不動産投資のやり方を7ステップで徹底解説｜注意点や向いている人の特徴も紹介

不動産投資の仕組み

不動産投資は、多くの人にとって現実的に取り組める魅力的な資産運用方法です。特に、安定した収入源を求める方や将来に備えて資産を増やしたい方に適しています。初心者の方でも、基本的な仕組みを理解すれば、取り組みやすい投資方法と言えるでしょう。

不動産投資は、物件を購入し、貸し出して家賃収入を得るというシンプルな仕組みです。お金持ちしかできないと思われがちですが、金融機関からお金を借りて物件を買い、家賃収入を原資に返済を行えば、潤沢な資金が手元になくても始められます。

不動産投資には、主に2つの利益獲得方法があります。

1つ目は「インカムゲイン」で、物件を貸し出して得られる家賃収入です。入居者の頻繁な入れ替わりはないので、毎月安定した収入が期待できます。

2つ目は「キャピタルゲイン」で、物件の価値上昇による売却益です。不動産市場の変動や物件の改修などにより、購入時よりも高値で売却できる場合があります。

これら両方の利益を同時に狙えるのが不動産投資の魅力です。具体的には、家賃収入で毎月の利益を手に入れながら、物件価値が上昇し、返済が終わるころに手放して売却益を得ることも可能です。しっかりと物件選びを行えば、中長期では大きな資産を形成できるでしょう。

不動産投資のやり方！7つのステップで解説

不動産投資のやり方を以下の7つのステップに分けて説明していきます。

ステップ①不動産投資について学ぶ
ステップ②目標や投資金額、物件タイプを決める
ステップ③資金を調達する
ステップ④物件を購入する
ステップ⑤管理方法を決める
ステップ⑥運用する
ステップ⑦確定申告をする

それでは順番に解説していきます。

ステップ①不動産投資について学ぶ

まずは不動産投資について学びます。実践で学ぶという方法もありますが、不動産は価格が高く、気軽な気持ちで行えるものではありません。また、「借り手がつかない」「売却できない」などの失敗をしてしまうと、利益どころか取り返しのつかない状況に陥る可能性もあります。

不動産投資の方法やリスクを回避する方法を学ぶことで、不動産投資の成功率を高められます。特に次の3つに注目して学びを深めておきましょう。

・賃貸運営についての知識
・建物についての知識
・会計・税金についての知識

不動産投資の仕組みを理解するためにも、賃貸運営の知識が必要です。利回り、管理費や修繕費などの運用にかかるコストについても勉強しておきます。

また、建物の種類や構造、建物の状態を見極めるポイントなども学んでおきましょう。建物は時間経過と共に劣化します。建物の構造や状態を見極めるポイントを知っておくと、将来的な利益の計算や売却時期にも役立ちます。

会計・税金についての知識も必要です。会計士や税理士などの専門家にすべて任せるという方法もありますが、利益が少ない状態で任せてしまうと、専門家へ支払う報酬の負担が大きくなり、利益が目減りしてしまいます。会計・税金の知識を身に付け、投資物件数が少ないうちは、自分で帳簿付けや確定申告ができるようにしておきましょう。

不動産投資初心者がぜひ勉強しておきたい内容や、おすすめの勉強方法については以下の記事をチェックしてみてください。
>不動産の勉強方法5選！投資初心者が学ぶべき内容も紹介

ステップ②目標や投資金額、物件タイプを決める

不動産投資についての知識をある程度身に付けておくと、妥当性のある投資目標を設定できるようになります。次の3つに注目して、具体的な目標を設定しましょう。

・投資目的
・目標を達成する時期
・利益の目安

まずは投資目的です。老後資金にしたいのか、子どもの教育資金にしたいのか、それとも投資資金を増やすためなのかによって、投資の規模が変わってきます。投資目的が明確になると、目標を達成する時期や利益の目安も決めやすくなります。「20年以内に3,000万円の老後資金を稼ぎたい」、「3年以内に500万円の投資資金が欲しい」など、具体的な目標を立てましょう。

投資目標を決めた後で、投資金額と物件エリア、物件タイプを決めます。手元に潤沢な資金があればその中から投資金額を決めても良いですが、ローンを組めば、投資金額を増やせるだけでなく、いざというときのために現金を残しておけます。

次は物件エリアです。都市部・地方部ともに、賃貸ニーズの高さに注目して慎重に選ぶのが大切です。また、地価が上昇傾向のエリアなら、売却益も期待しやすくなります。エリアをある程度絞ってから、物件タイプを決めていきましょう。

物件タイプ別の特徴1．ワンルームマンション

ワンルームマンションは、ほかの物件タイプと比べて比較的価格が安いです。まずは少額から投資を始めたい方には、ワンルームマンション投資が適しているでしょう。都心などの好立地の物件は、地価が下がりにくく、入居者のニーズも高いと考えられます。

しかし、物件価格の割に家賃は安いので、利回りは低めになる点に注意が必要です。また、立地条件がよいと地価も高くなり、固定資産税などの負担が大きくなることもあります。事前に経費やローンの返済額などを調べ、手元にどの程度の利益が残るのか確認しておきましょう。

ワンルームマンションは転勤などの一時的な事情で暮らす方も多いため、入居者の出入りがファミリータイプと比べて多い傾向にあります。退去するとハウスクリーニングや簡単な修繕が必要になるだけでなく、入居者募集も必要になり、コストがかかってしまいます。

ワンルームマンション投資に関するより詳しい情報は、以下の記事にまとめました。併せて読んでみてください。
>ワンルームマンション投資とは？7つのメリットと6つのデメリット&危険性をプロが解説

物件タイプ別の特徴2．ファミリー向けマンション

ファミリー向けマンションの特徴として、居住期間の長さがあげられます。ワンルームマンションを借りる層よりも長期にわたって住み続ける可能性が高く、安定した家賃収入を得られる点はメリットです。しかし、何度も住み替えることがないため、一度空き物件になってしまうと、次の入居者が見つかりにくい点には注意が必要です。

ワンルームマンションを購入するのは投資家だけでなく、自分で住むために購入するケースも多く、買い手が見つかりやすいというメリットもあります。手放したいタイミングでも売却できると、現金が必要なときや資産を整理したいときもスムーズに行えます。

また、ワンルームマンションと比べて修繕費が高額になる点に注意しましょう。面積が広く、クロスやフローリングの貼り替えも高額になりがちです。退去後に多額の修繕費がかかる場合もあるため、計画的に準備しておきましょう。

そのほかにもマンション投資にはいくつかのデメリットがあります。リスク対策方法と併せて、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。
>マンション投資のデメリット7選！事前にリスクを回避するために必要な知識を解説

物件タイプ別の特徴3．アパート

アパートを一棟運用すると、まとまった賃料収入を得られます。賃料5万円の部屋が10戸あるアパートなら、月に50万円の家賃を期待できます。また、少々空室があっても家賃収入がゼロにならないため、マンション1室を運用するよりはローリスクです。

しかし、すべての部屋が一棟の建物内にあるため、地震や火事などの被害を受けると多大なダメージを受けます。災害リスクを減らすなら、異なる地域にマンションを1戸ずつ所有する方がよいでしょう。

また、入居者の出入りが多いため、常に入居者募集中になる可能性があります。宣伝コストがかかるだけでなく、「いつも入居者を募集しているアパート」というイメージがついてしまいかねません。

物件タイプ別の特徴4．戸建て

戸建て物件は、賃貸として貸し出す以外にも、民泊やシェアハウスなどの運用方法があります。入居者が見つからないときには、賃貸以外の方法を検討できるでしょう。また、マンションとは異なり管理費や修繕積立金がかからないため、毎月の出費を抑えられる点もメリットです。

しかし、戸建て物件を1戸だけ運用する場合、入居者が決まらないと収入がゼロになる点はデメリットです。また、室内だけでなく建物本体や外構なども管理する必要があるため、修繕費が高額になる傾向にあります。

ステップ③資金を調達する

物件エリアとタイプ、投資金額を決めてから、投資物件を絞り込みます。条件に合う物件を見つけて購入を申し込みますが、手元に必要な資金がない場合は、金融機関から融資を受けて資金調達しましょう。

不動産投資ローンは、次の手順で利用します。

・事前審査
・物件の売買契約締結
・本審査
・ローン契約締結・融資を受ける

大枠の流れを理解しておくといいでしょう。

ステップ④物件を購入する

物件の売買契約は、以下の手順で進めます。不動産投資ローンを利用する場合は、物件購入と同時にローンの手続きも進めるため、順序を把握しておきましょう。

・物件情報を確認する
・物件購入を申し込み、手付金を支払う
・契約内容を確認し、売買契約を締結する
・融資を受けた後で残金を支払う

不動産投資ローンを借りる場合、火災保険の加入を求められるのが一般的です。金融機関でも紹介されますが、できれば複数の保険を比較して納得できる補償内容・保険料のものを選びましょう。不動産の規模が大きくなれば、火災保険料の差も収益に影響を与えます。

不動産購入のより詳しい流れについては、以下の記事も確認してみてください。
>不動産購入の流れを9ステップでご紹介！費用感や必要書類、注意点も解説

ステップ⑤管理方法を決める

物件購入後に管理方法を決めます。主な方法としては、次の3つが挙げられます。

・投資家自身で管理する
・管理会社に委託する
・サブリースを利用する

コストを抑えるなら自分で管理するのがベストですが、物件の維持管理だけでなく入居者対応や、入居者募集活動などもあるため、本業がある方には難しいでしょう。手数料はかかるものの、管理会社に委託するのが無難です。ただし、管理会社によって管理の質や入居者募集の方法、管理料が異なるので、比較して選ぶのが大切です。

サブリースなら、管理会社が物件を借り上げるため、空室が出ても毎月一定の家賃収入を得られます。ただし、手数料が高く、満室が見込める物件では収益性が低下する原因となるので、自主管理か管理会社への委託を選ぶのがいいでしょう。

ステップ⑥運用する

管理会社やサブリースを利用すると、管理の手間がほとんどかからないため、投資家がすべきなのは資金関係の管理のみです。ローンを利用している場合は毎月返済し、経費や収入を正しく確定申告しましょう。

ステップ⑦確定申告をする

確定申告では、次の書類が必要です。

・不動産売買契約書
・譲渡対価証明書
・賃貸契約書
・家賃送金明細書
・源泉徴収票（本業がある場合）
・売渡精算書

また、経費を正しく申告すると課税対象額を減らせます。次の書類も準備しておきましょう。

・損害保険料が分かる書類
・管理費が分かる書類
・給与賃金が分かる書類（家族に給与を支払った場合）
・その他諸経費の領収書等の書類

不動産投資にどのような税金が関わっているのかも、ぜひ理解しておきたいところです。以下の記事で、効果的な節税方法と共にチェックしてみてください。
>マンションなどの不動産投資でかかる税金は？ 節税方法や注意点も解説

不動産投資を始めるべき理由

不動産投資を始めるおおまかな手順は理解できたでしょうか。ここからは、不動産投資をなぜ始めるべきなのかの具体的な理由を解説していきます。

不動産投資は他の投資手法と比べてメリットが多いといえます。投資の主目的である資産形成の部分に加え、生命保険代わりや節税効果なども備えているからです。以下の8つの始めるべき理由を順番に解説していきます。

・レバレッジ効果もあり効率的な資産形成ができるから
・生命保険代わりにもなるから
・インフレ対策としても効果的だから
・節税効果も見込めるから
・少ない自己資金でも始められるから
・忙しい会社員でも始められるから
・年金対策になるから
・中長期的には成功する確率が高いから

それぞれ説明していきます。

レバレッジ効果もあり効率的な資産形成ができるから

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少額の自己資金で高額な物件を購入し、運用できる仕組みです。自己資金では実現できないような不動産を、金融機関からの借り入れによって実現します。

例えば、5000万円の物件を購入するには5000万円の資金が必要ですが、不動産投資では十分な自己資金がなくても、融資によって購入可能です。(個人の年収や職業などの属性によって、融資可能額は変わります。)つまり、わずかな自己資金で5000万円の資産を運用できるのです。

このレバレッジ効果によって効率的な資産形成が可能になります。仮に自己資金が300万円だったとすると、本来であれば、300万円の物件しか購入できなかったはずが、借入で数千万円規模の資産運用ができるようになるのです。物件の家賃収入から融資の返済できるので、実質的にローン返済分も資産形成にもつながっています。家賃収入からローン返済を終えたら、自己資金を使わずに数千万円の価値がある不動産を手に入れられたことになります。

このように、レバレッジ効果は投資効率を飛躍的に高め、長期的な視点での資産形成を加速させる強力な手段となるのです。あまり自己資金がなくても、勇気を持って不動産投資を始められると、将来的には大きな資産を構築できるでしょう。

生命保険代わりにもなるから

不動産投資が生命保険の代わりになる理由の一つに、団体信用生命保険の存在があります。この保険は、不動産投資ローンを組む際に加入するのが一般的で、借入者の死亡や重度障害時に残りの借入金を返済してくれる仕組みです。

つまり、ローン契約者に万が一のことがあった場合、団体信用生命保険によってローンの残債が完済されます。その結果、遺された家族には債務のない不動産が引き継がれるのです。これは、通常の生命保険と同様に、家族の経済的保証となります。

遺された家族は、引き継いだ不動産を自由に活用できるのです。

例えば、そのまま賃貸物件として運用を続け、安定した家賃収入を得られます。一方、即座に資金が必要な場合は、不動産を売却してまとまった金額を得るのも可能です。

このように、不動産投資は単なる資産形成の手段だけでなく、家族の将来を守る機能も果たします。生命保険に似た保証機能を持ちつつ、残された家族も柔軟な選択肢を持てる点は魅力的です。

インフレ対策としても効果的だから

インフレとは、経済全体で物やサービスの価格が持続的に上昇する現象です。例えば、去年1,000円で買えたものが、今年は1,100円になるような状況です。このような環境下では、現金の購買力が徐々に低下していき、実質的な現金の価値は目減りするでしょう。

不動産投資がインフレ対策として効果的といわれる理由は複数あります。まず、インフレによって通貨の価値が下がると、借金の実質的な負担が軽減されます。例えば、毎月20万円のローン返済をしている場合、現金の価値が目減りすれば、その20万円の負担感は相対的に小さくなるでしょう。

また、インフレ時には、一般的に不動産の価値も上昇します。これは、建築資材や人件費の高騰により新築物件の価格が上がり、それに連動して既存物件の価格も上昇するためです。保有物件のエリアなどによっても異なるものの、資産価値も高まる可能性があるでしょう。

さらに、インフレは中長期的に見て家賃の上昇をもたらします。物価上昇に伴い、賃貸市場全体の相場が上がるためです。家賃上昇は、インフレによる経費の増加を相殺するだけでなく、収益を増加させる機会にもなります。

このように、不動産投資はインフレ下でも資産価値を維持、または増加させる可能性を秘めています。長期的な視点で見れば、資産保全や借金の負担感低下、収入増などが期待できるためにインフレに強い資産運用方法の一つといえるでしょう。

節税効果も見込めるから

不動産投資には、所得税と住民税の節税効果があり、大きな魅力の一つとなっています。

不動産投資で得られる家賃収入からさまざまな経費を差し引けるのです。

例えば、ローンの利息、固定資産税、保険料、管理費、修繕費、減価償却費などが経費として認められます。

特に注目すべきは「減価償却費」です。建物の価値が時間とともに減少するという考え方で、毎年実際には支出していなくても経費として計上できます。そのため、「毎月の手残りはあるものの、減価償却費を計上すると会計上は赤字」という状態になるのも珍しくありません。

上記に挙げた経費を家賃収入から差し引くと、多くの場合、不動産所得が赤字になります。この赤字分を、給与所得など他の所得から差し引けるのです（損益通算）。結果として、税率を掛ける課税所得が減少し、所得税・住民税の負担が軽減されます。

例えば、年間240万円の家賃収入がある物件を所有していて、経費と減価償却費で260万円を計上すると、不動産所得は20万円(260万円－240万円)の赤字になります。この20万円を給与所得から差し引くことで、課税所得を減らせるのです。

さらに、不動産は相続税の面でも有利です。不動産の相続税評価額は市場価格より低く設定されるため、特に賃貸中の物件はさらに評価額が下がります。その結果、同じ資産額を現金として保有しているより納める相続税を減らせるのです。

このように、不動産投資は現在の税負担軽減と将来の相続対策の両面で効果を発揮する、優れた資産運用方法といえるでしょう。重い税金に苦しんでいる人は、多方面で節税効果を感じられます。

少ない自己資金でも始められるから

不動産投資の魅力的な特徴の一つは、比較的少額の自己資金で始められる点です。これは、他の投資方法と比較しても大きな利点といえます。

例えば、株式投資で5,000万円を運用したいなら、当然5000万円が必要になりますが、不動産投資では、金融機関からお金を借りられるために、十分な自己資金がなくても始められるのです。借入可能額は物件の担保価値や、個人の年収などの属性にも影響するものの、最初の手出しが数十万円程度で、数千万円の価値のある不動産を運用することも可能です。

他の投資で大きな成果を出したいなら、それなりの元手が必要になりますが、自己資金がほとんどなくても長期的に大きな資産を築けるのは、不動産投資ならではの強みといえます。

初期投資額のハードルが低いので、十分な資金がない若年層や投資初心者にとっても取り組みやすいといえるでしょう。

忙しい会社員でも始められるから

不動産投資は、管理業務を専門業者に任せられるため、忙しい会社員でも無理なく始められる資産運用方法です。本業があって入居者対応ができないために諦めている人も多い印象があります。しかし、管理会社に委託すれば、ほとんど手間をかけずに運用可能です。

具体的に委託できる業務は、入居者募集、内見、契約に加え、家賃の回収、建物のメンテナンスなど、専門知識が必要な煩雑な業務を任せられます。そのため、不動産オーナーは本業に集中しながら、管理会社から送られてくる月報を読んでいれば基本的に問題ありません。設備の修繕をするなどのタイミング以外は、基本的に管理会社に任せられます。例えば、入居者とのトラブル対応や建物の修繕なども管理会社が担当してくれるため、投資家自身がタイムリーに対応する必要もありません。

また、不動産投資は他の投資手法と比べて、運用開始後の管理面以外でも手間が少ないのも特徴です。株式投資のように常に市場動向をチェックする必要もなく、一度軌道に乗れば、安定収入を手に入れられるでしょう。

上記の様に、時間的制約の多い会社員でも、効率的に資産形成ができる点が不動産投資の魅力の一つです。

年金対策になるから

不動産投資は、将来の年金不足を補う効果的な対策です。現在の年金制度では、老後の生活を十分に支えられない懸念が広がっていますが、安定収入を得られる不動産投資は一つの解決策になりえます。

老後2000万円問題が話題になったように、公的年金だけでは足りないとの試算結果もあります。しかし、ワンルームマンションを運用すれば、毎月の家賃収入が年金の補完となるでしょう。早くに運用を始めて定年前に完済できれば、その後の家賃はほとんど収入になります。

さらに、不動産投資は将来的な資金ニーズにも対応できる点も大きなメリットです。

例えば、突然の入院や手術費用や、施設入居費用が必要になった場合、保有物件の売却によって、大きな資金調達も可能です。つまり、日々の生活を支える収入源としてだけでなく、緊急時の資金源としても機能を果たせます。

不動産投資は、老後において、年金問題だけでなく、さまざまな不安を解消できるのです。

中長期的には成功する確率が高いから

物件選びをしっかり行うことで、中長期的に見れば成功する確率が高いのも不動産投資の魅力です。ここでいう「成功」とは、毎月の家賃収入と最終的な売却益を合わせた総収益がプラスになることを指します。

中長期的に成功確率が高い理由は、賃貸需要の高い利便性の高いエリアを選べば、物件の価値が下がりにくく、安定的に家賃収入を手に入れられるからです。都市開発や人口増加が起こるエリアでは、価格上昇も期待できるでしょう。

ただし、どの物件でも良いわけではない点には注意してください。賃貸需要の低い物件では、空室率も高くなり、価値下落の可能性もあります。目先の利益を追うのではなく、長期的な視点で取り組めれば、成功できる確率を大きく高められるでしょう。

不動産投資で失敗しないために大事なこと

ここまで不動産投資の良い部分を中心に説明してきました。

もちろんどの物件でも資産が築けるわけではなく、失敗しないために大事にすべきポイントがあります。特に不動産投資は、物件選びが重要です。一度物件を購入すると、株式投資のように簡単には変えられないため、慎重に判断する必要があります。特に投資初心者の人は以下3点を注意してください。

・信頼できる不動産会社から購入する
・投資目的を明確にしておく
・不動産投資のリスクを理解しておく

それぞれ詳しく説明していきます。

信頼できる不動産会社から購入する

不動産投資を成功させる上で、信頼できる不動産会社から物件を購入するのは極めて重要です。残念ながら、業界には詐欺的な案件も存在します。しかし、信頼できる会社を選べれば、詐欺に巻き込まれるリスクを大幅に減らせます。

実際に面談してみると、信頼できる不動産会社かおおよその見分けはつくでしょう。強引な押し売りがないか、あなたの話を最後まで丁寧に聞いてくれるかなど、担当者の態度に注目してみてください。

例えば、「今日中に契約しないと」といった言葉や、あなたの質問や懸念を無視して急かすような態度は、要注意です。

信頼できる会社は、あなたの投資目的や収入状況、家族構成をじっくりと聞き取り、それに合わせた提案をしてくれます。また、物件のメリットだけでなく、リスクや注意点についても正直に説明してくれるでしょう。

さらに、信頼できる不動産会社の真価は、購入後のサポートにも表れます。例えば、入居者とのトラブル対応、修繕計画の提案、税務アドバイスなど、長期的なサポートを提供してくれる会社もあります。不動産投資は購入後も長く続くので、これらのアフターフォローは、あなたの投資を長期的に成功に導く重要な要素です。

信頼できる不動産会社を選ぶのは、投資の安全性と収益性を高める上で大切です。時間をかけて慎重に選定できれば、安心して不動産投資を始められるでしょう。

投資目的を明確にしておく

不動産投資を始める前に、投資目的を明確にしておくのは非常に重要です。なぜなら、投資目的によって選ぶべき物件や投資戦略が大きく異なるからです。

例えば、「老後の安定収入を目指すのか」、「相続対策なのか」、それとも「短期的な利益を求めるのか」。その目的によって、適した物件の種類や立地、規模が変わってきます。投資目的が明確でないと、自分のニーズに合わない物件を購入してしまうリスクがあります。

どんなに優秀な担当者でも、あなたの投資目的が分からなければ、最適な物件を紹介できません。投資目的を明確に伝えることで、担当者はニーズに合う物件を探し出し、的確なアドバイスと共に紹介できるのです。

投資目的は人それぞれで、万人に共通する正解はありません。ある人にとって理想的な投資が、別の人にとっては全く適していないケースも十分にありえるでしょう。例えば、安定した家賃収入を求める人と、物件の値上がりを期待する人では、選ぶべき物件の特性が大きく異なります。

自分の人生設計、財務状況、リスク許容度などを考慮し、自分なりの投資目的を定めることが大切です。それによって、より的確な投資判断が可能になり、長期的な成功に繋がります。

もし、具体的な投資目的が定まっていないなら、それも含めて不動産投資会社に正直に相談して、何を目的に不動産投資を始めるのか、という部分から一緒に考えるのがおすすめです。

J.P.RETURNSでは、何のために投資をするのかの根本部分から、その目的達成の手段まで一緒に整理していきます。将来の漠然とした不安であっても、その懸念を解消できるプランをプロのコンサルタントが一緒に考えます。無料でオンラインで相談できるので、ぜひご活用ください。
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不動産投資のリスクを理解しておく

不動産投資には魅力的な側面がある一方で、さまざまなリスクも存在します。これらのリスクを理解するとともに、適切な対策を講じておくのが投資成功の鍵です。

主要なリスクには以下のようなものがあります

・空室リスク：入居者が見つからず、収入が途絶える可能性
・賃料下落リスク：市場環境の変化や物件の築年数経過により家賃収入が減少する可能性
・金利変動リスク：借入金利の上昇により返済負担が増加する可能性
・資産価値下落リスク：不動産市況の悪化により物件価値が減少する可能性
・災害リスク：地震や水害などによる物件の損傷や価値低下の可能性

上記のリスクの概要や対策は次の章でさらに詳しく解説していきます。

不動産投資のリスク

不動産投資は魅力的な投資方法である一方、先述のとおり、さまざまなリスクが潜んでいます。これらのリスクに適切に対応しておかないと、万が一の際に取り返しがつかなくなる可能性があるでしょう。

この章では、不動産投資における以下のリスクとその対策について詳細に解説します。

・空室による収益中断リスク
・家賃下落による収益減少リスク
・自然災害による予期せぬ損失リスク
・資産価値の下落リスク
・金利上昇による返済負担増加リスク

それぞれ順番に説明していきます。

空室による収益中断リスク

不動産投資において最も懸念される問題の一つが空室リスクです。

入居者不在の状態が続くと、家賃収入が途絶え、投資計画に重大な影響を及ぼします。このリスクを軽減するためには、立地選択が極めて重要で、交通の利便性が高く、需要の安定したエリアを選ぶのが効果的です。

また、物件の魅力を維持・向上させて空室を回避するため、定期的な修繕やリノベーションを行うことも大切になります。専門家のアドバイスを積極的に活用し、市場動向に基づいた適切な家賃設定を行うのも、空室リスク対策として有効です。

家賃下落による収益減少リスク

市場環境の変化や競合物件の増加により、家賃が下落し、収益が悪化するリスクには、常にさらされています。このリスクに対処するには、空室リスク対策と同様、将来性のある地域の選択が重要です。

地域人口動態や周辺の都市開発計画を考慮し、長期的に需要が見込めるエリア選択によって、安定な家賃を期待できます。独自の付加価値によって、競合との差別化を図るのも効果的な対策になるでしょう。常に入居希望者がいる状態を保てれば、家賃を維持できるだけなく、家賃アップも期待できるかもしれません。

資産価値の下落リスク

時間の経過や市場環境の変化により、物件の価値が低下するリスクは避けられません。対策としては、空室リスクや家賃下落リスク同様、中長期的に需要の高い物件を選択することです。特に将来的に再開発の予定があったり、近隣に商業施設ができるなどが計画されたりするエリアは、資産価値の向上が期待できます。

また、計画的なメンテナンスや設備アップグレードも、資産価値維持のために重要になるでしょう。物件選びの段階、運用中のそれぞれのフェーズでリスクを軽減できます。

自然災害による予期せぬ損失リスク

地震、台風、洪水などの自然災害は、物件に甚大な被害をもたらし、修繕費用の発生や、住めなくなるために長期の空室状態を引き起こす可能性があります。

このリスクに備えるために、自治体が公表しているハザードマップを活用し、災害リスクの低いエリアを優先的に選択しましょう。また、耐震性能の高い建物を選ぶことで、地震による被害を最小限に抑えられます。さらに、火災保険や地震保険などを適切に組み合わせると、万が一の際の経済的な負担も軽減できます。

金利上昇による返済負担増加リスク

金利上昇は、借入金の返済額を増加させ、投資の収益性を圧迫する可能性があります。

このリスク対策はいくつか考えられます。まずは固定金利タイプを選び、返済金額を一定にする方法です。ただし、変動金利よりも高い金利になるため毎月の返済負担は大きくなる点には注意してください。

多くの人が選ぶ変動金利を利用する際は、金利上昇を想定した収支シミュレーションを行いましょう。厳しめの条件での返済できれば、金利上昇局面においても、安心して運用を続けられます。

不動産投資が向いている人の特徴

次に不動産投資が向いている人の特徴の一部を紹介します。この特徴に一つでも当てはまるなら、前向きに検討してみるのがおすすめです。

もし、下で説明する特徴に当てはまっていても、自分が不動産投資をできるのか不安という人は、不動産投資会社の無料個人相談を利用してみるのがいいかもしれません。状況や資産状況をヒアリングして、その人に合ったアドバイスをもらえるでしょう。

以下3つが不動産投資に向いている人の特徴です。

・不動産投資を勉強する意欲のある人
・手間をかけずに資産運用をしたい人
・会社員のように安定収入がある人

それぞれ詳しく説明していきます。

不動産投資を勉強する意欲のある人

不動産投資は、正しい知識と理解を持って取り組めば、比較的成功しやすい投資手法の一つです。その一方で、基本的な勉強をせずに始めると、莫大な借金が残るといった取り返しのつかない失敗につながる場合もあります。裏を返すと、不動産投資を真剣に学ぶ意欲のある人は、成功を収める可能性が高いともいえるでしょう。

不動産投資には、市場分析、物件評価、資金計画、税務、法律など、多岐にわたる知識が必要です。すべてを完璧に理解する必要はありませんが、これらの基礎部分を体系的に学べば、投資の成功率を向上させられるでしょう。例えば、利回りの概念を理解していれば、収益性の高い物件を見極められます。

また、不動産業界には残念ながら詐欺的な案件も存在します。実態のない物件を高額で販売したり、管理会社が家賃を不正に扱ったりするケースです。しかし、過去事例を勉強するなど、知識を蓄えられれば、こうした危険な案件を事前に回避できます。例えば、契約書の基本的な知識があれば、不利な条件を見逃さず、安全に取引を行えるでしょう。

さらに、勉強を通じて業界の動向や最新のトレンドの把握もできます。これにより、将来性のある投資戦略を立てられます。例えば、再開発計画の情報を知っていれば、将来的に価値が上昇する可能性が高いエリアの物件を選択できるでしょう。意欲的に勉強すると、物件購入前も運用中も不動産投資のあらゆる場面で有利に進められます。

手間をかけずに資産運用をしたい人

不動産投資は、手間をかけずに資産運用をしたいと考えている忙しい人こそ、おすすめできる投資手法です。「不動産投資は手間がかかる」と思い込んでいる人は少なくありません。入居者の募集、物件の内見、家賃の回収、さらにはさまざまなトラブル対応など、すべてを自分でこなさなければならないと考えがちです。確かに、これらをすべて自身で行うとすれば、大変な労力が必要になるでしょう。

しかし、実際の不動産投資は上記のような業務を行う必要はなく、むしろ、手間や労力をかけずに資産運用をしたい人にこそ適した方法といえるのです。なぜなら、不動産管理会社に業務のほとんどを丸投げできるからです。

例えば、入居者募集や内見対応は、地域の不動産市場に精通した管理会社が行います。家賃の回収も管理会社が代行するため、滞納リスクも軽減されます。物件のメンテナンスや入居者とのトラブル対応も、専門知識を持つスタッフが迅速に対処可能です。

不動産管理会社を活用するとで、仕事で忙しい会社員でも自分の時間を大きく割かずに不動産投資を行えます。多くの場合、月に1度程度、管理会社からの報告を確認し、特にトラブルがなければ、最低限の意思決定を行うだけで運用可能です。

不動産投資は「所有」と「管理」を分離できる投資方法ともいえます。あなたは物件を所有し、その価値上昇と家賃収入を享受しながら、日々の管理などの煩雑な業務は不動産管理会社に委託できます。これにより、手間をかけずに着実な資産形成を進められるのです。

会社員のように安定収入がある人

会社員のような安定収入を持つ人は、不動産投資において大きな優位性を持っています。なぜなら、安定収入が金融機関の評価を高め、融資審査の通過率を高めるからです。

銀行は融資を行う際、借り手の返済能力を慎重に評価します。会社員であることは定期的かつ安定した収入がある証明になるので、審査通過しやすいです。不動産投資を始める際の最大の障壁の一つである融資を、比較的容易に乗り越えられます。

安定収入に加えて、年収が高いなどの高属性の人は有利な条件での融資を受けられる可能性があるでしょう。具体的には、低金利でのローンや、高い融資比率(融資額が大きくなる)の実現などが期待でき、投資の収益性に直接的な好影響を与えます。

不動産の価格は数千万円規模なので、借入金利が1%下がっただけでも、長期的には数百万円以上の差が生まれます。その差額は、そのまま投資利益の増加に繋がるため、融資条件は不動産投資の成功を左右するといっても過言ではありません。

このように会社員が得られる安定収入は、不動産投資を始めるうえで大きな強みとなります。安定した本業の収入を基盤に、不動産投資を行えば、着実な資産形成が期待でき、さまざまな経済的な不安の解消ができるでしょう。

まとめ：効率的に資産形成できる不動産投資を始めてみよう

不動産投資を始めるおおまかな流れは把握できたのではないでしょうか。不動産の価格は高いのでハードルが高く感じるかもしれませんが、銀行融資を利用すれば、少ない自己資金で大きな資産を構築できるなど、他の投資と比べてもメリットが多い投資手法といえます。

効率的に資産形成を行い、将来的な経済不安をなくしたいと考えている人にはおすすめです。失敗しないための注意点も参考にして、ぜひ不動産投資に取り組んでみてください。

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