不動産所得の損益通算とは？仕組みや計算方法、注意点を解説

損益通算は課税される所得を減らす仕組み

不動産投資における損益通算とは、1年間で生じた不動産所得の赤字を、給与所得から差し引くことです。

不動産投資において家賃収入よりも経費が多く、赤字が発生した場合、給料など他の所得からその赤字を差し引けます。損益通算を利用すると、課税される所得金額が圧縮できるため、節税につながるのです。

ただし、損益通算はすべての所得が対象になるわけではありません。不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得において赤字が生じた場合のみ、他の所得との損益通算が可能です。

所得の種類	内容
不動産所得※1	不動産の貸付により発生する所得
事業所得	事業の運営により発生する所得
山林所得	山林を伐採して譲渡したり、立木のままで譲渡したりすることにより発生する所得
総合課税の譲渡所得※2	資産の譲渡により発生する所得

出典：国税庁「No.2250　損益通算」、「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
※1 趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付による損失や、土地等を取得する際の借入金の利子は損益通算の対象外
※2 ゴルフ会員権・貴金属・書画・骨とうなど、生活に通常必要でない資産は損益通算の対象外

不動産所得は総合課税として、損益通算できる一方、不動産の売却益（譲渡所得）や株式の売却益（譲渡所得）、FX取引から生じる利益（雑所得）は分離課税として扱われ、ほかの所得と分離して税金を計算します。不動産の売却益は、不動産所得の赤字とは相殺できないため、注意してください。

不動産所得の計算方法

損益通算を行う前に、それぞれの所得を計算する必要があります。不動産所得の計算式は以下のとおりです。

不動産所得 = 不動産収入 – 必要経費

たとえば不動産収入が200万円で、必要経費が300万円かかった場合、不動産所得は100万円の赤字です。

次に、不動産収入およびその必要経費として含められる項目について見てみましょう。

不動産所得の収入になるもの

不動産所得の収入になるものは、家賃収入をはじめ、以下のような項目があげられます。

項目	内容
家賃収入	入居者から支払われる家賃
共益費	共用部分の維持・管理のために入居者から徴収する費用
礼金	賃貸契約締結時に入居者から支払われる一時金
更新料	賃貸借契約の期間が満了し、契約を更新する際に入居者から支払われる費用

これらの収入はすべて、不動産所得として漏れなく申告する必要があります。なお入居者から徴収する「敷金」は、原則退去時に返還するため、収入には含めません。

不動産所得の経費となる支出

続いて、不動産所得の経費となる主な支出は以下のとおりです。

項目	内容
減価償却費	・建物の価値が経年によって減少することを会計的に処理するための経費 ・建物価格を法定耐用年数で分割して算出する
ローンの利息	建物部分のローンの利息 ＊土地のローン利息は黒字のときのみ、経費計上可能
固定資産税・都市計画税	不動産を所有している人に毎年課される税金
管理会社への管理委託料	物件の管理を委託している管理会社に支払う費用
修繕費	物件のリフォーム費用、設備交換にかかる費用
管理費	共用部の清掃・保守点検
修繕積立金	マンション共用部を修繕するための費用
共用部分の水道光熱費	マンション共有部の設備にかかる水道光熱費
仲介手数料	入居者募集を依頼した仲介会社に支払う手数料
損害保険料	自然災害によって物件が損壊した場合に備えて支払う保険料
交通費	所有物件の状況確認や物件購入時の現地訪問にかかる交通費
通信費	不動産会社や管理会社とのやり取りで使用したインターネット代・電話代
交際費	不動産会社や管理会社との飲食代

不動産所得の経費は、不動産投資に必要な費用でなければなりません。したがって、家族との食事代やプライベートの旅行費用などは対象外です。

また次の費用は経費として認められないため、注意してください。

・スーツ代
・所得税・住民税
・スピード違反や違反駐車による反則金・罰金
・不動産関係の資格取得費用

適切な経費計上を行わないと、税務調査が行われる可能性もあります。正しく経費を申告して、節税につなげましょう。

不動産所得を損益通算する際の計算手順と計算例

では、不動産所得を損益通算する際の計算手順と計算例について説明します。

損益通算の計算手順

不動産所得を損益通算する際、まず不動産所得の赤字を他の所得と合算して、総所得金額を算出します。簡易な例で説明すると、給与所得等を合わせた金額が500万、不動産所得の赤字が100万円であれば、400万円(500万円－100万円)が課税対象です。

対象となる所得には、給与所得のほかに利子所得、配当所得、雑所得などがあります。

それぞれの所得金額の計算方法は以下の通りです。

所得の種類	内容	所得金額の計算方法
給与所得	勤務先から受け取る給料	収入金額－給与所得控除額
利子所得	預貯金、債券などの利子	利子所得の金額
配当所得	株式の配当、投資信託の分配金	収入金額－負債利子
雑所得	公的年金、原稿料、暗号資産の売買益、副業で得た収入などの所得	次の①と②の合計額 ①公的年金等の収入金額－公的年金等控除額 ②上記①を除く雑所得の収入金額－必要経費

参考：金融広報中央委員会

総所得金額から基礎控除など所得控除を差し引き、課税所得金額を算出します。続いて、課税所得額に税率をかけて所得税金額を計算します。最終的に、所得税額から税額控除額を差し引いた金額が、所得税の金額です。

損益通算の計算例

損益通算の計算例を用いて、どのくらいの節税効果が得られるのか見てみましょう。

不動産所得を損益通算した場合

まずは不動産所得を損益通算した場合の税金を計算します。

【試算条件】
給与所得：800万円
不動産所得：－100万円
配当所得：50万円
所得控除：基礎控除48万円
税額控除：なし

①総所得金額の計算
給与所得：800万円－給与所得控除190万円=610万円
配当所得：50万円－負債利子0円=50万円
不動産所得：−100万円
総所得金額 = 給与所得610万円+配当所得50万円－不動産所得100万円=560万円

②課税所得金額の計算
課税所得金額=総所得金額560万円－基礎控除48万円=512万円

③所得税の計算
所得税額=課税所得金額512万円×税率20%=102.4万円

不動産所得を損益通算しなかった場合

次に不動産所得が0円で、損益通算しなかった場合の税額を計算していきます。

【試算条件】
給与所得：800万円
不動産所得：0万円
配当所得：50万円
所得控除：基礎控除48万円
税額控除：なし

①総所得金額の計算
給与所得：800万円−給与所得控除190万円 = 610万円
配当所得：50万円
総所得金額=給与所得 610万円+配当所得 50万円=660万円
②課税所得金額の計算
課税所得金額 = 総所得金額660万円−基礎控除48万円=612万円
③所得税の計算
所得税額=課税所得金額612万円 ×税率20%=122.4万円

節税効果の比較

不動産所得を損益通算した場合と、しなかった場合の所得税を比較してみましょう。

損益通算前の所得税額：122.4万円
損益通算後の所得税額：102.4万円

損益通算によって、所得税が122.4万円から102.4万円に減少し、20万円の節税効果を得られることが分かります。

加えて、課税所得の圧縮によって、住民税も少なくなります。

不動産所得を損益通算する際の注意点

不動産所得は、不動産収入から必要経費を差し引いて求められます。しかし、不動産投資でかかったすべての経費を損益通算できるわけではありません。間違った認識により、経費として入れられないものまで申告すると、税務署から指摘を受ける可能性があり、悪質な場合は、追徴課税になるケースもあります。

不動産所得を損益通算する際の注意点は以下の3点です。

・土地取得にかかったローンの利子は損益通算できない
・別荘の貸付けによる損失は損益通算できない
・国外中古建物の減価償却費は損益通算できない

それぞれ詳しく解説します。

土地取得にかかったローンの利子は損益通算できない

不動産の取得にローンを利用する場合、(不動産所得が赤字の際は)土地取得にかかるローンの利子は損益通算の対象外です。たとえば、不動産所得が赤字で300万円、そのうち土地の取得にかかる利子が30万円なら、損益通算できるのは270万円となります。

背景には、バブル期に土地の値段が高騰した際、土地のローン利子を給与所得などと相殺する節税方法が流行しました。この節税方法を封じ込めるため、土地取得にかかったローンの利子は損益通算できなくなりました。

アパート一棟や戸建住宅の場合、土地も購入するイメージがありますが、区分所有マンションでも物件価格には土地の持分割合が含まれています。そのため、ローンの利子を全額損益通算できない点に注意してください。
出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

別荘の貸付けによる損失は損益通算できない

リゾート物件など別荘の貸付で生じた赤字は、損益通算できません。

理由は、生活に必要でない資産の貸付による所得は損益通算の対象外であると、国税庁によって定められているためです。生活に必要ない不動産とは「趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産」を指します。
参考：国税庁「No.2250　損益通算」、「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

過去の判例では、リゾートホテルの貸付を投資用として、不動産所得の赤字を損益通算しようとしたケースがありました。継続的な赤字を改善しようとした形跡が見当たらなかったために、投資目的とは見なされず、損益通算が認められませんでした。
参考：税大ジャーナル

自分では投資目的のつもりで別荘を賃貸経営したとしても、趣味や保養目的と判断されると、損益通算できないため注意が必要です。

国外中古建物の減価償却費は損益通算できない

令和3年以降、国外中古建物の貸付による不動産所得の赤字は、損益通算できません。具体的には、赤字の金額のうち、簡便法等により計算した減価償却費相当額は生じなかったものと見なされます。

海外の建物は耐用年数が長く、価値が落ちにくいという特徴があります。国外中古物件の減価償却費を日本の計算方法で算出すると、短期間で高額な経費が計上できるため、節税方法として富裕層に活用されていました。しかし、大幅な節税が問題視され、改正に至りました。

なお、複数の国外中古建物を所有していたとしても、黒字の物件と赤字の物件の所得を相殺することは認められておらず、物件ごとに不動産所得を計算する必要があります。
出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

不動産投資で成功するための5つのポイント

不動産投資は、減価償却費など会計上の赤字が出ると損益通算できるため、節税方法として有効です。

しかし家賃収入が得られなかったり、継続的に修繕費がかかっていたりする状況は、節税効果よりも赤字の方が大きくなってしまう可能性もあります。納税金額を少なくできても、トータルで手元の資産が減ってしまっては、元も子もありません。そのような状況を避けるためにも、以下のポイントを心得ておきましょう。

・立地にこだわる
・築20年以内の中古物件を選ぶ
・複数の物件を比較する
・収支シミュレーションを行う
・信頼できるパートナーを選ぶ

立地にこだわる

不動産投資で成功するためには、物件の立地選びが重要です。立地が悪いと、入居者が決まりにくく、空室になるリスクが高まります。

良い立地条件とは、たとえば以下のような特徴を持つ物件のことです。

・駅から徒歩10分以内
・周辺にコンビニやスーパー、病院など生活に必要な施設が揃っている
・治安が良い
・騒音が少ない

特にワンルームマンションの場合、主に若い単身者が入居するため、駅からの距離など利便性が重視されます。立地条件が悪いと、空室リスクだけでなく、物件の資産価値も下がりやすい傾向にあり、手放す際も借金だけ残るような状況になりかねません。

立地の良さは、入居者の確保や将来的な資産価値に直結するため、物件を厳選することが大切です。

築20年以内の中古物件を選ぶ

不動産投資の成功確率を高めるうえで、築20年以内の中古物件を選ぶことが大切です。

新築物件には物件価格のほかに、不動産会社の広告費や人件費が上乗せされており、中古物件よりも割高になる傾向があります。一方、家賃相場は、築浅の中古物件と大きく変わらないため、新築物件では収益性が低下します。

また、築年数が経つにつれて建物は老朽化するため、修繕が必要不可欠です。築20年を過ぎると、大規模な修繕も必要になり、大きな費用が発生するリスクもあります。大規模修繕の費用を積み立てられるという視点からも、比較的築年数が浅い物件がいいでしょう。

築20年以内の物件を選べば、目下の収益性を高められるだけでなく、将来的な大規模修繕に向けての資金準備もできるので、資金繰りに困ることなく賃貸経営ができます。

複数の物件を比較する

不動産投資が成功するかどうかは、物件選びで決まるといっても過言ではありません。物件を選ぶ際は、必ず複数の物件を比較しましょう。物件ごとに立地条件や築年数、物件価格、周辺の家賃相場などを調べ、好条件の物件を選ぶことが大切です。

また、物件を選ぶうえで、現地に足を運んで、自分で見ることが失敗しないために重要になります。現地への訪問によって、日当たりや騒音、近隣の状況など、物件情報では分からない細かな点を確認できます。

手間に思うかもしれませんが、複数の物件を現地確認したうえで、購入する物件を決めるのも不動産投資で成功するための重要なポイントです。

収支シミュレーションを行う

物件を購入する前に、中長期での収支シミュレーションを行うのも大切です。

あらかじめ収入と支出を把握しておくと、「手元にお金がほとんど残らなかった」「想定していたより赤字が大きくなってしまった」という事態を避けられます。

収支シミュレーションを行う際は、表面利回りではなく、実質利回りで計算しましょう。管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などの経費を含めると、物件の実際の収益性が分かります。

表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100 実質利回り＝（年間の家賃収入−年間の経費）÷（物件の購入価格＋購入時の経費）×100

また、最初の数年だけでなく、中長期での計画も重要になります。家賃減少や空室期間などの負荷をかけて計算しても、中長期的に利益が出るかを丁寧に検証するのが、不動産投資で失敗しないためのコツです。

シミュレーションの段階で、収支がギリギリであれば、高い確率で失敗してしまうでしょう。自分自身でシミュレーションしただけでは不安に感じる人も多いかもしれません。

成功する確率を高めたいなら、プロからのアドバイスも活用するのがおすすめです。何百、何千と、さまざまな物件のシミュレーションを見てきたプロからの視点は、成功確度を格段に高められるでしょう。

J.P.RETURNSでは、無料相談にてプロのコンサルタントからのアドバイスをもらえます。無料なので、一度お話を聞いてみるのがおすすめです。
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信頼できるパートナーを選ぶ

信頼できるパートナーと組むことは、不動産投資で成功するためにとても大切なポイントです。なぜなら、信頼できる不動産投資会社から紹介される物件であれば、顧客の投資方針に合う物件である可能性が高く、効果的な資産運用ができるからです。もし実績のない不動産会社をパートナーに選んでしまうと、資産が増えないだけでなく、最悪のケースでは詐欺物件を掴まされてしまう場合もあります。

信頼できる不動産会社を選ぶには、以下のポイントを確認しましょう。

業歴	・業歴が長い会社は多くの人に選ばれている証である ・業歴は10年以上が目安
実績	物件の取引数や管理戸数が多い会社は、ノウハウや情報が豊富と考えられる
サービス内容	・不動産販売だけでなく管理業務も行っているかを確認する ・同じ窓口で購入から管理まで任せられる方が不動産オーナーの負担も少ない
サポートの質	・管理業務における入居率や家賃滞納率をチェックする ・確定申告や節税に関するアドバイスを受けられるか
口コミ・評判	ネガティブな口コミが多い場合は避けた方がいい

これらのポイントを参考にして、信頼できる不動産会社かどうかを見極めることが大切です。担当者とのフィーリングも大事になるので、無料相談などを活用して、実際に話してみるのがおすすめです。

J.P.RETURNSでは、忙しい人でも自宅や会社から相談できるWeb面談にも対応しています。ご都合に合わせてご活用ください。
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不動産所得の損益通算に関するよくある質問

最後に、不動産所得の損益通算に関するよくある質問を紹介します。

不動産所得の損益通算は白色申告でも可能？

不動産所得の損益通算は白色申告でも可能です。ただし青色申告の方が、税制上の優遇が大きくなります。

白色申告と青色申告の違いは、主に青色申告特別控除という最大65万円の控除を受けられるかどうかという点です。青色申告は、税務署に事前申請し承認を受ける必要がありますが、白色申告は事前申告なしでも利用できます。

	白色申告	青色申告
届出の有無	不要	必要
控除可能な条件	なし	なし（マンション1室から可能）	事業的規模（アパートやマンションは10室以上、戸建住宅は5棟以上）
控除	なし	10万円	55万円（e-Taxによる申告で65万円）
作成する決算書	収支内訳書	貸借対照表・損益計算書
記帳方式	単式簿記	複式簿記

より節税効果を高めたい人には、青色申告をおすすめします。

不動産所得が赤字になった場合の確定申告書の書き方は？

不動産所得は、確定申告書の収入金額等の項目にある「不動産」の部分に数値を記載します。詳しくは国税庁の記載例を確認してください。

損益通算してもマイナスになる場合は？

損益通算しても赤字が残る場合、青色申告をしている年の損失を、翌年以降3年間にわたって所得から差し引けます。これを「繰越控除」といいます。

また「繰戻し還付」という制度を利用すれば、前年にさかのぼって赤字を相殺し、税金の還付が可能です。ただし繰戻し還付を利用する際には、税務調査が行われる可能性がある点に注意が必要です。

青色申告でのメリットを利用し、損失を相殺することで、税負担を軽減できます。

不動産所得の損益通算に関する疑問はプロに相談しよう

不動産所得の損益通算は、節税対策として有効な手段です。ただし、土地取得にかかったローンの利子のように、ケースバイケースで不動産所得の経費に計上できない場合もあります。不動産所得の損益通算を正しく理解して、節税につなげましょう。

不動産投資で節税しながら、資産を拡大したいと考えているなら、自分一人で悩むよりプロからのアドバイスを活用するのがおすすめです。J.P.RETURNSでは、節税対策も含め、不動産投資での資産運用について、無料で個別相談を行っています。

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