マンション経営のメリットとリスクとは？向いている人と失敗しないためのポイントも解説

マンション経営のメリット6選

ここでは、マンション経営のメリットを6つ紹介します。

安定した収入が手に入る

マンション経営では、給与所得とは別の安定した収入が手に入ります。マンション経営は入居者がいる限り家賃収入を得られるため、賃貸需要が高い物件を購入することで安定した収入源となるのです。

また、マンションは鉄骨造や鉄筋コンクリート造がほとんどです。そのため、アパートと比較すると耐用年数が長く、長期運用に向いています。木造アパートと比較して長期的な家賃収入が期待できる点もメリットです。

資産が残る

マンション経営には、資産が残るというメリットがあります。マンションを購入すると、基本的に土地も同時に取得することになります。築年数が経ち建物が老朽化しても、土地が残るので、さまざまな用途に活用できるのです。

また、マンションは鉄骨造や鉄筋コンクリート造が多く、アパートに比べて資産価値が残りやすいです。築年数が経っても高値で売却しやすいので、マンション経営がおすすめと言えます。

税金対策になる

マンション経営は税金対策に有効です。具体的には、以下の3つの節税効果が期待されます。

● 所得税、住民税
● 相続税
● 固定資産税

所得税と住民税は、減価償却の効果を活用することで節税対策になります。物件を購入すると、物件価格を耐用年数に応じて経費計上できるため、帳簿上の不動産所得がマイナスになることがあります。このマイナスを所得税と住民税に損益通算することで、節税効果が生まれるのです。

また、不動産は時価の8割程度で評価されるため、現金より不動産を所有していたほうが相続税の評価額が減少します。これを利用して相続税を抑えるのです。その不動産が賃貸物件の場合は「貸家建付地」「貸家」と評価され、さらなる節税効果が期待できます。

土地の固定資産税は、更地の状態より建物が建っているほうが評価額が低くなります。「小規模住宅用地」の特例により、200平方メートルまでの固定資産税の評価額が1/6、都市計画税の評価額は1/3に減少されるのです。

レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、レバレッジ（てこ）の作用になぞらえ、小さな資金で大きな収益を生み出すことです。

マンションを購入、建築する費用は、自己資金ですべてまかなうのではなく、ローンを利用することがほとんどです。借入金額は人によりますが、ケースによっては自己資金の10倍以上を借り入れることもあるため、マンション経営はレバレッジ効果が高いといわれています。

家賃収入が年金代わりになる

マンション経営は、家賃収入が老後の年金代わりになるというメリットがあります。少子高齢化や年金保険料の引き上げなどで、年金の運用に大きな変化がある中、マンション経営で不労所得を得られれば老後に安心した生活を送れるでしょう。

マンションを購入する際に金融機関から融資を受けますが、ローンを返済し終われば、家賃収入はまるまる利益となります。そうなれば手残りの金額も多くなり、老後の年金代わりとしての役割を果たすのです。

また、金融機関でローンを組む際に「団体信用生命保険」に加入すると、契約者が死亡や高度障害状態になったときに、ローンの残債が保険で支払われます。団体信用生命保険により、残された家族に不動産が残り、ローンが免除されます。マンション経営が生命保険の役割を果たす点も、マンション経営のメリットと言えるでしょう。

インフレ対策になる

物価が上昇するインフレが起きた場合、預貯金などの貨幣価値は下がってしまいます。しかし「現物資産」である不動産は、物価上昇に合わせて価値が変動するインフレに強い資産です。

また、インフレが起こると貨幣価値が下がるため、金融機関から借り入れているお金の実質的な価値も下がります。そのため、支払う金額が変わらなくても、返済額の価値が下がる効果が期待できるでしょう。

さらに、インフレが起こると、物価と同時に家賃も上昇しやすいといわれています。インフレで管理費や経費も合わせて上昇しますが、経費以上に家賃収入の増収が見込めます。

マンション経営にはメリットだけでなくリスクもある

マンション経営にはさまざまなメリットがある一方、気をつけなければいけないリスクもあります。ここでは、マンション経営を行う上でのリスクについて解説します。

高額な初期費用がかかる

マンション経営には、他の投資商品に比べ高額な初期費用がかかるというリスクがあります。マンションは数億円以上する物件が多く、賃貸経営に失敗すると多額の借金だけが残るという事態にもなりかねません。

不動産投資情報サイト「楽待」が行っている四半期に1度の調査（2023年10月〜12月期）では、一棟マンションの価格平均は2億745万円という結果でした。一棟アパートの7444万円、区分マンションの1915万円と比べ高額だということがわかります。
出典：楽待「2023年10月～12月期の市場動向レポート公開」https://www.rakumachi.jp/news/column/329863

また、マンション経営は黒字化するまでに時間がかかります。一般的に、自己資金分を回収して黒字化するまでに10年ほどかかるといわれているため、長期的な経営計画を立てなければいけません。

空室リスクがある

マンション経営では、空室リスクにもっとも気をつけなければいけません。マンションには複数戸の部屋があるため、少し空室が出てもリスクが分散されます。しかし、同時に多くの部屋が空室になった場合、家賃収入が大幅に減少し、マンション経営で大きなダメージを受けるのです。

また、空室が増えると、ローン返済に自己資金を捻出する、いわゆる「手出し」が発生します。手出しをする期間が長いと、だんだん手元の資金が減っていくので、設備の交換や共用部分の修繕などに資金が回りません。その結果、さらに空室が増えるという負のスパイラルに陥り、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。

建物が老朽化する

マンションは、築年数が経つと経年劣化により老朽化します。老朽化した建物では、入居希望者が集まりにくく定着率が低下します。そうなると、入居者確保のために家賃を下げなければいけません。

また、老朽化が進むと、大規模修繕にかかる費用も高額になります。現在修繕が不要な箇所でも、10年後には修繕が必要になるかもしれません。修繕費用は年々上がるということを念頭に置いて、マンション経営を行いましょう。

マンション経営におすすめの人

マンション経営にはリスクがあるため、成功する人とそうでない人がいます。ここでは、マンション経営に向いている人を紹介します。

有効活用できる土地を所有している人

マンション経営を始める際に、土地にマンションを建築して運用する方法があります。ある程度の広い土地がなければマンション用地として向きません。そのため、有効活用できる広い土地を所有している人がマンション経営に向いているでしょう。

マンション建築では用地を購入するところから始めるケースもあります。しかし、その場合は土地の購入費と建築費の両方がかかるため、初期費用が高額になってしまいます。初期費用が高額すぎると、金融機関からの借り入れが大きくなってしまい、キャッシュフローが悪くなるのです。

相続した土地や貸し出している駐車場など、もともと所有している土地にマンションを建築すれば、初期費用を抑えてキャッシュフローを良くできるでしょう。

また、その際は所有している土地にどのような建物を建てられるのか確認することが重要です。建ぺい率や容積率、高さ制限や用途地域など、マンション建築には多くの制限が関係します。できれば、建築業者や不動産会社に相談し、調査してもらうことがおすすめです。

自己資金に余裕がある人

初期費用を調達する際に、金融機関からの借入額が多すぎると、キャッシュフローが悪くなりマンション経営がうまくいきません。そのため、自己資金に余裕があり、金融機関からの借り入れをできるだけ抑えられる人がマンション経営に向いています。

安心してマンション経営を始めるためには、30％以上の自己資金を用意するといいでしょう。金融機関によっては、フルローンやオーバーローンなど、自己資金が少なくて済む融資商品もあります。しかし、その場合は月々の返済額が多くなります。返済額が多すぎると、資金繰りが悪化し、空室リスクや修繕に対応できなくなるのです。

自己資金に余裕があれば、借入額を抑え、手元に資金を残すことができるため、さまざまなリスクに備えたマンション経営ができます。

不動産経営に時間をかけられる人

マンション経営において、オーナーはさまざまな管理業務に対応する必要があります。多くの管理業務は、管理会社に委託すれば手間を省くことができますが、それでもオーナーの負担は大きいものです。

たとえば、入居審査の最終決定はオーナーの仕事です。入居申込書を確認したり、管理会社からの報告を受けたりして、マンションに入居しても問題ない人なのかを判断しなければいけません。また、自分自身の目で適度に現地を確認することも重要です。すべてを管理会社に任せきりにしていると、修繕の必要ができたときなどに重要な判断を下せません。

収益の計算や家賃の回収状況など、賃貸経営に関する多くのことに気を配り、時間をかけられる人がマンション経営に向いているでしょう。

マンション経営を始めるときの流れとは？

マンション経営を始めるためには、全体的な流れを知る必要があります。中古マンションを購入し、入居者を募集するまでの流れは以下のとおりです。

1.現地調査、経営計画の立案
2.購入申込み、ローンの事前審査
3.売買契約の締結
4.残代金の支払い、引き渡し
5.管理方式、管理会社の決定
6.入居者募集

マンションを購入する際は、かならず自分の目で現地を確認しましょう。建物の状況や周辺環境、競合物件や賃貸需要などを事前に確認しておくことで、安定したマンション経営につながります。また、不動産投資会社のコンサルタントと協力して、長期的な経営計画を立てておくと安心です。

その他、キャッシュフローを良くするための金融機関選びも重要なポイントです。高額な金額を借り入れる場合、金利が少し違うだけで総返済額に大きな違いが出ます。個人で金融機関が見つからない場合は、不動産会社に相談し、提携している金融機関を紹介してもらいましょう。

マンション経営で重要な役割を果たす管理会社の選定も重要です。インターネットで口コミを確認したり、管理している物件を実際に見に行ったりすることで、管理会社の良し悪しが判断できます。

マンション経営で失敗しないための3つのポイント

マンション経営には、失敗しないためのコツがあります。ここでは、マンション経営で失敗しないためのポイントを3つ紹介します。

立地を重視する

マンション経営では、立地を重視して物件を選びましょう。最寄駅からの距離、商業施設の充実、治安の良さなどで、家賃や入居率が決まります。

長期的に賃貸需要が高いエリアでマンション経営をするのであれば、首都圏を選ぶといいでしょう。首都圏は、他のエリアと比べ人口の流入が続いているため、高い入居率がキープできます。さらに、再開発事業が集中して行われているのも首都圏です。再開発により地価や家賃が上昇し、地域の魅力度がアップするので、再開発に着目して立地を選ぶこともおすすめです。

また、立地にこだわって物件を購入すれば、マンションが老朽化して建物の価値が下がったとしても、売却しやすいメリットがあります。マンション経営では、家賃収入だけでなく、最終的な出口戦略も重要です。立地がいいマンションを所有すれば、賃貸経営で失敗しても売却益で取り返せるかもしれません。

空室リスクに備えるためにも、立地を重視したマンション経営を行いましょう。

適切な管理方式を選ぶ

マンション経営では、管理会社に管理業務を任せるケースがほとんどです。しかし、その他の管理方式を理解すれば、自分に合ったものが見つかるかもしれません。

管理委託は、マンション経営に関する業務を管理会社に委託する管理方式です。管理手数料が必要ですが、空室が少なければ、その分多くの家賃収入が手に入ります。ただし、オーナーがするべき業務もあるため、自分でも経営状況を確認しながらマンション経営をしたい人におすすめです。

マンションを自分ですべて管理する、自主管理という方法もあります。家賃回収や共用部分の管理・清掃、退去立会いなど、管理に関するすべての業務をオーナー自身で行う管理方式です。

自主管理は、管理会社に支払う手数料がないので、手元に残る資金が増えるというメリットがあります。しかし、管理業務には専門知識が必要となり、入居者とのトラブルに発展するケースが少なくありません。不動産知識が豊富で、マンション経営に多くの時間と手間をかけられる人が向いています。

マンションを管理会社に一括で借り上げてもらい、賃貸経営をすべて任せるサブリース契約という管理方式もあります。サブリース契約は、入居者の入退去も含めたすべての業務を任せることができ、空室の有無にかかわらず一定の家賃収入が手に入る管理方法です。

ただし、オーナーの収入は家賃の80〜90％に設定されている場合がほとんどで、収益性が下がるというデメリットがあります。キャッシュフローが悪くなっても、毎月一定の収入を得たい人に向いている管理方式です。

無理のない資金計画を立てる

マンション経営では、災害や家賃滞納、周辺環境の変化など不測の事態が起こる可能性があります。そんな事態にも柔軟に対応できるよう、無理のない資金計画を立てましょう。

とくに負担が大きいのは修繕リスクです。建物は年数が経つほど老朽化するので、入居率を維持するためにも適切な修繕が必要です。どの部分をいつ修繕するのかを予測し、そのときに修繕費を支払えるよう準備しておきましょう。

また、マンションを何年間運用し、どのタイミングで売却するのかという出口戦略を立てておくと、具体的な計画のもとでマンション経営が行えます。毎月の返済に追われるような、ギリギリの資金繰りにしないためにも、事前に無理のない資金計画を立てることが重要です。

まとめ

今回は、マンション経営のメリットなどについて詳しく解説しました。マンション経営には、長期にわたり安定した収入が手に入ることや、税金対策になるなどのメリットがあります。マンションの価格は高額なため、自己資金に余裕がある人に向いている不動産投資です。マンション経営の流れを知り、失敗しないための資金計画を立てましょう。

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