不動産の利回りは1種類じゃない！物件選びで重要な利回りの基礎知識や注意点も解説

不動産投資の利回りとは

利回りとは、投資金額に対する収入の割合のことです。不動産投資における利回りとは、物件を取得するのにかかった費用に対し、1年間の家賃収入がどれくらいの割合を占めるかです。イメージしやすいように例を挙げると、1,000万円の物件取得費用に対し1年間の家賃収入が50万円であれば、50万÷1,000万円で利回りは5％です。上記は単純化していますが、利回りは物件の収益力を見る指標の１つで、複数の物件を見比べるうえでも参考になります。

ただし、不動産においては想定利回り、表面利回り、実質利回りなど、複数の利回りがあり、それぞれ定義が異なります。不動産会社のチラシやネット広告、不動産情報サイトでは簡易的に計算した表面利回りが出されていることが多いです。表面利回りは高い数字になることが多いため、騙されないためにも各利回りについて理解しておく必要があるでしょう。

また、リターンは大きいに越したことはないですが、高い利回りだから必ず利益がでる優良物件とも限りません。そのため、物件選びにおいて利回りは重要ではあるものの、それ以外の要素も加味して慎重に検討する必要があります。

よく使われる不動産投資の利回り3種類

不動産投資の物件情報でよく使われる利回りを3種類紹介していきます。

・表面利回り
・想定利回り
・実質利回り

不動産投資で失敗しないためにも利回りは深く理解しておきましょう。それぞれ詳しく説明していきます。

表面利回り

不動産投資の表面利回りはアパート・マンション経営で多くのシーンで利用される数値です。1年間で得られる家賃収入を物件購入価格で割った割合を表面利回りと呼びます。

例えば物件価格3,000万円の区分マンションで家賃が15万円/月(年間180万円)の場合は、180万円(年間収入)÷3,000万円(物件価格)で利回りは6％です。不動産サイトなどでは表面利回りが掲載されていますが、購入時や毎月の諸経費が含まれていないために実際の利回りとは異なります。

仲介手数料や登録免許税などの税金など、購入時にかかる費用が物件価格に加味されておらず、さらに管理委託の費用などの毎月かかる経費も計上されていない数値です。物件ごとの収益力の目安として比較するには分かりやすいという特徴があり、予想利回り、グロス利回りと呼ばれることもあります。

簡易的に物件の収益力を計算するおおまかな指標としては便利ですが、利回りが実際よりも高く算出され、精緻な数字ではないため注意が必要です。

想定利回り

想定した家賃収入に対して物件購入価格を割って算出するのが想定利回りです。もともと賃貸物件であれば、設定されている家賃から簡単に利回りは算出できますが、例えば売主が住んでいた場合、周辺相場をもとに想定された家賃で計算します。

表面利回りは実際に設定されている家賃で算出するのに対し、想定利回りは想定家賃額が計算根拠です。そのため、優良物件に見せるために周辺相場よりも高い家賃設定で計算しているケースもあります。広さやエリアなどが同じ条件の物件の家賃を調べてみて、乖離がないか確認しておきましょう。

実質利回り

実質利回りとは、物件購入時や毎月かかる諸経費などを全て含めて計算した利回りです。実質利回りは、表面利回り、想定利回りよりも正確に不動産の収益性が分かる数値です。購入を真剣に検討する場合は、必ず実質利回りで確認しましょう。表面利回りや想定利回りの数字だけで決めてしまうと、実際に購入後に想定以下の利回りとなってしまい、後悔する可能性があります。

実質利回りは以下の式で算出されます。

実質利回り＝（家賃収入―管理費用などの諸経費）÷物件価格+購入時にかかる諸経費

諸経費を漏れなく入れることで、高い精度で実質利回りを求められます。以下は、想定される諸費用の一部です。想定外のトラブルや修繕費が必要になった場合はさらに利回りが低下する可能性もあります。

実質利回りに含まれる諸費用の一部は以下の通りです。

表面利回りより計算が複雑で手間がかかりますが、不動産投資で失敗しないためにも購入する前に必ず実質利回りを確認しましょう。

把握しておくべき全国の利回り水準

不動産投資において理想的な利回り水準は、新築/中古、物件タイプなどによって異なります。例えば、同じ立地条件であれば、新築物件の方が中古物件よりも購入価格が高いために利回りが低くなります。中古物件は修繕費などの発生リスクが新築物件よりもあるので、選ぶ際は高い利回りを確保する必要があるでしょう。修繕費の発生は利回りの下振れ要因となるので、それも加味して物件を選ぶのが大事です。

日本不動産研究所が2023年4月に行った「不動産投資家調査」によると、地域別の平均的な利回り相場は以下のようになっています。

出典：一般社団法人 日本不動産研究所　第48回「不動産投資家調査」(2023年4月現在)

都心になるほど利回りは低くなっており、東京ではここ数年で4％を切る水準となりました。東京と地方で家賃相場を比較して数倍の違いはないですが、不動産価格には大きな差がでています。利回り計算の分母にあたる不動産価格が大きいため、都心になるほど利回りが低くなっています。

購入する物件と周辺相場の利回りに大きな乖離がないかはあらかじめ確認しておきましょう。

利回りで気を付けること

利回りは不動産を選ぶ際の大切な要素であることには間違いありません。しかし、利回りはあくまで判断材料の一つとして捉え、総合的に判断することが失敗しないために重要です。家賃収入額が同じであっても物件価格によって利回りは大きく異なります。

120万円の年間家賃収入が期待できる場合、物件価格が6,000万円では利回り2％ですが、1200万円なら10％です。また、利回りはあくまで1年間入居され続けている前提で算出されています。そのため、あまり条件の良くない物件が安く売られていて、相場よりも高い想定家賃額で計算されていると利回りは高くなります。

利回りしか見ないで判断すると、さまざまなリスクを見落としてしまう可能性もあるので気を付けましょう。次に利回りの高い物件、低い物件の特徴を詳しく解説していきます。

高利回りの物件

家賃収入を物件価格で割るという計算式の性質上、高利回りの物件の多くは地方にあります。

大きな要因は地方の物件の方が、地価が安いので計算の分母にあたる購入金額を抑えられるためです。築年数が古いとさらに価格が下がるために利回りが高く算出されます。ただし、現状は理想的な利回り水準であっても、今後は地方から人口減少の影響を受けるため入居状態をいつまでも維持できるとは限りません。また、物件に付加価値をつけるために、あるいは修繕のためにリフォームをする場合には計算式の分母が膨らむために利回りは下がってしまいます。

他にも設備が古くないか、かびが発生しているなど部屋の状態が劣悪でないか、告知事項がないかなども、確認しておくべきポイントです。

例外として売主が現金を急いで調達したいなど、何かしらの事情で価格を安く設定している場合は高利回りでも購入を検討すべき物件です。ただし、上記のような優良物件は不動産業者間ですぐに決まってしまう場合も多く、一般の不動産投資家が手に入れるのは難しいでしょう。

低利回りの物件

購入価格が高くなると需要が高い都心の優良物件でも利回りが低くなる傾向にあります。利回りは収益性に直結するため、投資効率を上げるためにも基本的に高利回り物件を選ぶ方が望ましいですが、低利回りでもおすすめできる物件もあります。

まずは人気エリアにある需要が高い物件です。不動産投資は安定的な家賃収入があるものの、最終的に収益が確定するのは売却したときです。人気エリアは住みたい人が多いため、賃貸需要が高く、投資家としても安定的に家賃が見込める物件として注目されています。低利回り物件であったとしても、買い手が多く、出口戦略を取りやすいのは魅力的でしょう。

次にターミナル駅の近くなど、資産性が高い物件です。資産性が高い物件は売却価格や家賃が下がりにくいため、長く収益を得るために理想的です。特に近年は都市の人気エリアでは価格が上がっているため、場所や広さ、スペックなど建物の条件が揃えば、購入した価格以上になることもあります。

利回りが低いと毎月のキャッシュフローにはそこまで期待できないものの、資産価値が落ちない前提では長期的な資産形成やインフレ対策にもなるので購入を検討する価値があります。

利回りシミュレーション

以下の条件で新築マンションを例に利回りをどのように計算するかをシミュレーションしてみましょう。

築年数：新築
立地：東京都内
物件価格：3,000万円
年間家賃収入：144万円(月12万×12ヶ月)
購入時諸経費：300万円(物件価格の10％)
年間運営経費：19.2万円(管理費1万円/月、運営委託費6,000円/月)

上記の実質利回りの計算では購入時経費と年間運営経費のみで計算していますが、実際には急遽修繕費が発生するなど他にも費用がかかります。経費が増えれば、計算式の分母が大きくなるため、さらに利回りは小さくなります。物件を選ぶ際には表面利回りだけをみて騙されないように気を付けましょう。

利回りが低くても都心にある物件であれば、入居率は安定し、価値も下がりにくいため長期的な資産形成においては選択肢になるでしょう。

不動産投資で物件を選ぶときに注意すること5つ

利回りの種類や内容について大枠を理解できたと思います。次に、実際の不動産選びの段階において、失敗しないために注意しておくべきことを5つ紹介していきます。

・表面利回りに騙される
・利回りだけで物件を決めない
・修繕費用をよく確認する
・不動産会社の営業マンに一任しない
・短期的な目線で不動産投資を始めない

先述したように利回りにはカラクリが仕掛けられていることもあるので、数字だけを見て判断しないことが失敗を避けるために大切です。それぞれ詳しく解説します。

表面利回りに騙されない

不動産の広告で大きく表示されている「利回り〇〇％」という数字はほとんどの場合、表面利回りです。多くの人の注目を集めるために相場より高い家賃を設定して、利回りを高く見せている可能性もあります。

実際には発生する毎月の管理委託費用や修繕費などの固定的な支出も、合計するとそれなりの金額になり、利回りに影響を与えます。不動産を選ぶ際には提示された利回りの内訳まで必ず確認し、表面利回りだけをみて判断しないように注意してください。

利回りだけで物件を決めない

高利回りだから買う、低利回りだから買わないというような短絡的な思考で物件を決めるのは失敗のもとです。高利回りの物件は築年数が古く、地方にある傾向があります。実際に部屋を見てみると、立地的にも不便で老朽化が進んでいるなど入居しにくい条件が揃っている場合もあるでしょう。空室になると実際の利回りは下がってしまいます。

逆に利回りが低くても需要が高い都心の物件であれば、仮に退去してもすぐ入居者が決まるため安定的な家賃収入を期待できます。資産価値が高い物件なら、値上がりからキャピタルゲインを得ることも狙えるでしょう。キャッシュフローが赤字にならず、物件の価値が保たれるようであれば、低利回りの物件でも長期的な資産形成として魅力があります。物件のあるエリアや築年数なども総合的に判断して物件を決めると失敗する確率を減らせます。

修繕費用をよく確認しない

不動産会社がセールスの際に提示するシミュレーション表の中に修繕費用が含まれていなかったり、過小な金額で見積もられたりする可能性があります。不測のトラブル等によって発生した突発的な修繕費は計上していなくても仕方ないですが、エアコンなどの備え付け家電やキッチンや浴室などの水回りなど、予測できる定期的な支出が漏れていないか確認をしましょう。

物件の種類によっても修繕費用は変わります。例えば、中古の一戸建てであれば、部屋内部だけではなく外壁の整備なども必要です。マンションでは毎月支払っている修繕積立金では予定していた大規模改修ができないため、臨時で修繕費を徴収されることも稀にあります。

修繕費の計上忘れは利回りにも大きな影響を与えるため、シミュレーションを受け取った際は必ず確認しましょう。

不動産会社の営業担当者に一任しない

不動産会社の営業担当者がいくら親身に考えてくれているとしても、不動産投資の成功の大部分がかかっている物件選びを一任するのはやめましょう。購入する不動産を決めるのに様々な要素から判断しなければいけないため、最低限の知識がないとスムーズに決められません。

しかし、お願いしている営業担当者も会社利益を優先している場合もあるため、資産形成としてふさわしくない物件を購入させられる可能性もあります。購入後に入居者が入りにくい物件だったと発覚し、売却しようとしたら借金だけ残る状態に陥るケースも中にはあります。

営業担当者の話を聞きながらも、基本的な知識を身に付けて最終的には自分自身で購入の可否を判断することが不動産投資で成功するためには不可欠です。

短期的な目線で不動産投資を始めない

不動産投資は短いスパンで売買を繰り返して、短期的に利益を狙う方法は向きません。短期的に利益を得るためには、優良な物件を安価で手に入れる必要があり、プロの不動産業者でないと現実的には難しいでしょう。安く仕入れた物件をリフォームして付加価値をつけて高値で売却する手法もありますが、専門的な知識が必要なうえ、資金力も必要になることから一般の人には向きません。

多くの人におすすめできるのは長期目線での不動産投資です。

長期的な資産形成として不動産投資で利益を出すことは、プロの不動産業者でなくても十分可能です。最低限の不動産投資の勉強は必要になるものの、知識を蓄えて優良な物件を購入できれば、定期的な家賃収入を受け取りながら資産拡大を期待できるでしょう。年金対策として効果が見込める点も不動産投資は一般の人から人気を集めています。

利回りをよく理解して物件を比較して選ぼう

一口に不動産の利回りといっても複数の種類の利回りがあり、それぞれ定義が異なります。特に注意が必要なのが、簡易的に計算できて高い利回りに見える表面利回りで、不動産のチラシでも良く利用される計算方法です。表面利回りは実際よりも高い利回りになるため、騙されないためにも計算の仕組みを知っておきましょう。

想定以上に手残りが少なく「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、利回りについて理解してから物件を購入しましょう。不動産投資を成功させるには、物件選びの段階で知識を蓄えておくことが大切です。

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