不動産管理会社とは？業務範囲や選ぶ際のポイントについて解説

不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、不動産の入居者付けや建物の管理など、賃貸経営に必要な管理業務を行う会社です。不動産管理会社は成功するための大切な経営パートナーなので、所有物件に適した業者の選定は重要になります。具体的には、所有物件のエリアの集客に強い、あるいは、所有しているのが戸建て物件であれば戸建て物件の実績が豊富など、所有物件と不動産管理会社の強みが合うかが大事なポイントになります。

不動産投資は入居者がいなければ収入がなくなってしまうので、もし入居付けが弱い会社を選んでしまうと、空室になり経営は立ち行かなくなるでしょう。そのため、物件のエリアや特性を考慮して慎重に不動産管理会社を選ぶ必要があります。

所有している物件をどの不動産管理会社に任せるかを判断するにあたり、管理会社の種類や具体的な業務内容や相場などを知っておくと、業者選びで失敗しにくくなります。

不動産管理会社には3種類ある

不動産管理会社の業務は大きく分けると「仲介」と「管理」の2種類あり、上記の3つに分類されます。

「仲介業務のみを行う会社」は仲介に特化しているだけあって強い集客力が特徴です。お客さん側からするとその会社に出向けばさまざまな物件を比較検討できるのがメリットになります。

一方「管理業務だけを行う会社」は、管理業務の実績が豊富なのでその分ノウハウが蓄積しているのが強みです。物件の種類や特性を踏まえて清掃頻度を設定したり、入居者との対応実績が豊富なのでトラブルを起こしにくかったりする特徴があります。

それぞれの強みを活かすために別々に契約するのも可能です。しかし、本業などがある忙しい不動産オーナーには「仲介・管理の両方を行う不動産管理会社」を利用するのがおすすめです。定期的に発生する入居者入れ替えの度に仲介業務をお願いするのも手間なので、両方できる会社を選ぶ方が、オーナーの負担は少なく済むでしょう。

不動産管理会社に支払う費用の相場

不動産オーナーであれば、不動産会社に毎月支払う管理手数料を可能な限り安くしたいですよね。不動産投資において毎月支払う管理手数料は、収支に影響する重要な要素です。

入居者募集から契約、家賃回収、トラブル対応など、賃貸経営の業務をまとめて委託できる管理会社は忙しい不動産オーナーから重宝されています。上記の業務での管理手数料の相場は家賃収入の5％程度といわれています。ただし、入居募集については、成約時に家賃の1～2か月を仲介手数料として取られる場合が多いです。

管理手数料は仲介手数料のように法律などの制限はないため、管理会社とオーナーで合意できれば任意で設定できます。

管理手数料を減らしたいという気持ちは痛いほど分かるのですが、費用が安いだけの業者に安易に乗り換えるのは危険です。なぜなら、家賃収入を継続して得たいなら、購入後の管理運営も入居者に不満を持たせないために大切な要素だからです。

トラブル時の迅速な対応などによって、入居者の満足度が大きく変わるでしょう。一棟アパート投資の場合は共有部の清掃、点検、修繕なども管理業務に含まれます。

不動産管理会社の選び方は詳しく後述します。

不動産管理会社にお願いできる業務範囲

不動産管理会社にお願いできる業務範囲を「仲介業務」、「入居者対応」、「建物管理」の3つに分けて解説していきます。

具体的にどのような業務があるのかを一通り把握しておくことは、不動産投資を成功させるためにも重要になります。なぜなら何かトラブルが生じた際も、それぞれの業務内容を把握していると、何が問題なのかを理解しやすく、迅速に問題解決へのアクションをすぐに起こせるからです。

また、一戸建て、区分マンション、一棟アパートなど、不動産オーナーが所有している物件の種類によっても委託する範囲は異なるため、注意しましょう。

仲介業務

まずは仲介業務について、以下の3点を解説していきます。

・入居者探し
・内見対応
・契約業務

入居者探し

空室があるときに入居者を募集する業務です。自社ホームページや不動産サイトなどに物件情報を掲載し、賃貸物件に住みたい人を集客します。物件の魅力が伝わる写真や、文章で分かりやすく説明することで興味を持たれやすくなるでしょう。いかに集客ができるかが入居率に直結するので重要な業務になります。

内見対応

店舗への来店の対応をしたり、電話やメールなどでコミュニケーションを取ったりして、希望があれば物件の中を紹介します。ネット環境やガスや電気などのインフラ系、内部の仕様などを詳しく説明するのも管理会社の業務範囲です。内見時の接客も希望者が入居を決断するかの大事な要素となります。

契約業務

入居が決まったらあとは契約業務へ移行します。入居希望者が正式に物件に申し込みを行い、審査通過後に契約手続きを行います。手続きは重要事項説明や賃貸借契約です。重要事項説明は、契約後のトラブルなどを避ける目的で行われます。具体的には、契約前に伝えるべき重要項目を明記した「重要事項説明書」を双方で確認しながら読み上げます。賃貸借契約は、事前に内容を確認しておき、その場での読み上げは行いません。

入居者対応

入居者対応の主な業務は以下の通りです。

・家賃回収
・クレーム・トラブル対応
・契約管理業務
・退去の立会い及び清算
・修繕対応

それぞれ詳しく説明していきます。

家賃回収

不動産投資の収入の大部分を占める家賃を回収する重要な業務です。入居者からの家賃収入から管理委託料を差し引かれた金額が、不動産オーナーの口座に振り込まれるのが一般的な流れです。家賃滞納が起こった場合は、入居者への督促も不動産管理会社の業務範囲となります。

借地借家法では借り手の権利が強いため、家賃滞納者がすぐに家賃を支払われないケースでも簡単に退去させられません。中には支払う意思があるものの、経済的な事情で滞納してしまうケースもあります。

クレーム・トラブル対応

設備の故障などによってクレーム・トラブルが発生した場合の対応です。他にも入居者間のトラブルも業務範囲に含まれます。クレーム・トラブル対応は時間がかかり、精神的な負担もあるため、不動産管理会社に委託するのが無難でしょう。

クレームになりやすい内容は騒音や異臭などに加え、ごみ出しルールや共用部の使い方などが挙げられます。区分マンションや一棟アパートなど、不動産の種類によってもルールが異なります。

契約管理業務

定期借家契約の場合、契約期間終了後も入居者が継続して住む際は、契約更新手続きが必要です。退去する際は解約手続きを行います。契約が終了する数カ月前に入居者に通知します。

退去の立会い及び清算

退去する際には物件の立会いや敷金の清算などを行います。物件内に損傷している箇所がないかなどの精査をします。退去時の敷金返還は、原状回復費用の差し引きによってトラブルになりやすい部分です。

修繕対応

退去時の立会いで壁紙やフローリング、設備などに損傷がある場合は、修繕工事の手配を行います。できる限り費用を抑えながら、入居者が住みやすい環境を維持することが大切なため、不動産管理会社のノウハウが重要になります。

建物管理

建物管理の主な業務は以下の通りです。

・外壁、屋上、共用廊下などの維持管理
・設備の維持管理
・清掃業務
・長期修繕計画の策定

それぞれ詳しく説明していきます。

外壁、屋上、共用廊下などの維持管理

不動産の資産価値を維持するには、日常的なメンテナンスが大切になります。適切な管理がなされていないと、劣化が速まり、入居者の満足度が下がる要因となってしまうでしょう。

例えば、外壁ではひび割れやタイルの剥がれがないか、共用部の電灯切れや損傷個所はないかです。ただし、不動産の種類によって、不動産オーナーの管理範囲が異なります。区分マンションを所有しているなら、マンション全体の管理はマンション管理組合になるため、不動産オーナーが管理する必要はありません。

設備の維持管理

設備の維持管理には「法定点検」と「任意点検」の2つがあります。

【法定点検】
法定点検とは建築基準法、消防法、水道法などの各種の法律によって義務付けられた点検です。例えば、消防用設備の点検、貯水槽の検査などが該当します。入居者が安心して暮らす目的で、建物の状態や災害時の避難経路などを定期的に実施します。法定点検は法律に則っているため、違反していると罰則が課されるので注意しましょう。

【任意点検】
任意点検とは不動産管理会社などが自主的に行う点検です。法律での縛りはないため、実施しなくてもペナルティはありません。定期的な点検によって問題なく利用できれば、入居者の満足度も上がりやすくなるでしょう。宅配ボックスや防犯カメラなどの点検などが該当します。

清掃業務

清掃業務は共用部の廊下やエントランスの清掃で、美観を維持するだけでなく、入居者の満足度にも影響があります。共用部が綺麗に保たれていると入居者も快適に暮らせるため、長く居住される傾向にあります。高い入居率の維持にも影響があるので、既存の入居者への満足度を高めるためにも清掃業務は重要です。

修繕計画の策定

不動産の資産価値を長期的に長く保つには、修繕計画が大事になります。例えば、一戸建てや一棟アパートでは定期的に外壁の修繕などのメンテナンスを行わないと、劣化が早く進んでしまい、空室リスクが高まるでしょう。入居者の満足度が下がったり、入居者がつきにくかったりするのに加え、売却価格にもマイナスの影響です。

不動産管理会社を選ぶポイント6選

ここまで不動産管理会社が行う管理委託業務について、細かく説明しました。それぞれの業務内容を大まかに把握しておくと、管理会社を選ぶ際にも、比較検討しやすくなるでしょう。管理会社を選ぶうえで、注目すべき項目をそれぞれ具体的に説明していきます。

保有している物件の地域に精通しているか

保有している物件の地域情報に詳しいかは入居率にも大きな影響があるため、重視すべきポイントの一つです。生活利便施設を含めた周辺施設やエリアごとの雰囲気や治安などの特徴を掴んでいると、どのような人をターゲットにするかも分かっているので、入居者を早く見つける傾向があります。いくら利便性が高い物件でもアプローチをすべき層が違っては、なかなか入居者が決まりにくいです。

営業担当者に周辺エリアで管理している物件があるかを聞いたり、本社や店舗があるかを調べたりすると、ある程度推測できます。また、周辺エリアに精通していると、修繕をするときに品質の高い周辺エリアの工務店を紹介してくれる可能性もあります。

担当者の対応は早いか

担当者の対応は早いかを見るのも不動産管理会社を選ぶ際の重要なポイントになります。管理委託をすると、物件に担当者がつき、相談やトラブルの共有など連絡の窓口が固定化されるのが一般的です。その不動産管理会社との接点は、その担当者に絞られるため、不動産オーナーと管理会社担当者の相性は重要になります。

何か依頼したときや、質問した際などのレスポンスが早かったり、人当たりが良かったりすると、何かと連絡するときにストレスを感じにくいです。担当者との相性が合わないと、些細なことを聞くのも億劫になり、放置した結果、大きな問題になってしまう事態も起こりかねません。同じ管理会社でも担当者によっても対応が異なるため、契約後の担当者も事前に確認しておくと安心です。

不動産オーナーだけではなく、入居者に対してもスムーズなコミュニケーションを取っているかも大切になります。トラブル対策については過去の対応事例を共有してもらう、トラブル対応コールセンターの有無などで対応実績から判断しましょう。

業務範囲及び費用負担の分担

契約する前に、不動産オーナーと不動産管理会社の業務範囲や費用負担の分担をしっかりと確認しておきましょう。業務範囲は不動産の種類にも異なるので、本来不要な部分まで依頼していないかは確認が必要です。例えば、区分マンションを所有しているなら、共用部分の管理はマンション管理組合の範囲なので、不動産オーナーが委託する必要はありません。

また費用負担は収支に影響があるために慎重に確認すべきポイントです。特に退去後の原状回復費用は、過失があれば退去者の負担ですが、経年劣化による修繕は退去者負担ではありません。入居者が故意に損傷させた場合を除いて、原状回復などの修繕費用は原則、不動産オーナーの負担になります。購入前の収支予測では、定期的に修繕費を計上しておくと、より現実的なシミュレーションとなるでしょう。

なお、J.P.RETURNSでは通常、入退去の度に発生する「原状回復費」がかからないプランも用意しています。
※適応対象外となるケースもあるため、無料個人面談で担当者にお問い合わせください。

管理費用の相場と乖離がないか

契約する前に管理費用の相場と離れていないかは必ず確認しましょう。どこまで管理委託するかにもよりますが、家賃収入の5％で設定されているのが一般的です。毎月かかる固定費であるため、相場より高い金額を払い続けると収支にも悪影響です。

ただし、安ければいいわけではありません。相場より安ければ一見利益が増えるように思えますが、管理業務の精度が劣悪であると、入居者離れが起こってしまう可能性もあります。複数の不動産管理会社から見積もりを取るなどして、費用対効果に優れた会社を選びましょう。

実績がある不動産管理会社か

不動産管理会社を選ぶ際に分かりやすいポイントは実績です。管理戸数が豊富であれば、管理業務のノウハウが貯まっているため、前例がなく対応できない事案に直面する可能性も低くなるでしょう。

管理戸数が多いとスケールメリットがあるので、費用削減ができたり、豊富なトラブル事例から対応力があったりを期待できます。入居者の満足度を下げないためにも、トラブル時の対応力は重要になります。

管理している戸数が多い＝100％良い管理会社とは言い切れませんが、戸数が少ない管理会社よりもノウハウの蓄積があるのは間違いないでしょう。管理戸数は1万戸以上あるのが一つの目安になるので、選ぶ際には意識的に見てみてください。

不動産管理会社の経営状態は良好であるか

経営状態が良好かどうかも、不動産管理会社を決める一つの要素になります。

不動産管理会社に管理委託すると、家賃などの収入を一時的に管理会社が預かります。そのため、もし経営が立ち行かなくなってしまうと、そのお金を回収できなくなるリスクもあるでしょう。原状回復費用なども不動産管理会社が受け取っていた場合は倒産してしまうと、回収できなくなるリスクもあります。

そのため、大きな資産である不動産の運用を任せる管理会社の経営状態を知ることは、不動産投資で成功するためにオーナーとして不可欠です。ネットなどでは公正な情報が得られない場合もあるので、あまり有名でない管理会社なら、信用調査会社の情報なども判断材料として有効です。

まとめ：成功するために不動産管理会社選びは重要

賃貸物件の管理をするのが不動産管理会社であり、不動産オーナーが所有する物件の入居率や資産価値の維持に大きな影響を与えます。不動産投資において重要なパートナーなので、どの不動産管理会社を選ぶかは成功できるかに関わるといっても過言ではありません。本記事で紹介した業務内容を把握しておくと、不動産管理会社を選ぶにも判断しやすくなるでしょう。また、不動産管理会社選びを失敗しないためにも、地域に精通しているか、担当者の対応が早いか、相性がいいかなども重要なポイントです。

本記事で紹介した選ぶポイントをよく理解すると、自分に合う不動産管理会社を見つけやすくなるでしょう。J.P.RETURNSでは、通常の不動産管理会社では発生する原状回復費が0円になるプランも用意しています。詳しくは無料個別面談で担当者にお尋ねください。

J.P.RETURNSでは初心者から経験者まで対応した充実した無料コンテンツを提供しています。忙しい会社員でも通勤などの移動時間でもスマホで見られる無料書籍や無料動画がありますので、ぜひご活用ください。

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