例にして計算してみましょう。

仮に1億円で購入した不動産の内訳が、建物代5,000万円、土地代5,000万円だとします。建物の耐用年数は19年（木造）、譲渡費用300万円、特別控除は最高の5,000万円です。10年後に同じ1億円の金額で不動産を売買したとして、上記の数式に当てはめて計算します。

取得費用は10年経過しているため、減価償却完了します。課税譲渡所得金額を求める数式は、以下です。

この4,700万円という課税譲渡所得金額をもとにして、譲渡税・所得税・住民税が算出されます。減価償却費よりも高くなる場合もあるため、注意が必要です。

減価償却が短期で終わると税金が増える可能性がある

減価償却が短期で終わる耐用年数の短い不動産を購入すると、1年ごとの減価償却費を大きく計上できるため、短期間の節税では大きな効果が見込めます。しかし、減価償却期間が早く終わってしまうと、その後に税金増加の可能性が生じるでしょう。

不動産を売却する場合にも、税金の金額の増加する場合があります。譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類があり、どちらが適用されるかで税率が大きく変わるためです。

おおよそ「短期譲渡所得」は、「長期譲渡所得」の2倍の税率と認識しておくといいでしょう。

正確な数字は、以下の国税庁のホームページで確認してください。

長期譲渡所得の税額の計算

短期譲渡所得の税額の計算

税務署から指摘が入る可能性がある

節税を意識しすぎることで、税務署の指摘が入る可能性が生じます。節税に関する情報は数多くありますが、不確かな情報にまどわされないようにする必要があります。

また、不動産の売買においては、価格設定の幅が広いケースもあるでしょう。建物や土地の実際の価格とかけ離れた価格設定することで、税務署の指摘が入るケースも考えられます。

「常識の範囲内で設定する」「専門家に不明点は確認する」ことも必要でしょう。

減価償却による節税に向いている物件・向かない物件

不動産投資では、減価償却による節税に向いている物件と向かない物件があります。木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、建物の構造により、法定耐用年数・減価償却期間・減価償却金額などが異なるためです。

課税所得をより多く圧縮させるという観点から、減価償却による節税に向いている物件と向かない物件について解説します。

木造や軽量鉄骨造の物件は節税向き

木造や軽量鉄骨造の物件は、節税向きといえます。減価償却で効果的な節税を行うためには、1年ごとの減価償却費の大きい物件が望ましいためです。

鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の減価償却が47年であるのに対して、木造は22年、軽量鉄骨造（厚さ3mm以下）は19年です。短期間での減価償却が可能となり、償却費の額も大きくなり、節税効果が期待できます。

築年数が古い物件は節税向き

築年数が古い物件も、節税向きです。とくに法定耐用年数を超えた建物は節税に有効といえるでしょう。「残存耐用年数」が適用されるためです。この「残存耐用年数」は簡便法の説明で前述したように、「法定耐用年数×20％」で求められ、償却期間はかなり短くなります。

たとえば、築22年以上の木造物件であれば、減価償却期間は4年です。同じような価格と構造を持っている物件の中でも、耐用期間が短いほど減価償却費の享受をより大きく受けられます。

新築区分マンションは節税に不向き

新築区分マンションの多くは耐用年数が長く、減価償却費は少なめになる傾向があるため、節税に向いていません。鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年で、償却率も低く設定されています。

節税効果を実感できるのは、マンションを購入した初年度のみというケースも考えられるでしょう。初年度は、購入時の登記費用や金融機関の手数料などの諸費用を計上できるためです。「節税を目的としての新築区分マンションの購入は難しい」ことを、理解してください。

まとめ：不動産投資に関する無料の個別相談もご案内