マンション投資のメリット・デメリットは？収益の仕組みも解説

マンション投資の仕組み

「近い将来にマンション投資を始めてみたい」と考えている方は、まずはマンション投資の仕組みや種類について知ることが大切です。マンション投資の基本的な知識を身につけた上で、マンション投資のメリット・デメリット、リスクとその対応策など、マンション投資に関する理解を深めましょう。

ここでは、マンション投資における収益の仕組みと、マンション投資の種類について解説します。

マンション投資で得られる収益には、マンションを運用することで得られる「インカムゲイン」とマンションを売却することで得られる「キャピタルゲイン」の2つがあります。ここでは、インカムゲインとキャピタルゲインの内容について確認しましょう。

マンション投資においてキャピタルゲインを得るには、多額の資金と専門的な知識が必要になります。そのため、マンション投資初心者の方は、まずは比較的安定して得られるインカムゲインを主な収入源とすることを目指すのがよいでしょう。

マンション投資の方法は大きく分けて「区分投資」と「一棟投資」の2種類があります。ここでは、区分投資と一棟投資について簡単に解説します。

以上のことから、マンションの1室から投資をスタートできる区分投資は初心者に、マンションをまるごと購入する一棟投資は資金と知識がある方に向いていると言えます。それぞれの投資方法にメリット・デメリットやリスクがあるため、これらを理解した上でマンション投資の方法を検討しましょう。

投資用のマンションを購入するには多額の資金が必要であり、運用する上でのリスクもあります。そのため、マンション投資を始めることに不安を感じている方もいるでしょう。

マンション投資を行うことには、デメリットやリスクもある一方でさまざまなメリットもあります。マンション投資を始めるべきかの判断材料にするためにも、まずはメリットを知ることから始めましょう。

マンション投資を行う大きなメリットの1つとして、少額からスタートできることが挙げられます。一棟投資であれば億単位の投資額が必要な場合もありますが、安い物件で区分投資を行う場合は数百万円から購入できることも珍しくありません。立地や設備などの条件がよい投資物件であっても、1,000万～3,000万円前後で区分投資ができるでしょう。

また、投資するマンションを購入する際には、不動産投資用のローンを組むことも可能です。数千万円のマンションを購入する場合でも、不動産投資ローンを利用すれば自己資金は300万～500万円程度で済むでしょう。このように、購入資金をすべて自己資金で賄う必要がないことも、マンション投資の魅力の1つと言えます。

マンション投資などの不動産投資では、所得税や住民税の節税効果が期待できます。

所得税や住民税は所得額が大きくなると税率や税額が上がるため、「不動産投資で納税額が上がるのでは」と考える方もいるでしょう。しかし、不動産投資による所得には収益（黒字所得）だけでなく損失（赤字所得）も含まれます。

不動産投資による所得は、給与所得や事業所得と合算した上で課税額が算出されるので、黒字所得から赤字所得を差し引いて算出する「損益通算」が利用可能です。不動産投資で赤字が発生しても黒字所得と相殺できるため、所得税や住民税の節税につながります。

また、投資用のマンションは贈与税対策・相続税対策にも効果があります。その理由は、贈与・相続される資産が不動産の場合、相続税評価額が時価の7～8割程度と算出されるためです。時価相当の現金を贈与・相続するよりも、不動産として贈与・相続したほうが節税につながりやすいでしょう。

不動産投資における「レバレッジ」とは、小さな自己資金でより大きな効果（収益）を得ることを指します。具体的な例として、自己資金1,000万円で8％の利回りの物件を「レバレッジなし」「レバレッジあり」で運用するケースをそれぞれ考えてみましょう。

金融機関からの融資を利用してレバレッジを効かせることで、少額の自己資金で大きな収益を得ることが可能です。「融資の金利が高い」「利回りが低い」など、逆レバレッジが発生する条件に注意しながら、レバレッジ効果をうまく活用したマンション経営を行いましょう。

マンション投資で金融機関の投資用ローンを利用する場合、住宅ローンと同様に団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的です。

団信に加入すると、ローンの名義人が返済途中で亡くなったり高度障害になったりした場合でも、保険でローンの残債が賄われます。ローン返済の必要がなく、家賃収入が安定的に入ってくるマンションを家族に残すことができるので、生命保険の代わりとしても活用できるでしょう。

マンション投資がうまく軌道に乗れば、家賃収入を私的年金として活用することもできます。ローンを完済するまでは、ローンの返済と家賃収入を差し引いた持ち出しがありますが、完済後は家賃収入の大部分を不労所得として受け取れます。なお、毎月の持ち出し金額は新築マンションの場合1〜2万円程度、中古マンションの場合は数千円〜1万円程度です。ただし、契約形態によって持ち出し金額が変動する点に留意しましょう。

ローンの完済には30～35年ほどかかることが一般的ですが、繰り上げ返済をすれば返済期間や返済総額を減らせます。完済後も修繕費の積み立てや管理費が必要になるものの、支出よりも収入が多い状態をキープできれば、年金代わりとして十分活用できるでしょう。

マンション投資では、貸し出すマンションや部屋を適切に管理しなければなりません。しかし、次のような主な管理業務は、管理会社にすべて委託することができます。

■管理会社に委託できる管理業務（例）

手間をかけずに運用できることも、マンション投資のメリットの1つと言えるでしょう。

株式などの投資商品は、市場の変化によって価格も日々変動します。そのため、大きなリターンが狙える一方で、損失が発生することも少なくありません。

マンション投資では、家賃が大きく変動することはないため、大幅な収益アップは狙えません。しかし、入居者が抜けない限りは一定の家賃収入（インカムゲイン）を安定して得られます。家賃収入がある程度決まっているため、将来のライフプランも立てやすいでしょう。

マンション投資には多くのメリットがありますが、デメリットやリスクも少なからず存在します。マンション投資失敗という結果に終わらせないためにも、マンション投資のデメリットやリスクをしっかりと理解しておきましょう。

ここでは、マンション投資を行う際に考えられるデメリットやリスクについて解説します。

マンションは株式やFXなどの金融商品とは異なり、不動産という実物資産であるため老朽化の問題は避けられません。

近年のマンションはコンクリート造のものが多く、マンションの寿命もコンクリートの寿命と同程度の年数であると言われています。コンクリートの明確な寿命は分かっていませんが、建築から50～60年ほどのマンションは、これから老朽化問題が本格化すると考えておくとよいでしょう。また、10～15年に1回程度は規模の大きな修繕が必要となることに注意してください。

近年では、高齢化に伴い相続や財産整理による不動産の売却が増えつつある一方で、少子化により不動産を購入する世帯が減少しつつあります。今後も不動産の供給が需要を上回る状況が続くと考えられるため、特に生活利便性の低い地域では不動産価格が下落するリスクを考慮しておく必要があるでしょう。

不動産価格下落リスクや家賃下落リスクを低減するには、なるべく価格が下落しない物件選びが重要です。立地がよく、生活利便性や賃貸需要が高い物件を中心にマンション購入を検討してみましょう。

マンション投資では、インカムゲイン（家賃収入）が主な収益となります。そのため、空室が発生するとその分収入が減ってしまうことに注意してください。

空室リスクを低減するためには、需要が高く空室が発生しにくい物件を選びましょう。また、サブリース業者と契約することも1つの方法です。サブリース契約を結ぶことで物件の借主がサブリース業者となるため、空室期間中にも家賃収入が得られます。

マンションは実物資産であるため、地震・洪水・津波などの天災や、火災などの事故で被害が出ることが考えられます。投資用マンション購入の際には、火災保険や地震保険に加入するケースがほとんどですが、保険ですべての被害が補償されるとは限りません。保険に加入する際は、補償の範囲を事前に確認しておきましょう。

また、災害リスクをなるべく避けるためには、自治体などが発表しているハザードマップなどを確認することが大切です。天災の被害を受けにくい地域を中心に物件選びを進めるとよいでしょう。

マンション投資ではローンを利用する方が多く、ローンの返済額は実際の借入額と金利、返済期間によって異なります。特に変動金利型でローンを組んでいる場合、金利が上昇すれば、その分返済額が増加するリスクがあることに注意してください。

日本の金利はアメリカの金利に大きな影響を受けており、近年では両国とも金利の上昇傾向が見られます。また、ウクライナ危機に代表される社会情勢による影響は、物価や金利の上昇に拍車をかけていると言えるでしょう。

マンション投資を検討している方の中には、マンション投資で失敗した話を見聞きして不安になった方もいるでしょう。マンション投資が失敗する大きな理由として、「投資内容を正しく理解していないこと」が挙げられます。裏を返せば、投資内容を正しく理解した上でポイントを押さえた投資を行えば、失敗のリスクを低減できると言えるでしょう。

ここでは、マンション投資で失敗しないためのポイントを5つ紹介します。

マンション投資の成功事例・失敗事例！成功率を高めるコツも紹介

マンションへの投資で収益を得るためには、投資利回りの良い物件を選ぶことが大切です。利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2種類がありますが、手元に残るお金を試算するには「実質利回り」が重要になります。投資目的でマンションを検討する際には、表面利回りも参考にしながら、主に実質利回りを比較するようにしましょう。

■表面利回りの計算方法

■実質利回りの計算方法

マンション投資経営を行う場合、突発的な修繕が必要になったり事故や災害に遭ったりするなど、想定外の出費が発生する可能性もあります。すぐに使える資金が手元になければ、対応が後手に回ってしまうリスクがあることに注意しましょう。

修繕や災害などによるトラブルに対応するためにも、マンション投資では一定の資金を手元に残しておくことが大切です。初期費用をなるべく抑えて、トラブルの際にすぐ動かせる資金をキープしておきましょう。

投資ローンを組む際には、無理なく実行できる返済プランを事前にしっかり立てておくことが大切です。

たとえば、「金利上昇を考慮せず言われるままにフルローンを組んだ」「満室経営ではじめて利益が出る」などのケースでは、返済を続けるのが厳しくなることも考えられます。長期的な金利の変動を想定した上で無理のない返済計画・資金計画を組み、場合によっては借り換えや繰り上げ返済を活用しながら早めの完済を検討しましょう。

投資するマンションを選ぶ際には、建物自体や周辺環境などに関する正確な情報を集めた上で判断することが大切です。

■マンション投資で収集すべき情報（例）

情報を集めた上で、その物件が投資対象として適切かどうか迷った場合には、不動産投資の専門家などに投資相談するとよいでしょう。

不動産投資に失敗する原因の1つとして、不動産投資に関する知識の不足が挙げられます。事前に不動産投資について十分に勉強すれば、不動産投資の成功率を上げることもできるでしょう。

また、企業が行っている動画セミナーなどを参考にすれば、不動産投資に関する知識を一層深められます。マンション投資に関する動画セミナーをお探しの方は、下記のページもぜひ参考にしてください。

マンション投資ならJ.P.Returns 株式会社

マンション投資は、比較的安定して利益が見込めることから資産形成の手段としておすすめです。なお、投資である以上はリスクも同時に把握しておく必要があります。メリットとデメリットを理解した上でマンション投資を検討しましょう。

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