不動産投資の利回り平均的な相場は？利回り以外のチェックポイントも解説

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、物件選びの際に判断材料となる指標です。利回りには3つの種類があり、不動産投資の物件を選ぶ際は、それぞれの違いを理解しておきましょう。

ここでは利回りの種類や、不動産投資の平均利回りについて解説します。

そもそも利回りとは

利回りとは、賃貸経営をする際に、物件の購入価格に対して1年間の家賃収入がどれくらいの割合かを示すものです。その物件の収益性を判断する材料となり、利回りの数字を見れば、どのくらい収益を得られるのか、何年で資金を回収できるのかといったことがわかります。

利回りには、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類があります。

それぞれの意味をみてみましょう。

表面利回り

表面利回りとは、税金や管理費など毎月支出する諸経費を含めず、物件購入価格と現状の入居状況で算出した1年間の家賃収入をもとに計算した割合です。

以下の計算式で求めます。

「表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格×100」

次の区分マンションを購入した事例で計算してみましょう。

・価格：4,000万円
・1年間の家賃：200万円

表面利回りは、「200万円 ÷ 4,000万円×100＝5%」となります。

経費を考慮しないため、実質的な利回りよりも高めの数字です。不動産会社などの広告で記載されている利回りは、こちらの表面利回りの場合がほとんどで、あくまでも参考程度にみておくとよいでしょう。

想定利回り

想定利回りは経費を含めない点で表面利回りと同じですが、実際には空室がある場合でも満室と仮定して利回りを計算する点が異なります。そのため、表面利回りよりも高くなる傾向にあります。

広告に「想定利回り」と書かれている場合、現在は空室があってもその状況が正しく反映されていません。高い利回りで「これなら安心」と購入したとしても、その後同じように空室が続けば、想定で計算した収益は得られないことになります。

想定利回りには、利回りを高くするために相場の金額よりも高い家賃で算出している可能性もあり、注意しなければなりません。

実質利回り

実質利回りは、毎月支出する経費を含めて計算した割合です。年間の家賃収入から、管理費や税金などの経費を差し引き、仲介手数料や不動産取得税などの初期費用を含めた購入金額で割って求めます。

実質利回りの計算式は、以下のとおりです。

「実質利回り（％）＝（年間家賃収入− 諸経費）÷（物件価格＋諸費用）× 100」

次の事例で計算してみましょう。

・マンションの価格：4,000万円
・初期費用：50万円
・1年間の家賃：200万円
・年間諸経費：20万円

実質利回りは「（200万円−20万円）÷（4,000万円＋50万円）× 100≒4.4%」となります。

実質利回りを計算することで、より正確な物件の収益性がわかります。毎月かかる経費は物件によって異なるため、表面利回り・想定利回りの数値が同じ物件の場合でも、実質利回りを計算すると差がある場合も珍しくありません。不動産投資では、表面利回りではなく実質利回りで試算しておくことが必要です。さらに、急な修繕費の支出や入居者が決まらない空室リスクなどがあることも想定しておかなければなりません。

物件探しでは簡単に計算できる表面利回りや想定利回りが指標になりますが、購入物件を絞り込むときは必ず実質利回りをシミュレーションしましょう。利回りの数字が高いか低いかだけでなく、その種類と計算の根拠を確認する手間は惜しまないようにすることが大切です。

不動産会社が提示する表面利回りや想定利回りをそのまま鵜呑みにするのは避けてください。年間の必要経費や家賃相場などを考え、自分で利回りを計算してみましょう。

利回りの計算については、以下の記事で詳しく説明しています。合わせてご覧ください。

マンション投資の利回り計算方法を解説！3つの注意点も紹介

利回りの平均は物件や地域により異なる

利回りの相場は、区分マンションか一棟物件かで異なります。物件の築年数や立地条件などでも変わってきます。

例えば、日本不動産研究所による「不動産投資家調査」によると、2023年4月現在の東京のワンルームマンションの期待利回り（表面利回り）は、3.8%〜4%となっています。

古い物件ほど購入価格が低くなるため、表面利回りは高くなる傾向です。しかし、築年数が古いほど管理費や修繕費が高くなりやすく、家賃収入は低めになるでしょう。空室リスクも高くなるため、最終的には実質利回りを計算することが大切です。

参考：一般社団法人 日本不動産研究所「不動産投資家調査」

不動産投資の物件別・平均利回り

不動産投資の利回りは物件により異なり、常に推移している状況です。ここでは、2022年〜2023年における区分マンションと一棟物件、それぞれの平均利回りを紹介します。

区分マンションの平均利回り

2022年6月〜2023年6月の区分マンションの全体平均は7.06％で、地域別では信州・北陸が16.61%と最も高く、首都圏が6.50％と最も低い結果です。

結果として、首都圏よりも地方のほうが表面利回りが高い数字になっています。表面利回りだけを見れば、利回りが高い地方の物件に投資すればよいともいえるでしょう。

しかし、不動産投資の物件選びでは利回り以外にも、築年数や立地条件、物件の状態なども考慮する必要があり、必ずしも地方の物件がよいとはいえません。

一棟物件の平均利回り

一棟物件のアパート・マンションの平均利回りをみてみましょう。

（全体平均）
・一棟アパート： 8.06％
・一棟マンション：7.69％

平均利回りが最も高い地域は、一棟アパート・マンションともに信州・北陸で、それぞれ12.53％、12.84%です。反対に、最も低いのは首都圏で、7.52%、6.92%となっています。

区分マンションと同じく、地方が高く首都圏が低いという結果になりました。

区分マンションと一棟物件では一棟アパートが高く、次いで一棟マンションが高いという結果です。

参考：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」

利回りのシミュレーションをしよう

物件探しをしていて気になる物件を見つけたときは、利回りを計算して収益性のある物件かを確かめることをおすすめします。

ここでは都心にある新築・中古の区分マンションそれぞれの事例を想定し、シミュレーションをしてみましょう。

新築の区分マンション

以下のような新築の区分マンションを事例に、利回りを計算します。

・物件：新築マンション
・間取り：1K
・物件購入価格：3,500万円
・年間家賃収入：120万円（10万円×12ヶ月）
・購入時の諸費用：200万円
・年間管理費：24万円（管理費2万円×12ヶ月）

＜表面利回り＞
（10万円×12ヶ月÷3,500万円）×100＝3.4％

＜実質利回り＞
（10万円×12ヶ月－2万円×12ヶ月）÷（3,500万円＋200万円）×100＝2.6％

表面利回りは3.4％、実質利回りは2.6％になりました。ただし、実質利回りの年間の諸経費は管理費だけで計算しており、実際は保険料や固定資産税などの税金、修繕費などさまざまな経費がかかります。

そのため、実質利回りはこれよりもさらに下がると予想されます。経費の数字がわかる限り計算に入れることで、より正確な実質利回りがわかるでしょう。

中古の区分マンション

ここでは、中古の区分マンションの事例をシミュレーションします。

・物件：中古マンション（1K）
・物件購入価格：1,500万円
・年間家賃収入：72万円（6万円×12ヶ月）
・購入時の諸費用：130万円
・年間管理費：18万円（管理費1.5万円×12ヶ月）

＜表面利回り＞
（6万円×12ヶ月÷1,500万円）×100＝4.8％

＜実質利回り＞
（6万円×12ヶ月－1.5万円×12ヶ月）÷（1,500万円＋130万円）×100＝3.3％

中古物件の事例では、表面利回りは4.8％、実質利回りは3.3％となりました。こちらも新築の事例と同じく諸経費は管理費のみで計算しているため、ほかの諸経費を加えると実質利回りはさらに下がると予想されます。

また、中古物件は新築と異なり、修繕やリフォームが必要になる可能性があります。さらに諸経費がかかることで、実質利回りも下がるでしょう。

計算した結果、収益が低いと予想される場合でも、ほかの条件をみると収益性が高いと見込まれる場合もあります。利回り以外の条件も必ずチェックするようにしてください。

不動産投資で利回り以外にチェックしたいこと

利回りは物件選びの目安のひとつですが、選ぶポイントはそれだけではありません。入居者のニーズがある物件でなければ、利回りが高くても収益は見込めないでしょう。反対に、物件によっては利回りが低くても利益を見込める場合があります。

ここでは、不動産投資で利回り以外にチェックすべきポイントを紹介します。

立地条件

不動産投資の物件選びには、立地条件のチェックが欠かせません。立地条件の悪い物件は価格が安く、利回りが高くなりがちです。利回りの高さだけで選ぶと、入居者が集まりにくい物件を選んでしまい、収益が上がらない結果になる可能性があります。

反対に、駅に近いなど利便性の高い物件は価格が高いため、利回りは低くなる傾向にあります。利回りは低くても入居者に人気で空室のリスクが少ない理想的な物件である可能性が高いでしょう。

立地条件が良い物件は、駅から近いというほか、次のような条件が揃っていることがいることが大切です。

・生活に必要な施設が近くに揃っている
・騒音が少なく治安が良い

都心部の物件を選ぶ場合は車を所有していない世帯も多く、スーパーや病院など、生活に必要な施設が徒歩圏内にあることが大切なポイントです。騒音がなく安全で静かな環境も、居住環境として欠かせません。

災害の起きやすい地域ではないかもチェックしておきましょう。災害が起きやすい地域は、居住自体を避けられる可能性があります。

空室は埋まっても、頻繁に災害が起きた場合は退去されてしまうでしょう。被害が発生し、賃貸用物件を失うというリスクもあります。災害リスクがあるかどうかは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などで、調べておくとよいでしょう。洪水や土砂災害・高潮・津波のリスク情報などを地図や写真に重ねて表示できます。

築年数

築年数もチェックが必要です。築年数の古い物件は価格が安く、利回りが高くなる傾向にあります。利回りは高くても、購入後に修繕が必要になるなどのリスクが伴います。大規模な修繕や設備の交換などで多額の費用が必要になる可能性もあるでしょう。中古物件を購入する際は、建物や設備に問題はないかも十分なチェックが必要です。

また、築年数が古いほど入居者から敬遠される可能性が高く、家賃を下げざるを得ない場合もあります。新しいマンションが次々と建てられる中で、築年数の経過したマンションが入居率を確保するのは難しくなります。建物の老朽化が進むだけでなく、設備や内装のデザイン、間取りなども入居者のニーズに合わなくなる可能性があるでしょう。入居者を集めるために、リフォームや最新設備の導入などが必要になるケースもあります。

不動産投資に適した築年数の目安は、築10〜20年前後です。新築から数年の物件は割高なケースが多く、築30年を越えると、底値まで価値が落ちている可能性があります。投資物件としての限界も考えると、ある程度価格が落ち着いて投資物件としてもしばらく運用できる築10～20年前後がおすすめといえるでしょう。

管理状態

マンションのエントランスやエレベーター、外壁といった共用部分の清掃や修繕などの管理状態のチェックも大切です。管理状態の良し悪しは利回りに反映されないため、必ず確認しておきましょう。

管理がされていない物件はイメージが悪く、入居者が集まりません。売却したくても、買い手がつかない可能性もあります。

事前に管理状態を確認しておきたいのは、主に以下の共用部分です。

・エントランス・廊下
・ゴミ置き場
・駐車場・駐輪場
・掲示板

エントランス・廊下は清掃が行き届いているのか、廊下に個人の所有物置かれていないかをチェックします。ごみ置き場の状態は、建物のイメージに大きな影響を与えます。ゴミ置き場にゴミが散乱している状態では、入居者を遠ざけてしまうでしょう。

駐車場・駐輪場は、管理状態とともに空き状態も重要なチェックポイントです。駐車場の空きがない状態では、入居者が決まりにくくなります。

掲示板は、掲示物を確認しましょう。古い掲示物が残っている場合、管理が行き届いていないと判断できます。

管理状態を確認する際は、管理人の対応も確認してください。管理人に訪問の目的を伝え、わからないことがあれば丁寧に質問してみましょう。どのような対応をされるかも、物件選びの参考になります。

告知事項の有無

物件に告知事項があるかどうかも確認が必要です。告知事項とは、「買主が知っていれば購入しない可能性のある物件の重大な瑕疵や事実」のことです。 不動産における「瑕疵」とは、土地や建物に何らかの不具合がある状態であり、「事故物件」や「訳あり物件」という表現が使われます。

瑕疵には、次の4つがあります。

・心理的瑕疵
・環境的瑕疵
・物理的瑕疵
・法的瑕疵

心理的瑕疵は、精神的に抵抗を感じる恐れのある事柄がある場合です。過去にその物件で殺人事件や自殺、孤独死などがあった場合が該当します。

環境的瑕疵は、物件の周辺に次のような不快感・嫌悪感を与えるような状況がある場合です。

・近隣に宗教団体や指定暴力集団の施設がある
・ゴミ処理場や動物園のように匂いがする
・幼稚園や学校などの施設があり、騒音がある
・お墓などの施設がある

物理的瑕疵は、物件そのものに次のような不具合や欠陥がある場合です。

・雨漏りがする
・シロアリが出る
・耐震強度が不足している
・ゴミが地中に埋められている
・地盤が歪んでいる
・地中に障害物や埋設物がある
・土壌汚染がある

法的瑕疵は、「建築基準法」「都市計画法」「消防法」のいずれかの違反がある場合です。一例として、建ぺい率や容積率が建築基準法に定められた数値を超えている、物件のあるエリアが都市計画法上開発の認められていない市街化調整区域であるといったケースが考えられます。

これらの瑕疵がある場合、入居者募集に「告知事項あり」と記載しなければなりません。瑕疵のある物件では、家賃を抑えるなどしなければ入居者は集まりにくいでしょう。瑕疵物件ではないことを、しっかり確認しておくことが大切です。

利回りが低くても検討したい物件

不動産投資の物件選びでは、利回りの高さだけでは判断できないことがあります。利回りが低い物件でも収益が上がる物件があるため、利回りが低いからと除外せず、購入を検討してみるとよいでしょう。

ここでは、利回りが低くても検討したい物件を紹介します。

立地条件が良く築年数が比較的浅い

利回り以外にチェックすべきことでもお伝えしたように、立地条件が良く築年数が比較的浅い物件は入居率が高く、投資をする価値が高いといえます。

特に、次の条件に合うものは低利回りでもぜひ検討してみましょう。

・都心で駅から徒歩5分以内
・築年数が比較的浅い
・１Kタイプでバス・トイレが別
・オートロック
・TVモニター付きインターホン
・物件のメンテナンスが行き届いている

都心で利便性が高いエリアは入居希望者が多く、長期にわたり安定した収入が期待できます。人気エリアであれば、売却時に買い手もつきやすいでしょう。

築年数が比較的浅い物件は建物や設備が新しいため、入居者に人気があります。新築に比べて購入価格も安めです。しばらくは修繕や設備交換のコストを抑えられるでしょう。

上層階や角部屋など付加価値がある

マンションの上層階や角部屋などの付加価値があり、競合と差別化できる物件であれば、低利回りでも入居率が高くなります。

同じマンションでも上層階は眺望が良く、上からの物音を気にせずに済むため人気があります。角部屋は3方向から採光でき、日当たりが良く明るいことから入居者の需要が高い物件です。

賃貸物件サイトには、検索条件に上層階や角部屋を設定しているところがあるほど人気があり、付加価値があると認識されています。利回りが低くても付加価値がある物件を選べば、入居率を高められるでしょう。

このほか、付加価値のある物件として次のようなものがあげられます。

・家具・家電付き
・おしゃれな壁紙
・無料インターネットの完備

これらの付加価値は、物件購入後に取り入れることができます。エリアのターゲットとなる入居者のニーズに合わせ、工夫してみるのもおすすめです。

利回りが高くても避けたい物件

利回りが高くても、空室のリスクが高い物件があります。そのため、利回りの数字だけで物件を選ぶのは危険です。どのような物件なのか、よく確認してから購入しましょう。

利回りが高くても避けたい物件を解説します。

旧耐震基準で建てられている

旧耐震基準で建てられている物件は避けましょう。旧耐震基準は1981年6月以前に建てられた物件で、購入価格が低く利回りが高いのが特徴です。旧耐震基準で建てられた物件は耐震性・耐久性に不安があるほか、売却時に融資がつきにくく、買い手が見つからない可能性があります。

旧耐震基準に代わって設定された新耐震基準は、震度6強から震度7の地震でも倒壊しない設計・構造です。最低でも1981年以降に建築されており、新耐震基準を満たしている物件を選ぶようにしてください。

ただし、旧耐震基準でも管理状況が良好な物件もあります。管理組合と管理会社により万全の管理が行われ、修繕積立金も計画的に貯蓄される物件であれば、検討の余地があるでしょう。

また、旧耐震の物件の中には、耐震補強工事を行っているマンションもあります。耐震補強工事とは、基礎の打ち増しやひび割れの補強を行い、強度を上げる工事です。建物全体の耐震性能を強化し、地震に対する耐力を高めています。耐震補強工事が行われている物件であれば、比較的安い価格で新耐震基準と遜色のない耐震性能を備えた物件を購入できることになります。

管理費・修繕積立金が高すぎる

高利回りで管理費・修繕積立金が高すぎる物件は、要注意です。管理費・修繕積立金を高くした分価格を下げ、高利回りに見せている可能性があります。

管理費は主にマンションの共用部分の維持に必要な費用で、修繕積立金は大規模な修繕のために積み立てられるお金です。

管理費・修繕積立金の相場は全体の総戸数や広さで異なり、ワンルームマンションであれば1万〜1万5,000円が目安です。2万円以上など、高すぎると思われる物件は避けた方がよいでしょう。

反対に、修繕積立金が安すぎる物件にも注意が必要です。修繕積立金は大規模修繕のために必要な費用で、積立金が少ないと修繕工事が実施できないこともあります。マンションの資産価値が損なわれるでしょう。

高利回りの物件に潜むリスクや見極め方については、以下の記事で詳しく紹介しています。

マンション投資の利回りは高い方がいい？計算方法や相場を紹介

不動産投資の利回りを見る際の注意点

不動産投資の物件選びで利回りをみる際は、いくつか注意したい点があります。相場よりも極端に高い物件には注意することと、一時的に利回りが高騰するケースがあることです。

詳しくてみていきましょう。

利回りが高すぎる物件は要注意

相場よりも利回りが極端に高い物件は、実態とかけ離れている可能性があります。どのような条件で算出しているのか確認しましょう。

利回りは物件価格が安いほど高くなるため、何らかの理由で条件が悪い物件の可能性もあります。

一例として、以下のような物件が考えられます。

・立地が悪い
・築年数が古い
・旧耐震基準である
・告知事項がある
・大学・企業など、特定の入居者層に依存している

これらの条件がある物件は空室のリスクが高いだけでなく、売却したいときも買い手がつきにくいでしょう。

一棟物件の場合は満室時の想定利回りが掲載されていることが一般的で、高利回りの物件でも、空室が埋まらなければ収益が見込めません。

利回りが高すぎる物件はそのまま信用せず、諸経費を含めた実質利回りを計算して現実に近い数字を確認することが必要です。また、一棟物件の想定利回りは空室状態を確認し、現状に沿った利回りを計算してみましょう。

一時的に利回りが高騰する場合もある

何らかの理由で一時的に利回りが高騰するケースもあります。そのようなケースでは、高利回りでも今後下落する可能性があるため注意が必要です。

一時的に高騰する代表的な例として、五輪開催のために都市開発が進んだためという理由があげられます。このような短期間のイベントで高騰した場合、終了後は下落する可能性もあります。

あるいは開発を契機に地域の人気が高まり、イベント終了後も人気が継続するかもしれません。しかし、今後の予測が難しい場合はリスクが高く、購入を見合わせた方が安全といえるでしょう。

不動産投資は利回り以外の要素もチェックしよう

物件選びの判断材料となる利回りは3種類あり、物件選びではより実態に即した実質利回りを確認することが大切です。諸経費などの数字をできるだけ正確に算出し、シミュレーションしてみましょう。

高利回りの物件でも立地条件が悪いなど、空室のリスクが高い物件があります。反対に低利回りでも立地条件が良く築年数が浅かったり付加価値がついていたりすれば、収益性が高い可能性があるでしょう。

利回りだけで判断せず、さまざまな要素を確認する必要があります。

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