マンション投資は物件選びが9割？東京がオススメな理由

少子高齢人口減少へ向かう日本でマンション投資投資は危険？

マンション投資をやってみたいけどリスクが心配。中でも「少子高齢化で人口減少に向かう日本でマンション投資しても大丈夫なのか」と不安に感じている人も多いようです。

総務省の「平成30年版　情報通信白書」によると、日本は2008年をピークに総人口が減少に転じていて、2050年には日本の総人口は1億人を下回ることが予想されています。

また15歳から64歳の生産年齢人口は2017年の7,596万人（総人口に占める割合は60.0％）が2040年には5,978万人（53.9％）と減少することが推計されています。

今後も空き家は増加が予想される

さらに総務省の「住宅・土地統計調査」によると”空き家数の推移をみると、これまで一貫して増加が続いており、昭和63年から平成30年までの30年間にかけて452万戸（114.7％）の増加”と発表されていて、今後も空き家は増加することが予想されます。

 

出典：総務省統計局『平成30年住宅・土地統計調査』
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf

 

これらの情報はニュースでよく目にするので「やっぱりマンション投資はリスクが高そう、、、」と感じてしまいます。

しかし、上記のデータは日本全体での話です。地方と都市部では全く異なるデータが出てきます。

ということで、今回のテーマは「やっぱりマンション投資は東京一択？」です。

この記事を読めば「なぜマンション投資は東京の物件を選ぶべきか」がわかります。結論を一言でいうと「初心者は安定した需要のある東京都心に近い物件を選ぶべき」です。

 

マンション投資を行う上で重要なポイント

マンション投資を行う上で重要なポイントとして、3点があります。
①利回り
②エリア（地方　or 都心）
③物件の種類（ファミリー、ワンルームマンション等）

それぞれについて詳しく見てみましょう。

①利回り

投資について少し勉強した人なら、利回りはとても重要であることは理解しているでしょう。しかし利回り（リターン）が高い場合、リスクも高いと考えるのが自然です。

投資初心者はいきなり「ハイリスク・ハイリターン」なものから始めるよりも「ミドルリスク・ミドルリターン」なものから始めるのがオススメです。

ハイリスク・ハイリターンな投資は短期間で大きな利益を得られる可能性があります。

FXやビットコインなどの暗号資産の短期売買などで「儲かった！」のような話を聞くことがあると思いますが、勝ち続けるのは難しく、資産形成には向いていません。

不動産投資そのものは「ミドルリスク・ミドルリターン」に分類されます。短期間で大きな利益を得るのは向いていませんが、大きな損失もしにくいのです。

しかし物件によってはハイリスク・ハイリターンなものもあります。

 

②エリア（地方　or 都心）

	地方	都心
物件価格	○安い	✕高い
利回り	○高い	✕低い
空室リスク	✕大きい	○小さい
流動性	✕低い	○高い

利回りが重要ではありますが、高利回りを狙いすぎるとリスクが高くなり、ハイリスク・ハイリターンになります。地方では都心に比べて物件価格が安く、上手く行けば高い利回りが期待できます。

しかし慎重な物件選びをしなければ空室リスクが高くなり、期待したリターンが得られない可能性があります。

都心では逆に物件価格は高くなりますが、物件選びを間違えなければ空室リスクは低く抑えることができ、安定したリターンを期待できます。

中長期で安定したリターンを目指すならリスクの高い物件は避けるべきです。

不動産投資の初心者が選ぶべき物件は「利回りの高い地方物件」よりも「安定した需要のある都市部の物件」です。

 

③物件の種類（ファミリー、ワンルームマンション等）

	ファミリータイプ	ワンルームタイプ
価格	✕高い	○安い
賃貸期間	○長い	△短いことも
空室期間	△長くなることも	○短い
リフォーム費用・期間	✕負担が多い・長い	○負担が少ない・短い

ファミリータイプ

ファミリータイプの特徴は部屋が広いことです。その名の通り家族が住むことを想定していて、長く住む傾向があります。

またワンルームタイプと比較して、家賃も高いことがあげられます。

デメリットとして

● 物件価格が高くなる
● 部屋が広いためリフォーム費用が高くなり、期間も長くかかる
● 単身者需要よりも少ないので空室期間が長くなることがある

などがあります。

ワンルームマンション

ワンルームタイプはファミリータイプと比較すると短期間で退去することが多いのですが、単身者の需要が多いエリアでは短期間で入居者が見つかる傾向があります。

家族世帯は「家賃を払い続けるくらいなら買ってしまおう」と考える人も多くいます。

しかし単身者がローンを組んでまで住宅を買うことはほとんどなく、賃貸需要が安定しています。

マンション投資ではファミリータイプよりワンルームタイプの方がリスクを抑えた投資と言えます。

 

④新築　or 中古

	新築	中古
物件価格	✕高い	○安い
賃料	○高い	✕安い
入居率	○高い	△低いことも
修繕費	○当面大きな費用なし	△高額になることも
ローン審査	○通りやすい	△通りにくいことも
利回り	✕低め	○高い

新築

あなたがお部屋探しをしたことがあるならイメージしやすいはずです。新築物件はきれいで設備も新しくて快適だけど、家賃が高い。

迷っている間に入居者が決まってしまうこともあります。同じエリアでも、築年数が古いと家賃が安くなります。

しかし綺麗さや設備は新築よりも劣ります。

マンション投資において入居率で言えば新築が有利です。当面の間は高い入居率が維持できます。

しかし新築マンションの価格には建築費のみならず様々な費用がかかっています。宣伝広告費や豪華なモデルルームの建築費なども含まれています。

中古

中古物件は需要によって価格が決まるため、物件本来の適正価格に落ち着きます。中古物件で購入価格を抑えることで利回りを上げることができます。

ただし物件の安さを追求しすぎるのは注意が必要です。価格の安い築古物件は高額の修繕費がかかったり、入居率が低くなるリスクもあります。

また金融機関に担保価値が低いとみなされた場合はローン審査が厳しくなる可能性もあります。

 

これらを考慮すると、マンション投資ではリスクを抑えた中古の築浅物件がオススメです。

結論「中古×ワンルームマンション×東京都心」

以上のポイントを抑えると、「中古×ワンルームマンション×東京都心」が、リスクを抑えて安定した利回りを期待できる物件選びとなります。

もちろん新築のファミリータイプマンションを地方都市で買ってはいけないわけではありません。

想定されるリスクをいかに抑えて慎重に物件選びをすることを忘れてはいけません。

 

なぜ、東京のマンション投資がおすすめなのか？

東京のマンション投資がおすすめな理由は４つあります。

①単身者需要が高い
②空室リスクが低い
③資産価値が下がりにくい
④売却がしやすい

１つずつ解説していきます。

 

①単身者需要が高い

冒頭で述べたように、日本はすでに人口減少社会へ突入していて、空き家が問題になっています。

不動産投資でもっとも気になるのが空室リスクです。

「いままでは良かったかもしれないけど、これから不動産投資は厳しいんじゃない？」と心配な人もいるかと思います。

 

 出典：総務省「我が国における総人口の長期的推移」
https://www.soumu.go.jp/main_content/000273900.pdf

 

たしかに日本全体で見ると、すでに人口減少し今後も急激に減少する地域があります。

しかし東京はどうでしょうか。全国で見ればすでに人口減少を始めていますが、東京はずっと増加傾向です。

最新の統計では東京都の人口が1996年以来26年ぶりに減少しましたが、これは新型コロナウイルスの影響と思われます。

外国人の帰国が増加し、テレワークの普及で都内に住む必要がなくなった人が増えました。

東京は人口減少スピードが緩やか

とは言っても東京の魅力がなくなってしまったわけではありません。

今後も東京の人口はしばらく増加を続け、2025年の1,398 万人をピー クに減少に転じるものと見込まれています。

「やっぱり将来は東京も人口減少するなら、リスクが大きいのでは？」と考える方もいると思います。リスクがないとは言いませんが、東京は他の地域に比べて人口減少のスピードが緩やかであることが予想されます。

出典：東京都政策企画局「2060年までの東京の推計」
https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/gaiyou4_1.pdf

 

単身者の増加傾向は継続

もう一点、東京で注目すべきは単身者の増加傾向が続いていることです。

2035年まで増加すると予測されていて、東京の708万世帯のうち346万世帯が単身世帯、ほぼ半数が単身世帯になるのです。

そしてあるデータによると東京23区の賃貸住宅のうち7割が単身者となっています。

人口の推移はかなり精度の高い予測ができますし、人口減少といっても数年で半減するようなことはありません。

東京は単身世帯が多く、今後の減少は緩やかで、安定した賃貸需要が見込まれます。

 

②空室リスクが低い

上記の通り東京で単身者需要が多い理由は、企業と大学が多く集まっている点があげられます。

地方でも大きな企業や大学がある地域がありますが、それに依存しすぎるともし移転してしまうと空室リスクが上昇してしまいます。

東京の場合、１つの企業や大学が移転したとしてもその他多くの企業や大学があるので影響が小さい場合がほとんどです。

 

③資産価値が下がりにくい

東京と言っても不動産価格の高いエリアもあれば低いエリアもあります。

リスクを抑える点からも都心・駅近の物件を中心に考えましょう。需要があるエリアは資産価値が下がりにくいメリットがあります。

ただ需要があるエリアは他のエリアと比べて不動産価格が高いことがデメリットとも言えます。

 

「需要が多くても供給が増えると価格が下がってしまうんじゃないの？」と心配な人もいるでしょう。

しかし東京都では「ワンルームマンション規制条約」が設けられたため、新築ワンルームマンションが増加しにくい状態になっています。

東京では今後もさらに単身者用マンションのニーズが増えると予想されます。駅から近いなどの好立地物件は継続的な需要が見込まれるでしょう。

 

需要があるので空室リスクが低く、都心・中古・ワンルームマンションであれば利回り3〜6%程度で安定したキャッシュフローが期待できます。

将来的に物件を売却することになった場合に、資産価値が上がっていたり、あまり減っていない方が望ましいですよね。

不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）のトータルで考えるべきです。

 

④売却がしやすい

不動産投資では出口戦略まで考えておく必要があります。不動産投資の出口戦略は、売却することで利益や損失が確定します。

家賃収入によるインカムゲインと、売却差益のキャピタルゲインを大きく確保できるかが重要です。東京では安定した需要があり、物件の資産価値が下がりにくいので売却がしやすいというのは大きなメリットです。

地方の安価な物件を手に入れたけど、いざ売却しようにも売れず、修繕費が増えて収益を圧迫するケースもあります。

長期的に考えたときに、利益を確保するためにも売却のしやすさは重要ポイントです。

 

不動産価格は今後も上昇する見込み

このところ日本でも物価上昇（インフレ）のニュースが多くなっています。原油や木材などの原材料費、食料品や光熱費も続々と値上がりしています。

日本は長年デフレで苦しんでいて、安倍政権は発足当初から「デフレからの脱却」を掲げてきました。政府は「2％の物価上昇率」を目標に大規模な金融緩和を続けてきました。

なかなか目標の2％には届かなかったのですが、思わぬ形で目標達成する可能性が出てきました。それはコロナ対策で巨額の経済対策が行われているからです。

不動産価格の推移

不動産価格はどうでしょうか。土地価格の推移はあまり大きくないのですが、住宅価格、とくにマンション価格が高騰しています。

コロナ以前から建築コストが上昇していると言われていました。人材不足による人件費高騰、原材料費の高騰によるものです。 

出典：国土交通省　不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/common/001461209.pdf

 

グラフを見てもおわかりいただけるように、近年マンションの価格は高騰しています。

首都圏の新築マンション価格は平均で6000万円を超えてきています。これは史上最低金利で住宅ローンが組めることと、コロナの経済対策でお金が大量に供給されていることも関係があります。

さすがにこの勢いがずっと続くとは言えませんし、過度な高騰は急落の可能性もあります。またエリアによっても、値上がりするエリアと値下がりするエリアがでてきてもおかしくありません。

最終的に物件を売却したくなった場合に、残債がなくなる、できれば売却益（キャピタルゲイン）を得られるのが理想です。不動産投資は物件選びで9割が決まってしまうといっても過言ではありません。

 

マンション投資を東京で実施する際の選び方やポイント

「中古×ワンルームマンション×東京都心」がリスクを抑えて安定したリターンが期待できる物件です。

とは言っても東京都心にも様々なエリアがあります。マンション投資を東京で実施する際、選ぶべき土地やエリア、選ぶべきではない土地やエリアはどこなのでしょうか。

選ぶべき土地やエリア

都心6区である千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区。

念の為、ハザードマップと照らし合わせて、災害リスクの低いエリアの物件を選びましょう。

また利便性を考えると最寄り駅から徒歩10分以内の物件を選びたいところです。

通勤しやすい路線、大手会社が多く集まるエリアの周辺エリアもチェックしましょう。

選ぶべきではない土地やエリア

基本的に都心からアクセスが悪い物件はマンション投資初心者は避けたほうがよいでしょう。

また駅から徒歩10分以上離れていたり、路線が1本しか通っていないエリアも利便性がよくありません。

周辺にスーパーやコンビニがないエリアも生活環境として不便ですから投資物件向きではありません。

 

東京のマンション投資の中でも「中古×区分」がおすすめの理由

リスクを抑えたマンション投資をするために、初心者は安定した需要のある東京都心に近い物件を選ぶべきです。高利回りをうたう地方物件は空室リスクと価格下落リスクも高い可能性があります。

需要のある都心のマンションは価格が高いのがデメリットとも言えますが、中古物件を選ぶことで利回りを確保することも可能です。

中古ワンルームマンション投資のメリット

● 新築に比べて価格が安い
● 新築に比べて利回りが高い
● 立地が良ければ入居率が高い
● 築浅であれば金融機関の融資を受けやすい

新築ワンルームマンション投資のデメリット

● 買った瞬間から価格が1〜2割下がる
● 中古物件に比べて利回りが低い
● 家賃価格を下げざるを得なくなる時期が来る
● データがないため将来のリスクが予測しにくい

まとめ

条件の良い物件を自分で見つけるのは簡単ではありません。実績のある信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

物件選びをするために、まずあなたが簡単にできるのはマンション価格の相場観を得ることです。ネットで物件をリサーチすれば、エリア、駅からの距離、築年数、広さなどで物件価格は大きくかわることがわかるはずです。

自分で物件選びをする自信がなければ、すでに順調に不動産賃貸経営をしている人からのアドバイスをもらうのが理想です。困った時や悩んだ時に、第三者的立場でアドバイスがもらえると心強いものです。

不動産投資で成功している人も、最初はあなたと同じように初心者だった頃があります。不動産投資についてブログやSNSで情報発信している人をフォローしてコメントをもらうことは、あなたが思うほど難しいことではありません。

あなたが将来、順調に不動産投資ができるようになったら、自分がしてもらったように初心者にアドバイスする立場になりましょう。