「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる10つの理由｜向いている人の特徴は？

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは不動産投資の種類の一つで、区分マンションの1室を購入し、家賃収入を得たり、売却したりして運用する方法です。

都心の利便性が高い立地のマンションは、入居率が高く、資産価値が下がりにくいため、安定的な資産運用方法として、多くの注目を集めています。ワンルームマンション投資で得られる収益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類に分かれます。インカムゲインである家賃収入を目的に運用するのが最も一般的な方法です。

インカムゲイン インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益です。株式投資では株式を持っているだけで得られる配当金、不動産投資は物件を持っていると毎月得られる家賃収入がインカムゲインに該当します。キャピタルゲイン キャピタルゲインとは取得時よりも高く売ったときに得られる売却益のことです。不動産投資では購入価格よりも高く売却できればキャピタルゲインを手に入れられます。不動産投資は、インカムゲインを得ながら、価格が上がったタイミングでキャピタルゲインを狙うという運用方法も可能です。

ワンルームマンション投資で儲けられるからくり

入居者から受け取る家賃が収入になると仕組みは理解できたと思います。しかし、多くの人が不動産が購入できるほどの現金を保有していないなか、不動産投資をどのように始めるのか疑問に思っている人も多いのではないでしょうか。一般的な会社員のワンルームマンション投資の始め方や、利益を得るからくりをイメージできない人も少なくありません。

ワンルームマンション投資を始めて家賃収入で儲ける流れは、以下の通りです。

①     金融機関から融資を受けて、ワンルームマンションの一室を購入する ②     入居者募集を行い、契約する ③     家賃収入を受け取る ④     家賃を原資に金融機関へ毎月返済を行う

金融機関への返済原資は基本的に入居者から受け取った家賃収入です。入居者がいないときも毎月の返済は続くので、空室時は個人の給料や貯蓄から資金を捻出する必要があります。空室時の家賃収入は0になるので、入居率の高い物件で運用できるかがワンルームマンション投資成功のカギです。

十分な資産を現時点で持っていなくても、職種や勤め先の規模などから安定的な収入を得ていると評価されると、金融機関から融資を受けやすくなります。同じ会社に長く勤めていることも金融機関から長期的な返済能力の評価に繋がる要素です。

なお、入居者募集や契約、家賃の受け取りは業者に委託できるため、物件購入後の不動産オーナーの負担はそこまで大きくありません。

では、不動産投資の大枠が理解できたところで、「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由を具体的に解説していきます。

「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる10つの理由

ワンルームマンション投資は一般的な収入の会社員でも始められる資産運用方法である一方、やめとけという声も聞かれます。それぞれの理由について説明していきます。

リターンが少ないから

ワンルームマンション投資は得られる収入が少ないからやめとけと言われることがあります。確かに、投資総額が大きい物件と比べるとどうしてもリターンは少なくなってしまいます。同じ利回りでワンルームマンションと一棟アパートでどの程度収益が変わるかを比較したのが以下の表です。

【金利2％、25年返済で計算】

投資総額が異なる分、同じ利回りでも年間収入額は大きな差になります。しかし、返済金額も違うため、年間収入300万円の差がそのまま収入の違いになるわけではありません。

一方で総投資額を少ないことは裏を返すとリスクを抑えられるともいえます。資産価値や家賃収入が一時的でも激減した際に対応しやすいのは、ワンルームマンション投資でしょう。仮に家賃収入が半額になってしまうと、一棟アパートでは約19万円の返済負担増になり、難なく支払える人はかなり少ないのではないでしょうか。

節税効果が少ないから

節税効果が少ないから「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われることもあります。

毎月の税負担は重いので、節税というワードに惹かれて不動産投資に興味を持つ人も珍しくありません。

確かにワンルームマンション投資は、節税効果が一戸建て投資などと比べると低い傾向にあります。これは不動産所得の赤字の中で大きな割合を占める減価償却費がワンルームマンションは小さいためです。

減価償却費とは 建物価格を法定耐用年数で割って毎年経費として計上できる費用

減価償却費は実際のキャッシュアウトを伴わずに計上できるので、効果的に節税するためには重要な経費となります。

マンションで多く使われる構造は、防音性や耐火性で優れる鉄筋コンクリートで法定耐用年数は47年です。中古で購入すると、減価償却費の計算で使う年数は減りますが、もとの耐用年数が長いので高額の経費計上は難しいです。

ただし、ワンルームマンション投資のメインの目的は多くの人にとって節税ではありません。資産性のある物件を購入して、インカムゲインを得られれば良いので、節税効果が少ないのは断念すべき理由にならないでしょう。

空室になると収入が0になるから

空室が発生したときに収入がなくなるから、「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われることもあります。確かにワンルームマンション投資は一部屋しか、貸し出ししていないため、入居者が入れ替わる空室期間は収入がなくなってしまいます。

しかし、需要の高いマンションを購入すれば、すぐに入居者が見つかるので空室期間はほとんど発生しません。具体的には以下のような特徴のあるマンションです。

・賃貸需要が高い
・駅に近い
・最寄り駅がターミナル駅である
・生活利便施設が徒歩圏内
・治安がいい

ワンルームマンションに住みたい人は働いていることが多いので、駅の近くや買い物のしやすさなどの利便性を大事にします。そのため、働いている単身者のニーズに沿った物件を購入すると、空室になる確率を減らせるでしょう。

マンションの価値が下がる可能性があるから

マンションの価値が下がる可能性があるという理由でやめとけと言われることがあります。そもそもワンルームマンションに限らず、一棟アパートや戸建てでも、投資である以上価値が下がる可能性はあります。

ただ、その中で資産価値が下がりにくい物件を選びやすいのは、どちらかというとワンルームマンション投資といえるでしょう。なぜなら、市場に出回る資産価値が下がりにくい物件は、ワンルームマンションの方が多いからです。

資産価値が下がりにくい特徴は、先述の需要の高いマンションと同様に駅に近い、買い物がしやすいなどの利便性が高い物件です。一戸建てや一棟アパートは土地的な制約から優良な物件はあまり市場に出回りにくく、ワンルームマンションの方が利便性の高い物件を手に入れやすいでしょう。

物件選びは慎重に行う必要があるものの、価値の下がりにくい物件を探しやすいのは、ワンルームマンションといえます。

怪しいから

怪しいから「ワンルームマンション投資はやめとけ」、と言われることもあります。お金を借りてマンションを購入し、手間をかけずに不労所得を手に入れると聞くと、怪しいと感じる人がいても不思議ではないでしょう。

金融機関の融資を受けて、不動産を購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得るという仕組みを理解できれば決して怪しいとは感じません。家族や友人に相談したら「ワンルームマンション投資は怪しいからやめとけ」と言われたという話も聞きますが、不動産投資の仕組みを理解していないケースがほとんどです。

また、入居者が入りにくいような物件を買わせようとする怪しい不動産業者がいるのも事実です。借金だけ残るような物件を掴まされないためにも、信頼できる不動産会社から紹介を受けて購入するのが賢明でしょう。

家賃下落のリスクがあるから

家賃下落のリスクがあるか「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われることもあります。しかし、家賃下落をしても入居者が入り続けていれば、賃貸経営が困難になるほどの状況に陥らずに済むでしょう。

築年数が経てば経つほど、家賃が下がるのはある意味では仕方ありません。物件周辺が再開発されるなど、人気エリアになるようなポジティブな要素がない限り、経年劣化もあり家賃は緩やかに下がるのが一般的な動きです。周辺に新築物件が建つなどの外部要素によっても、相対的に魅力が下がり、家賃が下落します。

家賃が下落しても問題なく運用するための対策は大きく2つあります。

1つ目は、利便性の高い物件を選ぶことです。そもそも駅に近い、生活利便施設が徒歩圏内など、便利な物件であれば、入居希望者が減らないため家賃が下がりにくい傾向があります。

2つ目は、厳しめにシミュレーションをしておくことです。購入前の収支シミュレーションでは家賃が下振れした場合を数パータン用意しておき、下落しても運用が続けられるかを確認しておきましょう。多少の収支が厳しくなると予想できるなら、最初から購入しないのも考え方の一つです。

売却するのが難しいから

ワンルームマンション投資は売却するのが難しいから「やめとけ」と言われることもあります。不動産投資は相対取引なので、株式投資や投資信託のように簡単に売買手続きを終わらないのは事実です。しかし、需要が高い物件であれば、遅くとも数カ月以内に買い手を見つけ取引完了できるため、売却できないかもと心配する必要はありません。

売却に時間がかかったり難しかったりするケースとしては、入居者がつきにくい劣悪な物件である、もしくは相場よりも高い価格で売ろうとするなどです。

入居率が高いような人気物件で売却益を欲張らなければ、少なくとも相場付近の価格では手放せるでしょう。毎月インカムゲインを得つつ、相場が好調なタイミングで売却益を狙うのも一つの手です。長い期間運用していれば、購入時より価格が下がっても、ある程度ローン返済が済んでいるために、完済していなくても残債よりも売却価格の方が高くなるでしょう。

サブリース会社が倒産する可能性があるから

サブリース会社が倒産する可能性があるから「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われることもあります。しかし、サブリース会社の倒産は頻繁に起こらないため、実績がある業者に委託すればある程度のリスク軽減が可能です。

サブリースとは 不動産をサブリース会社に一括借り上げしてもらい、入居者募集や契約、物件管理を委託する管理方法です。家賃保証がついている場合が多く、安定的な収入が魅力です。

万が一サブリース会社が破産してしまうと、弁護士なども含めた法的な手続きに時間がかかるケースもあります。毎月サブリース会社から振り込まれていた収入も、入居者から直接振り込まれる手続きをするまで一時的に途絶える可能性もあります。

サブリースの内容を理解したうえで契約をする場合は、実績豊富な経営が安定している管理会社を選ぶのがおすすめです。また1～2カ月程度、家賃収入が途絶えても返済できるくらいの資金的な余裕を持っておけばより安心でしょう。

賃貸管理が大変だから

購入後、入居者募集や契約、家賃回収などの賃貸管理が大変だから「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われることがあります。

しかし、入居者募集などの賃貸経営は、業者に管理委託すれば不動産オーナーはほとんど負担なく運用可能です。特に忙しい会社員の場合、日中はほとんど動けないので、委託して管理するのが無難でしょう。

実際に国土交通省の調査でも不動産投資を行っている人の職業は、会社員や経営者、公務員など働いている人の合計が半分以上を占めています。

大規模修繕があるから

大規模修繕であるために「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われることもあります。不動産は部屋内の経年劣化に加え、定期的に外壁や共用部分などで大規模修繕が行われます。ただし、その大規模修繕の際にまとめて修繕費を請求されるわけではなく、基本的に毎月徴収されている修繕積立金が原資です。マンション自体が空室だらけで、マンション管理組合に十分な修繕費が貯まっていないなど、何かしらのトラブルを抱えていると、毎月の修繕積立金と別に必要になる場合もあります。

人気エリアのマンションであれば、空室ばかりになることも考えにくいです。そのため、購入前に毎月の修繕費を盛り込んだうえで収支シミュレーションをしておけば、そこまで心配しなくていいでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット5選

ここまでは「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由について解説しました。どの理由も事前に対策すれば、不動産投資自体をやめるべき大きな問題にならないと理解できたのではないでしょうか。

ここからは年金対策や生命保険代わりになるなど、ワンルームマンション投資のメリットを以下の5つに絞って、それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

需要高く入居者が見つかりやすい

ワンルームマンションは需要が高く入居者がすぐ見つかりやすい特徴があります。単身者は、家賃額を抑えるという意味でもワンルームを求めている人が非常に多いです。電車で移動する人も多いため、特に駅に近い物件は人気になる傾向があります。他にも治安が良い、生活利便施設が徒歩圏内である、静かであるなども賃貸ニーズの高い物件の特徴です。

また、入居率を高く保ちやすいのもワンルームマンションの特徴です。退去されても、利便性が高いエリアにある物件はすぐに次の入居者が決まります。入居者が複数になると内見後も最終ジャッジに時間がかかるケースも珍しくないですが、単身者が住むワンルームは意思決定者が一人なので即座に契約する人も多いです。そのため、需要が高いエリアのマンションは高い入居率が続く傾向にあります。

入居率が高い物件は投資商品としても魅力的なので、不動産を手放す際も次の買い手が見つかりやすいでしょう。

投資額が少ない

ワンルームマンションの場合、投資額が少なく始められます。一棟アパートやファミリーマンションなどは、面積が広い分、大金を必要とするため、なかなか投資に踏み切れない人も多いのではないでしょうか。大規模な一棟アパートやマンションになると1億円を超える物件も珍しくありません。ワンルームマンションは、少ない予算から自分の希望の叶った物件を見つけやすいです。

投資額が少ないと融資を受けやすいというメリットもあります。一般的に融資金額が少ないほど、金融機関の審査のハードルは下がります。ただし、少なければ必ず借りられるというわけではなく、個人の属性や物件の価値などを見極めたうえで判断されるので注意が必要です。

不動産投資で資産を増やしたいけど、金額面や融資の難易度などが気になって一歩を踏み出せない人には、ワンルームマンションがおすすめです。

物件の管理を行いやすい

ワンルームマンション投資は物件の管理のしやすいこともメリットです。

一戸建てや一棟アパートの場合、外壁や共用部の廊下、屋根など、管理範囲は多岐に及びます。修繕が必要になった際は多額の費用が発生するケースも珍しくありません。一方、ワンルームマンション投資で不動産オーナーが注視すべきは、基本的に部屋内のみです。水回りや床、壁などが損傷した際は修繕が必要ですが、管理範囲が狭いので業者に管理委託していても状況を把握しやすく、管理が楽な点はメリットといえます。

ちなみにマンション共用部や外壁などの管理はマンション管理組合の管轄になるので、不動産オーナーの範囲ではありません。

日中は忙しい会社員も、物件管理の手間がかからないためワンルームマンション投資はおすすめです。

老後の年金対策になる

ワンルームマンション投資は、老後の年金対策としても有効です。金融庁の報告書が発端で世間を騒がせた老後2000万円問題は記憶に新しく、実際に老後の生活を満足いく生活ができるかを不安に思っている人は少なくありません。そのような老後の年金不安を解消するための一つの手段としても不動産投資は注目されています。

具体的には、ワンルームマンション投資を若いうちより行えば、老後には家賃収入を継続的かつ定期的に受け取ることが可能です。定年までにローン返済が終わっていれば、家賃の大部分が収入となるので、十分な年金対策になります。

ただし、安定した継続収入を得るためには需要が高いマンションを購入する必要があります。なぜなら空室になると、収入が途絶えてしまうからです。中長期的に高い入居率を維持するためには物件選びが大切になります。どのような物件を選ぶべきか悩む人は、プロの不動産業者に相談すると安心です。J.P.RETURNSでは、無料相談も行っているのでぜひご活用ください。

生命保険代わりになる

生命保険代わりになるのもワンルームマンション投資のメリットです。これは他の資産運用には見られない、不動産投資特有の特徴といえます。生命保険代わりになるからくりは、団体信用生命保険(団信)が関係しています。

団信とは契約者に万が一のことがあった場合に、遺された家族や物件を守れる保険です。具体的には、契約者が死亡したり、高度障害状態になったりしたときに、残っているローン返済が不要になります。残債のない物件が遺された家族に引き継がれ、その物件をどうするかは自由です。

そのまま家賃収入を受け取り続けたり、売却してまとまった現金にしたりも可能です。すぐに現金化できる資産を遺せるため、実質的に生命保険代わりとしての役割を果たせます。

もし、個別に生命保険を払っているのであれば、ワンルームマンションの価格などを加味したうえで、保険料を減額すると毎月の出費削減にもなるでしょう。

ワンルームマンション投資が向いている人の特徴

ここでは、先述のワンルームマンション投資のメリットなども踏まえて、マンション投資が向いている人の特徴の一部を紹介していきます。

・高年収など属性が高い人
・不動産投資の勉強をする意欲のある人
・中長期的な視点で物事を考えられる人

一つでも当てはまる特徴があれば、ワンルームマンション投資を前向きに検討しても良いかもしれません。それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

高年収など属性が高い人

高年収の職業についているなど属性が高い人に、ワンルームマンション投資は向いています。なぜなら、属性が高い人は低金利で金融機関からお金を借りやすいからです。不動産投資を成功させるためには、有利な条件で融資を受けるのが大事になります。低い金利でローンを組めると、返済額が少ないので収支に大きなプラスです。

わずかな金利差であれば影響ないと考えるかもしれませんが、不動産投資は融資額が大きいためにトータルで数百万円以上の差になります。金利によってどの程度支払い金額が変わるかを以下の表(融資金額3000万円、30年返済)にまとめました。

融資金額3000万円で金利が1.5％から2.5％にわずか1％変わるだけでも、1年で18万円もの差になります。毎月の返済額は毎年のキャッシュフロー収支に直接影響が出るため、決して軽視できません。さらに返済期間トータルで考えると手元に残るお金で540万円の差になります。

上記は融資金額3,000万円で試算しましたが、借りる金額が増えればさらにこの差は広がります。属性の高い人は有利な条件で融資を受けられるため、ワンルームマンション投資で成功しやすいです。

不動産投資の勉強をする意欲のある人

不動産投資の勉強を積極的にできる人は向いているといえます。以下の項目について基本的な勉強をしておくと、物件を購入すべきかの判断がしやすくなり、成功率を高められるでしょう。

・物件価格相場
・家賃相場
・平均的な利回り
・税金
・保険
・修繕計画
・物件の選び方
・不動産投資ローン

不動産投資を行っている人や不動産会社の営業担当者と話す際も、上記の知識があるとスムーズに話が進みます。騙されて失敗する大きな要因は知識不足なので、勉強をしておくと悪質な不動産業者に騙される心配も少なくなります。

勉強する意欲はあるものの、どこから勉強したらいいか分からないと悩んでいる人は、J.P.RETURNSのコンテンツから始めるのがおすすめです。スマホで見られる無料書籍や不動産投資の基礎や節税などが説明されている無料動画をぜひご利用ください。

中長期的な視点で物事を考えられる人

不動産投資は数十年にも及ぶローンを組んで運用するため、中長期的な視点で考えられる人は向いています。一時的な収支に翻弄されるのではなく、10年、20年といった長いスパンでワンルームマンション投資を考えていく必要があります。

短期的なリターンを狙う手法もありますが、プロの情報収集力や資金力などが必要となるため、一般的な投資家が利益を狙うのは難しいでしょう。中長期的に家賃収入を得て運用するのが、ワンルームマンション投資の王道であり、再現性高く資産拡大する方法です。

最終的に売却して収入を得られるので出口戦略も大切です。しかし、まずは長く保有し続ける前提で、物件を選んで運用するのが成功率を高めるために重要といえます。

まとめ：ワンルームマンション投資はメリットが多い魅力的な投資手法

ワンルームマンション投資についてマイナスなイメージを持っている人もおり、さまざまな理由でやめとけと止められた人も多いようです。しかし「やめとけ」という人の大半は不動産投資の仕組みを理解していないのが実態です。

ワンルームマンション投資には、入居者を見つけやすい、物件の管理が楽など、多くのメリットがあるおすすめの投資手法の一つといえます。投資金額が少ないので金融機関からお金が借りやすいなど、不動産投資の中では始めるハードルが低いのもワンルームマンション投資の特徴でしょう。成功率を高めるために大事なのは、家賃収入を切らさない入居率の高い物件を手に入れることです。

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