不動産投資はリスク管理が大切！分散投資の方法と注意点を解説

不動産投資のリスクとは？

不動産投資には、次のリスクがあります。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・家賃下落リスク
・物件価格の低下リスク
・建物老朽化リスク
・災害リスク
・管理不全のリスク
・事故物件になるリスク
・利息が増えるリスク

不動産投資を始める前にリスクについて理解し、適切な対処策や事前対策を知っておくことが大切です。

不動産投資にかかわるリスクをより深く理解しておきたい方には、以下の記事もおすすめです。
>不動産投資はリスクが高い？リスク一覧と対策方法について解説！

空室リスク

不動産投資において、保有物件で空室が生じると、その分、家賃収入が減ってしまいます。 人気のあるエリアや駅から近いなどの条件のよい物件を選び、空室が生じにくいようにしましょう。

需要の高い空室率の低いエリアの物件なら、空室リスクを抑えられます。ただし、空室リスクが低い物件でも、入居者の入れ替わりが激しいと、空室になる期間も長くなってしまいます。適切な金額の礼金を設定するなどして、収入が減りすぎることがないように工夫しておきましょう。

家賃滞納リスク

空室が生じなくても、入居者が家賃を滞納すると、収入が入ってきません。 賃貸契約締結時に入居者を審査しますが、ケガにより働けなくなったり、リストラされたり、急に経済状況が悪化する場合もあるので完全に予測するのは難しいでしょう。

家賃滞納リスクを完全に回避するのは困難ですが、支払いが滞ったときは迅速に入居者と連絡を取り、滞納状態を長引かせないことが大切です。管理を委託している場合は集金や督促も業務範囲となっています。

家賃下落リスク

家賃下落リスクは収入減につながる不動産オーナーが注視すべきリスクです。不動産は一般的には経年とともに家賃は下落していく傾向があります。なぜなら新築時の魅力は時間が経つと徐々に失われて、周辺の物件よりも高い家賃で入居させるのが難しくなるためです。

家賃下落リスクへの対策の一つとしては、駅近の物件など、利便性の高い人気物件を購入することです。例えば、駅徒歩1分であれば、駅へのアクセスの良さは他の物件と比べた時のアドバンテージとなり、入居希望者が絶えなければ物件が古くなっても家賃を落とさずに運営できると考えられます。

物件価格の低下リスク

物件価格は家賃と同様に一般的には年々低くなります。対策は家賃下落リスクと同様、多くの人から求められる需要の高い人気物件を選ぶことです。

多くの人が欲しがる物件を購入すれば、売却するときも高値での売買が期待できます。

修繕リスク

築年数が浅ければ修繕の必要性は乏しいですが、時間とともに建物は老朽化し、修繕が必要になります。区分マンションであれば、室内のみの修繕工事にとどまりますが、一棟アパートなどの共有部分も管理範囲であれば、外壁や屋上防水工事までも修繕をしなければなりません。

10年おきには水回りなどの設備の交換など、多額の修繕も見込まれるため、収支計画を作成する際に計算しておきましょう。

災害リスク

災害により物件が半壊・全壊するリスクがあります。火災保険・地震保険に加入していても、損害額の全額が補償されるとは限らないため、多額の支出が必要となる恐れがあります。保険金を増やすには保険料を増やす必要がありますが、保険料を増やすと不動産投資のコストが増えて収益が減る点に注意が必要です。

物件を選ぶときにはハザードマップなども参考に、災害リスクが少ない場所を選ぶようにしましょう。

また、地震のリスクが少ない場所かつ鉄骨造などの耐震性能の高い構造なら、地震保険料も低めに設定されます。

不動産投資の地震リスクへの備え方については、以下の記事でより詳しくまとめました。
>不動産投資で備えたい地震リスク｜生じる責任や対策方法も解説

管理不全のリスク

管理会社の管理体制によっては、次の問題が生じる可能性があります。

・物件が美しく維持されない
・共用部分の設備に不備がある
・入居者がなかなか決まらない
・トラブルに迅速に対応されずすぐに退去されてしまう

管理会社の管理が行き届いていないと、物件の魅力が低下し、入居者の退去や、入居率の低下によって資産価値が下がる可能性もあります。不動産投資をするときは、物件選びと同様に管理会社選びも慎重に行いましょう。

J.P.RETURNSでは、物件選びだけではなく、管理も一緒にお手伝いが可能です。別々に選ぶ必要がないため、忙しい人でも時間を短縮して不動産投資を始めることができます。詳しく話を聞きたい人はぜひ無料相談をご活用ください。
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事故物件になるリスク

物件内で自然死や事故死、自殺などが起こると、事故物件になります。事故物件は借り手に告知する義務があるため、入居者がつきにくくなるだけでなく、資産価値低下にもつながります。

入居者が亡くなるリスクは回避できないため、事故物件になる可能性もあります。一時的に家賃を下げるなどの方法も検討して、空室期間を減らし早めに入居者を確保するようにしましょう。

利息が増えるリスク

利息が増えるリスク

想定外の事情により返済期間が長引いた、変動金利の金利が上昇したなどの理由で、借入れ当初に予定していたよりも利息が増えることがあります。利息が増えることは、収益が減ることを意味します。不動産投資によって予定した収益が得られず、資産計画にも影響が及ぶかもしれません。

なお、資金に余裕があるときは「繰上返済」を実施することにより、返済期間を短縮し、利息を減らせられます。ただし、金融機関によっては繰上返済時に手数料が発生し、利息が減ってもトータルで見れば支払いが増えることもあるため、事前に手数料の有無を確認しておきましょう。

金利が上昇するリスクについて、今後の動向も含めて以下の記事で分かりやすくまとめています。ぜひ併せてご覧ください。
>不動産投資における金利上昇のリスクとは？今後の金利の動向も解説

不動産投資のリスク管理方法

不動産投資のリスクの中には、事前の対策で管理できるものもあります。実践したいリスク管理方法としては、次の3つが挙げられます。

・自己資金を増やす
・不動産投資の知識をアップデートする
・物件数を増やす

それぞれの方法でどのようにリスクを軽減できるのか、詳しく見ていきましょう。

自己資金を増やす

物件にかかる費用を全額ローンで借りられる場合でも、物件費用とは別に自己資金を準備しておきましょう。自己資金を増やしておくと、水回りの設備交換などの突発的な支出にも対応しやすくなります。

また、金融機関の評価が上がるためローン審査にも有利になり、投資規模を拡大しやすくなるのもメリットです。投資規模を拡大すれば期待できる収益も増えるため、資産運用の効率も上がります。投資物件の10～30％を目安に自己資金を準備しておきましょう。

不動産投資の知識をアップデートする

不動産投資の常識は、日々変化しています。また、人気のエリアや物件設備なども、時の流れと共に変化していきます。

不動産に関しては不動産会社や不動産投資会社の担当者、お金関連はファイナンシャルプランナーとこまめに連絡をとり、知識をアップデートするようにしましょう。本や雑誌で学ぶことも大切ですが、情報が古い可能性があるため、必ず不動産会社や不動産投資会社の担当者などの専門家から、フレッシュな情報を入手するようにしてください。

物件数を増やす

たとえば、ワンルームマンションやファミリー向けマンションを1室のみ、あるいは戸建て住宅を1戸のみ所有して不動産投資をしている場合は、空室になると家賃収入がなくなります。空室になっても管理費やローン返済額は支払う必要があるため、実質赤字になってしまいます。

空室期間が長引くと、毎月のローン返済が苦しくなり不動産投資そのものを維持できなくなってしまうかもしれません。家賃収入がなくなるリスクを軽減するためにも、物件数を増やすのも選択肢の一つです。

なお、物件数を増やしてリスクを軽減することを「分散投資」と呼びます。不動産の分散投資については、次項で詳しく解説します。

不動産の分散投資でリスクを軽減する

不動産投資で余裕があるなら、複数の物件を運用してリスクを分散する「分散投資」がおすすめです。不動産投資でも他の投資と同様、分散投資をすることで、リスクを抑えながら、安定的なリターンを期待できます。特に不動産は高額なためにリスク要因が発現してしまうと、大きなダメージを追う可能性があります。分散投資によって、万が一の際の損害を軽減することが可能です。

複数戸を異なる地域で持つことで、災害リスクを軽減できるのはその一例です。不動産投資でリスク分散する際のポイントは以下の3つです。

・地域を分散する
・築年数・購入タイミングを分散する
・物件のタイプを分散する

それぞれのポイントについて解説します。

地域を分散する

複数の物件を所有するときは、地域の分散を検討してください。離れた場所の物件を選ぶことで、災害リスクを回避しやすくなります。

また、近隣に騒音が生じる施設が建ったときやスーパーなどの生活に必要な施設がなくなったとき、電車やバスの本数が減ったときなどは、地価が下がって家賃にも影響を及ぼすかもしれません。所有物件のすべてが同一エリアにあるときは、すべての家賃に影響がおよぶ可能性があります。資産価値の低下によって収入が減るリスクを回避するためにも、保有する物件の地域を分散しておきましょう。

リスクの低い地域としては、やはり需要の高い首都圏が例に挙げられます。おすすめエリアや物件の選び方については、こちらの記事も参考にしてみてください。
>不動産投資には首都圏の物件がおすすめ！主要エリアや物件の選び方も

築年数・購入タイミングを分散する

築年数が似ている物件を複数所有すると、設備買い替えや大規模修繕などの時期が重なってしまい、一度に多額の支出が生じる可能性があります。築年数もある程度は分散させておくのが理想です。

購入タイミングの分散も重要です。不動産の相場は時期によって異なるため、まとめて複数の物件を購入すると、結果的に割高な価格で購入してしまう可能性があります。また、そのときにニーズの高い物件の種類やエリアも、将来的にはニーズが低くなる場合があります。割高な価格で物件を掴むリスクを軽減するためにも、複数戸の購入を検討している場合は購入タイミングを何度か分けるのがおすすめです。

物件のタイプを分散する

物件のタイプを分散することも重要です。たとえばワンルームマンションばかり所有していると、ワンルームのニーズが下がったときに対応しきれなくなってしまいます。

大学のそばの立地でも、少子化により学生そのものの数が減る可能性や、大学が移転する可能性も想定されるでしょう。エリア内の世帯の種類やニーズが変わっても対応できるように、複数のタイプの物件を所有することも検討してみてください。

不動産の分散投資の注意点

不動産の分散投資により、資産価値暴落や家賃収入減などのさまざまなリスクを低減できます。しかし、分散投資には注意点もあります。特に次の点には注意が必要です。

・管理の手間・時間がかかる
・投入資金が増える

それぞれの注意点と対処策を紹介します。

管理の手間・時間が増える

物件の戸数が増えると管理に手間がかかります。築年数や契約条件など、諸々の状況が違うために把握しておくのが大変になるでしょう。

物件数が増えると、管理会社との話し合いや帳簿付け、確定申告の手間は増えるのは避けられません。しかし、管理会社に委託するなど、自分で対応する範囲を狭くすることで対応が可能です。信頼できる管理会社にすべての物件を任せたり、税理士に帳簿付けや確定申告を委託したりすることで、不動産オーナーの負担を減らして効率よく不動産運用できる仕組みをつくっておくのがおすすめです。

投資資金が増える

不動産は高額なため、運用する物件が増えると投資資金も増えます。自己資金で物件を購入できない場合は、借入額も増えてしまいます。複数物件保有による借入額増は、設備交換などの運用中の突発的な費用が発生した際に融資を受けるのが難しくなるなどの弊害があることも理解しておきましょう。

可能な範囲で自己資金の割合を増やす、災害時やリフォーム時などのまとまった支出を毎月積み立てておくなどで、リスク対策をしておくと安心です。

保有資産を不動産以外にも分散してリスクを軽減する

資産の種類を分散させて、リスクを軽減することも大切です。

不動産投資に資産を一極集中させると、広範囲におよぶ大規模災害や全国規模の地価下落などのリスクに対処できません。不動産を含めた複数の資産での分散投資の重要性について解説します。

分散投資の重要性

不動産は一般的には資産価値が下がりにくく、急上昇することも少ない特性があるといわれています。しかし、商業施設の閉鎖や大学の移転など特定のより、一部地域で大きく価値が下がる可能性はあります。または金利上昇などの要因によって不動産相場全体が下がる場合もあるでしょう。

その下落のダメージを最小限にするため、不動産以外の金融資産も保有しておくのが無難です。株式や投資信託などの金融資産は、ボラティリティの高い商品を選べば、短期間で大きく増やせることもあります。不動産と金融資産の両方を保有・運用を行い、攻めと守りのバランスの良い状態を保つのがおすすめです。個人の属性に適した資産配分をすると、期待リターンを最大化できるでしょう。

もし自分自身でポートフォリオを考えるのが難しい場合は、ぜひJ.P.RETURNSの無料相談をご活用ください。あなた自身に合わせた資産配分について、的確なアドバイスをもらえるでしょう。
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資産分散（金融資産、不動産）の割合

資産総額や投資家の年齢、投資に対するスタンスによって、不動産と金融資産の適切な割合は異なります。いくつかのポートフォリオの例を紹介します。ぜひ参考にして、ご自身に合う分散割合を見つけてください。

年代別のポートフォリオの例

【20代】
20代は定年退職までまだまだ時間があるため、これから多くの収入を見込めます。少々投資で失敗しても、十分に挽回の機会があると考えられるでしょう。積極的な投資（＝ハイリスクハイリターン）に挑戦してみるのも一つの方法です。

しかし、積極的な投資といっても、資産全額を株式や投資信託などに投入するのはおすすめできません。複数種類の投資を併用してリスクを分散し、慎重に資産を運用することが大切です。例えば、資産のうち3割を個別株式のような価格変動が激しい傾向のある金融資産に投資し、2割を預貯金、5割を不動産投資で運用するのもよいかもしれません。

また、株式や投資信託などに5割、債券に5割を投入し、ある程度の資産を築いてから不動産投資を始める方法もあります。ただし、株式や投資信託などを運用するときは、特定の銘柄に一極集中するのではなく、異なる価格変動の動きを見せる複数の銘柄に分散して投資しましょう。

【30代】
30代になると、結婚やマイホームの購入などで、投資にまわす資金が減るかもしれません。20代よりは慎重な投資が必要になるため、株式なら価格が安定している銘柄に替えたり、投資信託ならインデックスファンドなどの価格変動が比較的穏やかな銘柄に替えたりしてもよいでしょう。

30代の資産形成に関するより詳しい情報は、以下の記事で徹底解説しています。
>【30代の資産形成】現状や始め方、注意すべきポイントについて解説

【40代・50代】
40代・50代になると、自分自身の老後も見据えたポートフォリオをつくる必要があります。不動産投資の割合を増やしたり、預貯金や債券などの価格変動が少ない方法で資産運用したりできるでしょう。

たとえば不動産投資が6割、預貯金が1割、債券が3割程度のポートフォリオなら、安定性を重視した資産運用が可能になります。

分散対象別のポートフォリオの例

金融資産と不動産に資産を分散するだけでなく、金融資産の中でも投資対象を分散して、投資リスクを軽減するようにしましょう。

たとえば、株式だけでなく、債券や投資信託などの複数の金融商品に分散するのも一つの方法です。また、株式に投資する場合も一つの銘柄に集中して資金を投入するのではなく、以下の例も参考に、さまざまな方向から分散投資をしてください。

・ITや不動産業、小売業などの複数の業界の銘柄に分散する
・国内企業、海外企業に分散する
・円高の影響により業績が上がる企業と、円安で業績が上がる企業に分散する

定期的にポートフォリオを見直そう

優れたポートフォリオでも、その人自身の状況によって有効性が変わります。定期的に見直し、その時期においてベストと思われるバランスに調整してください。

また、見直すときも、分散を意識することが大切です。コンスタントに価格上昇が見られる株式や投資信託の銘柄があっても、特定の銘柄に資産の大半を投入するのはリスクが高い行為です。異なる価格の動きをする銘柄、異なる業界の銘柄、異なる国や地域の銘柄などに分散し、リスクを軽減するようにしましょう。

不動産投資はリスク分散が大切

不動産投資は資産形成の一つです。資産をすべて不動産投資に投入するのではなく、ほかの投資方法も併用しつつ、大切な資産を管理していくようにしましょう。

また、不動産投資を行うときは、できれば複数の物件を所有し、異なる地域・築年数・購入タイミング・物件のタイプに分散することも大切です。

不動産投資は一般的には金融機関からの融資を受けて多額の資金を投入する資産形成方法です。リスクを軽減し、慎重に実施するためにも、不動産投資の専門家に相談してみてはいかがでしょうか。投資初心者だけでなく、中級者・上級者も、不動産投資の専門家に相談することで、よりリスクを抑えた投資が可能になります。J.P.RETURNSでは無料個別相談を実施しています。お気軽にお問い合わせください。

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