アパート一棟買いによる失敗例｜リスクと対処法・その他の投資方法も

不動産投資について調べているとき、アパートの一棟買いをして失敗したという声を見聞きした方もいるのではないでしょうか。アパートの一棟買いにはさまざまな失敗リスクがあるため、不動産投資についてしっかり学んだ上で、アパートを購入するかどうか検討する必要があります。

当記事では、アパート一棟買いの失敗例とリスク・対処法を解説します。アパートの一棟買いにはメリットもあるため、リスクを把握して不動産投資を始めましょう。

【アパート一棟買いの失敗例1】土地選びに失敗する

アパート経営を行う際、大切なのは土地の特徴を押さえることです。生活に不便な場所や交通利便性の低い場所の土地でアパート経営に挑戦すると、失敗リスクが高まってしまいます。人口減少が顕著なエリアや賃貸需要を見込めない地方の物件を購入した場合も同様です。

アパート一棟買いに適した土地を見極めるためには、十分に情報収集する必要があります。需要や土地の特徴を把握せずに物件を購入し、市場とのミスマッチが生じることは、よくある失敗の1つです。

土地選びを失敗することによるリスク

土地選びに失敗すると入居者が決まりにくく、空室リスクが高まります。想定以上の空室が発生すれば家賃収入は減少し、廃業せざるを得ない状況に陥る可能性もあるでしょう。

アパート一棟買いでは多額のローンを組むことが多く、家賃収入の減少によって返済資金を確保できなくなれば、自分自身の貯蓄などからまかなわなければなりません。十分な貯蓄がなければ物件を処分し、ローンの返済資金を確保する決断も必要です。

立地や賃貸需要といった土地に関する条件は、入居者の見つけやすさに直結する要素です。土地に関する条件は物件取得後に変更がきかないため、事前のリスクヘッジを十分に行いましょう。

アパート一棟買いにおすすめの土地の特徴は？

失敗しない土地選びは、アパート経営を成功させる際の不可欠要素にあたります。以下は、アパート一棟買いに適した土地の主な特徴です。

賃貸需要のある土地

最寄り駅・コンビニ・スーパーなどへのアクセスが良い土地は生活環境に適しており、一定の賃貸需要を期待できます。特定の施設に通勤・通学する層を対象にしたアパートを考えている場合には、企業や大学から近い土地を選択する方法も一案です。ただし、企業や大学から近い土地はオフィスやキャンパスの移転で賃貸需要が激減するケースもあるため、注意しましょう。

災害リスクの低い土地

地震・洪水・液状化などの災害が発生しにくい土地も、アパート一棟買いに適しています。アパート経営では災害に対するリスク回避手段として損害保険を活用するケースも多いものの、全額が補填されるとは限りません。災害による想定外の出費を極力回避するためにも、災害リスクの低い土地を選択すると安心です。

将来性のある土地

転入者の多い土地は将来的な賃貸需要の増加が見込まれることから、アパート一棟買いに適しています。賃貸需要の高い土地では空室が発生しても次の入居者を見つけやすく、安定的なキャッシュフローを期待できます。今後再開発の予定がある土地なども、将来の賃貸需要の増加を見込めるでしょう。

賃貸需要を正しく把握するには、現地での情報収集が必要になるケースもあります。一からアパートを設計する場合は収集した情報をもとに物件のターゲットを明確化して、間取りや設計のヒントを得ましょう。

【アパート一棟買いの失敗例2】資金計画が甘い

アパート経営では管理委託費や修繕積立費など、さまざまな維持費が発生します。資金計画へ維持費を盛り込まず、甘い見通しで物件購入することは、失敗の一因です。

中古物件は大規模修繕を間近に控えた状態で販売されるケースも多く、特に注意が必要です。購入直後に発生するメンテナンス費用を見落として物件購入した場合、アパート経営の開始間もないタイミングで大きな出費が発生するリスクがあります。

アパートの維持費はどのくらい？

アパートの維持費は、共用部分の光熱費・管理委託費・損害保険料といった定期的に発生する費用と修繕積立費・原状回復費といった臨時で発生する費用に分類できます。アパート経営を成功させるためには両方を適切に見積もり、資金計画に盛り込みましょう。

以下は、資金計画に含める維持費の主な項目と概要です。

共用部分の光熱費	・共用部分で使用する電気代や水道代 ・金額は共用部の広さや設備によっても異なる
管理委託費	・物件の管理を管理会社へ依頼する場合の手数料 ・管理会社によって異なるものの、家賃収入の5％程度
損害保険料	・火災保険や地震保険の保険料 ・金額は保険内容やエリアによって異なる
固定資産税・都市計画税	・固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金 ・固定資産税の計算式は原則、課税標準×1.4％ ・都市計画税は市街化区域内にある不動産所有者に課される税金 ・都市計画税の税率は地域によって異なるものの、 0.3％が上限
修繕積立費	・外壁塗装など大規模なメンテナンスに備えて、積み立てる費用 ・積み立てる金額の目安は、 家賃収入の5％程度
原状回復費	・入居者が退去した後のリフォームにかかる費用

共用部分の光熱費は共益費として、入居者から集金できるケースもあります。しかし、集金でまかなえない部分は自己負担になるため、注意しましょう。

多くの保険会社では、数年分の損害保険料を一括で支払えます。資金に余裕があるタイミングで一括払いを行えば、損害保険料の節約も可能です。

資金計画の行い方

アパート経営の資金計画は、経営年度ごとに収入見込みから支出見込みを引き、収益を計算する形式で作成します。以下は、資金計画の収入見込みに記入する項目の代表例です。

・家賃収入 ・駐車場収入・共益費・礼金、更新料収入

家賃収入は、近隣物件の設定家賃を参考にして記入します。近隣物件について情報収集しても適正家賃を把握しにくい場合には不動産会社に相談し、アドバイスを受けましょう。将来的な赤字化リスクを軽減するには、家賃の下落率や空室率も考慮した上で、収入見込みを記入することが大切です。

支出見込みには、維持費で紹介した項目をすべて記入します。「修繕費積立費」も含めた資金計画を作成すれば、大規模なメンテナンスが発生したタイミングで資金不足になるリスクを回避できます。物件の取得にあたってローンを利用する場合には、支出見込みの項目に毎月の返済額も含めてください。

【アパート一棟買いの失敗例3】住民にかかわるトラブルが発生する

ワンルームマンション投資や戸建て投資と比較して多くの入居者を抱えることになるアパート一棟買いでは、住民トラブルが発生するリスクが高いと言えます。以下は、アパート一棟買いで発生しうる住民トラブルの具体例です。

・家賃滞納 ・入居者同士の揉め事 ・共用設備の破損

長期にわたる家賃滞納が発生した場合には保証人への連絡や督促状の送付などの対処を取り、早期回収を目指さなければなりません。時間と労力をかけて対処しても家賃を回収できる保証はなく、最悪の場合、退去交渉せざるを得ないこともあります。

ゴミ出し方法や騒音などが原因で入居者同士が揉めた場合には、双方の言い分を聞き、親身な対処を取ることが必要です。対応を誤ればいずれか一方もしくは両方が退去してしまうケースもあります。

また、破損した共有設備を放置すれば入居者のクレームにつながるため、早急な修理が必要です。故意の破損であると分かった場合は、該当者に修繕費を請求できるケースもあるので、監視カメラを設置するなどあらかじめ対策しておくとよいでしょう。

住民トラブルへの対処法

住民トラブルを放置すると、物件の収益性や入居率に影響するリスクもあります。影響を回避するためには信頼できる管理会社に賃貸管理を委託し、管理会社と日頃から連絡を取ってトラブルの早期解決に努めてもらえる体制を整えましょう。合わせて自分自身も定期的に現地へと足を運び、物件の状況把握を行うことが重要です。

ただし、トラブル対応の手腕は管理会社によって差があります。アパート経営の失敗を回避するには以下の点に注目し、信頼できる管理会社を選択しましょう。

管理物件の入居率が高い

賃貸管理会社には、空室が発生した際の入居者募集も任せられます。不動産ポータルサイトの情報更新や写真の掲載を熱心に行って入居率を高く維持できている管理会社は、しっかりと仕事を行ってくれている会社のため、信頼できます。

質問や相談へのレスポンスが早い

質問や相談に対するレスポンスの早さは、管理会社の対応姿勢の反映です。レスポンスが早い管理会社と契約すれば住民トラブルに対しても、早急な対応を期待できます。

担当者の対応が丁寧である

アパート経営は長期にわたって取り組むビジネスであるからこそ、担当者との相性も重要です。対応が丁寧で、気軽に相談しやすい雰囲気の担当者がいる管理会社と契約すると、アパート経営していく上でのストレスを軽減できます。

住民トラブルへの対応を信頼できる管理会社に任せることは、アパート経営の負担を軽減するために重要な対策の1つです。上記を参考にして信頼できる管理会社を見極め、無理なくアパート経営を行える体制を整備しましょう。

【アパート一棟買いの失敗例4】節税を目的にして購入してしまう

給与所得や事業所得の高い人がアパート経営を行うと、所得税を節税できるケースもあります。しかし、節税はあくまでもアパート経営の副産物として期待されるメリットです。節税目的で赤字の予想される物件を取得すれば思わぬ出費が多くなり、結果的には損してしまうケースがあります。

もちろん、アパート経営で節税できる仕組みを理解した上で有効に活用すれば、手元に残る現金を増やすことも可能です。一棟買いした後に「失敗」と感じるリスクを回避するためにも、アパート経営の節税効果について正しく理解しておきましょう。

アパート経営の節税効果

住民税や所得税の課税所得を計算する際には、アパート経営で発生した利益や損失を「不動産所得」として給与所得や事業所得と合算できます。アパート経営で損失が発生している場合は給与所得や事業所得との損益通算により、住民税や所得税の軽減を図ることが可能です。

アパート経営ではさまざまな費用が経費として認められるため、物件の取得間もないタイミングでは会計上の赤字が発生しやすい傾向にあります。給与所得や事業所得の高い人がアパート経営に挑戦すると、効果的な節税できるケースが多いでしょう。

以下は、アパート経営の経費として認められる費用の代表例です。

・管理委託料 ・広告宣伝費 ・仲介手数料 ・ローン金利(土地のローン利子は不動産所得が黒字のときのみ計上可能) ・損害保険料 ・原状回復費 ・税理士や司法書士に対する報酬 ・減価償却費

例えば、税理士に確定申告を依頼したり、トラブル対応にあたって弁護士のサポートを受けたりした場合には一定の報酬を支払い、アパート経営を行うための経費として認められます。

減価償却とは固定資産の購入費用を法定耐用年数で分割し、経営年度ごとに費用計上することです。アパート経営では、建物の購入費用を減価償却費として費用計上できます。建物を取得した年度以降は減価償却費を費用計上しても現金は減少せず、会計上のみの支出となるため、手元に残る現金を増やしつつ、節税につなげることが可能です。

アパート投資での節税の注意点

アパート経営による節税で「失敗した」と感じるリスクを回避するためには、以下の注意点を意識しておきましょう。

・建物の選択を誤ると大きな節税効果を狙えない ・経営年度が経過するごとに節税効果は薄れる

建物の法定耐用年数は、構造ごとに異なります。RC造（鉄筋造）の法定耐用年数は木造と比較して長く、1年で経費計上できる金額が少ないため、経営年度ごとの節税効果は大きくありません。場合によっては不動産所得の上乗せ分、所得税の負担が増加することもあるため、注意しましょう。

また、法定耐用年数が経過してしまうと、以降は建物の減価償却費を費用計上できません。法定耐用年数の経過後に不動産所得が黒字になると、所得税の負担は増加します。

【アパート一棟買いの失敗例5】不動産会社にすべてを任せてしまう

アパート経営の物件選びや購入判断に迷う場合は不動産会社に相談し、アドバイスを聞くことが重要です。しかし、不動産会社のアドバイスを鵜呑みにしたり、不動産会社任せの物件選択を行ったりすることはハイリスクです。

不動産会社の販売したい物件が自分の理想に合う物件と一致するとは限りません。不動産会社にすべてを任せて物件を選択して「儲からないアパート」を取得してしまうと、失敗する可能性が高まります。

不動産会社任せの判断による失敗を回避するためには、自分自身で不動産投資についてよく勉強し、十分な知識を得て主体的に行動することが重要です。不動産投資の基礎知識を効率的に習得したい場合は、以下の書籍やセミナーをぜひ活用してください。
スマホで読む投資書籍
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信頼できる不動産投資会社の選び方

アパート一棟買いの物件探しで不動産会社のサポートを受ける場合は、信頼できる業者を選びましょう。信頼できる不動産会社を選択するために確認したいポイントは、以下です。

・会社の規模 ・従業員の人数 ・取引実績の豊富さ ・取引金融機関の豊富さ ・賃貸管理への対応可否 ・担当者の人間性

アパート経営は基本的に、20年や30年以上のスパンで取り組むビジネスです。十分な資本金がある不動産会社であれば経営中に倒産し、サポートを受けられなくなるリスクを軽減できます。従業員の人数の多さも、経営基盤の安定性を図るために参考にできる資料です。

取引実績が豊富な不動産会社は、さまざまな投資家と関わって、実践的なノウハウを蓄積しています。また、金融機関との取引が豊富かどうかも、会社の安定性を確認する際に有用です。

アパート経営では、どれほど魅力的な物件にも、メリット・デメリットの両方が存在します。物件のメリットのみではなくデメリットも説明してくれる担当者のいる不動産会社は、信頼度が高いでしょう。賃貸管理に対応できる不動産会社では取得後の付き合いまで想定した物件紹介を受けられる可能性が高く、比較的安心でしょう。

アパート一棟買いの注意点

アパート一棟買いを成功させるためにはよくある失敗事例を把握するとともに注意点について学習し、十分なリスクヘッジを考えることが重要です。以下では、アパートを一棟買いする際に意識したい代表的な注意点を4つ紹介します。

物件の購入費用が高い

アパート一棟の購入費用は部屋を区分所有する場合と比較して高く、投資を開始する際に、まとまった資金を投入する必要があります。さらに、安定的なアパート経営を行うためには購入費用の15〜30％程度の頭金を用意することが理想です。預貯金が十分にない状態からアパート経営への挑戦を検討すると、頭金の準備に時間がかかります。

また、物件の購入費用が高いと金融機関からの借入額は大きくなり、ローンの審査難易度も上がるため、資金調達に苦労する人もいるでしょう。メガバンクでの資金調達が難しい場合には、比較的融資を受けやすいとも言われる信金やノンバンクと契約する方法もあります。ただし、信金やノンバンクのローンの金利はメガバンクと比較して高いケースが多く、返済負担が重くなりやすい点を理解しておきましょう。

管理コストがかかる

アパート一棟を所有すれば、自分自身で責任を持ち、共有部分の環境整備や外壁などのメンテナンスを行う必要があります。環境整備やメンテナンスは管理会社に委託できるものの、委託には管理手数料が必要です。一方、費用を節約するためにできる限りを自分自身で行う場合は、多くの時間と労力を要します。

さらに、一棟アパートには多くの入居者がいるため、物件に誰もいない状態でメンテナンスを進めることはできません。大掛かりな工事を行う場合は入居者の都合に配慮し、スケジュールを調整する手間も発生します。

売却しにくい

アパート経営では建物の法定耐用年数がすぎたタイミングや周囲の環境が変化したタイミングで、「物件を売却したい」と感じる可能性もあります。

しかし、アパート一棟は売却価格が高く、購入したい投資家がすぐ見つかるとは限りません。事情があって売却を急ぐ場合は売却価格を下げるなど、収益物件としての魅力を高める対処が必要になるケースもあります。できる限り有利な条件で売却するためには、余裕を持ったスケジュールで行動しましょう。

リスク分散ができない

アパート経営を含む不動産投資には災害の発生や家賃相場の下落など、想定外のリスクが付き物です。アパート一棟のみを所有している場合、投資エリアの分散によるリスク回避を行えず、自然災害の影響を大きく受ける可能性があります。物件エリアの分散ができないことで、立地や周辺環境が原因で発生する空室リスクの軽減もできません。

ベテランの不動産投資家でさえ、近隣エリアの環境変化予測は難しい傾向にあります。たとえば、ベランダからの眺めの良さが特徴的なアパートの正面に高層マンションが建築されると、競争力は低下します。アパートを一棟買いする際には、エリアを分散できないまま想定外の事態が発生した場合、影響を大きく受けることを理解しておきましょう。

アパート一棟買いのメリット

アパート一棟買いにはデメリットもある一方で、他の手法と比較した場合のメリットも多くあります。特徴を十分に理解した上で、自分自身との相性を検討することが後悔を回避するためのコツです。以下では、アパート一棟買いならではのメリットを紹介します。

高い収益が見込める

アパート一棟買いは物件の購入費用が高い投資手法にあたる分、期待される見返りも大きく、満室に近い状態を維持すれば安定的な収益を期待できます。アパート一棟買いに挑戦できる投資家は限定的であり、高利回り物件を比較的探しやすいことや1つの物件で多くの家賃収入を狙えることが理由です。

また、アパート一棟買いでは多くの入居者がいる分、退去者が1人出たことによる空室の影響は軽減されます。1人の退去者がいても他の人が残り、家賃収入が途絶えない点はメリットです。

管理の自由度が高い

アパートの一棟買いでは物件のすべてを自分自身で所有するため、他の所有者に気兼ねなく、自由な管理を行うことが可能です。希望によってはキャッシュフローに余裕があるタイミングに合わせてメンテナンスを行ったり、より良い物件にするために設備を変更したりできます。

さらに、アパートの一棟買いでは入居者に対するルールや方針の変更を行うことも自由です。たとえば、火事に対するリスクヘッジを行いたい場合には「入居者の負担で住宅総合保険に加入させる」、深夜の騒音についてのクレームが多い場合には「22時以降は掃除機、洗濯機を使用しない」などのルールを定めて、入居者の協力を得られます。

資産価値が高い

アパート一棟買いでは多くの場合、物件の敷地も購入します。土地は建物のように、経営年度の経過による価値の下落が起こりにくい資産です。アパートの売却時に土地の価値が上昇していれば、大きな収益を狙える可能性もあります。

アパートが老朽化したタイミングで地価が下落している場合は建物を取り壊し、駐車場経営などの手段で土地活用することも選択肢の1つです。所有している土地をより地域の需要に沿った形で運用すればアパート経営をやめた後も、継続的かつ安定的なキャッシュフローを狙えます。

不動産投資にはアパート一棟買い以外の選択肢も！

アパート一棟買いのメリットとデメリットを理解して「自分に合わない」と感じた場合は、他の種類の不動産投資に挑戦しましょう。以下では、アパート一棟買い以外の主な不動産投資手法の概要と特徴を解説します。

戸建て投資

戸建て投資とは一戸建てを購入して賃貸し、家賃収入を狙う手法です。戸建て投資ではファミリー層に物件を賃貸するケースが多く、長期にわたって安定的な収益を狙えます。

また、戸建て投資では「ペット可」「駐車場付き」などファミリー層の需要を踏まえた条件を備えていると、立地が悪いエリアにおいても比較的入居者を探しやすいでしょう。ファミリー層は、最寄り駅からのアクセスや勤務先と物件の距離よりも、生活する上での快適性や条件を重視する傾向があるためです。さらに、中古の一戸建ては一棟アパートと比較して、手の届きやすい価格で販売されることも多くあります。

ただし、戸建て投資には以下のデメリットがあるため、向き・不向きの見極めは必要です。

・大規模なメンテナンスが必要になる可能性もある ・物件の選択によっては、ローンが組みにくい ・空室リスクを分散できない

戸建て投資では長期にわたって物件を賃貸することが多く、退去した後には通常、大規模なメンテナンスが必要になります。中古の一戸建ては金融機関から資産価値を評価されにくく、ローンの審査難易度が高くなるケースもあるでしょう。また、一戸建てを一戸のみ購入して不動産投資に挑戦する際には、空室が発生したときに家賃収入が途絶えてしまいます。

戸建て投資は基本的に、物件の購入費用を抑えて不動産投資に挑戦したい人向きの投資手法にあたります。ただし、ローンの完済前に入居者が退去すると返済が苦しくなるリスクもあるため、計画的に挑戦しましょう。

区分投資

区分投資とはアパートやマンションを1部屋単位で購入し、家賃収入を得る手法です。以下は、区分投資の主なメリットを示します。

・購入費用を抑えやすい ・複数部屋の所有によるリスク分散を行いやすい ・管理の手間がかからない ・売却の難易度が低い

区分投資の物件の購入費用は通常、アパート一棟買いする場合よりも抑えられます。異なる地域でアパートやマンションを複数部屋所有すれば、災害リスクや空室リスクの分散も可能です。

区分投資では通常、共有部分の管理を建物単位で管理会社に依頼します。区分投資する人は自分自身の所有する部屋の管理のみを行えばよく、一棟アパートほどの手間はかかりません。さらに、アパートやマンション1部屋を取引する際の売却価格は一棟アパートと比較して安く、流動性は高く売却もしやすいでしょう。

一方、区分投資は以下のデメリットもあるため注意が必要です。

・1部屋のみを所有する場合、リスク分散できない ・共用部分の管理や運営の自由度は低い ・高い収益性は期待しにくい

区分投資の場合には、共有部分の自由な管理は行えません。また、アパートの一棟買いと比べると、区分投資で期待できる家賃収入は限定的です。

区分投資は、管理の負担を軽減して不動産投資を行いたい会社員などに向いている投資手法です。また、区分投資は老後の生活の備えにも適しており、長期的な視点で不動産投資に取り組みたい人にもよいでしょう。

まとめ

アパートの一棟買いをする場合は不動産投資への知識を身につけ、必要経費を計算に入れた資金計画を組み立てたり、土地選びをしっかり行ったりする必要があります。信頼できる不動産会社を選ぶことで、安心して賃貸管理を任せられるだけでなく、投資の相談にも乗ってもらえるため、不動産会社選びも重要です。

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