アパート経営の利回りはどれくらいが目安？利回りを良くする対策も紹介

アパート経営における利回りの最低ラインは？

アパート経営における利回りとは、アパートの購入や建築費などの投資額に対して、どれくらいのリターンがあったのかを表す数字です。ここでは、アパート経営における利回りの目安や最低ラインについて解説します。

最低ラインと理想の利回り

アパート経営の最低ラインと理想の利回りは以下のとおりです。

● 最低ライン：表面利回り5％（実質利回り3％）
● 理想の利回り：表面利回り8％（実質利回り4〜7％）

利回りは物件の立地や条件により変動しますが、おおよその目安として上記を参考にしてください。また、「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」のレポートによるアパートの利回りと価格の推移は、以下のとおりです。

【一棟アパート　利回り・価格の推移】

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「2023年11期　収益物件　市場動向　マンスリーレポート」　

この表を見てみると、2020年頃までの一棟アパートの利回りは、8.8〜8.9％ほどでしたが、近年では8〜8.5％ほどで推移しています。利回りが下がっている理由としては物件価格の高騰があげられ、2018年と2023年で比較すると1,000万円以上上昇していることがわかります。

地域別の利回りの相場

エリア別の平均利回りと価格、築年数を以下にまとめました。

【地域別　一棟アパート　利回り・価格の推移】

		2023年3月	2023年5月	2023年7月	2023年9月	2023年11月
全国	利回り（％）	8.07	7.92	8.08	8.05	8.04
	価格 （万円）	7,927	8,273	7,915	7,981	7,843
首都圏	利回り（％）	7.55	7.47	7.62	7.48	7.50
	価格 （万円）	8,513	8,848	8,459	8,606	8,480
東海	利回り（％）	9.23	8.95	8.83	9.29	8.82
	価格 （万円）	6,366	6,278	6,338	6,388	6,346
関西	利回り（％）	9.00	8.60	8.40	9.11	8.68
	価格 （万円）	6,451	6,769	6,960	6,016	6,406

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「2023年11期　収益物件　市場動向　マンスリーレポート」

首都圏の利回りは7.5％前後と全国平均より低い数値で推移しており、物件価格は唯一8,000万円を超えています。ただし、首都圏の利回りが低いからといって、アパート経営に向いていないということではありません。賃貸需要は首都圏がもっとも高いため、安定したアパート経営ができるといえるでしょう。

 

利回りの種類と計算方法を解説

利回りには3つの種類があります。利回りの種類とそれぞれの計算方法について見ていきましょう。

表面利回りの定義と計算方法

表面利回りとは、物件金額に対して年間の収入の割合を表した数字を差します。アパートは年間にかかる具体的な経費がわかりにくいため、売り出されているアパートの物件情報には、表面利回りが掲載されていることがほとんどです。

【表面利回りの計算方法】

表面利回り ＝ 年間賃料収入 ÷ 物件購入価格 ✕ 100（%）

● 具体例

物件価格：6,000万円

年間家賃収入：600万円

600万円 ÷ 6,000万円 ✕ 100（％） ＝ 10％（表面利回り）

表面利回りの特徴は、物件価格と年間収入がわかればすぐに計算できることです。表面利回りがわかることで、おおよその目安を把握できます。

ただし、表面利回りには具体的な経費が考慮されていません。そのため、表面利回りは経営上の数字より高くなるケースがほとんどだということを理解しておきましょう。アパート経営において経費は無視できないため、できるだけ早く経費の額を確定して、次に紹介する実質利回りを計算することが重要です。

実質利回りの定義と計算方法

実質利回りとは、物件金額に購入時の諸費用をプラスした金額に対して、年間収入から諸経費を差し引いた額の割合です。実質利回りは、先ほど紹介した表面利回りに比べて、実際の経営に近い数字が出てきます。

【実質利回りの計算方法】

実質利回り ＝ （ 年間賃料収入 – 年間経費 ） ÷ （ 物件購入価格 ＋ 購入時諸経費 ） × 100（％）

● 具体例

物件価格：6,000万円

購入時諸経費：500万円

年間家賃収入：600万円

年間経費：150万円

（600万円 − 150万円） ÷ （ 6,000万円 ＋ 500万円） ✕ 100（％） ＝ 約6.9％（実質利回り）

実質利回りの計算で注意する点は、以下のものを経費に含めないことです。

● 月々のローン返済額
● 減価償却費
● 大規模修繕費

実質利回りは、実際にかかる経費やランニングコストが考慮されているので、アパート経営において把握しておかなければいけない数値です。実質利回りと表面利回りには乖離があり、表面利回りだけ追いかけても経営の実態は見えてこないため、アパート経営で成功するには実質利回りを重視して物件を選ぶようにしましょう。

想定利回りの定義と計算方法

想定利回りとは、物件金額に対して、満室状態での年間収入の割合を表した数値です。想定利回りは常に満室の状態を前提に計算されるので、表面利回りよりさらに高い数値が出ます。

【想定利回りの計算方法】

想定利回り ＝ 満室状態の年間賃料収入 ÷ 物件購入価格 ✕ 100（%）

● 具体例

物件価格：6,000万円

満室時の年間家賃収入：660万円

660万円 ÷ 6,000万円 ✕ 100（％） ＝ 11％（想定利回り）

想定利回りは実際の経営と乖離のある数値が出てしまいますが、算出方法が容易なため、たくさんの候補の中から物件を絞り込んでいく際に便利です。また、想定利回りは高い数値が出やすい計算方法なので、不動産広告でよく使われます。

広告に掲載されている数値がどの利回りを指しているかを理解し、ケースによって利回りの計算を使い分けられるようになりましょう。

 

利回りを確認する際に気をつけるべきポイントとは？

利回りを計算するうえで気をつけるべきポイントを6点紹介します。

実質利回りを確認する

実質利回りは、3種類の利回りの中で実際の運用時にもっとも近い数値が算出されます。よって、購入するアパートを選ぶ際には、実質利回りを確認しましょう。具体的には、多くの物件から絞り込むために表面利回りと想定利回りを使い、絞り込んだあとの詳細な比較のために実質利回りを算出すると良いでしょう。

また、実質利回りを求める際の年間経費と購入時の諸経費には、以下のものがあげられます。

【年間経費】

● 管理会社へ支払う管理委託料
● 火災保険などの損害保険料
● 固定資産税、都市計画税
● 原状回復費などの軽微な修繕費
● 仲介手数料や広告費などの入居者募集費用

【購入時の諸経費】

● 不動産会社に支払う仲介手数料
● 司法書士報酬などの登記費用
● 印紙代
● 不動産取得税

年間経費は定期的にかかる費用なので、アパート経営を具体的にイメージできます。さらに、キャッシュフローに大きく影響する項目のため、漏れなく洗い出すことが重要です。

空室を考慮する

アパートを常に満室で運用するのは簡単ではありません。そのため、利回りを計算する際は空室率を反映させることにより、実際の運用に近い数値を求められます。

【空室率の計算方法】

空室率 ＝ （空室数 ✕ 空室期間） ÷ （全体室数 ✕ 365） × 100（％）

● 具体例

戸数：15室

空室数：2室

空室期間：2ヶ月（61日）

（3室 ✕ 61日） ÷ （15室 ✕ 365） ＝ 約3.3％（空室率）

【実質利回りに空室率を反映した計算方法】

実質利回り ＝ （ 年間賃料収入 – 年間経費 ） ÷ （ 物件購入価格 ＋ 購入時諸経費 ） × （100 − 空室率）（％）

● 具体例

物件価格：6,000万円

購入時諸経費：500万円

年間家賃収入：600万円

年間経費：150万円

戸数：20室

空室：5室

空室期間：5ヶ月（153日）

（5室 ✕ 153日） ÷ （20室 ✕ 365） ＝ 約10.4％（空室率）

（600万円 − 150万円） ÷ （ 6,000万円 ＋ 500万円） ✕ （100−10.4）（％） ＝ 約6.２％（空室率を反映した実質利回り）

ただし、正確な空室率はアパート経営を始めてみなければわかりません。同じエリアで似たような間取りや築年数のアパートでも、空室率が違うことがあるのです。そのため、購入を検討しているアパートの運用実績を不動産会社から聞き出し、それに基づいた数値でシミュレーションすることをおすすめします。

表面利回りが高い場合は理由を調べる

売り出されているアパートの中には、表面利回りが高い物件があります。しかし、表面利回りが高いからといって確実に高い収益を得られるわけではありません。表面利回りが高い物件を見つけたときは、その理由を調べて疑問に感じる点がないかチェックしましょう。

たとえば、交通アクセスが悪いアパートや、建物の修繕やメンテナンスが不十分なアパートは価格が安く設定されています。また、事故物件や周辺環境に問題がある、いわゆる「心理的瑕疵物件」も割安で売り出されます。このような要因により表面利回りが高い可能性があるので、さまざまな角度で物件を調べる必要があるのです。

物件を調べるためには、現地へ足を運びアパートの状況を確認したり、周辺環境に問題がないか実際に歩いたりする方法があります。また、心理的瑕疵の内容は、不動産取引の際に告知する義務があるため、あらかじめ不動産会社に問い合わせましょう。

金利の上昇を想定する

アパートを購入する際、金融機関からの融資を受けることが一般的です。融資にはさまざまな種類がありますが、変動金利を利用した場合は金利の上昇を想定しなければいけません。

変動金利には金利上昇リスクがあり、金利が上昇すると毎月の返済額が増加します。そのため、予期せぬ金利の上昇はキャシュフローに大きな影響を与え、資金繰りが厳しくなることがあるのです。

基本的にローン返済額は利回り計算に考慮しませんが、実質利回りが高いアパートを購入できたといって安心するのではなく、金利が上昇した場合の返済シミュレーションを行い、場合によっては繰り上げ返済も検討しましょう。

家賃の変動を考慮する

アパート購入時の利回りが高くても、経年劣化によって家賃が下がる可能性があります。家賃が変動しない前提で利回りを計算するのは危険なため、経年劣化による家賃低下を見越した経営計画を立てましょう。

株式会社三井住友トラスト基礎研究所のレポートによると、平均的な家賃下落率は年1％とされています。

出典：株式会社三井住友トラスト基礎研究所「株式会社三井住友トラスト基礎研究所」https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20130116.pdf

この結果を基に考えると、新築時に8万円だった家賃は10年後に7.2万円となる計算になります。さらに10年経過すると6万円台に低下し、状態が悪いと5万円台で募集することがあるかもしれません。

このように、家賃低下は利回りに大きな影響を及ぼします。家賃は新築時がもっとも高いものだと理解し、家賃が低下する可能性を視野に入れた利回り計算を行うようにしましょう。

修繕費がかかる前提で計算する

アパート経営では、維持管理のための修繕費がかならず発生します。とくに、約10年ごとに行う外壁や屋根、防水工事には高額な費用がかかるため、利回り計算をする際は修繕費がかかる前提で計算しましょう。

国土交通省のガイドブックによると、全10室の木造アパートが30年間で必要になる修繕費は、1室あたり216万円と試算しています。

出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」https://www.mlit.go.jp/common/001231406.pdf

これは1室あたりの金額なので、全10室のアパートだった場合は、全体で2,100万円以上が修繕費としてかかる計算です。

アパートの利回りは、築年数が古いほど高くなる傾向にありますが、その分修繕にかかる費用も高額になります。そのため、利回りが高いという基準だけで物件を選ばず、建物の修繕費も念頭に置いたうえで検討しましょう。

利回りを上げる6つの方法

ここからは、アパート経営で利回りを上げる方法を詳しく解説します。

適切な管理方式を選ぶ

アパート経営では、経営計画や予算に合わせた管理方式を選ばなければいけません。適切な管理方式になっていれば空室を防ぐことができ、利回りが高いアパート経営が実現します。

代表的な管理方式は以下のとおりです。

● 管理委託

管理委託とは、不動産の管理会社に管理業務を委託する方法です。管理委託では、管理会社に毎月支払う管理料が必要になりますが、入居者からの家賃がそのまま収入に反映されます。空室リスクはあるものの、満室に近い経営ができれば高収入が期待できる管理方法です。管理委託は資金に余裕があり経営業務に集中したい人に向いているでしょう。

● サブリース

サブリースとは、借り上げする管理会社がオーナーから建物を借り上げて、第三者へ転貸し利益を得る契約方法です。サブリースの特徴は、アパートを一括して管理会社が借り上げているため、空室があっても一定の収入がオーナーに入ってくることです。また、面倒な管理業務を一括して任せられるというメリットもあります。しかし、サブリースで得られる家賃保証率は80〜90％が一般的なため、収益性が下がる点に注意しましょう。

● 自主管理

自主管理は、マンションの管理業務をすべてオーナー自身で行う管理方法です。自主管理のメリットは、管理を外部に委託しないため管理料などのコストがかからないことです。そのため、家賃収入がそのまま手元に入り高収入が期待できます。しかし、アパート内で発生した入居者トラブルや家賃滞納は、オーナーが自ら対応しなければいけません。不動産の知識が豊富で時間的余裕がある人に向いている管理方法です。

このように、アパートの管理方法によってメリット・デメリットがあります。どの管理方法が自分に向いているかを考え、入居者にとって住み心地の良いアパート経営を目指しましょう。

ニーズがあるアパートを選ぶ

利回りが高いアパート経営をするためには、地域や入居者のニーズに合った物件を選ぶことが重要です。最寄り駅からの距離が遠い、買い物環境が近くにないなど、人々のニーズが少ないエリアでは、もし退去者が出ても次の入居希望者が現れず空室が増えてしまいます。

ニーズがあるアパートの代表的な特徴は以下のとおりです。

● 交通アクセスが良い
● 公園や買い物環境が良く住み心地が良い
● 夜でも明るく治安が良い

とくに、交通アクセスを重視したアパートを選ぶと良いでしょう。交通アクセスが良ければ、建物が古くなったとしてもニーズが下がりにくいので、高い利回りを維持しやすいのです。

さらに、子育て世帯が多いエリアではファミリー向けの間取りのアパートを選ぶなど、利用者層に合わせた物件選定を心がけましょう。

付加価値をつけて魅力的なアパートにする

アパートの利回りを高くし、安定した経営を目指すのであれば、付加価値が付いた魅力的なアパートにしましょう。築年数が経って建物が古くてなっても、魅力的な価値を付けることで空室を減らすことが可能です。

アパートの付加価値を上げる施策として以下があげられます。

● 共用部分に宅配ボックスを設置する
● インターネット無料サービスを導入する
● 防音室を作り楽器演奏可能にする
● リモートワークを想定した書斎を作る
● ペット飼育のための足洗い場を用意する

競合物件にはない強みを活かして差別化を図ることで、入居者が増え利回りが高くなりキャッシュフローを良くすることができます。どのような施策がアパートに向いているかは、管理会社や地域の仲介会社、不動産投資のプロに相談してみましょう。

トラブル対策を十分に講じる

アパート経営において入居者トラブルは避けられません。トラブルに対して先手を打てば、高い利回りでアパート経営ができるでしょう。

たとえば、家賃滞納や騒音によるトラブルは、どのマンションでも起こりうる問題です。この対策としては、入居審査を徹底する、入居者に家賃保証会社と契約してもらうなどの対策が考えられます。

さらに、アパートの周辺環境の変化により、空室率が高まることも考えられます。その場合は、あらかじめ売却するプランを用意しておくなど、出口戦略を描く対策が有効です。

ローンの借換えを検討する

アパート経営には金利上昇のリスクが伴うと解説しましたが、少しでも低い金利でローンを組むために、借換えを検討する方法が考えられます。

アパートを購入するためのローンは数千万円から数億円にのぼることもあり、少し金利が上がるだけで毎月の返済額が大きく増加します。状況に応じて低い金利のローンに借換えることで、毎月の出費を減らし、利回りを向上できるでしょう。

また、借換先の金融機関によっては、団体信用生命保険の保障を手厚くできる場合があります。保障が充実すれば、別でかけている保険料の見直しができ、キャッシュフローを良くすることができるでしょう。

空室対策を万全に行う

利回りを良くするためには、空室を出さないことが最優先事項です。入居者に喜んでもらい、長期間アパートに住んでもらうことが利回りの向上につながります。

主な空室対策には以下のものがあります。

● 共用部分の清掃、修繕
● インターネット環境の見直し
● 新しい設備の追加
● 大規模なリノベーション

空室対策を考えるうえで重要なポイントは、入居者にお得感を抱いてもらうことです。家賃が安いから良いというものではなく、「この家賃でこの環境はお得だ」と入居者に感じてもらうことで、退去を防げます。そのためには、定期的な清掃でアパートを清潔に保ち、入居者の細かい要望に応えるなどのサービスが必要です。

入居者目線でアパートを運営し、住み心地の良いアパートを提供すれば、結果的に利回りの良いアパート経営につながるでしょう。

まとめ

今回は、アパート経営の利回りについて詳しく解説しました。利回りの最低ラインは5％、理想の利回りは8％といわれていますが、エリアによって目安が違うのでそれぞれに合った利回りを目指しましょう。よく目にする表面利回りばかりを見るのではなく、実際の運用に近い実質利回りを意識することで適切にアパートを選定できます。

また、アパートの利回りを上げるためには、地域のニーズを把握し入居者の立場になって経営を行い、あらゆるリスクに備えることが大切です。さらに、利回りの良いアパート経営は大きな節税対策にもなります。

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