新築ワンルームマンション投資は危険って本当？理由やメリットを解説

新築ワンルームマンション投資とは

新築ワンルームマンション投資とは、新築マンションを1部屋単位で購入して、賃貸に出す投資方法です。

購入した部屋に入居者がつけば、家賃収入で継続的な利益が発生します。数年間の賃貸運用後は物件売却をすることで、まとまった金額の売却益も得られます。

マンションの不動産投資と言うと、マンション一棟を購入する投資方法を思い浮かべる方が多いでしょう。しかし、マンション一棟の購入は多額の初期費用がかかるため、資産にゆとりがある人でなければ手を出しにくい方法です。

新築ワンルームマンション投資は新築マンションの1部屋を購入するだけであり、始めるハードルが比較的低い不動産投資となっています。

新築ワンルームマンション投資が危険とされる理由・デメリット

新築ワンルームマンション投資はリスクが大きく、危険な投資と言われることがあります。

危険とされる理由は、新築ワンルームマンション投資には以下で紹介する5つのデメリットがあるためです。

空室のときは収入がゼロになる

新築ワンルームマンション投資はマンションの1室のみを購入・賃貸して家賃収入を得るため、物件所有中の利益は1部屋の家賃収入に依存します。購入した部屋に入居者がつかず、空室のときは利益がゼロになることがデメリットです。

アパートやマンションの1棟すべてを所有する投資方法であれば、1部屋のみが空室であっても、他の部屋に入居者がつけば利益は生まれます。

対して、新築ワンルームマンション投資は入居者がつかないと、収入が得られません。購入後の入居者募集期間はもちろん、入居者の退去時にも空室リスクはつきまといます。

ほとんどの不動産投資で存在するリスクではあるものの、特にワンルームマンション投資は空室リスクの影響が大きい点に注意してください。

節税効果が比較的小さい

不動産投資には節税効果を得られるメリットがあるものの、新築ワンルームマンション投資は節税効果が比較的小さい傾向があります。

不動産投資では、減価償却費の計上で不動産所得を赤字にし、損益通算するのが代表的な節税方法です。

損益通算とは、不動産投資で赤字が発生した場合に、同年度に発生した他の所得と合算できる仕組みです。不動産所得の赤字と給与所得等の合算によって全体の所得額が小さくなり、所得税・住民税を節税できます。

さらに不動産の取得費用は、耐用年数で割った額を減価償却費として、毎年の赤字に計上可能です。減価償却費が高いほど赤字を作れるため、損益通算による節税効果を高められます。

しかし、新築マンションは一般的に鉄骨鉄筋コンクリートもしくは鉄筋コンクリート造であり、耐用年数が47年と長い点が特徴です。
（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf）

加えて、新築ワンルームマンション投資の場合購入する部屋数は1部屋のみで、減価償却できる設備の金額も少なくなることから節税効果が小さくなります。

不動産投資の節税効果については、下記のページも参考にしてください。
サラリーマンは不動産投資で節税できる？仕組みや注意点を説明

想定していたより利回りが小さい

新築ワンルームマンション投資には、投資を始めるときに確認する表面利回りよりも、実質利回りが小さいというデメリットがあります。

そもそも利回りとは、物件の収益性を推定した指標のことです。表面利回りは物件の購入価格と年間の家賃収入から収益性を計算するのに対し、実質利回りは購入価格・家賃収入に諸経費も加えて計算する違いがあります。

実際のマンション経営では諸経費が多く発生するため、不動産情報の表面利回りだけを見て投資すると、想定していたよりも利回りが小さくなる点に注意してください。

また、近年は不動産価格が高騰しているものの、家賃の上昇幅は小さい傾向があります。不動産価格を家賃に転嫁しにくく、結果として利回りが低下する可能性もあるでしょう。

購入後資産価値が低下する

新築ワンルームマンションには新築プレミアムという付加価値があり、不動産投資ではメリット・デメリットの両方があります。

新築プレミアムとは、「今まで誰も住んだ経歴がない」という新築物件特有の価値です。新築ワンルームマンションのオーナーは、最初の入居者に対して新築プレミアムの価値を含めた価格設定で家賃を決められます。

しかし、新築プレミアムは入居者が決まれば消滅する価値です。最初の入居者が退去すると、次の入居者にとっては「中古物件」となり、築年数が浅いとはいえ新築プレミアムの価格で家賃を設定できません。物件の築年数や状態に応じて、家賃を値下げする必要があるでしょう。

また、物件は築年数を経るほど劣化するため、必要に応じて設備などの修繕が必要です。購入後に資産価値が低下するだけではなく、諸経費の発生が増えるリスクもあります。

運用のシミュレーションが難しい

不動産投資を行う際は、「物件が収益を出せるかどうか」に着目したシミュレーションが必要となります。シミュレーションの結果、収益を出せると予測した物件を購入すれば、不動産投資を成功させやすいでしょう。

不動産投資のシミュレーションは過去の入居率や入退去の頻度、運用実績などをベースとして行います。新築物件の場合は過去のデータが存在しないため、シミュレーションが難しいことがデメリットです。

十分なシミュレーションができないまま新築ワンルームマンション投資を始めると、収益を出せない物件を購入するリスクがあります。

新築ワンルームマンション投資のメリット

危険やリスクが高いと言われる新築ワンルームマンション投資であるものの、不動産投資の対象として選ばれている理由は多くのメリットがあるためです。

新築ワンルームマンション投資のメリットを4つ挙げて、それぞれのポイントを解説します。

自己資金が少なくても投資を始められる

新築ワンルームマンション投資はマンションを一棟すべてではなく1部屋のみを購入する投資であるため、用意できる自己資金が少なくても不動産投資を始められる方法です。

さらに、新築物件は評価額が高くなりやすく、不動産投資ローンを組みやすいメリットがあります。購入価格の大部分をローンで賄えるケースもあり、自己資金が少ない方もローンの頭金を確保することが可能です。

収益物件は基本的に高額であるものの、ローンを利用できれば高額物件を購入しやすくなります。自己資金が少ない状態であっても、ローンのレバレッジ効果により高い収益性を期待できるでしょう。

入居者が見つかりやすい

新築ワンルームマンション投資で購入するマンションは新築物件であるため、入居者が見つかりやすい点がメリットです。

新築物件には築年数の浅さ、設備の新しさといった新築プレミアムの価値があります。立地や間取りなどの条件が同じ中古物件よりも人気が高く、入居希望者からの応募が多く集まるでしょう。

新築プレミアムが終わった後も築年数が浅い物件は魅力的で、入居者集めは築古物件ほど難しくありません。事実、株式会社タスによる2022年12月の調査では、築20年までの賃貸物件は空室率の平均が約7％と最も低く、築20年を超えると空室率が高まると判明しています。
（出典：株式会社タス「賃貸住宅市場レポート 2022年12月 首都圏版 関西圏・中京圏・福岡県版」/https://corporate.tas-japan.com/community/report/2022/12/23）

新築の場合は家賃を高く設定しやすく、収益性を高められるメリットもあります。

修繕費が購入直後はかからない

新築物件は設備が新しい状態であり、修繕費が購入直後はかかりません。諸経費に代表されるランニングコストを抑えられるため、利回りが高くなります。

同じ不動産投資であっても、中古物件の場合は購入後に外壁補修やリフォームが必要となることが少なくありません。物件の状態によっては修繕費が高額となるケースもあり、運用計画に支障をきたす可能性もあります。

また、設備などのメンテナンスをこまめに行えば資産価値を維持しやすい点も、新築ワンルームマンション投資のメリットです。資産価値を維持することで賃貸需要を高く保てるようになり、物件所有期間全体の収益性アップが期待できます。

10年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）がある

新築ワンルームマンション投資で購入する新築物件には、10年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）がある点もメリットです。

契約不適合責任とは、購入した物件について契約内容に適合していない欠陥が見つかった場合に、売主側が負う責任のことです。従来は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものの、2020年4月の法改正により「契約不適合責任」という名称に変更されています。

新築物件の場合における契約不適合責任は「契約不適合の場合に、売主側の負担で欠陥を修繕する」という責任です。例を挙げると、新築物件であるにもかかわらず壁紙の剥がれが発生した場合には、販売した不動産会社側の負担で修繕をしてもらえます。

契約不適合責任は中古物件にも存在するものの、中古物件における契約不適合責任の期間は2年間です。新築物件は契約不適合責任の期間が10年間と長く、瑕疵トラブルを防ぎやすいメリットがあります。

新築ワンルームマンション投資の注意点

メリットとデメリットの両方がある新築ワンルームマンション投資は、運用のやり方次第で成功することも、失敗する可能性もあります。

新築ワンルームマンション投資で失敗しないためには、以下で紹介する3つの注意点を押さえましょう。

利回りだけ見て物件を選ばない

不動産広告に表示される利回りは、物件の収益性を推測できる1つの指標です。

しかし、新築ワンルームマンション投資の場合は、利回りだけ見て物件を選ばないようにしましょう。新築物件は過去のデータが存在せず、シミュレーションの条件次第で利回りの予測値が大きく変わるケースがあるためです。

また、利回りが高い物件には何らかのリスクが隠れている可能性もあります。例を挙げると、物件周辺に騒音が発生する工場があったり、スーパーや病院などの生活利便施設へのアクセス性が悪かったりなどです。

不動産の立地条件や住環境、利便性などはシミュレーションに含まれないことが多いため、利回りだけを見る物件選びは危険と言えます。

適切にリスク想定をする

新築ワンルームマンション投資で購入する新築マンションは魅力的な物件であるものの、どのような物件であっても不動産投資ならではのリスクが存在します。リスクを度外視すると失敗の可能性が高まるため、適切にリスク想定をしましょう。

新築ワンルームマンション投資におけるリスクの代表例が、空室リスクや家賃下落リスクです。常に入居者がいる想定や、家賃が下落しないことを前提としてキャッシュフローを組むと、購入後に空室期間ができたり家賃が下落したりした場合に損失につながります。

新築物件であっても空室リスクや家賃下落リスクを想定することが重要です。適切にリスク想定をすれば、実際のケースに近い賃料収入を予測できるようになり、新築ワンルームマンション投資で失敗する可能性を低減できます。

不動産投資について勉強する

不動産投資に限らず、投資は勉強不足だと運用のポイントや想定するべきリスクが分からず失敗の可能性が高まります。不動産会社に勧められるまま物件を購入したり、よく分からずに運用したりして失敗しないよう、不動産投資について勉強をすることが大切です。

新築ワンルームマンション投資には物件・土地の知識やマンション賃貸の知識、税制の知識など、幅広い知識が必要となります。すべてを一度に学ぼうとするよりも、まずは基本的な知識を身につけるところから始めるとよいでしょう。

不動産投資の勉強には、J.P.RETURNSの動画セミナーがおすすめです。不動産投資にかかわる知識を動画で分かりやすく学べます。
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新築ワンルームマンション投資で成功するポイント4選

新築ワンルームマンション投資でリスクを抑え、想定通りの収益を得るにはいくつかのポイントに着目することが大切です。

最後に、新築ワンルームマンション投資で成功するポイントを4つ紹介します。

空室リスクが小さい好立地の物件を選ぶ

新築ワンルームマンション投資では、空室が発生すると家賃収入が入らなくなります。空室が発生しないよう、空室リスクが小さい好立地の物件を選びましょう。

好立地の物件とは、入居者の視点で快適に生活しやすい住環境が整っている物件です。下記のような条件が、好立地の例としてよく挙げられています。

・駅から徒歩10分以内に物件がある ・スーパーやコンビニなどの買い物できる施設が近い ・銀行や病院が近い ・学校が近くにある（子持ち世帯を入居対象とする場合）など

東京都心の物件は好立地であることが多く、特に空室リスクが小さい傾向にあります。

東京都心の駅近物件をお探しの方は下記のページもぜひ参考にしてください。
J.P.RETURNSが紹介する物件の立地について詳しくはこちら

適正な利回りの物件を選ぶ

物件の利回りだけを見て購入判断をすることは避けたほうがよいものの、利回りは収益性を知る1つの指標となります。不動産情報に表示されている利回りを確認し、適正な利回りの物件を選びましょう。

不動産情報の利回りは、表面利回りと実質利回りが分けて記載されているケースがあります。それぞれの計算方法の違いを把握しておきましょう。

【表面利回り】年間家賃収入÷物件価格×100

表面利回りは家賃収入と物件価格のみで利回りを算出する、シンプルな計算方法です。

対して実質利回りは、家賃収入・物件価格の双方に諸経費を含めて利回りを算出します。

【実質利回り】（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100

計算式に諸経費を含める実質利回りのほうが、表面利回りよりも実際の利回りに近くなります。物件の収益性は実質利回りで判断することがおすすめです。

また、不動産情報に記載されている利回り情報が適正であるかは、周辺にある物件の相場利回りを確認することでも判断できます。周辺物件と同等か、わずかに高い程度が適正な利回りです。

キャッシュフローを計算する

新築ワンルームマンション投資を始める際は、一般的に不動産投資ローンを活用します。ローン返済が必要となるため、物件の家賃収入にもとづくキャッシュフローの計算をしましょう。

新築ワンルームマンション投資のキャッシュフローは、下記の計算式できます。

【キャッシュフローの計算方法】 （想定年間家賃収入－諸経費）×｛（365－想定される空室日数）÷365｝－ローンの返済額

計算した結果、キャッシュフローがプラスの値になっていれば、ローンの返済も含めて収益を上げられる物件であることが分かります。キャッシュフローがマイナスの値になる場合はローン返済が難しいため、購入は避けたほうがよいでしょう。

また、投資用物件の購入後もキャッシュフローは定期的に計算し直す必要があります。家賃収入が下がったとき、空室が出るようになったときなどのタイミングでキャッシュフローを計算し、計算結果がマイナスにならないかを確認してください。

信頼できる専門家を探す

新築ワンルームマンション投資で失敗しないためには勉強が必要であるものの、独学で勉強するだけでは知識でカバーできる範囲に限界があります。

不動産投資で成功する可能性を高めるには、信頼できる専門家の協力を得ることがおすすめです。

不動産投資について実績があり、物件購入から運用まで幅広い知識を持つ専門家の協力を得られれば、投資判断や出口戦略などを相談できます。自分だけでは分からないことや、隠れたリスクなどを教えてもらえて、不動産投資で成功する具体的な道筋を示してもらえるでしょう。

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まとめ

新築ワンルームマンション投資はリスクが高いとされる一方で、自己資金が少なくても投資を始めやすく、修繕費が購入直後はかからないメリットがあります。加えて、新築であるため入居者が見つかりやすく、10年間は契約不適合責任によって守られる点でも有利です。

ただし、投資を始めやすいからといって、不動産投資について勉強せず、利回りだけを見て空室リスクが高い物件を購入すると失敗する可能性は高くなります。まずは不動産投資について書籍やセミナーを活用して学び、リスクやキャッシュフローを正しく見積もった上で投資を始めましょう。

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