資産形成の方法はたくさんありますが、なかでも長期的な収入の柱として機能しうるのが「マンション投資」です。不動産投資の中でもマンションにターゲットを絞ったものですが、長く家賃収入を得るにはおすすめの運用方法です。
ただしマンション投資と言っても、注意すべきリスクがないわけではありません。マンション投資の初心者に向けて、基礎知識からメリット・注意点、実際の手続きの流れまで簡単にご説明します。
目次
一口に「マンションへ投資する」と言っても、投資規模によってやるべきことやできることが変わってきます。まずはマンション投資がどういったものか、どんな種類があるのか押さえましょう。
マンション投資では、居住用ではなく投資目的でマンションを購入して運用し、そこから利益を得ることを目指します。この場合の「利益」には、マンションの購入価格と売却価格の差益と、賃貸に出して得られる家賃収入の2種類があります。
購入するマンションの種類には、単身者用のワンルームマンションや、ファミリー向けの2LDK・3LDKといった広めの部屋を有するマンションまで、たくさんあります。
マンション投資の初心者なら、長期的な収入を見込める賃貸がよいでしょう。賃料収入から不動産投資ローンや管理費・修繕積立金などの経費を支払い、残った利益が手取りとなります。売買差益を狙うやり方だと、物件価値が近い将来上がることを確信しないと物件に手が出せません。つまり、現在のみならず将来予測を含めた深い調査と検討が必要なのです。それに利益を得る機会が一回きりなので、長期的な安心にはつながりにくい側面があります。
マンションを1室単位で購入するか1棟丸ごと購入するかによって、マンション投資を2つの種類に分けられます。
1室単位で購入・運用するのが区分マンション投資です。購入規模が小さいため、比較的少ない予算で投資を始められるメリットがあります。建物全体の管理や修繕などを手がける必要もありません。
コストや手間が小さい代わりに、得られる家賃収入も少なくなるのですが、マンション投資の初心者にはこちらの方が取り組みやすいでしょう。1棟丸ごとに挑戦したければ、区分マンション投資に慣れてからでも問題ありません。
その名の通り、1棟丸ごと購入するタイプです。建物全体の管理や修繕などに責任を持つ必要がありますが、不動産管理会社に手数料を払って管理業務を委託するケースが多いです。
満室になれば家賃収入も大きくなりますが、空室リスクも高いため初心者向きではないかもしれません。
実際の行動に移る前に、マンション投資のメリットと注意点を認識しておきましょう。リスクの存在を認識し、あらかじめリスクを抑えるような物件選び・融資戦略・経営戦略を考えることをおすすめします。
まずは、マンション投資で得られるメリットを3点ご紹介します。
少子高齢化による人口構造の変化によって、公的年金制度の問題点が指摘されています。給付年齢の引き下げや給付金額の減少によって、支払った保険料ほどの年金を受け取れない可能性もささやかれます。年金制度の将来を完璧に予測するのは難しいですが、公的年金にだけ依存した老後の生活は難しいのではないかと考えている人も多いのではないでしょうか。
この点を踏まえると、マンション投資によって「私的年金」を得ることが大きな意味を持ちます。サラリーマンを退職しても、長期間にわたって毎月家賃収入を得られるような物件を手に入れれば、公的年金に加えて大きな生活の柱となります。老後の生活資金を確保する上で、家賃収入の力は絶大です。
自分の老後の生活だけでなく、自分のいなくなった後に財産として残せるのもマンション投資のよいところです。「お金を生む資産」として家族に残せるという意味でもメリットですし、さらには税金（相続税）対策として有効なことも見過ごせません。
相続税の課税対象となるマンションの評価額は、その資産価値と同額の現金・預貯金より大きく下がります。1億円を現金で相続した場合と1億円で購入したマンションを相続した場合を比べると、相続税が数百万円単位で変わってくる可能性もあるのです。
もちろん、残された家族に収益源を残せるのもメリットです。いわば生命保険の代わりとして、マンションは機能すると言えるでしょう。
購入したマンションを、収益源以外の形で活用することもできます。将来的に居住用やセカンドルームとすれば、老後の生活に一層彩りを与えることになるでしょう。
マンション投資は、決してよいことずくめではありません。それでも、事前に対処できるものも多いのがマンション投資をおすすめできる理由の一つでもあります。リスクやデメリットを理解し、失敗を回避できるような手を打つことが重要です。
マンション投資の最大のリスクは、空室リスクでしょう。入居率がゼロならば、月々の家賃収入を得られません。家賃収入が入らなくても、税金や手数料、ローンを利用していた場合はローンの支払いなどを他の収入源から捻出する必要が出てきます。
ローンの支払いが滞ると、物件を売却してでも現金を作らなければなりません。そうならないためにも、空室リスクの低い物件を選び、入居者を増やすような広告・宣伝に励む必要があります。
周辺環境の変化によって、土地の価値が下がるかもしれません。たとえば、郊外に大型商業施設がオープンしたことで、駅前の商店街が寂れたという地域はたくさんあります。このように、ちょっとした変化によって土地の価値は大きな影響を受けるものなのです。他にも、物件が増加したことで競争が激化し、空室率が上がったり家賃を下げざるを得なかったりするリスクもあります。
価値の変動によって家賃は大きく下がるというのは、マンション投資をやっている以上常に向き合っていかなければならないリスクです。
地震や水害などの自然災害によって、建物自体に深刻な損傷が発生するかもしれません。こうなると補修に多大な費用がかかりますし、資産価値も下落することが考えられます。
自然災害自体は防げませんが、少なくともそのリスクの低いエリアにある物件を選ぶよう心がけるべきでしょう。また、建物の耐震性が高い物件を選ぶことも重要です。
運用を始めるまでの流れとして、物件の探し方や売買契約、入居者募集までご説明します。実際には他にも細かい事務手続きがありますが、まずは大まかな流れを押さえてください。
マンション投資は、まずは物件探しから始めます。購入したい物件を探し、見つかったらその物件を取り扱っている不動産会社に連絡を取って相談します。利回りや間取り、築年数、物件の管理状況などの情報を入手するとともに、直接物件を訪れて周辺環境や競合となる物件の有無、家賃の相場などを確かめるとよいでしょう。
問題なければ、購入希望額や有効期限などを記載した「買付証明書」を提出します。この後、購入希望額と実際の物件価格との間で交渉を行い、実際の価格を決めることになります。なお、買付証明書の提出後に手続きを取りやめることもできます。
物件の購入に際しては、自己資金のみならず融資を活用するケースがほとんどだと思います。頭金は自己資金で多くを賄い、後は融資の分を充てることが多いでしょう。事前に銀行など金融機関に相談して、いくらぐらい借りられそうか目星を付けておくと物件の契約もスムーズに進めやすいです。ローンを返済するときの金利や、返済総額をよく確認してください。
物件に関する重要事項説明を受けて、購入することになったら売買契約を締結します。瑕疵担保責任や売買契約解除の条件など、細かいところまできちんとチェックする必要があります。
特に、「融資特約」を付けているかよくチェックしてください。融資特約とは、万が一融資が成立しなかった場合に違約金なしで契約を白紙に戻せるという約束事です。自己資金での購入でない限り、融資特約を付けるのが鉄則です。
売買契約や物件の引き渡し（移転登記）などが完了したら、新たな入居者募集を開始します。リフォーム工事で物件をより魅力的に改修したり、仲介会社とコネクションを作って案内してもらうようにしたりと、さまざまな「営業」の方法があります。
マンション投資は、決して作業ゼロでお金だけが入ってくる事業ではありません。事前の勉強や情報収集、不動産会社との関係構築、リフォームや営業活動などさまざまな作業が必要となってきます。それでも、会社を退職する年齢になった後まで長く収入を得る可能性を持つのは確かです。
将来の経済事情に不安を抱える現役世代の人も多いと思いますが、そういう人こそマンション投資で収入源を増やすチャレンジが必要ではないでしょうか。まずは書籍やセミナーなどを通じて、実際はどんなものか確認してみることが重要です。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
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マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
