不動産投資ローンを乗り換えするタイミングは？メリット・デメリットや手順も解説

不動産投資のローン借り換えとは？

不動産投資ローンの借り換えとは、今結んでいる契約から新しい金融機関の条件の良いローンに変更することです。金利や融資期間などの条件を見直すことでトータルの支払う金額を減らせれば、収益を増やせます。

不動産投資を始める際には大半の人は金融機関からの融資を受けます。不動産という大きな資産の購入なので、その金額は数千万円から1億円以上の融資額になることも珍しくありません。たかが数パーセントの金利と軽視しているかもしれませんが、借りる金額も大きく、融資期間は数十年にものぼるため、トータルで大きな差額になります。

例えば、1億円の融資を受けたケースで金利の違いでどのくらいの差があるか下のシミュレーションで確認してみましょう。

・融資金額　1億円
・返済期間　30年間

わずかな金利差でも返済額に大きな影響を与えることが上記のシミュレーションからも分かります。例えば、上記の表で金利2.0％と3.0％で比較してみると、月返済額の差は約2.5万円とそこまで大きく感じませんが、総返済額では900万円超になります。

返済額の差は収益に直結するため、低い金利条件で融資可能な金融機関への借り換えができるなら検討の価値があるでしょう。

ただ、自分自身でシミュレーションをするにも、何から始めればいいか悩んでいる人も多いかもしれません。J.P.RETURNSでは、不動産購入だけではなく借り換えのアドバイスも行っているので気軽に相談してみてください。
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借り換えを検討するタイミング

良い条件で金融機関を変更できれば、毎月のキャッシュフローの改善などが見込め、返済期間の長さによって収益額も変わります。融資手数料等も発生するため、金利だけでなく総合的なコストを把握したうえで、借り換えすべきか判断する必要があります。例えば、いくら金利が低くなったとしても返済期間が3年しかなければ、返済額の減少分は少なく、手数料負けしてしまうでしょう。

借り換えを検討する適切なタイミングは以下の3つです。

・金利固定期間が終了する
・キャッシュフローが悪い状態が続いている
・契約者の属性に変化があるとき

それぞれ詳しく解説していきます。

①金利固定期間が終了する

最初の数年だけ固定金利となっているローンタイプを契約している場合は、固定期間終了時の借り換えは検討するふさわしいタイミングです。金融機関によって異なるものの、固定期間終了後の金利設定は大きく上昇する場合もあります。直前まで金利は決まらないものの、固定期間終了より少し前のタイミングで、変動になったときの金利水準を聞いておくといいでしょう。

実際の借り換えには審査等の手続きに時間がかかるため、少し余裕を持って金利水準を聞いておき、借り換えすべきか判断しておくのがおすすめです。金利が大きく上がると毎月のキャッシュフローにも影響を及ぼすので、返済に苦しまないためにも忘れずに確認しておきましょう。

②キャッシュフローが悪い状態が続いている

毎月のローン返済の負担が重く、キャッシュフローの赤字が続いているときも不動産投資ローンの借り換えを考えるタイミングです。借り換えによって金利が下がるか、返済期間を長くできれば、毎月の返済額が減るので収支改善になります。

キャッシュフローを改善して手元の資金に余裕がでると、付加価値をつけられるリフォーム等の積極的な投資も行いやすくなり、賃貸経営の長期的な収益向上にもつながります。

融資の利率、返済期間に加え、手数料等の諸経費も総合的に考えて、借り換えるべきか慎重に判断をしてみてください。すぐに金融機関を決めてしまうと、後からから好条件のローンが見つかり後悔してしまいかねません。キャッシュフローが赤字になっても焦らず、必ず複数のローン条件を比較したうえ、最も収支改善に寄与する金融機関を選択しましょう。

③契約者の属性に変化があるとき

融資を受ける際、金利や融資金額などは年収や雇用体系などの属性によって金融機関が判断をします。今後、属性に変化が生じる場合は、不動産投資ローンの借り換えを考える一つのタイミングです。

転職等で今後年収が上がり、属性が良くなると想定される際は、転職後に借り換えをするのがおすすめです。属性が良くなったことで、融資期間を長くできたり、低金利で借りられたりできる可能性が上がります。残存の返済期間や手数料率等にも影響を受けるものの、より有利な条件で契約しやすくなるでしょう。

逆に今後、退職や独立を考えているなら、先に借り換えをすることも検討してください。収入がないのはもちろんのこと、独立直後の不安定な状態では金融機関からの目も厳しくなり、ローン審査が通りにくくなるしょう。審査に通らなければ、良い条件の不動産投資ローンを見つけても借り換えができません。

自分の属性の変化が見込まれるなら、借り換えを成功させるためにも早めに動いておくのがおすすめです。

借り換えすべきか迷っている人はJ.P.RETURNSの無料相談をご活用ください。専門のコンサルタントがお客様の状況に合わせてアドバイスします。
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借り換えのメリット5つ

不動産投資ローンの借り換えを行うと具体的にどのようなメリットがあるのか説明していきます。借り換え自体は金融機関と契約手続きが増えるなど手間が発生するものの、それを上回るメリットも存在します。

・金利条件が良くなると収益が増える
・リフォームやリノベーションも検討できる
・既存の金融機関と金利交渉ができる
・金融情勢に応じて金利方式を変更できる
・大手金融機関への借り換えは信用増につながる

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

金利条件が良くなると収益が増える

不動産投資ローンでの金利条件は毎月の返済金額に直結します。適用金利が下がると、収入が変わらない一方でローン返済金額が少なくなるため、減少分がそのまま収益に繋がります。

毎月の返済額ではあまり変化を感じられなくても、総額で考えると大きな差です。特に融資金額が大きかったり、返済期間が長かったりすると、その差額は大きくなります。

例えば、融資残高8,000万円、残存返済期間が25年の場合、金利2.5％から2.0％に下がると、毎月の返済は約2万円、総額では約600万円の返済金額削減です。

返済総額の減少によりキャッシュフローのプラスが大きくなると、投資効率が上がり不動産投資のトータル利益も押し上がります。

具体的にどれくらいかわるかなど、プロからのアドバイスが欲しい人はJ.P.RETURNSの無料相談をぜひご活用ください。現在の状況をヒアリングしながらお客様にとって最適な提案を致します。
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リフォームやリノベーションも検討できる

借り換えによって有利な融資条件で契約できると資金的な余裕が出るため、コストをかけたリフォームやリノベーションが可能になります。部屋の付加価値が上がり、魅力が高められると家賃を少し高く設定しても入居者が集まりやすくなるなど、収益を押し上げる効果が期待できるでしょう。ある程度資金的な余裕があると、一棟アパートなどの場合は共用部などの修繕など、建物全体の魅力を上げる施策も可能です。

特に中古物件は築年数が経つほど経年劣化等で部屋の魅力が下がり、入居者が集まりにくい状況に陥る傾向にあります。外観に手をつけなくても、部屋内をフルリノベーションすれば、中は新築同様になるのも珍しくありません。他にも水回りの汚れは敬遠される傾向にあるので、リフォームできるかどうかは入居率に大きく影響します。

借り換えで資金的な余裕を作り、リフォームやリノベーションで資産価値を高められる投資をすると、収益的にもプラスが見込めます。

既存の金融機関と金利交渉ができる

借り換え先を探している段階で好条件が提示された場合、契約している金融機関の銀行に金利交渉を行うことが可能です。別の金融機関から借り換えの提案条件を示すと、金利を下げる交渉もできるでしょう。ただし、金利交渉を行ったからといって必ず応じてくれるとは限りません。

既存の借入先と話す際は、他の金融機関で借り換えを行うときの手数料等も計算したうえで、落としどころを考えたうえで交渉しましょう。既存の金融機関との関係性にもよりますが、強引に他で提示された利率以下への変更を求めても、応じてくれる可能性は低いでしょう。また、高圧的な態度をとるなど下手なやり方で交渉をしてしまうと、そのまま借り換えを行わなかった場合に関係性が悪くなってしまうため、気を付けてください。

他の金融機関が提示した金利と同じにならなくても、既存金融機関の金利を少しでも下げられれば、借り換えを行ったときと同様の効果があるケースもあります。

金融情勢に応じて金利方式を変更できる

変動金利は借入期間中に適用される金利が変わるタイプで、固定金利は借入時から完済するまで金利が変わらないタイプです。金融機関によって、金利の固定期間は5年、10年など選べる商品もあります。

変動金利か固定金利の選択で借主が有利になるかは市場金利によって変わります。不動産を購入したタイミングから時間が経つと、当初有利であった金利タイプも金融情勢によって変化する場合もありますが、基本的に金利タイプを途中で変更することはできません。

不動産投資ローンを新たに結ぶタイミングでは、好きな金利タイプを選択できるため、有利な方法に変更したいと考えるなら借り換えは一つの選択肢になるでしょう。

大手金融機関への借り換えは信用増につながる

金融機関は年収などの個人属性に加え、物件の収益力や担保価値などを総合的に判断して、金利等の融資条件を決めています。転職による収入増や保有物件が好調に推移しているときに、大手金融機関に借り換えを行うと金利条件等も含め、さまざまなメリットがあります。

小規模な金融機関に比べて有利な条件で借りられるのもメリットですが、審査が厳しい大手金融機関の審査に通過できるとそれ自体が信用力の証です。信用力が向上すると、追加で物件を購入する際にローン審査に通過しやすくなります。融資可能な金額の増額も見込めるので、不動産投資家として更なるレベルアップが期待できるでしょう。

そのため、長期的に保有する不動産を増やしたいなど、今後も信用力を上げて有利に融資を進めていきたいと考えているなら、属性が上がった段階で大手金融機関への借り換えを検討してみるといいかもしれません。

J.P.RETURNSでは大手銀行を含め、多くの金融機関と提携しているので、お客様に最適なプランを提案するのも可能です。相談したからといって必ずしも借り換えしなければいけないわけではないので、気軽に無料相談を活用してください。
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借り換えのデメリット3つ

不動産投資ローンの借り換えは収益面だけでなく、信用力向上によって次の物件の融資を受けやすくなるなどのメリットもありますが、当然デメリットも存在します。

・必ず借り換えができるとは限らない
・手数料等が発生する
・金融機関からの信用を損なう可能性がある

それぞれ詳しく解説していきましょう。

必ず借り換えができるとは限らない

既存の金融機関よりも条件の良いローンを見つけたとしても、必ずしも借り換えができるとは限りません。なぜなら、借り換えするにも新規の融資と同様に審査手続きがあるためです。融資を受けた実績があったとしても、独立しているなど状況が変わっていると、審査に通過できない可能性があります。

特にローン返済が滞っていたり、赤字が続いていたりと金融機関から見て好ましくない状態が続いていると、審査通過が困難になる可能性があります。そのため、希望すれば必ずしも借り換えができると考えないようにしましょう。

手数料等が発生する

不動産投資ローンの借り換えの際には、既存の金融機関及び借り換え先でそれぞれ諸費用が発生します。借り換え先の金利条件が既存契約よりも有利でも、手数料などを含めたトータル金額で考えると既存の金融機関の方が少ない費用で済む可能性もあります。そのため、条件変更によって得られる金銭的なプラスと必要な諸経費を全て算出したうえで比較しましょう。

以下は発生する諸経費の一部です。

借り換えといっても、新しくローンを組むのと同様に手間や費用がかかるため、発生する諸経費やかかる時間も加味して、借り換えすべきかを総合的に判断しましょう。

金融機関からの信用を損なう可能性がある

不動産投資ローンの借り換えは有利な条件を引き出して、費用負担の軽減をするのが主な目的です。契約している既存金融機関からすると、予想していた売上を他に奪われる結果となります。複数物件で融資をしてもらっているなど、長い付き合いがあった場合には、築き上げていた信頼を失ってしまう可能性もあります。

借り換えが原因となって、今後の新規の融資が難しくなってしまうケースも想定しておきましょう。不動産投資を成功させるうえで融資は要で、数十年間に渡り金融機関は大事なパートナーとなります。一度借り換えをして関係が破綻してしまうと、元のような付き合いに戻すのは難しいかもしれません。

不動産投資は数十年単位の長期事業であるので、借り換えによる目先の利益にとらわれず、将来的な融資の可能性も視野にいれて総合的に判断する必要があります。特に物件を増やして、継続的に不動産投資事業の拡大を考えているなら、条件面で改善されることが明らかであっても既存金融機関との関係を重視して、借り換えをしないのも一つの選択です。

自分一人で判断するのが難しいと感じるなら、プロに相談するのも一つの手です。J.P.RETURNSでは、お客様の状況をヒアリングしながら借り換えのアドバイスも行っています。オフィスでもオンラインでも、お客様のご都合に合わせて無料で相談ができるので、ぜひご活用ください。
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借り換えの手順5ステップ

不動産投資ローンの借り換えについては、ある程度理解できたのではないでしょうか。ここからは実際の借り換え手順を解説していきます。どの程度手間がかかるかも借り換えを行うべきかの判断基準となるので、大枠の流れは把握しておきましょう。

　ステップ①既存契約の条件を確認

借り換えを検討する際に最初のステップは既存契約の確認です。他の金融機関と比較するため、金利や返済期間、今後の返済金額のトータル金額なども調べておきましょう。また、借り換え時に発生する手数料等や手順も大まかに把握しておきます。

　ステップ②借り換え先の候補を調査

新しい金融機関の金利などの条件を含め詳しく調べましょう。審査条件も軽くヒアリングしておくと、借り換えをするつもりが審査落ちしてしまって、時間だけ無駄にしまうといった事態を未然に防げます。融資要件などから審査通過の可能性が低いと予測できる場合は、別の金融機関を探すのが無難です。

複数の金融機関の融資条件が分かったら、手数料等も含めて借り換えた方が得になるかを総合的に判断しましょう。

　ステップ③新しい借り換え先の審査

借り換え候補の金融機関に仮審査(事前審査)を申し込みます。審査は2段階で行われ、仮審査の通過者のみが本審査に進めます。

審査の際、以下の書類が必要になるので、あらかじめ準備しておくと手続きがスムーズです。有力候補の金融機関は、融資条件等と同時に提出書類も事前に確認しておきましょう。

審査には信用情報等の確認も含まれるため、金融機関によって多少の差はあるものの、数週間程度は時間がかかると想定しておきましょう。

　ステップ④既存金融機関に手続きを依頼

本審査に通過し、新規の借入先が決まったら、既存の金融機関との解約手続きを始めます。借り換えの意思を伝え、一括返済の日時や手数料等も含めたトータル金額を確認しましょう。新規の借り入れと一括返済は同日に行われるため、双方の金融機関と情報連携して認識を合わせておきます。

　ステップ⑤融資実行

新規の借り入れで既存金融機関へ一括で返済され、同時に抵当権の抹消手続き及び新たな借入先の抵当権設定を行います。これで借り換えの一連の手続きは完了です。

収支を改善したいならローンの借り換えは良い選択肢

有利な条件で融資を受けられるかは、不動産投資を成功できるかどうかの生命線といっても過言ではありません。融資期間も長く、借り入れの金額も大きいとわずかな条件の違いでも、返済総額が1,000万円以上の差になることも珍しくありません。

日々のキャッシュフローが厳しいなど、手を加えて運用を改善させたいと考えているなら、ローンの借り換えは一つの有力な選択肢となるでしょう。借入先の情報収集や手続きが煩雑であるなど一定の負荷は避けられませんが、有利な条件で借り換えができると資産効率の向上も期待でき、資産拡大にも寄与します。借り換えのメリットとデメリットの双方を理解したうえで、慎重に判断しましょう。

ただ、実際に検討を進めていくなか、自分自身の状況で実際に借り換えをすべきかどうかを迷う人は多いのではないでしょうか。決断しかねているときは、ぜひJ.P.RETURNSの無料相談をご活用ください。プロの担当者が、お客様の状況に合わせて最適な借り換え提案を行います。多くの金融機関と提携しているので、具体的なプランを示すのも可能です。オフィスでもオンラインのどちらも対応しているので、お客様のご都合に合わせてご活用ください。
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