不動産投資で法人化をするメリットは？法人化のタイミングなども解説

不動産投資における法人化とは

不動産投資の法人化とは、不動産資産を管理するためのプライベートカンパニーを設立し、運営主体を個人から法人に切り替えることです。法人化によって、役員報酬を受け取る形に移行します。

法人は、営利を目的としたさまざまな事業活動を展開するのが一般的です。しかし、不動産投資の法人化においては新たな事業活動に手を出さず、法人化した設立者の資産管理に専念する特徴があります。

資産管理会社は、これまでは富裕層の税金対策で活用されてきました。しかし、近年は企業の従業員が、副業で不動産投資を行う際の税金対策として注目されています。

不動産投資で法人化が注目されているのは、節税効果が期待できるためです。くわしくは後述しますが、節税効果を活用するためには、個人と法人との違いや法人化のメリットを理解することが必要でしょう。

不動産投資する際の個人・法人での違い

不動産投資する際、個人と法人とではさまざまな違いがあります。特に大きいのは、税金に関する違いです。以下の2つがポイントになります。

・所得税と法人税で税率が変わる
・法人は法人事業税を納める必要がある

それぞれくわしく解説します。

所得税と法人税で税率が変わる

不動産投資での収益に対して、個人の場合は所得税がかかり、法人の場合は法人税がかかります。所得税と法人税は、課税対象・課税方法・税率・税額計算の対象期間など、さまざまな点で違いがあることを把握しておく必要があるでしょう。

個人の課税対象は個人の所得であり、法人の課税対象は法人の所得です。課税方法は、所得税の場合は、事業所得・給与所得・不動産所得・利子所得・雑所得など10種類の所得の分類があり、それぞれで計算方法が異なります。所得税は、5～45％の超過累進課税です。課税所得が高くなるほど税率も高くなり、上限は45％に定められています。

一方の法人税には所得の区分がなく、法人が得た所得に対してすべて同じ方法で法人税が計算される点が特徴です。法人税の税率は一定ですが、会社の規模や法人の種類によって税率が異なります。例えば、資本金1億円以下の普通法人の場合は23.2％で、課税所得が800万円以下の場合は15％（適用除外事業者の場合は19％）まで税率が軽減されます。

法人は法人事業税を納める必要がある

法人は、法人事業税の納付が必要です。法人が事業を行うにあたって、地方の段階からさまざまな行政サービスを受けています。行政サービスとは、道路・港湾・上下水道・消防・警察などのことです。

法人事業税はその経費の一部を負担する目的で課税されるもので、法人の事業所得に対して都道府県が課すことになるため、納付先は各地方自治体になります。ただし、法人の所得が赤字の場合は、納付する必要はありません。

法人は法人税と法人事業税のほかに、法人住民税を納める必要があります。法人事業税と法人住民税のおおよその目安は、法人税の税率プラス10％程度です。

不動産投資における法人化するメリット

不動産投資で法人をすると、主に税金面でメリットを受けられる可能性があります。すべての場合でメリットがあるわけではないため、それぞれのメリットについて理解・確認しておく必要があるでしょう。主なメリットとして考えられるのは、以下の5つです。

・経費として計上できるものが増える
・所得税率と法人税率の差により節税できる
・相続税の節税対策としても活用できる
・減価償却費を任意償却ができるようになる
・赤字の繰り越し期間が長くなる

それぞれくわしく解説します。

経費として計上できるものが増える

法人化することで、個人の場合よりも経費として計上できる範囲が広がります。例えば、保険料は個人では所得控除の対象ですが、法人では全額経費で計上できる場合もあります。

この他にも、役員報酬・退職金も経費として計上可能です。個人の場合でも、青色事業専従者として家族への給与を控除することか可能です。しかし、専従という条件が付くなど、さまざまな制約があります。法人化した場合には、家族への給与を役員報酬として計上できます。退職金も同じく計上可能です。

所得税率と法人税率の差により節税できる

個人の所得税率と法人税率は異なります。そのため、法人化で節税できる場合があります。ただし、すべてのケースで節税できるわけではありません。課税所得1,500万円（年収1,800～2,000万円）の例で、個人と法人の実効税率の差を比較してみましょう。

【個人の場合】
納税金額（所得税＋住民税）＝1,500万円×43％-153.6万円＝491.4万円

所得税・住民税の速算表（2018年1月現在）

【法人の場合】
納税金額（法人税など）

＝400万円×25.89％+400万円×27.57％+700万円×33.80％

＝103.56万円+110.28万円+236.6万円

＝450.44万円

法人の所得と実行税率（資本金1億円以下、2017年大阪市の場合）

課税とされる所得金額	法人実効税率（％）
400万円未満	25.89
400万円超～800万円未満	27.57
800万円超	33.80

 

法人化したほうが節税になるおおよその目安は、給与所得と不動産取得より社会保険料などの控除を引いた課税所得が900万円を超えたところです。

参考：国税庁　所得税の税率
　　　国税庁　法人税の税率
　　　総務省　住民税
　　　総務省　令和4年度 法人住民税・法人事業税 税率一覧表
　　　総務省　地方法人税
　　　大阪府　法人府民税・法人事業税・特別法人事業税・地方法人特別税の税率一覧

相続税の節税対策としても活用できる

不動産投資での法人化は、相続税の接続対策としても有効になる場合があります。個人の場合、不動産の所有者が亡くなった際には不動産は相続人へと引き継がれ、相続した人が不動産の評価額に応じて相続税を支払います。

一方、法人の所有する不動産の場合は、法人の代表者が亡くなっても代表者が代わるだけです。不動産の所有は法人のままであるため、相続税はかかりません。ただし、被相続人が所有していた株式に対しての税金がかかるため、注意が必要です。

減価償却費を任意償却ができるようになる

減価償却費を任意で償却できることも、法人化のメリットの1つと言えるでしょう。減価償却とは、建物や設備などの長期間にわたって使用する資産について、使用開始した時点から経過した年数を考慮して経費計上する方法です。

任意償却とはその言葉どおり、「任意に」会計処理できる会計処理です。赤字の時には減価償却費を少なくし、黒字の時には多くするなど、状況に応じて減価償却費を自由に設定して、調整できます。そのため、節税対策をしやすくなるメリットがあります。

赤字の繰り越し期間が長くなる

法人化のメリットが特に大きくなるのは、不動産投資で赤字が出た場合です。個人の場合でも青色申告者であれば、最大で3年間繰り越せます。

一方、青色申告している法人の場合は、赤字を最大で10年間繰り越し可能です。黒字になった年度であっても、前期から繰り越した赤字で今期分と相殺すると所得が少なくなるため、節税につながるでしょう。しかもその効果が10年間継続するため、メリットはかなり大きなものになります。

不動産投資において法人化するデメリット

不動産投資の法人化においては、デメリットもあります。主なデメリットは、以下の4つです。

・法人の維持費用・設立費用がかかる
・赤字でも法人住民税を支払わなければいけない
・個人所有の物件を法人所有にする際に税負担がある
・法人のお金を個人で自由に使うことはできない

これらデメリットについて、くわしく解説します。メリットとデメリットの両方を考慮したうえで、法人化を検討することが重要です。

法人の設立費用・維持費用がかかる

法人化のデメリットの1つは、設立費用と維持費用がかかることです。小規模な不動産資産管理会社であったとしても、ある程度の設立費用がかかります。その内訳は、登記費用や定款の認証手数料、司法書士への報酬などです。

トータルで少なくとも30万円程度はかかることを想定しておきましょう。費用だけでなく、定款の作成や書類の準備、事務手続きなどが必要であり、時間や手間もかかります。

法人を維持するための費用もかかります。税理士や社会保険労務士への報酬など、毎年必ずかかる費用があることを想定しておいてください。税理士と顧問契約を結んだ場合は、年額で50万円～70万円程度が必要になります。

赤字でも法人住民税を支払わなければいけない

個人であれば、赤字になった場合には所得税や住民税を納付する必要はありません。しかし、法人は赤字になった場合でも住民税均等割を納税する義務があるため、注意が必要です。

納税額は、会社の規模や所在地によって異なります。法人の所在地が東京23区内で資本金が1千万円以下で従業員数が50人以下の場合は、収益の有無にかかわらず、支払い金額は7万円と定められています。

個人所有の物件を法人所有にする際に税負担がある

個人所有の物件を法人名義に変更する際には、税負担などの費用がかかります。主な費用は、以下の4つです。

・印紙税（売買契約書に貼付する収入印紙の代金）
・登録免許税（所有権の移転や抵当権抹消登記などに必要な登記印紙の代金）
・司法書士報酬（不動産登記申請の代行報酬）
・不動産取得税（不動産を譲り受けた法人の納める税金）

個人が不動産を購入した時に、上記の費用をすでに1回支払っています。つまり、法人化するにあたって再度の支払いが生じ、最初から法人として不動産を購入するよりも手間も費用がかかってしまいます。法人に名義変更する場合には、これらの費用がかかることを想定しておいてください。

法人のお金を個人で自由に使うことはできない

個人事業主であれば基本的に事業で得た利益を自由に使えますが、法人のお金は個人で自由に使えません。法人として得たお金は、事業目標の達成や事業基盤の強化、出資者への利益還元のために使われるためです。

法人化した場合、法人と個人は別人格と見なされます。そのため、個人として使えるお金は、あくまでも会社から支払われる役員報酬の範囲です。また、役員報酬は、定款もしくは株主総会決議で定められます。役員報酬の金額が大きくなれば個人に課せられる所得税率も高くなるため、注意が必要です。

法人化をした方が良いタイミング

不動産投資での法人化では、タイミングが重要になります。適切なタイミングで法人化することによって、効果的な節税が可能になるなどメリットやデメリットが変わってくるためです。

法人化した方が良いタイミングと見極めのポイントは、以下の3つです。

・個人の時よりも税額が低くなる場合
・賃貸事業の拡大をするために融資を受けたい場合
・専業大家は不動産所得が一定額以下なら急がなくて良い

それぞれくわしく解説します。

個人の時よりも税額が低くなる場合

法人化の大きなメリットは、節税対策になることです。法人化すべきタイミングも、節税できるかどうかがポイントになるでしょう。法人税が一定であるのに対して、所得税は超過累進課税です。つまり、税率が所得に応じて税率が上がる仕組みになっているため、法人税と所得税の税額の逆転するタイミングが1つの目安になるでしょう。

ただし、実際には他の要素も考慮する必要があります。個人の場合は所得税にプラスして個人住民税と個人事業税が課税され、法人の場合は法人税に加えて法人事業税や法人住民税がかかるためです。法人化を考える1つの目安として、法人と個人の税額の逆転するタイミングを意識しておくと良いでしょう。

賃貸事業の拡大をするために融資を受けたい場合

賃貸事業の拡大をするために融資を受けたいと考えている時も、法人化のタイミングと言えるでしょう。一般的に、個人事業主よりも法人のほうが信用力の高い傾向です。つまり法人化することによって、銀行からの融資を受けやすくなる可能性があります。

この他にも、法人名義で融資を受けることにすると、自分を保証人に設定できるメリットもあります。個人事業主は自分名義での手続きとなるため、連帯保証人を探さなければなりません。融資の受けやすさという点でも、法人化のメリットがあります。

専業大家は不動産所得が一定額以下なら急がなくて良い

専業大家の場合は、不動産所得が一定額以下ならば法人化を急ぐ必要はありません。1つの目安となるのは、所得330万円超え〜695万円以下の範囲内かどうかです。この範囲内の場合の所得税率は20％、法人税率は15％で、税率は所得税率の方が高くなります。

しかし、法人を設立した場合には、設立費用・維持費用・法人住民税などがかかります。個人よりも税金と費用の合計金額の高くなる可能性があるため、法人化を急ぐ必要はありません。所得が330万円以下の場合は、個人の方が税金も費用も抑えられるため法人化は不要です。

不動産投資を法人化する流れ

不動産投資を法人化するとは、つまり個人事業主から会社のオーナーになることです。法人化のおおまかな流れを理解したうえで、準備を始めてください。法人化の主な流れは、以下の5つに分けられます。

1.設立する法人の種類を決める
2.会社名や事業目的などを定める
3.定款の作成や認証を進める
4.登記書類の作成・申請を進める
5.税務署で開業届を提出する

それぞれの準備内容について、くわしく解説します。

設立する法人の種類を決める

まずは、設立する法人の種類を決めます。法人の中で一般的なのは「株式会社」でしょう。その他にも、「合同会社」「合資会社」「合名会社」などの種類があります。

会社の種類によって、設立費用や決算報告義務、出資者の負う責任の範囲、所有と経営の関係などさまざまな違いがあります。法人の種類を決めるためには、その違いを理解する必要があるでしょう。目的に合った法人を選択して、準備を進めます。

会社名や事業目的などを定める

法人の種類を決めたのちに、設立する会社の概要を定めます。概要とは、会社名（商号）や本店所在地、資本金の金額、発揮人、各発起人の出資額、事業目的などです。

設立する会社の種類によって、決めなければならないことが変わります。例えば、株式会社の場合は、取締役を1人以上任命しなければなりません。

事業目的は「不動産事業」として、文章の最後に「前各号に付帯する一切の事業」という文面を入れておくと、業務の幅を広げる時に対応しやすくなるため、おすすめです。

定款の作成や認証を進める

会社の概要を決めた後に、定格の作成と認証を進めます。定款とは法人を運営する際の根本的なルールを定めたものです。会社法に則って作成し、法人を設立する際に、必要な内容を加えて定義します。定款作成は会社設立時に義務づけられており、必須です。

定款の作成が完了して不備がないと確認できたら、本店所在地を管轄する公証役場の予約を取り、公証役場に必要書類や認証手数料を持参し、公証人の認証を受けます。定款認証には基本的に発起人全員が参加し、公証人の確認が済めば、認証完了です。

なお、難易度が高い定款の作成は、司法書士に依頼すると良いでしょう。作成と認証合わせて、2日程度の所要時間が目安です。

登記書類の作成・申請を進める

定款の作成と認証に続いて、登記書類の作成・申請を進めます。登記書類とは、法人設立の際に提出する書類の総称です。具体的には、以下の5種類の書類が必要となります。

・資本金の払込証明書
・就任承諾書
・役員全員の印鑑証明書
・印鑑届出書
・登記申請書

種類が多く、作業も複雑になるため、定款と同じように司法書士に依頼することをおすすめします。申請の方法はオンラインとオフラインの2つの方法がありますが、初めて申請する場合には、オフラインが良いでしょう。窓口で確認しながら、申請作業を進められます。

登記書類の作成・申請の所要時間は、9日程度です。特に申請は7日程度時間がかかるため、余裕を持って作業を進めてください。申請する際には登記費用が発生するため、事前に金額を確認しておくと良いでしょう。

税務署で開業届を提出する

登記が完了した後に、税務署で開業届を提出します。開業の手続きの際に必要となるのは、以下の5種類の書類です。

・登記簿謄本
・定款の写し
・株主の名簿の写し
・会社設立時の貸借対照表
・出資者の氏名、出資金額の証明書類

開業届けとあわせて青色申告承認申請書を提出すると、「欠損金の繰越控除」を受けられるため、同時に手続きすることをおすすめします。

不動産投資では適切なタイミングで法人化しよう

不動産投資の法人化には、多くのメリットがあります。特に不動産投資のような小規模の法人であれば、税制面でも大きく優遇される可能性が高いと言えるでしょう。

ただし、法人化する際にはさまざまな費用が必要になるうえ、手続きには手間や時間がかかります。また、効率的な税金対策を行うためには、適切なタイミングを見計らう必要があるため、不動産投資の基本的知識の学習をおすすめします。

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