アパート経営は儲からないの？行うべき対策を徹底解説　

アパート経営が儲からないといわれる理由5選

アパート経営は利益が出る仕組みを理解し、対策を講じれば十分に儲けられる投資手法です。しかし、アパート経営は以下の理由で「儲からない」といわれることがあります。

・資金回収に時間がかかるから
・良い立地に建てられないから
・家賃は下がり続けるから
・アパート経営の知識がないから
・借り入れが高額になるから

それぞれの理由や対策などを知っておくことで、アパート経営でも資産構築することは十分可能です。それぞれ詳しく解説します。

資金回収に時間がかかるから

アパート経営を始めるには多額の資金が必要です。多くの不動産投資家は、ある程度の自己資金と金融機関からの借り入れでアパートを新築したり、中古物件を購入したりして賃貸経営をスタートします。

これらの資金をアパート経営で回収するには長期間の運用が必要であり、すぐに儲けを出すことはできません。賃貸経営は、家賃収入でローンを返済し、長い時間をかけて物件という資産を手に入れる仕組みです。

多くの自己資金を投入した場合は、家賃収入が月々の経費を上回って手に入れたキャッシュフローが投入した自己資金をトータルで超えると、ようやく黒字になります。このように、アパート経営は資金を回収するのに長い時間を必要とし、一般的に10年以上といわれています。

以下は、アパートの購入価格が5,000万円(うち自己資金を1,000万円を用意)の黒字化までのシミュレーションです。

▪︎条件

アパートの価格	5,000万円
自己資金	1,000万円
金融機関からの借入金	4,000万円（返済期間20年・金利2.0%）
年間の家賃収入	550万円
年間のローン返済額	250万円
年間の必要経費	200万円

＊計算を簡略化して説明するため端数は削除しています

この条件での年間のキャッシュフローは、家賃収入からローン返済額と必要経費を引いた100万円です。

100万円（年間のキャッシュフロー）＝550万円（年間の家賃収入）−250万円（年間のローン返済額）−200万円（年間の必要経費）

上記の例では最初に投入した自己資金が1,000万円で年間100万円ずつキャッシュフローがプラスになるので、黒字化には10年かかります。

10年（黒字化までに必要な期間）＝1,000万円（自己資金）÷100万円（年間のキャッシュフロー）

このように、アパート経営は資金回収に長い時間がかかるため、儲からないといわれるのです。しかし、実際、上記の例では、11年目以降は毎年100万円のキャッシュフローがあるうえ、残債よりも時間が上回っていればトータルでは大きなプラスとなっているでしょう。

良い立地に建てられないから

アパート経営が儲からないといわれる理由に、良い立地に建てられないことが挙げられます。一般的なアパートは面積が80〜100坪の敷地に建てられており、最低でも60坪の広さが必要です。そのため、良い立地に建てると、土地の購入費が高くなってしまいます。一等地で地価が高いと、利回りが悪化し採算が取れなくなってしまう恐れがあるのです。

また、アパートの構造上、広い長方形の土地が必要で、建てられる場所は限定されています。さらに、土地のオーナーが空き地を利用してアパート経営を始めるケースもあり、土地の持つ利便性や賃貸需要などを考慮せず建てられた物件もあります。

上記のような理由から、好立地に立てられていないアパートが多く、儲からないという印象を与えているのです。アパート経営を始める際は、立地にこだわって物件を購入しましょう。

家賃は下がり続けるから

アパート経営が儲からないといわれる理由の1つに、年を追うごとに家賃が下がり続けることが挙げられます。賃貸物件は築年数が経過するごとに劣化がすすみ、魅力が低下します。建物や設備の老朽化で入居希望者数が減少すると、空室を埋めるために家賃を下げざるを得ない状況になるのです。賃貸住宅の家賃下落率は一般的に1年で1%程度といわれており、住戸数が多いアパート経営の大きなリスクと捉えられています。

また、家賃の下落は経年劣化によるものだけではなく、周辺に賃貸住宅が新たに建つなどの、競合状況の変化でも発生します。近くにライバルが登場すると、価格での競争が始まり家賃を下げないと稼働率が上がらないという状況も起こり得るのです。

このようにアパートの家賃は下がり続けるというイメージが、賃貸経営が儲からないと思われる原因になっています。周辺に商業施設ができたり、再開発されたりして人気エリアになれば、時間の経過に反して家賃が上がるケースも稀にあります。

アパート経営の知識がないから

アパート経営は個人が行う場合においても、不動産事業として捉える必要があります。収支計画を作成し、長い目で見たときに資金の流れがどのように変化するのかを、シミュレーションしてから始めなければいけません。収支計画を作ると、収入と支出がいつどのような項目で発生するのか明確になり、将来を見据えた経営戦略が立てられます。

しかし、アパート経営の知識なく、収支計画の重要性を理解しないまま不動産投資を始めている人も少なくありません。

そのような人の多くが、リスクにうまく対応できず資産構築に失敗するため、「アパート経営は儲からない」という言葉が一人歩きしているようです。

アパート経営は事前に知識を身につけ必要な対策を行い、中長期的に運用すれば、比較的誰でも資産構築が可能な投資です。

不動産投資についての学習を始めるなら、J.P.RETURNSの無料書籍と無料動画セミナーを、活用してはいかがでしょうか。不動産投資の基礎がコンパクトにまとめられた教材で、ちょっとしたスキマ時間で学習が可能です。アパート経営で資産構築を目指すなら、まずは不動産投資知識の習得から始めましょう。

借り入れが高額になるから

アパート経営は物件の取得に多額の借り入れが必要なため、黒字を出すのが難しいという印象があります。入居者で埋まらないと多額の負債を抱えてしまうため、アパート経営は危険だと考えている人も少なくないでしょう。

不動産投資においてリスクをとるとは、それに見合ったリターンを得られる可能性があることを示します。アパート経営は借り入れが大きいため、危険な投資というイメージがあり、それが儲からないと思われる理由につながっています。実際は需要のあるエリアでのアパート経営は安定的な入居が見込めるために、高額な借り入れが理由で儲からないことはありません。

アパート経営で儲からないときに行うべき対策10選

アパート経営で利益が出ていないときは原因を探り、その問題の解消につながる効果的な対策を打つ必要があります。

アパート経営で儲からないときに行うべき対策には、以下のものがあります。

・問題の原因を特定する
・アパート経営の勉強を継続して行う
・付加価値をつけて魅力的な物件にする
・管理委託方式で賃貸経営を行う
・集客力の強い管理会社に委託する
・自己資金を多く入れる
・下層階の集客に力を入れる
・上手に節税を行う
・売却も視野に入れる
・日々の管理体制を強化する

それぞれ詳しく解説します。

問題の原因を特定する

アパート経営で儲けが出ていないときに、最初に行うべきは原因の特定です。

原因を調査する際にチェックするポイントは、以下の通りです。

・家賃が相場と合っているか ・設備がターゲット層に合っているか ・物件の魅力は落ちていないか ・入居者募集の施策は妥当であるか ・競合に負けているところはどこか ・節税によるキャッシュフローの改善ができているか ・既存の入居者の満足は得られているか

儲けが出せていない理由の検証は、アパート経営で収益を上げるために重要な行程です。問題の原因を特定しないまま、闇雲に対策を打っても結果が出る可能性は低いでしょう。なぜ儲けが出ていないかの理由を1つずつ確認し、有効な対策につなげてください。

アパート経営の勉強を継続して行う

アパート経営を始める前に、事前の知識習得は重要です。

人口動態の変化や人気設備のトレンド、金利の見通しなどの情報をアップデートすれば、時代に合わせた有効な対策を講じられます。学習を怠ると目まぐるしい社会情勢の変化に遅れを取ってしまい、有効な施策が打てません。結果的に収益は悪化し、思い描いていた理想の収支計画からも遠ざかってしまいます。

健全なアパート経営を継続するために、始める前も運用中も勉強を続けましょう。

付加価値をつけて魅力的な物件にする

アパートに魅力が乏しく、空室によって利益が下がっているなら、付加価値をつける対策が有効です。

全国賃貸住宅新聞では2023年の入居者に人気のある設備ランキングを発表しています。

▪︎入居者に人気の設備ランキング

順位	単身者向け	ファミリー向け
1	インターネット無料	インターネット無料
2	エントランスのオートロック	エントランスのオートロック
3	高速インターネット	追いだき機能
4	宅配ボックス	システムキッチン
5	浴室換気乾燥機	宅配ボックス
6	独立洗面台	高速インターネット
7	システムキッチン	浴室換気乾燥機
8	防犯カメラ	24時間利用可能ごみ置き場
9	24時間利用可能ごみ置き場	ウォークインクローゼット
10	ウォークインクローゼット	ガレージ

参照：全国賃貸住宅新聞　ネット無料、首位独走【入居者に人気の設備ランキング2023付加価値編】

アパートに付加価値をつける際の資金には限りがあるため、ターゲット層とマッチする設備を優先的に導入するのが効果的です。ランキング上位の設備でも、ターゲット層によっては魅力を感じてもらえないので注意しましょう。

管理委託方式で賃貸経営を行う

アパートの管理をオーナー自ら行っているなら、管理委託方式で賃貸経営を行うのも儲けを出すための有効な手段です。

アパートの管理を業務委託すると、建物の管理だけでなく入居者の募集や既存入居者のクレーム対応なども引き受けてくれます。プロが管理すると入居者の満足度も上がり、退去者の抑止につながります。アパートの管理委託の手数料相場は家賃収入の5%程度です。費用はかかるものの、管理をプロに任せることで空室が防げれば、支出以上の価値は見込めます。

自主管理では建物の管理や空室対策、入居者の対応を全てオーナーが行わなければいけません。管理の業務委託は、オーナーの負担を軽減するメリットもあるのです。

また、サブリース会社と賃貸契約を結んで、管理業務を任せながら家賃保証を受けるサービスもあります。サブリース会社はアパートを転貸して、オーナーに家賃相場の80〜90%を保証します。

しかし、保証額は2年ごとの更新で減額交渉を受ける可能性があるため、注意してください。賃貸契約を結んだサブリース会社は借地借家法で守られるため、容易に契約解除ができません。そのため、サブリースの利用を検討する場合は慎重に判断しましょう。

集客力の強い管理会社に委託する

管理を業務委託する際は、集客に強い会社を選ぶと良いでしょう。空室対策に強い管理会社に任せれば、稼働率も上がり、アパート経営での収益増が期待できます。

集客に強い会社には以下の特徴があります。

・インターネットの活用が得意 ・接客力が高い

〈インターネットの活用が得意〉
アパートなどの賃貸物件の情報は、インターネットを通じて手に入れるのが一般的です。そのため、ネットに掲載された物件の印象は、入居希望者の増減に大きく影響を与えます。ネットの活用が得意な管理会社は、物件の写真などを魅力的に掲載して集客につなげています。

〈接客力が高い〉
管理会社の接客力の高さも集客に影響します。内覧などで入居希望者に対応するのは、主に管理会社の担当者です。担当者の対応の良し悪しで物件のイメージが左右されるため、丁寧な接客は空室対策に大きく影響します。

自己資金を多く入れる

アパート経営を始める際、自己資金は一般的に物件価格の1〜2割ほど必要です。自己資金を多く入れるほど、借り入れは小さくなるためローンの返済額や利息を抑えられます。

例えば、5,000万円の物件を購入し、借入期間25年、金利2%でローンを組んだ場合、自己資金が物件価格の1割と2割で月々の返済額をシミュレーションしたのが以下の表です。

	自己資金1割（500万円）	自己資金2割（1,000万円）
物件価格	5,000万円	5,000万円
借入金	4,500万円	4,000万円
借入期間	25年	25年
金利	2.00%	2.00%
総返済額	5,722万200円	5,086万2,300円
月々の返済額	19万734円	16万9,541円

参照；オリックス銀行 投資用不動産ローン・住宅ローン返済シミュレーション

このシミュレーションでは自己資金を1割から2割に増額すると、毎月の返済額が約2万1,193円、返済総額では635万7,900円(うち500万円は自己資金の差)の違いが出ました。自己資金を多く入れると返済金額が少なくできるので、キャッシュフローにもゆとりが生まれます。

下層階の集客に力を入れる

アパートは1階が2階よりも防犯上のリスクがあり、空室が発生しやすいです。そのため、下層階のセキュリティ強化は空室対策に有効です。

1階は「泥棒に入られやすい」「通りからのぞかれやすい」などの理由で、2階以上と比べて敬遠される傾向にあります。そこで、防犯設備の強化や、通行人から見えないように植栽で覆うなどして、入居者の不安を取り除く対策を講じると良いでしょう。

また、1階は子育て世代や高齢者に需要があるため、物件の広さによってはファミリーやシニア向けの媒体を使った広告宣伝で入居者を獲得する方法もあります。

1階の空室が防げればアパート全体の稼働率が上がり、収益性が高まります。

上手に節税を行う

アパート経営は減価償却費や日々の必要経費の計上によって、節税効果が期待できます。所得税や住民税は家賃収入から経費を引いた不動産所得と、給与などの他の所得を合計した課税所得を基に算出します。

アパートの建物部分の購入費用は、法令で定められた法定耐用年数で割った金額を、減価償却費として不動産所得からマイナスできます。

減価償却費＝アパートの建物部分の購入代金÷法定耐用年数

不動産所得を計算するときに、アパート経営にかかった費用も家賃収入から引けるため、正しい経費計上は納税額を抑えるのに有効です。

不動産所得＝年間の家賃収入−（減価償却費＋アパート経営にかかった経費）

アパート経営にかかった経費や減価償却費の計上により不動産所得がマイナスになった場合は、他の所得から損益通算でき、支払う税金を圧縮できます。

不動産所得とその他の所得の合計が課税所得です。

課税所得＝不動産所得（赤字の場合あり）＋その他の所得

不動産所得が赤字のときは課税所得が抑えられ、所得税や住民税の節税が可能です。

売却も視野に入れる

アパート経営により儲けが出ない状態が続き、対策は講じたものの改善できないときは、売却して再度納得のいくアパートに乗り換えるのも1つの手段です。アパート経営では立地や人口動態の変化、築年数などの要因で何をしても空室が埋まらない状況の物件も存在します。

アパートの家賃収入でローンの返済や経費の支払いが賄えないなら、売却も視野に入れた方がいいかもしれません。ただし、購入年数から期間が経っていなかったり、不動産相場が悪かったりすると、借金だけ残るケースもある点には注意が必要です。

物件を手放してもアパート経営の経験は残るので、次のチャレンジに役立てられれば決して無駄ではありません。

日々の管理体制を強化する

アパート経営では共用部分の清掃や切れた電球などの消耗品の交換、入居者同士のトラブル対応など、物件の魅力を維持するために日々の管理は徹底しましょう。管理体制が不十分で入居者のクレームやトラブルの対応に遅れが出ると、退去の要因になる可能性があります。アパートの管理に問題があるときは、業務委託している管理会社の変更も考えてください。

優れた管理会社は入居者への対応が早く、丁寧です。そのような管理会社を見定めるには、Webサイトに公開されている管理実績数や入居率を参考にします。実績数が多く入居率の高い管理会社はノウハウの蓄積も豊富であるため、安心して物件を任せられます。

J.P.RETURNSでは、物件の相談から購入後の管理まで請け負える「ワンストップコンシェルジュサービス」というスタイルで、お客様の負担を少なくして不動産投資を行えます。業界初の10年間家賃固定など、さまざまな充実したサービスを提供しているので、気になる人はぜひ専門のコンサルタントに聞いてみてください。
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アパート経営を行うメリット

アパート経営には、資産構築以外にもさまざまなメリットがあります。資産形成を行いながらも、いざというときに頼りとなる生命保険の役割やインフレ対策となるなど、不動産投資特有のメリットも多いです。

アパート経営のメリットには、以下のものがあります。

・相続税対策になる
・不動産オーナーの手間がほとんどかからない
・インフレ対策になる
・生命保険代わりになる
・少ない自己資金から大きな資産を築ける

それぞれ詳しく解説します。

相続税対策になる

現金ではなく不動産として資産を所有することで、相続税評価額を下げられます。加えて、アパートなどの第三者が利用する賃貸物件は、賃貸に出していない不動産よりもオーナーの自由度が低いために、さらに相続税評価額が下がる仕組みになっています。そのため、アパート経営は規模が大きいと土地や建物の相続税の大幅な節税効果が期待できるのです。

アパートが建っている土地の相続税評価額は、貸家権付地として固定資産税評価額に借地権割合と借家権割合、賃貸割合をかけて計算します。

貸家建付地の評価額＝固定資産税評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

例えば、固定資産税評価額1,200万円の土地にアパートが建っており、借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合100%だったときのシミュレーションは以下の通りです。

984万円（貸家建付地の評価額）＝1,200万円（固定資産税評価額）×0.82（1−60%〈借地権割合〉×30%〈借家権割合〉×賃貸割合）

また、建物の固定資産税評価額は建築費の50〜70%で計算します。さらに、第三者に賃貸しているアパートなどの建物は、固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合をかけて計算します。

賃貸物件建物評価額＝固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）

例えば、固定資産税評価額2,100万円のアパートの借家権割合が30%、賃貸割合100%だったときのシミュレーションは、以下の通りです。

1,470万円（賃貸物件建物評価額）＝2,100万円（固定資産税評価額）×｛1−30%（借家権割合）×100%（賃貸割合）｝

このようにアパート経営は、土地や建物の相続税を下げる効果があります。

不動産オーナーの手間がほとんどかからない

アパート経営は管理を業務委託すれば、オーナーの手間はほとんどかかりません。プロの管理会社に任せると対応も早く、賃貸経営のノウハウも豊富なので入居者の満足度も上がり、高い入居率を維持できるでしょう。

管理業者が行う業務は多岐にわたり、代表的なものには以下があります。

・入居者の募集
・入居希望者の内見対応
・入居申込者の審査
・重要事項の説明
・賃貸契約の締結
・入居者のトラブル対応
・契約更新の手続き
・退去時の立ち会い
・物件の修繕やクリーニング

管理会社へ委託すれば、空室が多いなどのトラブルが発生しない限り、オーナーはアパートの運営を任せきりでも問題ありません。

インフレ対策になる

アパート経営はインフレに比較的強い資産運用方法です。インフレは商品の生産量の減少や物不足が起こると、需要が供給を上回り価格が上昇する現象です。

インフレにより現金の価値は下落しますが、現物資産である不動産は、インフレの影響を受けにくいといわれています。加えて、アパート経営では長期的には物価の上昇に合わせて家賃を値上げできるので、むしろ収入増にもつながります。

これらの点から、アパート経営はインフレ対策としても効果的です。

生命保険代わりになる

アパート経営では物件を購入するために金融機関から融資を受ける際、一般的に団体信用生命保険（以下、団信）に加入します。団信は契約者の死亡や所定の高度障害状態になったときに、不動産投資ローンの残債をなくせる生命保険です。

団信に加入していれば契約者に万が一のことがあっても、家族は債務がゼロになったアパートを手に入れて生活を維持できます。不動産を売却して現金化するのも、家賃収入を得続けるのも相続人が自由です。すぐに現金化できる資産を引き継げるため、実質的には生命保険の代わりになるでしょう。

少ない自己資金から大きな資産を築ける

アパート経営は少ない自己資金から、大きなリターンが得られるレバレッジ効果を活用できます。金融機関からの融資で、自己資金だけでは得られない高い収益を目指せるのです。

自己資金のみの運用と、金融機関の融資によるレバレッジ効果を使った運用を比較します。イメージしやすいように条件を単純化しています。

〈条件1〉 自己資金のみで1,500万円の物件を購入し、年間100万円の家賃収入を得た

〈条件2〉 金融機関から返済期間25年、金利3%で3,000万円を借り入れした 借り入れした3,000万円と自己資金1,500万円を併用して4,500万円の物件を購入し、年間300万円の家賃収入を得た

自己資金のみで運用した条件1では年間収入が100万円、レバレッジをかけて運用した条件2は300万円の収入が得られました。

条件2では金融機関から融資を受けているので、利息が年間51万円発生します。

家賃収入300万円から年間利息の51万円を支払うと、実質の収益は249万円です。

249万円（実質の収益）＝300万円（家賃収入）−51万円（年間利息）

自己資金のみの年間収入100万円に対して、融資を受けて運用では249万円の家賃収入を得られているので、2.49倍のレバレッジ効果が発生しています。

2.49倍＝249万円（レバレッジを効かせた場合の収入）÷100万円（自己資金のみで運用したときの収入）

このように、アパート経営では少ない自己資金でも金融機関からお金を借りるレバレッジ効果により、大きな資産が築けます。ただし、実際は金融機関への返済もあるため、そのまま手元に残る収入になるわけではない点に注意しましょう。

アパート経営を始めるうえで注意すべき点

アパート経営にはさまざまなリスクがあります。リスクを小さくするためには、準備段階からアパート経営の注意点について理解する必要があります。

アパート経営を始めるうえで注意しなければいけない内容は、以下の通りです。

・立地にこだわる
・さまざまなリスクを把握し対策を練る
・収支計画を綿密に行う
・賃貸管理はプロに任せる
・不動産詐欺に気をつける

それぞれ詳しく解説します。

立地にこだわる

アパート経営の収益に大きく影響を与えるのが空室リスクです。空室リスクを抑えるには、アパート経営に向いている立地の選択が重要です。

アパート経営に向いている立地には、以下のものが該当します。

・人口が多く増加している ・駅から近い ・周辺に商業施設があり利便性が高い ・災害のリスクが低い

アパート経営は、物件がどのエリアに立地しているかが成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。物件を購入する際は、アパート経営に向いている立地であるかにこだわって、厳しく吟味する必要があります。

さまざまなリスクを把握し対策を練る

アパート経営ではさまざまなリスクを把握し、事前に対策を練ってから始めることが失敗しないために重要です。

アパート経営のリスクと対策には、以下のものがあります。

▪︎アパート経営の代表的なリスクと対策

アパート経営のリスク	対策
空室リスク	良い立地のアパートを選ぶ。敷金礼金無料・フリーレントで集客する。
物件の老朽化リスク	修繕費の積み立てし、定期的に修繕する。
家賃の下落リスク	家賃の下落を盛り込んだ収支計画で問題ないか確認する。
金利上昇リスク	キャッシュフローをギリギリで計画しない。
災害リスク	火災保険・地震保険に加入する。ハザードマップを確認する。

アパート経営を始める前に想定されるリスクを洗い出し、トラブルが発生した際冷静に対応できるように備えておきましょう。

収支計画を綿密に行う

アパート経営では収支計画を綿密に行わなければいけません。アパート経営のリスクには、空室リスクや家賃下落リスク、修繕リスクなどさまざまです。粗い収支計画のもとでは、潤沢な手元資金が蓄えられず、リスクに対応できません。

アパート経営は金融機関からの融資を受けて、家賃収入でローンを返済しながら資産を構築します。収支計画が甘いと、イレギュラーな支出で資金が枯渇し、ローン返済に行き詰まる可能性があります。

そのような状況を防ぐためにも、想定されるリスクを可能な限り盛り込んでシミュレーションを行いましょう。

賃貸管理はプロに任せる

アパートの管理は、専門会社への管理委託がおすすめです。費用はかかるものの、オーナーの手間も少なく、入居者の満足度も高められるでしょう。

アパートの主な管理業務には、以下のものがあります。

▪︎アパートの主な管理業務

入居者の募集	広告宣伝やポータルサイトへの掲載
	内覧の対応
	入居申込者の審査
	重要事項説明
建物のメンテナンス	共用部分の清掃
	消耗品の交換
	植栽の手入れ
	大規模修繕計画の作成
入居者の対応	契約更新手続き
	退去の立ち会い
	家賃の回収
	クレーム対応

管理業務の委託手数料は家賃の5%が相場です。プロの管理は入居者に快適さを提供し、定期的な修繕は建物の劣化を遅らせられます。アパート経営において管理業務の委託は、入居者とオーナーの双方にメリットのある選択です。

不動産詐欺に気をつける

アパート経営を始める際は不動産詐欺に注意してください。詐欺を行う悪徳業者は、不動産や投資の知識がない人を言葉巧みに勧誘し、価値のない物件を高額で購入させるなど、さまざまな手口があります。

不動産詐欺師が狙う年代は主に30〜40代で、既婚者よりも独身者が被害に遭いやすいといわれています。30〜40代は親の介護問題が始まる人も多く、将来に不安を感じ始める年代です。また、独身者は身近に相談できるパートナーがいないことも、詐欺に遭いやすい要因といわれています。

不動産の購入には多額の費用が必要で維持費も多くかかるため、詐欺に遭うと取り返しのつかない金額の借金を背負うことにもなりかねません。くれぐれも甘い言葉に乗らないように注意してください。

Q&A

アパートに自分で住むことはできる？

アパートに自分で住むことは可能です。経営するアパートにオーナー自ら住んでも、法律的に問題はありません。

しかし、オーナーが自分のアパートの一室に入居する際、注意しなければいけない点があります。

・金融機関の了承を得る
・住宅ローン控除が使えない
・節税できなくなる可能性がある

〈金融機関の了承を得る〉
不動産投資ローンでアパートを購入した場合は、金融機関の了承が必要です。不動産投資ローンの返済原資は、第三者への賃貸で発生する家賃収入を想定しています。そのため、自宅として使用する場合は、金融機関に許可を得なければいけません。

〈住宅ローン控除が使えない〉
アパートを自宅にした場合、住宅ローン控除は使えません。不動産投資ローンを利用して購入した収益用物件は、自分で住んでも住宅ローン控除の対象外です。

〈節税できなくなる可能性がある〉
賃貸している部屋もあるものの、諸経費などを計上できずに節税できなくなる可能性があります。

アパート経営のリスクはありますか？

アパート経営のリスクには、以下のものがあります。

・空室リスク ・金利上昇リスク ・家賃の下落リスク ・資産価値の下落リスク ・修繕リスク ・入居者トラブル ・災害リスク

アパート経営ではリスクが実際に発生したときのために、事前にシミュレーションを行い、対応できるように準備しておきましょう。

以下の記事では不動産投資のリスク管理について詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資はリスク管理が大切！分散投資の方法と注意点を解説

アパート経営でサブリース契約は選べますか？

アパート経営でサブリース契約は選べます。ただし、サブリース契約する際は、慎重に検討してください。

オーナーとサブリース会社の間で賃貸契約を締結し、サブリース会社に一括で借り上げてもらう契約形態です。入居者募集から契約、管理まですべてサブリース会社が行います。サブリース会社からあらかじめ決められた金額(家賃保証額)を空室の有無に関わらず、オーナーは毎月受け取ります。上記のように家賃保証をつけて、安定した収入を得られるのがサブリースの一般的な形式です。

しかし、多くのサブリース契約は2年ごとに契約更新が行われ、家賃保証額が変更される可能性もあります。契約更新時に家賃保証の減額を要求され、それが受け入れられず契約を破棄しようとしてもサブリース会社は借地借家法に守られているため、容易に契約解除ができません。サブリースは賃貸管理と家賃保証を同時に得られるサービスですが、デメリットもあるため、契約する際は慎重に検討してください。

アパート経営の成功率はどれくらいですか？

アパート経営の成功率は公式のデータがありませんが、成功できるのは10%程度という人もいます。ただし、トータルでプラスになるのを成功と捉えると、中長期的な運営では成功する確率が高いといえます。アパート経営は金融機関から融資を受け、家賃収入からローン返済を行い、長い時間をかけて資産を構築する投資モデルです。

毎月のインカムゲインは赤字でも、運用を続けるうちにローン残債が物件価格を下回り、トータルでプラスになるタイミングがくるでしょう。物件選定をしっかり行ったうえで、中長期的にアパート経営ができれば、成功できる可能性は高いといえます。

まとめ：正しく運営すればアパート経営は儲かる

アパート経営を始めるには多額の借り入れが必要で、黒字化するまで長い時間がかかるため、儲からないというイメージを持つ人が多いです。しかし、リスクを正しく分析して事前に対策を立ててからチャレンジすれば、儲けを出せる投資です。空室の少ない運用ができれば、毎月安定的かつ多額の収入を得られます。また、節税効果も期待でき、団体信用生命保険で生命保険の役割も果たします。

アパート経営にはリスクがあるので必ず儲けが出るとは限りませんが、プロからのアドバイスを受けて綿密な準備をして取り組めば、中長期的には大きな資産を築ける可能性は高いでしょう。

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