マンション投資のデメリット7選！事前にリスクを回避するために必要な知識を解説

マンション投資のデメリット7選

マンション投資には、いくつかのデメリットがあるといわれます。

具体的なデメリットの例は以下のとおりです。

● 多額の資金が必要となる
● 空室リスクがある
● 減価償却や確定申告など税金の知識が必要になる
● 自然災害リスクがある
● 建物修繕の費用がかかる
● 競合リスクや流動性リスクがある
● 家賃が下がるおそれもある

各デメリットの内容をよく理解し、マンション投資を始めるときの参考にしてみてください。デメリットを理解していれば、リスクを最小限にとどめられます。

なお昨今注目度が高まっているマンション投資ですが、一部では「儲からないからやめとけ」といった意見が飛び交っていることも確か。ネガティブな声が多い理由については、以下の記事を要チェックです。
>マンション投資が儲からないと言われる本当の理由は？メリット・デメリットについても徹底解説

多額の資金が必要となる

マンション投資をする際、投資家は多額の頭金を用意しなければなりません。

一棟マンションであれば頭金を数千万円用意しなければならず、ワンルームで数十万円〜数百万円の自己資金を用意する必要があります。

マンション一棟買いにかかる具体的な費用相場については、以下の記事を併せてご覧ください。
>マンション一棟買いでいくら必要？メリット・デメリットも解説

一方、FXであれば数百円、株式投資でも数十万円から投資ができます。

このようにマンション投資は頭金の金額が多いため、自己資金が少ない人では行えない投資方法です。一定の貯蓄額が必要であるため、運用できる人が限定されてしまいます。

マンション投資は自己資金によって運用できる人が限定されるものの、ミドルリスクミドルリターンで運用できる投資方法です。FXや信用取引のように一瞬で自己資金を失ってしまう危険性が低いのもマンション投資の魅力です。

なお、マンション投資の中でも「ワンルームマンション投資」は、自己資金が少なく済む不動産投資手法として人気があります。ワンルームマンション投資については、以下の記事で詳しく解説しました。
>ワンルームマンション投資とは？7つのメリットと6つのデメリット&危険性をプロが解説

空室リスクがある

マンション投資中、空室が発生するとキャッシュフローが大幅に悪化するリスクがあります。

区分所有マンションの1室だけで投資を行っている場合、空室になるだけで収入が途絶えてしまいます。収入が途絶えたとしても、ローンの返済や固定資産税の支払いは続けていかなければなりません。

空室リスクはどのマンションでも発生するものの、立地の良いマンションに投資することでリスクを減少させられます。空室リスクを減らすためにも、投資するマンションの立地調査はしっかりと行いましょう。

減価償却や確定申告など税の知識が必要になる

マンション投資を行うときには、減価償却や確定申告などの税金の知識が必要です。税金の知識を得るには時間が必要であるため、時間が取れない人にはデメリットになってしまいます。

マンション投資では減価償却を利用し、帳簿上の所得を減らして節税を図ります。節税幅が大きくなるほど利益が多くなるため、税金の知識は必要不可欠です。しかし、減価償却の内容や計算方法、確定申告の方法がわからなければ、節税できません。

正しい税金の知識を得るまでには相当な時間が必要であるため、不動産投資会社の担当者に相談したり、税理士に確定申告を依頼したりするとよいでしょう。とくに、税理士に確定申告を依頼する費用は、経費計上できるためおすすめです。

自然災害リスクがある

マンション投資では、自然災害のリスクがあるのもデメリットです。

一棟マンションを保有しており、台風や地震で建物に損傷被害が出た場合、建物を修繕しなければなりません。また、投資対象が区分マンションだとしても、1階部分を所有していると水害により浸水してしまうケースもあります。

通常、不動産には保険を掛け自然災害の補修に対応します。しかし、自然災害による被害に関しては補修範囲や補修条件に制限があるケースも多く、全額補償の対象にならないこともあることには注意です。仮に制限が緩く、全額補償されたとしても、そのような保険は保険料が高くなってしまいます。

自然災害リスクに対しては、高い保険に加入できるほど利回りの良いマンションに投資していれば保険で対応するとよいでしょう。もし利回りが低いのであれば余剰金を多く用意し、突発的な災害に対応するといった柔軟性が求められます。

建物修繕の費用がかかる

マンション投資では、入居者が退去するたびに建物修繕費用がかかるのもデメリットです。

マンションの室内は入居者が丁寧に使用したとしても、必ず汚れが発生してしまいます。長期間入居していた人が退去した場合には、設備の性能低下や不具合が発生しているときもあります。そのため、次の入居者を探す前に、投資家は室内のリフォームをしなければなりません。

退去後のリフォームは入居者から預かった敷金を一部利用できるため、投資家が修繕費を全額支払う必要はありません。しかし、時間とともに汚れた内装などは入居者の敷金で補修してはいけないため、敷金全額を使うこともできないのには注意が必要です。

投資家がマンション投資計画を立てるときには、建物修繕費用がいくら必要なのか明確にして進めていきましょう。

競合リスクや流動性リスクがある

マンション投資には、競合リスクや流動性リスクが存在します。

競合リスクとは、投資しているマンションに似たような間取りが近隣に多くあり、入居者がなかなか見つからなくなるリスクです。一方、流動性リスクとは、購入者が少ない地域のマンションはなかなか売れず、売却金額が低くなるリスクです。

競合リスクが高まると、入居希望者が他のマンションに流れてしまい、家賃を下げて入居者募集をしなければならなくなります。そして、流動性リスクが高まると投資計画で想定したより低い金額でしか売却できず、最終的に得られる利益を圧迫してしまいます。

どちらも利益に大きく関わってくるリスクであるため、マンション投資の大きなデメリットです。

しかし、競合リスクも流動性リスクもマンションの立地に左右されるため、リスクの低いマンションを購入すれば回避が可能です。

家賃が下がるおそれもある

マンション投資には、築年数経過により家賃が下がっていくというデメリットがあります。

建物や設備は築年数が経てば経つほど古くなり、状態や性能が悪化していくため補修しなければなりません。しかし、補修しても新築より状態や性能が良くなることはなく、入居希望者の数も少なくなって家賃が下落していきます。

建物を補修すれば家賃の下落幅は抑えられますが、下落自体を止めることはできません。そのため、マンション投資をするとき、投資家は家賃の下落を想定して投資計画を立案する必要があります。

 

マンション投資リスクの回避方法

マンション投資にはデメリットやリスクが多くあります。しかし、デメリットとリスクのほとんどには回避方法があり、マンション投資は初心者に向いている投資といわれます。

マンション投資のリスク回避方法の代表例は、次のとおりです。

● 人口増加している地域のマンションに投資する
● 中古マンションを選択する
● マンション投資の専門家に相談する

投資計画にリスク回避方法を盛り込み、損失を最小限に抑えていくことが大切です。

人口増加している地域のマンションに投資する

マンション投資を行うときには、購入を検討する物件が人口増加している地域内にあるのか確認し、リスクを回避しましょう。

近年、少子高齢化が問題になっているものの、一部地域では人口が増加しています。たとえば、名古屋市中区（増加率3.55%）や大阪市浪速区（増加率3.55%）、さいたま市大宮区（増加率2.22%）などは、2023年に人口を伸ばしている地域です。

利便性が良いなど、住みやすい条件がそろっている地域は人口が増加する傾向にあります。人口が多い地域の不動産需要は高く、家賃や売却価格が安定します。家賃や売却価格が安定するほど投資計画が立てやすくなる上に、損失を抑えられるのです。

人口の増減は不動産に大きな影響を与えるため、投資するマンションが存在する地域の人口動向はよく調査しておきましょう。

中古マンションを選択する

投資するマンションの対象は、新築マンションよりも中古マンションのほうがリスクを抑えやすくなります。

新築マンションは売買価格の中に、不動産価値だけでなく分譲会社の利益、開発費用などが上乗せされています。上乗せされているものは不動産価値とは関係ないため、購入したと同時に売買価格が下がるのが新築マンションの特徴です。

また、建物は古くなるほど資産価値が下がるため、築年数が少し経過するだけで急激に売買金額が低下してしまいます。数十年後に売却するとき、売却金額が購入金額の半分になっていることも珍しくありません。

新築ワンルームマンション投資の危険性については、こちらの記事も読んでみてください。
>新築ワンルームマンション投資は危険って本当？理由やメリットを解説

一方、中古マンションは不動産価値を元に売買金額を決めるため、値段の下落幅が新築マンションよりも少なくなります。値段の下落幅が少なくなれば、買値と売値の差ができにくいため、売却時の損失幅も小さくなるということです。

また、価格の下落幅が少なければ減価償却を活かせます。減価償却は現金を使わずとも損失を計上できるため、キャッシュフローを悪化させず所得の圧縮が可能です。しかし、不動産価値が大きく下落すると減価償却で計上した費用が相殺されるため、効力が薄れてしまいます。

その点、中古マンションであれば不動産価値の下落幅が少ないため、リスクを最小限に抑えられます。

マンション投資の専門家に相談する

マンション投資の場合、専門家に相談すればリスクを抑えることが可能です。

マンション投資には競合リスクや空室リスクなど、さまざまなリスクが存在します。しかし、不動産投資会社や管理会社など、それぞれのリスクに対応できる専門家がいるため、自分でリスク回避を行う必要はありません。しかも、リスク回避のために使ったお金は経費計上できるため、リスクを回避した上に所得税の節税にもつながります。

 

マンション投資にはメリットも多い！

マンション投資にはデメリットやリスクがあるものの、多くの人が不動産に投資をしています。多くの人がマンション投資を行っているのは、メリットが多くあるからです。

マンション投資の主なメリットは、次のとおりです。

● 長期的な安定収入が得られる
● 節税ができる
● レバレッジ効果がある
● 副業に合っている
● 年金や生命保険の代わりになる

マンション投資の代表的なメリットは、大きな収入を得られたり、所得税を節税したりできることです。そして、他にも多くのメリットがあるため、マンション投資を始めようか迷っている人は、どのようなメリットがあるのか確認し迷いを解消していきましょう。

長期的な安定収入が得られる

マンション投資を行うと、長期的な安定収入が得られます。

入居者が住んでいる間は家賃や共益費、駐車場使用料などを得ることが可能です。事情によりすぐに退去する人もいますが、中には長期にわたって住み続ける人もいるでしょう。そのため、入居者が決まれば長期的な安定収入が得られます。

しかし、FXや信用取引などでは一瞬で利益を得られますが、長期的に安定した収入は得られません。また、NISAやiDeCoはローリスクローリターンであるため、大きな利益を得るのは難しいといえます。

マンション投資は長期的に安定した収入を得られるため、他の投資にはない特長を持っている投資です。

投資に慣れていない初心者には、一攫千金を狙う短期投資よりも、不動産投資のような長期投資がおすすめです。長期投資のメリットについては、以下の記事で詳細に解説しています。
>長期投資のメリットと注意点｜不動産投資がおすすめの理由とは？

節税ができる

マンション投資は、減価償却を利用し現金を使うことなく所得税を節税でき、赤字が出たとしても損益通算で不動産所得以外の所得を圧縮できます。

減価償却とは、資産価値を法律に基づいた年数に応じ価値を分割し、分割した価値を会計上の経費として計上できる費用です。減価償却は現金を使うことなく経費計上できるため、節税目的でマンション投資をするときに重要となる税制といえます。

一方、マンション投資における損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の黒字から不動産所得の赤字を差し引き黒字を圧縮できる税制です。

マンション投資では黒字でも赤字でも所得税が節税でき、正しい税金の知識を持っていれば大きな節税につながります。

また、マンション投資は相続税の節税も可能です。

相続税は相続税評価額を元に計算しますが、相続税評価額は現金の約70%～80%程度で計算されます。建物や土地の相続税評価額は固定資産税評価額を元にしますが、固定資産税評価額は時価の70%を目安に算出されるからです。

そして、不動産を貸すことにより、相続税評価を下げられる税制もあるため、現金を保有しているよりも不動産投資した方が相続税を節税することもできます。

マンション投資によって節税できる仕組みを詳しく知りたいという方は、以下の記事もおすすめです。
>マンション投資で節税ができるカラクリは？投資の注意点も解説

レバレッジ効果がある

マンション投資では、レバレッジを効かすことができます。

レバレッジとは、他人の資本を利用し、自己資金だけでは得られないような大きな利益を上げられる効果です。マンション投資におけるレバレッジとは、金融機関からローンを借り、自己資金では購入できない高額なマンションを購入し運用することです。

レバレッジを効かせられないと自己資金相応の運用益しか得られませんが、マンション投資ではレバレッジを効かせられるため、大きな運用益を得られます。

本来得られないような大きな利益を得られるのは、マンション投資における大きなメリットです。

副業に合っている

マンション投資は手間をかけずに運用できるため、副業に合っている投資です。

マンション投資を行うときは、基本的に専門家の力を借りて運用を行います。たとえば、購入する不動産の選定や投資計画は不動産投資会社が行い、不動産の管理や入居者募集は管理会社に任せます。専門家の力を借りれば、投資家が行うのは各種手続きの判断だけです。

通常、副業を行うには時間を割かなければいけません。しかし、マンション投資であれば時間を割く必要はありません。時間がなかなか取れない人にとって、手間のかからないマンション投資は副業を考えている人に合っている投資です。

年金や生命保険の代わりになる

マンション投資は、年金や生命保険代わりにもなる投資です。

マンション投資は長年不動産を保有すれば、ローン返済が終わり、ランニングコストが大幅に削減されます。つまり、ローン返済後は利益が大きくなるということです。

そして、ローン返済が終わる時期を定年退職する時期と合わせれば、年金受給までの空白期間を埋めることもできます。マンション投資の利益を年金に上乗せすると、余裕のある老後生活を送ることも可能です。

また、不動産投資ローンには団体信用生命保険が付いているため、返済者が亡くなったときにローン残債がゼロになります。ローンの残債がゼロになった不動産を家族に残すことができるため、家族にとっては生命保険の受取金と同じ効果があります。

 

マンション投資のデメリットについてよくある質問

マンション投資を検討する多くの人が、マンション投資のどの点がデメリットなのか、気に掛けています。

マンション投資のデメリットを気に掛けている人が持つ、悩みや疑問の代表例は次のとおりです。

● マンション投資はなぜダメなのでしょうか？
● マンション投資で不動産は何年持つべきですか？
● マンション投資は年収いくらからできますか？

マンション投資を始めるときには多くの人の悩みを知ることで、不安なく運用を開始できます。悩みを解決した上で、マンション投資を行っていきましょう。

マンション投資はなぜダメなのでしょうか？

マンション投資が「ダメ」といわれる理由は、次のようなリスクがあるからです。

● 空室リスク
● 競合リスク
● 流動性リスク
● 建物修繕リスク など

ただし、マンション投資はリスクごとに相談先があるため、リスクを最小限に抑えやすい投資です。また、マンション投資のリスクの多くは回避方法があり、リスクの予測が困難なFXや信用取引とはリスクの大きさが異なります。

マンション投資で不動産は何年持つべきですか？

不動産を保有する期間は、減価償却が終わる直前までがよいでしょう。

減価償却が終わると所得税を節税しにくくなり、税金で利益が圧縮されてしまいます。減価償却が終わる時期に売却し、次の不動産を購入するというサイクルが一般的です。

ただし、大きな損失を生んでしまうようであれば、早期売却を検討したほうがよいケースもあります。空室が長く続く状態を改善するのは難しく、長く保有するほど損失が膨らむことがあるからです。

マンション投資は年収いくらからできますか？

マンション投資は、一般的に投資用ローンを受けやすいとされる年収700万円程度からできるといわれています。
ただし、年収700万円というのは、あくまで目安として考えておきましょう。

たとえば、年収500万円でも頭金を多く用意できたり、売買金額の低いワンルームマンションを購入したりすれば、ローンを受けることも可能です。

もし年収が700万円に満たないとしても、不動産投資を検討しているのであれば、可能かどうかを不動産投資会社に相談してみましょう。

マンション投資のデメリットやリスクは回避可能

マンション投資には、デメリットやリスクがつきものです。しかし、デメリットやリスクがあるのは投資全般にいえることであり、それらを回避しやすいかどうかが重要です。

マンション投資のデメリットやリスクは、回避方法が存在し、相談できる専門家も多くいます。不動産投資会社や管理会社、税理士などに相談すればほとんどのリスクが回避可能です。

不動産投資を始めるにあたって不安がある人は、まず不動産投資会社に相談しましょう。不動産投資会社は管理会社や税理士と連携しているため、マンション投資初心者にもおすすめです。