アパート経営で失敗する理由とは？事例をもとにリスク回避の対策を解説

アパート経営とは

アパート経営は金融機関から融資を受け物件を購入し、家賃からローンや経費を支払い、長い時間をかけて資産を構築する投資モデルです。家賃収入がローン返済額や経費を上回れば、インカムゲインで毎月収益が発生します。また、ローン返済を続けるうちに物件価格がローン残債を上回り、売却してキャピタルゲインで利益を得ることも可能です。

しかし、アパート経営には土地と建物、不動産取得税、仲介手数料などの高額な費用もかかり、リスクを伴います。アパート経営で損失を防ぐためには、どのようなケースで失敗が発生しやすいのかを抑えておかなくてはいけません。

アパート経営を成功させるには失敗事例を知ることが大事

アパート経営の失敗とは、ローン返済額と経費の合計を家賃収入が下回り損失が出ることです。損失が発生すると、自己資金の投入やアパートの売却を迫られます。そのような状況を避けるために、事前に失敗を招きやすいポイントを把握するのは重要です。

アパート経営で成功を引き寄せるには、多くの失敗事例を知り、同時に解決策を学ばなくてはいけません。失敗に陥りやすいポイントを理解して回避できれば、より理想のアパート経営が可能です。

よくある失敗事例12選と解決策

アパート経営を成功させるには、失敗を引き起こす要因と、それを回避する施策について知る必要があります。

以下に挙げるのは、アパート経営でよくある12の失敗事例です。

・アパート経営に向いていないエリアで始める
・収支シミュレーションが甘く、ローン返済に行き詰まる
・節税対策のみを目的として始める
・日常的なメンテナンスが不十分である
・コストカットのために自主管理を選択する
・不動産会社の営業担当者に丸投げする
・管理会社を複数比較してから選ばない
・不動産投資ローンを借りる金融機関選びを軽視する
・建築費を削りすぎて魅力がない物件になってしまう
・入居者トラブルが多い物件である
・経費削減のために定期的に修繕していない
・安易にサブリース契約を選択する

それぞれ解決策と併せて詳しく解説します。

アパート経営に向いていないエリアで始める

アパートは高層マンションに比べて、都市計画法において建築エリアの制限が少なく、多くの場所に建築可能です。そのため、需要のあるエリアだけでなく、アパート経営に向いていないエリアにも建てられています。

アパート経営に向いていないエリアには、以下が該当します。

・人口が少ない ・駅から遠い ・交通の便が悪い ・近くに商業施設がない ・災害のリスクがある

このような条件の良くないエリアで、アパート経営を始めてしまうと、入居者で埋まらず損失を出す可能性があります。

条件の良くないエリアでアパート経営を始めてしまう主な理由は、以下の通りです。

・土地を相続したのでアパート経営を始めた ・低価格で物件が売り出されていた

これらの理由でアパート経営に乗り出した結果、失敗したという事例は多く発生しています。

〈解決策〉
アパート経営で重要なのは立地です。アパートの建っているエリアの利便性や人口動向は、最も重視しなくてはいけません。物件の立地を考えずに、安易に始めてしまうのはかなり危険です。アパート経営は空室リスクの少ないエリアに絞って物件探しをすれば、失敗を回避できる可能性が高まります。

収支シミュレーションが甘く、ローン返済に行き詰まる

アパート経営は金融機関からの融資を受け、家賃収入を原資にローンを返済します。しかし、収支のシミュレーションが甘かったためローン返済に行き詰まり、やむなくアパートを売却したという事例がありました。空室率を低く見積もりすぎたため、家賃収入が想定を下回り、ローンの返済が滞る事態が発生したのです。アパート経営では、甘いシミュレーションのもと、収支計画を立ててはいけません。

〈解決策〉
アパート経営では利回りとローンの金利差（イールドギャップ）を利用して、資産を構築します。しかし、空室などの発生により思うように家賃収入が得られないと、ローンや経費の支払額が上回り、収支がマイナスに陥ってしまいます。

そのような状態にならないために、空室率を厳しめに見積もった収支シミュレーションを行い、返済額に無理がないかをチェックしなくてはいけません。さらに、突発的な費用の発生に対応できるように、手元に資金が残るように収支計画を立ててください。

節税対策のみを目的として始める

多額の現金を所有している人が節税効果に期待して、安易にアパート経営を始めた結果、損失を出してしまった事例がありました。資産を現金で持っているよりもアパートで所有している方が、相続税を下げられる可能性があります。そのため、土地を購入しアパートを建てて、現金から不動産へ資産を移す人がいます。

しかし、アパート経営は需要のある物件を選ばないと、空室になってしまい収支がマイナスになるのです。想定通りの家賃収入が得られないと、ローンの返済額や維持管理費の支払いがかさみ、手持ち資金の投入を余儀なくされるでしょう。さらに、購入したアパートは、築年数の経過による資産価値の下落リスクがあります。節税対策のために安易に購入したアパートは、相続税は抑えられたとしても、相続人へ負担を残す可能性があります。

〈解決策〉
節税効果を期待してアパート経営する際は、物件の需要をしっかり見極めなくてはいけません。適当に物件を選んでしまうと経営が厳しくなり後悔が残るでしょう。

アパート経営は事業なので、空室リスク、物件価値の下落リスクを考慮して、慎重に物件を選ぶ必要があります。節税効果にとらわれすぎると、アパート経営に潜むリスクを見落としてしまいがちです。アパート経営は綿密に情報を収集して、冷静な判断のもと行ってください。

日常的なメンテナンスが不十分である

アパート経営にはエントランスや廊下、階段、エレベーターなどの共用部分のメンテナンスが必要です。電球交換等の消耗品の入れ替えや、清掃、植栽などはこまめに行わなくてはいけません。

しかし、日々のメンテナンスを怠った結果、アパートの魅力が下がり入居希望者が減少したという事例が起きています。さらに、メンテナンスが不十分の状態が続いて、既存の入居者まで退去してしまうケースも珍しくありません。

アパート経営を成功させるには日常的な物件のメンテナンスが必要です。それを念頭に入れてアパート経営しないと、思うように入居者で埋まらず失敗を招きます。

〈解決策〉
アパートは日々の管理業務が重要です。オーナー自身でアパートのメンテナンスができない場合は、管理会社への業務委託をおすすめします。管理のプロに委託すれば、自主管理以上のクオリティでメンテナンスしてくれます。アパートのメンテナンスを十分に行えないなら、管理会社へ任せることを検討してください。

 不動産会社の営業担当者に丸投げする

物件選びを不動産会社の担当者に丸投げした結果、条件の悪いアパートを購入してしまった事例があります。担当者に丸投げにしてしまう人の多くは、アパート経営について学習しないまま取り組んでいます。アパート購入について自分の考えがないと、不動産会社にとって有利な商品ばかり勧められる恐れがあるので危険です。

仮に、営業担当者が誠実な人であっても、オーナーにアパート経営に関する知識が乏しければ、要望をくみ取れず最適な提案ができません。アパート経営では知識がないまま不動産会社に丸投げしてしまうと、失敗の確率を上げてしまいます。

〈解決策〉
不動産会社の営業担当者に丸投げしてしまうのは、アパート経営に関する知識が少ないためです。アパート経営は高額の資金が動く事業であるため、しっかり学習してから始めなくてはいけません。そこで活用してほしいのが、J.P.RETURNSの無料書籍スマホで学ぶeBookと無料動画セミナーです。不動産投資に関する知識を、基礎から学べるようになっています。1つの教材は30分程度でまとめられ、スキマ時間を使って学習が可能です。

管理会社を複数比較してから選ばない

管理会社はオーナーに変わり、入居者の対応や建物の管理業務をしています。

以下は管理会社の主な業務内容です。

▪︎管理会社の主な業務

仲介業務	入居者の募集（広告宣伝活動やポータルサイトへの登録）
	入居希望者の内見対応（物件の案内、説明）
	賃貸契約の締結（入居審査・重要事項説明）
入居者の対応	家賃の回収（滞納者がいる場合の対応もしてくれる）
	クレーム対応（入居者同士のトラブルや設備の不具合への対応）
	契約更新業務（契約更新に伴う書類作成や手続きの実施）
建物の管理業務	設備の点検（消火器や非常ベル、スプリンクラーなど法定点検の実施）
	メンテナンス業務（共用部分の清掃や設備の保善）
	長期修繕計画作成（建物を適法に維持するために必要な長期修繕計画の立案・作成）

アパート経営において、管理業務の委託先を選定する際は、複数の会社を比較検討しなければいけません。

入居希望者や入居者と直接接点のあるのは管理会社であるため、担当者の印象が悪いとアパートの入居率に大きな影響を与えます。対応の悪い無愛想な担当者のいる管理会社に任せたアパートは、入居希望が少なく、退去者もでてしまうなどの事例が発生しています。

〈解決策〉
管理会社を選ぶ基準はいくつかありますが、もっとも重視したいのが集客力です。集客力のある管理会社は入居希望者への接客も丁寧で、実店舗だけでなくインターネットを活用した集客も得意としています。

そのような会社を見極めるためには、実際に管理会社の担当者と会って印象を確かめてみる必要があります。また、サイト上で物件案内に写真が多く使われていたり、担当者が誠実なコメントを残していたりするなども見るべきポイントです。このような視点で、複数の管理会社を比較し、もっとも信頼できるところに委託しましょう。

コストカットのために自主管理を選択する

管理会社に委託する際の料金相場は賃料の約5％です。委託料の削減のため自主管理を選択した結果、入居者から不満が出たり、物件の資産価値が低下したりする事例があります。

自主管理は入居者のクレーム対応や設備の修繕など、全て自分でしなければならず、サービスが行き届かない可能性があるのです。また、素人の管理には限界があり物件を良好な状態に保てず、売却時にも買主から敬遠されがちで、高値での売却の妨げになっています。

〈解決策〉
アパート経営では自主管理よりも管理会社への業務委託がおすすめです。管理会社に任せれば、入居者への対応をスムーズに行ってくれるため、満足度がアップします。また、プロのメンテナンスを受けた方が物件の価値を維持できるでしょう。

さらに、自主管理ではおろそかになりがちな契約書類の保管も、管理会社ならきちんと行ってくれます。それにより物件の売却の際、買い手が安心して購入できるというプラスの効果もあるのです。

不動産投資ローンを借りる金融機関選びを軽視する

アパート経営は金融機関から不動産投資ローンを借りて資産構築します。長期に渡り返済が続くので、わずかな金利差でも収益に大きな影響を与えます。

しかし、わずかな金利差を意識せず金融機関選びを軽視した結果、総支払額が増えて思うような利益を出せなかった事例がありました。

例えば、1億円を金利3.0%と3.5%の不動産投資ローンで融資を受けたときの総支払額は、以下の通りです。

▪︎1億円を金利3.0%と3.5%で不動産投資ローンの総支払額（元利均等返済）

借入期間	金利3.0%	金利3.5%
20年	1億3,310万3,423円	1億3,919万332円
25年	1億4,226万3,394円	1億5,018万7,071円
30年	1億5,177万7,452円	1億6,165万6,087円

参照：住宅金融普及協会 総支払額の計算

1億円を30年ローンで組んだケースでは、金利が0.5ポイントの違いだけで返済金額に約1,000万円の差が出ます。このようにわずかな金利の違いでも、利益に大きく影響します。

〈解決策〉
金融機関によって金利が異なるため多くの銀行を巡り、最も低い利率で融資してくれるところを選びましょう。

不動産投資ローンに、変動金利と固定金利が選択できます。変動金利は借入期間中に適用金利が変動するタイプです。固定金利は返済開始から終了まで金利が変わらない全期間固定金利、借入当初から一定期間固定金利になる当初固定金利があります。

不動産投資ローンは、金利の低い変動金利を選択する投資家が多いです。変動金利は経済政策によって変動するため、金利の上昇で返済額が増加するリスクがあります。しかし、変動金利は半年ごとに利率の見直しが行われ、5年後の利率変更時に返済額が再計算されます。さらに、前回の返済額の125％超えないとするルールがあるため、急激な支払いの増加が起きないように配慮されているのです。ただし、5年ルール、125％ルールがない金融機関もあるため、事前に確認しておきましょう。

建築費を削りすぎて魅力がない物件になってしまう

建築費を削りすぎると設備などの充実がはかれず、魅力のない物件になってしまいます。それにより、入居者が集まらず空室率の高い状態に陥った事例があるのです。建築費を削減して建てたアパートの表面利回りは高い値を示します。

表面利回りの計算式は、以下の通りです。

表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格（建築費）

分母の物件価格（建築費）が下がると、表面利回りは上がります。

しかし、建築費を下げたため魅力のないアパートになってしまい、入居者が埋まらず、結果的に損失をだしてしまうケースがあります。

〈改善策〉
建築費は削りすぎてはいけませんが、かけられる金額には限りがあります。そのため、物件の魅力を最大限に引き出す部分に絞って、効率よく使わなくてはいけません。物件を建築する際は、ターゲットとなる入居者の特性に合わせた設備を整える必要があります。

例えば、一人暮らしの女子大生向けなら防犯設備の充実、独身サラリーマンなら室内洗濯機置き場などが喜ばれます。想定される入居者のニーズを満たす設備にコストをかけて、物件の魅力を高めてください。

入居者トラブルが多い物件である

中古アパートの購入はすでに入居者がいる状態なので、新築のように始めから入居者を募集する必要がなく手間が省けます。しかし、中古アパートの購入の際、注意しなければいけないのが、入居者トラブルの多い物件です。

入居者トラブルの主なものは、以下の通りです。

・騒音による入居者同士のトラブル ・喫煙による入居者同士のトラブル ・ゴミ出しのルール違反 ・ペットの飼育禁止ルールに違反 ・汚部屋 ・家賃滞納

入居者トラブルについて意識せず中古アパートを購入した結果、その対処に労力を費やし、疲弊してしまったという事例があります。

〈解決策〉
中古アパートを購入する前に、入居者のトラブルについてもしっかり確認してください。騒音などの入居者同士のトラブルがある場合、売主に物件状況確認書による告知義務があります。この書類は購入を検討している段階でも確認できます。

経費削減のために定期的に修繕していない

経費削減のために定期的に修繕しなかった結果、アパートの老朽化がすすんでしまった事例がありました。

アパートの定期的に必要な修繕項目には、以下のものがあります。

▪︎適期的に修繕が必要な箇所と内容

ベランダ・階段・廊下	手すり、階段の鉄部分のサビや破損
	漏水による階段の裏、外廊下、天井のシミ
	ベランダや外廊下の床のはがれや浮き
電気設備	配線ボックスのサビ、腐食、損傷
給水設備・排水管	過去の水漏れ箇所
水回り（台所・風呂・トイレ）	水の流れが悪い
	排水時に異音がする

参照：国土交通省 民間賃貸住宅計画修繕ガイドブック

アパートの劣化が進行すると入居者が集まりにくくなり、空室が発生する恐れがあります。空室はキャッシュフローの減少を招き、修繕費用が確保できないという悪循環を生むかもしれません。さらに、定期的な修繕をせずに劣化を放置したままでいると、問題が発生して修繕を迫られたときに、費用が割高になる可能性があります。

〈解決策〉
アパートの老朽化の進行を遅らせて魅力のある状態を保つために、長期的な修繕計画は欠かせません。定期的な修繕の実行には予算を設定し、計画的に積み立てる必要があります。修繕積立金の相場は、家賃の5％程度といわれています。

安易にサブリース契約を選択する

サブリースはアパートを1棟丸ごと借り上げて、オーナーに代わってサブリース会社が賃貸経営します。管理業務委託と違うのは、オーナーとサブリース会社の間で賃貸契約を結ぶので、経営の主体がサブリース会社にある点です。サブリースは家賃相場の80〜90％を保証してくれるので、オーナーは空室を心配する必要がありません。

しかし、多くのサブリースでは2年ごとに契約更新が行われ、家賃保証額が変更される可能性があります。アパート経営でサブリース契約を選択した結果、契約更新時に家賃保証の減額を要求されてしまい収益が減少してしまった事例があります。オーナーは減額を受け入れられず契約を打ち切ろうと考えましたが、サブリース会社は借地借家法に守られているため契約解除ができませんでした。結果的に、家賃保証の減額を受け入れなければならず、収益を大幅に減らしてしまったのです。

〈解決策〉
サブリースには、家賃保証の減額要求やオーナーからの契約解除が認められにくいなどのデメリットがあります。

サブリースと契約する場合は、以下の内容に注意してください。

・提示された保証料は妥当なものか ・保証料の見直しは何年ごとに行われるか ・途中で解約可能か

これらの条件をしっかり確認して、サブリース会社と契約を結んでください。

アパート経営が成功する人の特徴

アパート経営は金融機関からの融資により、自己資金がわずかでも大きなリターンが得られるレバレッジ効果を活用します。しかし、レバレッジを効かせた運用は、リスクもはらんでいるため、失敗すると多大な損失が発生してしまいます。失敗を防ぎ損失を回避するためには、アパート経営で成功する人の特徴をつかんでおかなくてはいけません。

アパート経営で成功する人の特徴として、以下の5つが挙げられます。

・基本的なアパート経営の知識を習得している人
・具体的な投資目標を決めている人
・高い属性の人
・家賃下落や修繕費も見据え綿密な収支計画を立てられる人
・信頼できる不動産会社を活用している人

それぞれ詳しく解説します。

基本的なアパート経営の知識を習得している人

アパート経営で成功している人の多くは、投資を始める前に基本的な知識を習得しています。

アパート経営を始める前に学んでおきたい基礎知識は、以下の通りです。

▪︎アパート経営を始める前に学んでおきたい基礎知識

不動産投資の仕組み	インカムゲインとキャピタルゲインの違い レバレッジ効果
収益の上がる物件の選び方	立地 利回り
ローンについての知識	変動金利と固定金利 元利均等返済と元金均等返済
不動産にまつわる税の知識	購入時、保有時、売却時にかかる税の種類
管理業務の種類と内容	自主管理、管理委託、サブリース
節税対策	損益通算の仕組み・確定申告の方法

アパート経営には物件選びやローンの仕組みなど、抑えておかなければいけない知識があります。事前に学習しないまま、アパート経営を始めてしまうのは非常に危険です。

もし、不動産投資について何から始めたら良いのか分からないなら、J.P.RETURNSの無料書籍スマホで学ぶeBookと無料動画セミナーで、学習してみてはいかがでしょうか。不動産投資の基礎知識が分かりやすくコンパクトにまとめられ、1回30分程度で学べるようにできています。アパート経営で資産形成を目指すなら、必ず目を通してほしい内容です。

具体的な投資目標を決めている人

具体的な投資目標の設定は、アパート経営において重要です。例えば、年間600万円の家賃収入を目標に設定した場合、利回りが5％と仮定すると、1億2,000万円のアパートを取得する必要があります。

目標の年間家賃収入達成のために必要な物件の取得費

取得費（1億2,000万円）＝年間の家賃収入（600万円）万円÷利回り(5%)

明確な目標を設定すると、実際に必要な利回りや資産規模が分かるので、条件を満たすエリアや物件を絞り込めます。また、このようにシミュレーションしているうちに、投資目標が実現可能なものであるかも判断できるでしょう。アパート経営で成功している人の多くは、具体的な目標を設定して投資を始めています。

高い属性の人

属性の高い人は金融機関から貸し倒れリスクが低いと判断されやすく、好条件で融資を受けられる傾向にあります。アパート経営は金融機関から融資を受け、物件に資金を投じて利益をだす仕組みなので、金利の優遇を受けやすい高い属性の人は有利です。

属性が高いと判断されやすいのは、以下の人です。

・地主 ・資産家 ・公務員 ・大企業の正社員 ・士（師）業

アパート経営において融資金利は収支に大きく影響するため、低金利の借入れは成功の確率を高めます。また、高い属性の人は高額の融資を受けやすく、建築や購入が可能な物件の選択肢が増えるためチャンスが広がります。

家賃下落や修繕費も見据え綿密な収支計画を立てられる人

アパート経営では物件の老朽化によって、家賃の下落や修繕の支出が起こります。家賃価格は築年数の経過によって下落します。また、10年〜15年の間隔で大規模修繕の費用も必要です。

アパート経営で成功する人は、家賃の下落や修繕費の発生も見据えた収支計画をしっかり立てています。家賃の下落や修繕費用を計算に入れずにアパート経営をしてしまうと、収支の悪化に対応できず、返済が行き詰まってしまう恐れがあります。綿密な収支計画の立案は、アパート経営の成功に必須です。

信頼できる不動産会社を活用している人

オーナーにとって不動産会社は、経営をサポートしてくれるパートナーです。そのため、信頼できる会社を選ばなくてはいけません。

不動産会社はオーナーをサポートするために、以下の役割を担ってくれます。

・物件の紹介・建築 ・融資のあっせん ・物件のメンテナンス

アパート経営が成功している人は、信頼のできる不動産会社を活用しています。不動産会社は数十年の付き合いになるため、信頼できる企業を選ぶ必要があります。

信頼できる不動産会社の特徴は、以下の通りです。

・メリットとデメリットの両方を伝えてくれる ・実績が豊富でユーザーからの評価が高い ・担当者の人柄が良い

不動産会社を選ぶ際は、このような点を意識して複数の会社を比較検討して決めましょう。

Q&A

アパート投資とワンルームマンション投資の違いは？

アパート投資とワンルームマンション投資は必要な資金が大きく違います。アパートとは集合住宅を丸ごと1棟、ワンルームマンションは区分マンションの1室を購入し運用します。

アパート投資とワンルームマンション投資の比較は、以下の通りです。

▪︎アパート投資とワンルームマンション投資の比較

	アパート投資	ワンルームマンション投資
物件価格	5,000万〜2億円	1,000万〜3,000万円
利回り	比較的高い	比較的低い
融資審査	厳しい	比較的通りやすい
家賃の下落	家賃価格の下落が早い	家賃価格の下落が緩やか
物件の流動性	売却しにくい	売却しやすい

アパート投資は規模が大きい分、高いリターンを期待できますが、相応のリスクを伴います。

一方、ワンルームマンション投資は比較的少ない資金で始められ、金融機関の審査もアパート投資ほどハードルが高くありません。そのため、不動産投資初心者なら、ワンルームマンション投資から始めるのが良いでしょう。

まとめ：アパート経営を成功するために失敗事例を知ろう

アパート経営は1棟丸ごと所有し、複数の部屋の家賃収入から資産形成を目指す不動産投資です。区分マンション投資などに比べるとリスクが高いため、アパート経営を始める前に多くの失敗事例を学んで、同じ過ちをしないように備えなければいけません。また、アパート経営は立地条件が良く、地域性にマッチした設備の整っている物件を選べるかが成功を左右します。

これからアパート経営を始めようと考えていて、自分にあった物件を選ぶ自信がない人は、J.P.RETURNSへ相談してみてはいかがでしょうか。J.P.RETURNSでは不動産投資に関する個別相談も行っています。気になる人は、不動産投資の専門家が揃うJ.P.RETURNSのホームページを覗いてみてください。J.P.RETURNSホームページ