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不動産投資は一度仕組みを作ってしまえば何もしないでも自動で収入が入ってくるため、サラリーマンをしながら大家をする「サラリーマン大家」になる方が増えています。
サラリーマン大家には、専業にはないメリットもある一方、デメリットもあります。
ここでは、サラリーマン大家のメリット、デメリットについてお伝えしたいと思います。
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目次
一度なってしまえば楽なサラリーマン大家。しかし、なるまでにいくつかのハードルを越えなければいけません。
ここでは、サラリーマン大家になるために必要なことをお伝えします。
不動産投資をするには、基本的には金融機関からお金を借りて、マンションやアパート、一戸建てを購入する必要があります。
サラリーマンとしての属性は金融機関からの評価を受けやすく、その立場を最大限利用すべきなのですが、多くの金融機関が融資の条件として設けているのが「勤続年数3年以上」というもの。
現在、転職したばかりで勤続年数が3年に満たないと言う方はまずは勤続年数3年を目指しましょう。
転職したばかりであっても、資格職の方で、前の職場と新しい職場で仕事の内容にあまり変わりがないような場合には前の職場の勤続年数もプラスして考えてくれる場合があります。
また、資格職でなくとも同業種・同業界で前職よりも給料がアップしていればキャリアアップと見なされて審査に有利に働く場合もあります。
キャリアアップと見なされないケースでも、給料が良かったり、公務員や1部上場企業であるなど属性が良かったりすると勤続年数3年未満でも不動産投資ローンを借りられることもあります。
金融機関の担当者によって対応も変わってくるため、まずは相談してみると良いでしょう。
次に大きなハードルとなりやすいのが、自己資金の有無です。
通常、不動産投資ローンを利用して投資物件を購入する場合物件価格の1割程度を自己資金で用意しておくのが望ましいとされています。
1憶円の物件であれば1,000万円ですね。
さらに、投資物件を購入するには不動産取得税や登記費用、火災保険費用などもろもろの諸経費が掛かります。
この諸経費部分まで自己資金で用意した方が融資の審査は通りやすいです。
諸経費は、物件価格の5%～10%となることが多く、1割の自己資金と併せて物件価格の15～20%、1億円の物件であれば1,500万円～2,000万円は用意しておかなければならないことになります。
金融機関によっては、上記15～20%の自己資金や経費まで含めてローンを組めることがあります(オーバーローン)。とはいえ、ローンは組めたとしてもその分月々の返済額が増えてしまうため、その分も含めた利回りの計算が必要となります。
これから物件を購入しようと思っている方はできれば一定額の自己資金は用意しておいた方が安全に始められるでしょう。
不動産投資で必要な知識は多岐にわたります。その全てに精通している必要はありませんが、基本的なことは押さえておくようにしましょう。
まず、不動産の運用方法や税務の知識を押さえるようにしましょう。
不動産の運用方法として大切なのが空室対策、そして税務の知識として大切なのが減価償却などについてです。
空室対策については、基本的にサラリーマン大家であれば手数料を支払い管理会社に全てを任せることになるでしょう。空室になっている原因が一時的なものであれば良いのですが、家賃の設定や修繕・リフォームされていないことが問題の場合には早急に手を打つ必要があります。大家としては、できるだけそうした提案を迅速に行ってくれる管理会社を選ぶことが大切です。
また、税務に関しては、不動産投資をして利益が出ると毎年の確定申告で所得税を支払う必要がありますが、不動産は決められた年数分、減価償却することが可能です。
上手に取り組むのであれば、この減価償却分を考慮して、毎年の納税額を一番安くすると共に、減価償却のなくなる前に売却して買い換えるなどの戦略を取ることも可能です。
この辺りは、税理士に相談してみるのも良いでしょう。
サラリーマン大家のメリットとしては以下のようなものがあります。
・融資を受けやすい
・赤字になれば税金が還ってくることもある
・複数の収入源を持てる
サラリーマン大家のメリットとしてもっとも大きいのが、サラリーマンとしての社会的信用があるため不動産投資ローンの審査に通りやすいということです。将来的な独立を目指している方でも、最初はサラリーマンとしての信用を最大限活用するようにしましょう。
あまり良いことではありませんが、不動産投資に取り組んだ結果、年間の収支がマイナスになった場合は給与所得分で払っている税金から差し引いて還付を受けることが可能です。
減価償却分は実際に現金支出を伴うものではないため、実際の収支はプラスでありながら、帳簿上マイナスとなり、還付を受けられるケースもあります。
サラリーマンをしながら大家もすることで、複数の収入源を持てます。どちらかが悪くなっても、どちらかでカバーすることができ、安定して収入を得られるようになるでしょう。
サラリーマン大家のデメリットとしては、これは専業の方も同じですが失敗すると大きな借金をしてしまう可能性があることでしょう。あまりにマイナスが続くと、精神的な面で本業にも影響が出ることもあります。
この辺りは、「投資」なので覚悟しておく必要があります。
サラリーマン大家になる際の注意点としては、出来る限り自主管理ではなく、信頼できる不動産会社に管理を委託すべきということです。自主管理だと、何かトラブルが起こった時に本業の合間では対応できなくなることがありますし、休みの日にまで不動産投資の仕事をしなければならないとなると気が滅入ってしまう可能性があるからです。
もちろん、全て理解した上で自主管理にするのであれば問題はありません。
サラリーマン大家として不動産投資に取り組むメリットとデメリットをお伝えしてきました。
サラリーマンの最大の武器は、不動産投資ローンの審査承認を得られやすいということです。特に最初の数件は多くの方がサラリーマンをしながら大家をしているはずです。
その後もサラリーマン大家を続けるか、独立して専業になるかはご自分の理想とするライフスタイルに合わせて選ぶと良いでしょう。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
