マンション投資の種類。初心者向けの区分投資はどう始める？

マンション投資には、一棟マンション投資と区分マンション投資があります。資金に限りがある会社員や投資初心者は、どのような投資物件を選べばよいのでしょうか？収益物件を探すポイントや不動産投資会社の活用方法など、マンション投資の基本を解説します。

マンション投資の種類

マンション投資とは、投資用にマンションを購入し、運用や売却によって収益を得る方法です。

マンションは木造戸建てやアパートに比べて防災性が高く、滅失のリスクや修理費用を抑えられるのがメリットです。リフォームやリノベーションで付加価値を上げられる点も、魅力といえるでしょう。

初心者向けの「区分マンション投資」

マンション投資は『区分マンション投資』と『一棟マンション投資』に大別されます。区分マンション投資とは、マンションを部屋単位で所有し、賃貸や売却によって利益を上げる方法です。

マンションを棟ごと購入するとなると、多額の自己資金や融資金が必要になります。しかし、部屋ごとの所有であれば、資金がそれほど多くない会社員や投資初心者でも取り組みやすいでしょう。

加えてマンション一棟よりも買い手が見つかりやすいため、経営がうまくいかないときは早めに損切りができます。

ハードルが高め「一棟マンション投資」

一棟マンション投資はマンションを棟ごと所有し、全体のオーナーとして経営する方法です。

多額の資金が必要な点や管理の手間がかかるため初心者には不向きといえますが、経営が軌道に乗ったときは区分マンション投資より大きな利益を見込めます。1室に空きが出ても他の部屋からの家賃収入があるため、収入がゼロになるケースは少ないでしょう。

一方、区分マンションに比べて買い手が少なく、タイミングよく売却できない点はデメリットです。地震や災害でマンションが損害を受けると、多額の修繕費がかかる可能性も考慮しなければなりません。

投資の世界では、リターンとリスクは比例の関係です。『一棟マンション投資は儲かる』という言葉だけをうのみにするのは危険といえるでしょう。

区分マンション投資の種類

投資初心者や会社員は、市場での流動性が高い『区分マンション投資』からスタートするのが理想です。区分マンションといってもさまざまな種類があり、どれを選ぶかによって収益性が大きく異なります。

新築か中古か

区分マンションは、新築と中古に分けられます。新築は購入価格が高いものの、『修繕費がほとんどかからない』『最新の設備が備え付けられている』という点で、初期費用を大きく抑えられます。

不動産の価値は築年数がたつごとに下落していきます。残存耐用年数が短い中古は資産価値が下がるため、手放そうと思っても売り手が見つかりにくい可能性が高いでしょう。

中古は長期運用よりも、現時点の収益を重視する人に向いています。物件価格が割安なので、『表面利回り（年間の家賃収入÷物件の購入価格）』は新築よりも高くなるでしょう。

交通利便性の高い首都圏の区分マンションであれば、中古でも空室率は低く安定した家賃収入を期待できます。

大都市か郊外か

マンションの立地は『大都市』と『郊外・地方』に大別されます。ここでいう大都市とは、首都圏や京阪神圏といった人口規模が大きいエリアのことです。

大都市の区分マンションは物件価格こそ高いものの、人口が集中している分だけ空室リスクが低いのがメリットです。特に埼玉・千葉・神奈川を含む首都圏には日本の総人口の約3割が居住しており、新築・中古ともに高い需要を見込めます。

郊外・地方の区分マンションは、物件価格が割安です。利回りだけ見れば大都市の物件よりも有利ですが、いくら利回りがよくても入居者がいなければ意味がありません。人口の伸びが見込めないエリアでは、空室リスクが高いことを考慮しましょう。

東京や神奈川、千葉や埼玉などは令和2年から3年にかけて人口が増えている地域になります。総務省が提供している人口増減などのデータも参考にするとよいでしょう。

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※参考
総務省｜住民基本台帳等｜住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html
https://www.soumu.go.jp/main_content/000762475.pdf

コンパクトタイプかファミリータイプか

部屋の間取りは、『コンパクトタイプ』と『ファミリータイプ』が主流です。

コンパクトタイプは『居住面積が狭い』『価格が安い』『交通利便性が高い』という特徴があり、単身者に適しています。特に学生や単身者が多い首都圏エリアでは、高い需要を見込めるでしょう。

ファミリータイプは3人以上の居住に適した物件で、学校・スーパー・公園などの生活環境が充実したエリアに多い傾向があります。単身者と比べて入居期間が長期化しやすく、立地や条件がよければ安定した収益を得られるのが魅力です。

近年は共働き夫婦や単身者の増加に伴い、約30～50平米（1DK～2LDK）の『コンパクトファミリータイプ』の需要も増えています。居住用や投資用どちらとしても売却しやすいため、投資初心者にもおすすめです。

区分マンション投資の特徴

区分マンションには一棟マンション投資にはない特徴やメリットがあります。異なるエリアに複数の部屋を所有すれば、空室や災害に伴うリスクが分散されます。管理にもそれほど手間がかからず、本業との両立も十分に可能です。

リスクに備えられる

投資の世界において、『分散投資』はリスクを低減させるのに有効な方法の一つとされます。資金に余裕があれば、異なるエリアに複数の区分マンションを所有しましょう。各エリアの特性に合わせ、投資する部屋のタイプを分けるのが賢明です。

1室のみの場合、空室が長期化すると収入が途絶えてしまいます。一棟マンションは空室リスクの分散は可能ですが、災害や人口減少などの影響を一律に受けやすく、損失が拡大する恐れがあるでしょう。

複数の物件に投資をするには、1件あたりの投資単価を下げる必要があります。立地条件が悪い物件や築年数が古い物件は割安で単価を下げられる反面、入居者や買い手がなかなか見つからない点に注意しましょう。

業者に管理を依頼できる

区分マンションは、建物全体の管理を管理会社に依頼できます。一棟マンションも管理会社への依頼が可能ですが、物件全体の修繕計画や定期点検などはオーナー主体で行わなければならず、時間や手間がかかります。

区分マンションの場合、管理会社が所有者から管理費や修繕積立金を集めて、管理や修繕を行うのが一般的です。基本的にオーナーが行うのは自身が所有する部屋の管理だけで済むため、副業として不動産経営をする会社員も増えています。

儲けを出す仕組み

マンション投資には、賃貸経営で家賃収入を得る『インカムゲイン』と、マンション売却で売却益を得る『キャピタルゲイン』という二つの儲け方があります。

個人のマンション投資ではインカムゲインがメインですが、キャピタルゲインの仕組みも知っておきましょう。

家賃収入を得る

マンション投資においては、自らがマンションのオーナーとなり、中長期的に家賃収入を得るインカムゲインを得る方法が基本です。部屋が埋まれば毎月一定の収入を得られるため、手堅く安定的に資産を増やしたい人に向いています。

家賃収入を得るまでの流れは以下の通りです。

● 投資用のマンションを購入する
● リフォームや修繕など、入居者を迎える準備をする
● 入居者を募集する
● 入居者から家賃が入金される

マンション購入にあたり、多くの人は金融機関からの融資を活用します。投資の世界において活用されているのが、少ない自己資金で大きな投資効果を狙う『てこの原理（レバレッジ効果）』という法則です。

借入金を活用することで、自己資金だけでは購入が難しい大きな物件に投資でき、見た目の利回り以上の収益が得られる可能性があります。

売却益を得る

マンション投資では、キャピタルゲイン（売却益）を狙う方法もあります。購入価格よりも高い価格で売却し、その差を収益とする方法です。インカムゲインと比べて初期投資の回収スピードが早く、一度にまとまったお金を手にできるのがメリットです。

不動産価格が右肩上がりだったバブル期はキャピタルゲインが主流でしたが、現在は不動産の大きな値上がりに期待できないため、継続的な家賃収入（インカムゲイン）が重視されています。

キャピタルゲインで儲けを出すには、売却のタイミングを見誤らないことが大切です。地価の下落や人口減少といった外的要因で不動産の価値が下がり、儲けるどころか損をしてしまうケースも少なくありません。投資初心者にとってはハードルが高いでしょう。

利回りの考え方

『利回り』とは、投資額に対して得られる収益の割合（％）のことです。ここでは、賃貸経営における利回りについて解説します。

不動産会社の広告に記載されている利回りは『表面利回り（想定利回り）』で、以下の計算式で算出されます。

表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

表面利回りは、管理費や税金などの諸費用が考慮されていない・満室時の利回りである点において、実態とはややかけ離れてしまう指標です。複数の物件の収益性を比較する際は『実質利回り』を参考にしましょう。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

実質利回りには『諸経費』が含まれているため、実際の収益に近づきます。一概にはいえませんが、区分マンションは一棟マンションよりも平均利回りは低くなる傾向があります。

維持費の種類

マンション投資は、物件を購入したら終わりではありません。初期投資以外に、以下のようなさまざまな維持費がかかります。特に中古マンションを購入すると、修繕費やメンテナンス費が高額になるケースもあるため、資金に余裕を持たせておきましょう。

● 各種税金（固定資産税・都市計画税など）
● 保険料（火災保険・地震保険など）
● 管理費
● 管理業務委託料
● 修繕積立金

修繕積立金とは、マンションの修繕工事に充てる費用です。マンションを所有する各オーナーが毎月決まった額を管理会社に積み立て、将来的な大規模修繕に備えます。

区分マンション投資の始め方

区分マンション投資で成功する鍵は、信頼できる不動産投資会社を早い段階で味方に付けることです。物件探しでは鮮度の高い情報をできるだけ多く集め、自分の足で実地調査を行いましょう。

計画を立てる

投資を始める前に不動産投資セミナーに参加したり、書籍を読んだりして投資についての基礎知識を身に付けましょう。失敗事例の中から、成功のヒントが得られる場合もあります。

次に、どのような物件に投資するかを決め、収支をシミュレーションします。企業の事業計画と同様、マンション投資でも市場規模・競合優位性・ビジョン・出口戦略などを細かく設定するのがポイントです。

マンションの適正価格を確認する意味でも、できるだけ多くの不動産情報をチェックしましょう。不動産会社の広告に記載されているのは表面利回りなので、必ず諸費用を含めて収益を計算します。

物件を選ぶ

マンション投資の収益は、物件選びで決まるといわれています。オーナーの努力や工夫でマンションの価値を上げることもできますが、『立地が悪い』『築年数が古すぎる』『瑕疵がある』といった物件は、いくら手を尽くしても空室リスクは高いでしょう。

物件探しの方法としては、『不動産サイト』『不動産投資会社』『競売情報』『タウン誌』などが挙げられます。物件調査を行う際に見ておきたいのは、主に以下のポイントです。

● 物件の外観と内装
● 周辺環境
● 交通アクセス
● 入居状況・管理情報
● 同じエリアの競合物件

周辺環境については現地に足を運び、自分の目で確かめるのが確実です。インターネットや紙面の情報で分かりにくい人通りや雰囲気も、実際に現地調査をすれば把握しやすいでしょう。

不動産投資会社を活用しよう

『不動産投資会社』とは、投資用不動産を取り扱う会社のことです。投資用物件の紹介はもちろん、収支計画の策定や投資に関する各種手続きの代行なども請け負っており、投資者をフルサポートしてくれる不動産投資会社もあります。

不動産投資セミナーや無料相談会がある会社も多いので、投資初心者は積極的に活用しましょう。

J.P.RETURNSでは、東京都内・横浜・川崎の入居率が高い投資物件を扱っています。提案する物件は、仲介ではない『売主物件』であるため、投資者はプロが仕入れた厳選物件の中から選ぶだけです。

特に2000万円前後の『築浅・都心駅近物件』が豊富なので、マンション投資に、変動の少ない資産性や、人気のエリアで賃貸ニーズに安定感があることを求めている方にオススメです。投資を検討中の人は、無料セミナーやWeb個別相談への参加を検討しましょう。

不動産・マンション投資・セミナーならJPリターンズ

物件の購入方法

物件を購入するには当然、資金が必要です。自己資金だけに頼らず、金融機関からの借入も検討しましょう。自己資金で全てを賄うよりも、借入を活用した方が大きな投資効果を得られる場合があります。

自己資金を用意する

マンション投資をするとき、自己資金を頭金として不動産投資用のローンを組むケースが大半です。『頭金』とは、物件住宅価格からローン借入額を引いた残りの金額を指します。

頭金を減らすと借入額や利息が増え、月々の返済負担が大きくなります。しかし、自己資金の割合が大きくなりすぎても、レバレッジ効果が十分に発揮されません。

1000万円の自己資金で1000万円の物件を買うよりも、借入をして3000万円の物件を狙った方が、より大きな利益が手に入る可能性が高いでしょう。

物件や購入者の状況にもよりますが、諸費用と頭金を含めた自己資金の目安は、区分マンションで『購入価格の5％』程度。一棟マンションの場合は『購入価格の20～30％』と言われています。また、空室で家賃収入が入らなかった場合は、毎月の維持費を自己資金から捻出しなければなりません。

維持費として手元に残す分も含めて、十分な自己資金を用意しましょう。

不動産投資用のローンを組む

住宅ローンは賃貸経営を目的とした物件購入には使えないため、金融機関で『不動産投資用ローン』を組む必要があります。

住宅ローンの返済原資が個人の給与収入・事業収入であるのに対し、不動産投資ローンの返済原資は『賃貸経営で得られる家賃収入』です。

融資の審査では、個人としての信用や返済能力のほかに『物件の収益性』も対象となります。物件選びは慎重に行わなければなりません。

一般的に、安定継続収入のある会社員は不動産投資用ローンに通りやすいといわれています。ただし、過去にクレジットカードやカードローンの延滞履歴がある場合、『返済能力に不安がある』とされ審査に落ちる可能性もあるでしょう。

なお、不動産投資用ローンには『団体信用生命保険』が付いているケースが多くあります。ローン返済中に病気や事故などで返済できなくなった場合は、保険会社から金融機関に残債相当の保険金が支払われる仕組みです。

まとめ

マンションを部屋単位で所有する区分マンション投資は、一棟マンション投資に比べてハードルが低く、本業のある会社員が比較的楽に挑戦できます。

どのような物件を選ぶかによって、将来の収益性や金融機関の融資額が変わるため、物件選びの際は実績と信頼のある不動産投資会社にサポートを依頼しましょう。

『空室リスクが心配』『低資金で高利回りの物件を探したい』などの相談にも対応してくれます。