不動産投資でキャッシュフローが大切な理由とは？増やす方法も紹介

不動産投資のキャッシュフローとは？

不動産投資ではキャッシュフローを考慮することが大切です。手元にいつでも使える現金をおくことでさまざまなリスクに備え、急な出費にも対応できます。キャッシュフローが十分にあれば不動産運用における支出を不動産投資で出た利益だけでまかなうことができ、健全な運用が可能です。

ここでは、そもそもキャッシュフローとは何かについて確認しておきましょう。また、帳簿上の利益や利回りとの違いについても解説します。

そもそもキャッシュフローとは？

キャッシュフローとは、お金の流れを表す言葉です。一定期間にどれだけの現金が入り、どれだけ支出したかという流れを表します。

入ってくる現金は「キャッシュイン」、支出する現金は「キャッシュアウト」と呼ばれます。キャッシュフローはキャッシュインからキャッシュアウトを差し引き、手元にどれだけの現金が残っているかを確認する指標になるものです。​​キャッシュフローの把握は、健全な不動産投資に欠かせません。

キャッシュフローを示す会計書類を「キャッシュフロー計算書」と呼び、作成することでお金の流れを可視化できます。

 

帳簿上の利益との違い

不動産投資では、所得を確定申告するために収支の帳簿をつけていきます。帳簿によって利益を把握していれば、キャッシュフローは必要ないと考えるかもしれません。しかし、帳簿上の利益とキャッシュフローは異なります。

キャッシュフローは、現金などすぐに使える手持ちの資金のことです。一方、帳簿上の利益は取引が成立した時点などを基準にして収入を計上し、費用を差し引いたものになります。

すでに現金として回収できている売上とまだ売掛金として回収できていない売上が混在しており、代金の回収したかどうかを考慮していません。そのため、帳簿上の利益は手持ちの現金、すなわちキャッシュフローと一致しないのです。

帳簿上の利益でキャッシュフローと大きく異なる点が減価償却費です。不動産を購入すると、建物の耐用年数に応じて毎年減価償却費を計上します。 帳簿上では減価償却費を費用として計上でき、その分利益が減少して節税できます。キャッシュフローも良くなるでしょう。

しかし、不動産投資が長期に及ぶと経費にできる減価償却費がなくなり、経費にできない元金返済が残ります。経費が減ることで支払う税金が増え、キャッシュフロー悪化につながるでしょう。キャッシュフローについて考えていくなかでは、減価償却費との関係についても把握しておくことが大切です。

利回りとの違い

不動産投資では、利回りも重要です。利回りとは年間収入から諸経費を差し引き、購入価格で割って求めた支出に対する利益の割合を指します。投資対象の不動産にどのくらいの収益性があるかを確認するために利用されます。

一方、キャッシュフローは実際に使える手元の資金であり、投資の利益率を表す利回りとは着目点が異なるものです。利回りが高い物件だからキャッシュフローが得られるとは限りません。

例えばローンの返済期間が短い場合、毎月の返済額が大きくなります。どんなに利回りの良い物件でもキャッシュフローは悪くなります。

利回りとキャッシュフローは分けて考え、利回りだけを重視するのではなくキャッシュフローの把握も大切です。

不動産投資にキャッシュフローが大切な理由

キャッシュフローを重視して手元に十分な現金を残しておけば、空室などのリスクに備えることができます。キャッシュフローが多いほど収益性の高い賃貸経営を行ったという実績になり、金融機関からの評価も高まるでしょう。また、キャッシュフローは再投資の資金源にもなります。

ここでは不動産投資にキャッシュフローが大切な理由について、詳しく紹介します。

空室のリスクに備える

不動産投資では、空室のリスクが最も高いリスクです。入居者が退去したあとに空室が埋まらず、家賃収入が入らないという状況が起こりやすくなります。不動産投資におけるキャッシュフローは、そのような空室のリスクに備えることができます。

家賃収入がない場合でも毎月のローンの返済は必ずしなければなりません。キャッシュフローがあれば生活費や給与収入に手をつけることなく返済ができます。

また、キャッシュフローが十分にあれば、入居者募集の広告に費用をかけて入居率を高めることもできるでしょう

急な出費に対応できる

不動産投資では、災害や設備の故障などで予想外の出費が発生することがあります。大規模な修繕が必要になることもあるでしょう。キャッシュフローはそのような急な出費に対応できます。

キャッシュフローが十分でないと貯蓄や給与を使用せざるを得ないことになり、生活レベルを落とすことにもなるでしょう。

不動産投資の支出は不動産投資で得た利益でまかなうのが理想的で、給与収入は生活費や貯蓄に回すことが、余裕のある生活につながります。

金融機関からの評価が高くなる

キャッシュフローが十分にある不動産投資は、金融機関から高い評価を受ける可能性が高いのもメリットです。銀行は融資の際、返済能力を見る判断材料としてキャッシュフロー計算書に着目します。キャッシュフローが健全であれば、「収益性のある賃貸経営が行われ、返済能力がある」と判断される可能性が高いでしょう。

再投資や大規模修繕などでローンが必要になったときに役立ちます。

さらに投資ができる

キャッシュフローを増やすことで次の物件の頭金や初期費用ができ、再投資ができます。物件の数が増えればさらにキャッシュフローも増え、複数の物件があればリスクの分散もできるでしょう。

キャッシュフローが十分であれば、収益の出ない物件を売却して新しい物件を手に入れるといった戦略を試すこともできます。うまくいけば、キャッシュフローをさらに増やすことにもなるでしょう。

キャッシュフローの計算とシミュレーション

キャッシュフローを把握するには、シミュレーションが役立ちます。具体的なシミュレーションをしておくことで毎月のキャッシュフローを予測でき、リスクに対する対策も立てやすくなるでしょう。安心・安全な不動産経営を実現できます。

ここではキャッシュフローの計算方法と、具体的事例によるシミュレーションを紹介します。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローは、家賃収入からローン返済の元本・利息と諸経費を差し引いて求めます。諸経費とは、不動産の管理費や固定資産税、広告費、管理会社への委託費など、不動産を運用するために必要な費用です。

簡易化した計算をしてみましょう。

年間の家賃収入が150万円で、ローン返済の元本と利息が100万円、運営経費を40万円とすれば、キャッシュフローは「150万円－100万円－40万円＝10万円」となります。

キャッシュフローのシミュレーション

キャッシュフローのシミュレーションについて、次の事例でみてみましょう。

・物件価格：4,000万円（金利を含む） ・頭金：300万円 ・家賃収入：260万円/年 （年間の経費） ・管理会社への委託費用：10万円 ・固定資産税・都市計画税：30万円 ・ローン返済：120万円 ・火災保険料・地震保険料：20万円

 

経費の合計は180万円で、年間キャッシュフローは家賃収入260万円−諸経費180万円＝80万円となります。

一方、不動産投資の最終的な利益は「年間キャッシュフロー×年数」と「売却益」を合計した金額です。

上記事例で10年間運用した場合には「年間キャッシュフロー80万円×10年」で800万円の利益を得られます。物件の売却益が1,000万円の場合、合計1,800万円の利益を得られる計算です。

ローン残債は10年後、「物件購入価格3,000万円－(頭金500万円＋(ローン返済120万円×10))=1,300万円」となり、1,800万円の総利益から返済することで最終的に500万円の利益が手元に残るという結果です。

ただし、これはあくまで順調に家賃収入があり、予想外の出費がない状態での数値となります。空室が埋まらなかったり予想外の出費があったりなどでキャッシュフローが不足してしまう事態も想定し、事前の対策が必要です。

不動産投資のキャッシュフローにおける指標

不動産投資におけるキャッシュフローの健全性を確認できる指標に、元利金返済カバー率（DSCR「Debt Service Coverage Ratio」）があります。借入金の返済余裕度を見る指標でもあります。計算により、手元にあるキャッシュフローがローン返済額の何倍かを示すものです。

元利金返済カバー率は、以下の計算式で求めます。

・「家賃収入−ローン返済額以外の諸経費÷ローン返済額」

求めた数値が1.3以上あることが健全性の基準です。金融機関が融資をする際に参考とする指標でもありますが、その際は1.2以上が融資を検討する基準とされています。

前項で紹介した事例で計算してみましょう。

・家賃収入260万円−ローン返済以外の諸経費60万円÷ローン返済額120万円＝2.1

この事例では1.3を上回り、キャッシュフローは健全な状態です。こちらもシミュレーションと同様に、あくまでも不動産投資が順調に進んだ場合の結果になります。キャッシュフローが減少してきた場合は、増やすための対策を立てなければなりません。

不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

具体的にみていきましょう。

購入時に自己資金の比率を増やす

不動産投資の購入時にキャッシュフローの対策をしておくと、その後の不動産経営をスムーズに進めやすくなります。ローンの契約時にできるだけ多く頭金を入れて自己資金の比率を増やせば、ローンの返済額を減らしてキャッシュフローを増やすことができます。

借入額が小さければ利息も少なくなり、毎月の返済額もより少なくできるでしょう。自己資金の目安は、一般的に物件価格の20〜30％程度とされています。

不動産投資の初期費用は物件購入にかかる諸費用と頭金であるため、自己資金は諸費用も含めた金額で考えましょう。

無理して自己資金を多くしようとする必要はありません。自己資金を貯めるために購入を控えていると、良い物件を逃す可能性もあります。ある程度の資金を用意でき、理想の物件を見つけたら投資してみるとよいでしょう。

中古物件を選ぶ

キャッシュフローを増やすためには、新築物件よりも中古物件をおすすめします。中古物件は割安で購入できるためです。

新築マンションが割高なのは、本体価格に人件費や販売促進費用がプラスされているためです。また、新築は購入後に資産価値が大幅に下がるというデメリットがあります。次に売り出す場合はどれだけ築年数が浅くでも中古物件になり、購入価格を下回る価格になってしまいます。

また、中古物件は利回りが高いのもおすすめする理由です。物件の表面利回りは「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で計算するため、購入価格が安ければそれだけ高くなり、得られるキャッシュフローも大きくなる可能性があります。

家賃収入を上げる

キャッシュフローを増やすために最も確実な方法が、家賃収入を上げることです。しかし、入居率の悪い不動産の家賃収入を上げるのは容易ではありません。そのため、購入前の物件選びは重要です。設定する家賃は立地条件や建物の築年数、付帯設備などで相場が変わります。できるだけ高い家賃設定が可能な物件を選ぶことが、家賃収入を上げるコツです。

中古でも立地条件が良かったり人気のエリアだったりすれば、新築より割安に購入して高い水準の家賃設定にすることが可能です。

物件選びでは自身で現地に出向き、物件の管理状況や周辺環境についてチェックすることも欠かせません。 

ローンを繰り上げ返済する

物件は購入済みでローン返済の金額が大きい場合でも、繰り上げ返済をしてキャッシュフローを増やすことは可能です。

ローンの繰り上げ返済とは、元金の一部または全部を予定よりも前倒しで返済することです。これにより、返済した元金部分に対応する利息の軽減やローン返済期間の短縮ができます。

繰り上げ返済には、以下の2種類があります。

・返済額軽減型：返済期間は変わらず、毎月の返済額を減らすことができる

・返済期間短縮型：返済期間が当初より短くなり、毎月の返済額は変わらない

利息軽減効果が高いのは、返済期間が短くなる返済期間短縮型です。一方、毎月の返済額が減る返済額軽減型はキャッシュフローを増やし、急な出費のリスクに備えることができます。

ローンの返済期間を延ばす

ローンの返済期間を延ばして返済額を抑え、キャッシュフローを大きくする方法もあります。繰り上げ返済をする自己資金を用意できない場合でも、毎月の負担を軽減することが可能です。毎月のキャッシュフローを増やすことで、余裕のある不動産投資ができます。

ただし、ローンの返済期間が長くなれば、それだけ金利負担も大きくなることは把握しておきましょう。延長期間によっては多額の利息を上乗せすることにもなります。

また、期間が長すぎると退職後までローン返済が続く可能性もあります。退職後は給与所得よりも収入が減少する場合が多く、返済が負担になることもあるでしょう。

返済期間を延ばす場合は金利やライフプランも考慮し、計画的に行うようにしてください。

借り換えで金利を減らす

ローンの借り換えにより金利の負担を軽くすることも、キャッシュフローを良くする秘訣です。現在より金利の低いローンに借り換えることで毎月の負担を減らし、キャッシュフローを増やします。

ただし、借り換えをする際は費用もかかるため、借り換えがすべてメリットになるとは限りません。

ローン残高が1,000万以上、返済期間が10年以上、借換え前の金利と借り換え後の金利差が1％以上あれば、借り換えのメリットが高いとされています。

借り換えは完済実績を作るというメリットもあります。借り換えにより新しい金融機関から受けた融資で既存の残債を完済するためです。完済実績は金融機関の信用度を高め、融資を受ける際にプラスとなります。

入居率の高い管理会社を選ぶ

キャッシュフローを増やすには、入居率を高めて家賃収入を増やすことが最優先の事項です。そのためには空室のリスクを減らさなければなりません。不動産投資が初めてであれば、管理会社に委託することをおすすめします。その際は、賃貸経営の管理に長年の実績があり、入居率の高い管理会社を選ぶことが大切です。

管理会社には、入居者募集と入居後の管理を委託できます。

例えば、入居者の募集には次のような作業が必要です。

・物件紹介の資料作成

・賃貸物件サイトなどへ情報公開

・地域の不動産仲介会社を介した紹介

・物件の内覧

・入居者の審査

これらをすべて自分で行うのは大変であり、ノウハウも必要になります。また、入居したあとも、家賃の集金や滞納の督促、設備の故障・近隣トラブルなどへの対応、退去後のクリーニングなどさまざまな業務があります。

うまく対応していかなければ、円滑な賃貸経営の運用は難しくなるでしょう。管理会社への委託は費用がかかりますが、入居率を高めるために必要な投資といえます。

管理手数料を交渉する

管理会社への委託は不動産投資に必要な投資ではあっても、キャッシュフローを減らすことには違いありません。そのため、管理会社に委託するとしても、管理手数料をできるだけ安く抑えることが必要です。

まず管理会社に委託した場合に必要になる管理手数料には、以下のような2つがあります。

• 管理委託費
• 仲介手数料

管理委託費は管理に対する手数料で、家賃収入を基準に計算されます。家賃収入が増えるほど管理委託費は多くなりますが、空室が埋まらず家賃収入が減少した場合は管理委託費も下り、負担が軽減される仕組みです。

管理委託費の相場は家賃収入の5%程度ですが、会社ごとに差があります。そのため、複数の管理会社に見積もりを依頼し、比較して安い会社を選べば費用の負担を抑えることが可能です。

ただし、管理会社の実績や管理体制などの吟味は欠かせません。まずは信頼できる管理会社を数社絞り込み、それぞれに見積もりを依頼するとよいでしょう。

一方、仲介手数料とは、入居者の募集で契約が成立した場合に支払う手数料のことです。割合の決まっている管理委託費と異なり、仲介手数料は交渉によって値引きを依頼することも可能です。

不動産仲介業と不動産管理業を兼務している会社の場合、管理委託費の収入が入るため、交渉によって仲介手数料を値引きしてくれる可能性があります。見積もりの際に問い合わせ、値引き交渉をしてくれるところを選ぶのもよいでしょう。

自主管理する

キャッシュフローを少しでも増やすため、自主管理を選ぶという選択もあります。管理手数料を節約できれば、キャッシュフローは大きく改善するでしょう。

ただし、賃貸経営の管理は前にも説明したように、数多くの業務があります。サラリーマンなどの本業がある場合、兼務するのは難しいのが実情です。自主管理では入居者からの問い合わせを24時間体制で受ける必要があり、水漏れなど緊急性の高いトラブルには迅速に対応しなければなりません。

本業の仕事中に水漏れや騒音の苦情などの電話がかかってくることもあるでしょう。オーナーとすぐに連絡が取れない状態になると入居者は不満を抱え、退去してしまう可能性もあります。管理手数料を節約のために自主管理をするとしても、空室が増えてしまっては意味がありません。

健全な賃貸経営をするためにも、自主管理は退職後か、賃貸経営に専念できる場合に限られるといえるでしょう。

そもそも、不動産投資は本業を持ちながら手間なく投資ができる点にメリットがあります。手数料を抑えるために大変な自己管理をするのは、不動産投資をあえて選ぶメリットはなくなるでしょう。

キャッシュフローがマイナスになったらどうする？

キャッシュフローがマイナスなのは、赤字が発生しているということです。家賃収入でローン返済や諸経費の支出をまかなえず、手持ちの資金から持ち出している状態です。キャッシュフローがマイナスの状態が続けば、不動産投資を継続するのも難しくなるでしょう。

ここでは、キャッシュフローがマイナスになった場合の考え方について解説します。

マイナスは必ずしも悪いことではない

キャッシュフローがマイナスの状態は不動産投資がうまくいっていないということであり、対策が必要です。

ただし、キャッシュフローはあくまで今現在におけるお金の流れであり、今はローンの返済が多くキャッシュフローがマイナスになっても、ローンはいつか完済するものです。プラスへと変わっていくものと考えれば、キャッシュフローのマイナスは必ずしも悪いことではありません。

キャッシュフローがマイナスになった場合の対処法

しかし、マイナスの状態が長く続くのは避けなければなりません。キャッシュフローは収入から支出を差し引いたものであり、プラスにするには家賃収入を増やす、もしくは支出を減らす対策が必要です。

空室が埋まらない場合はリフォームなどを行い、物件の価値を高めるのもひとつの方法です。資金が必要になりますが、入居率が高まる可能性が高いと判断できれば実施してみるとよいでしょう。リフォームすることで家賃を上げることも可能です。

家賃収入はあるのにキャッシュフローがマイナスになる場合は、経費削減を考えましょう。保険料や維持・管理費用など、削減できるものを検討してください。

改善しない場合は売却の検討も

対策を講じてもマイナスが改善できず、ローンの返済を続けるのも難しいという場合もあります。そもそも空室が埋まらず、ローンを完済してもキャッシュフローがプラスになる見込みがないといった場合もあるでしょう。そのような場合は、売却を検討することも必要になります。

売却する場合はタイミングが重要です。売却益を得るには価値が上昇したタイミングで売らなければなりません。コストが発生する大規模修繕の前や路線価が上昇しているときなど、タイミングを見計らって売却を検討しましょう。

減価償却費が終了する時期も、売却を検討するべきタイミングです。減価償却は支出を伴わず毎年経費を計上できるため、キャッシュフローの増加に貢献します。しかし、減価償却が終了すると経費が減って所得が上がり、支払う税金が増えることになるでしょう。キャッシュフローが悪化するため、売却を検討する機会といえます。

不動産投資はキャッシュフローの把握が大事

キャッシュフローを把握してプラスに保つことが、不動産投資を成功させるポイントです。

手元にいつでも使える現金をおいておけばさまざまなリスクに備えることができ、生活費や給与を使うことなく健全な運用ができます。

しかし、不動産投資では空室のリスクをはじめ、キャッシュフローに影響を与えるさまざまな事情が発生することが多いのも事実です。「不動産投資を検討しているが、初めてなので不安」という方は、まず不動産投資のプロに相談してみてはいかがでしょうか。

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