アパート経営が地獄といわれる理由とは？要因と対策を解説

アパート経営が地獄といわれる理由とは

アパート経営が地獄といわれる理由は、高額な融資金額で返済に苦しんでいる人が多いからです。融資金額が多いほど毎月の返済が高額になり、経営面で苦労する人が多いのです。

また、アパート経営には多くのリスクが潜んでいます。空室リスクにより退去者が増えたり、入居者トラブルが発生し対応に追われたりするとオーナーの負担が大きくなります。このように、金銭的負担や精神的負担が大きくなりやすいことも、アパート経営が地獄といわれる理由の一つです。

アパート経営が地獄となる要因8点

アパート経営は、安定した収入を得られるメリットがある一方、うまくいかなければ地獄になる可能性もある不動産投資です。ここでは、アパート経営が地獄となる要因を8点紹介します。

過剰な借入額のローンを組んでしまう

アパート経営では金融機関から融資を受けることが一般的ですが、過剰な借入額は返済が困難になり地獄へと化す要因です。過剰な借り入れは毎月の返済が苦しくなるだけでなく、入居者トラブルや空室が出た際の対応も難しくしてしまいます。

毎月の返済で収支がギリギリの場合、空室が数室出ただけですぐに赤字になってしまうこともあるでしょう。また、過剰な借り入れで現金が手元になければ定期的な大規模修繕もできなくなってしまいます。自己資金をある程度投入して借入額を減らした人と、すべてを借り入れに頼った人では、対応できる範囲に違いが出てしまうのです。

アパート経営の前に立てた収支シミュレーションはあくまで予想に過ぎません。あらゆるリスクを想定せず、目の前の利益ばかりを追いかけている人はアパート経営が地獄になってしまうでしょう。

賃貸需要を見誤ってしまう

アパートの賃貸需要を見誤ってしまい、空室率が上がることもアパート経営が地獄になる要因です。アパートは小規模の建物が多いため、建てられる土地の制限は多くありません。

それにより多少不便な立地でも建てることが可能で、賃貸需要を満たしていない立地でにアパートを建ててしまうケースがあります。たとえば、交通アクセスが悪い、崖が近くにあり土砂災害の危険性がある場所など、どこでも建てられるがゆえに立地を見誤ってしまうことが多いのです。

また、周辺の需要と見合っていないアパートを購入してしまうケースもあります。周辺に小中学校や病院、大型商業施設があるファミリー層に人気のエリアで、1Kや1Rなどの単身用アパートを購入してしまうと入居者が集まりづらく、空室を埋めるのに苦労するでしょう。

サブリースを理解せずに契約してしまう

サブリースとは、管理会社が建物を転貸目的でオーナーから一括借上げすることです。サブリースは空室があってもなくても一定の収入が入ってくるため、安定した経営ができます。しかし、サブリースはメリットだけでなくデメリットも存在するため、それを理解せずにサブリース契約を締結するとアパート経営が地獄となってしまうでしょう。

サブリースのメリットとしては、一定の収入がオーナーに入ってくるほか、面倒な入居者募集や管理業務、家賃管理を行わなくてもいいという点があります。一方、注意点としては、たとえば「10年間一定の賃料保証」と謳われていても、実際には空室状況や家賃変動に伴い家賃が短期間で減額されることがあり、契約内容をしっかり確認しなければ損をする可能性があることです。

サブリースの契約内容を細かく確認せず、当初の計画より賃料が減少した結果、修繕費やメンテナンス、税金の支払いのほうが多くなってしまい、アパート経営が地獄となってしまうのです。

安易に追加投資をしてしまう

アパート経営で空室が多くなったり、修繕費がかさみ収支が悪くなったりすると、その状況を打開するために追加投資をすることがあります。しかし、安易に追加投資をするとかえってキャッシュフローが悪くなり、アパート経営が地獄となってしまうでしょう。

収益が悪くなったときの解決策として、投資物件を追加購入する方法があります。不動産投資では、投資物件が多くなると家賃収入の収入源が増えるため、リスクを分散した経営が可能になります。しかし、安易に物件を追加購入するとさらなるリスクを背負うことになるのです。

1棟目のアパートは自己資金を用意しやすいため、借入額を減らしてアパート経営を始めることができますが、2棟目、3棟目のアパート購入を焦ってしまうと十分な自己資金が用意できず、月々の返済額が膨れ上がってしまいます。そして、返済が追いつかず借金地獄となり苦しんでしまうのです。

高利回りだけを意識して物件を選んでしまう

利回りとは、アパート購入などの投資額に対して、どれくらいのリターンがあったのかを表す数字のことです。利回りが高いとリターンが多くなり儲かる可能性が高くなります。ただし、利回りが高いからといって必ずしも良い物件とは限らないため、高利回りだけを意識して物件を選ぶと、アパート経営が地獄となるでしょう。

アパート経営では、リターンが大きいとリスクも大きい傾向にあります。たとえば、築古アパートは建物の価値が低いため安く購入できますが、修繕リスクが大きく修繕費が多くかかってしまうおそれもあります。さらに、築古アパートは築浅に比べて入居者が集まりにくいため、空室リスクが高いのです。

このように、アパートの利回りばかりを意識すると、他のリスクに気付けず経営が地獄になってしまうでしょう。

節税目的だけでアパート経営を始めてしまう

アパート経営は節税にも大きな効果を発揮します。とくに相続税の面では、現金で相続するよりアパートを相続したほうが課税額が少なくなるため、多くの人がアパート経営を相続税対策として活用します。しかし、節税対策だけに重きを置き、アパートの収支を無視してしまうとアパート経営が地獄になるのです。

「節税さえできれば収支が安定しなくてもいい」と思う人がいるかもしれませんが、キャッシュフローが悪いと節税効果以上のマイナス収支となってしまいます。「節税のために物件を所有すればゴール」という考えでアパート経営を始める人は、失敗する可能性が高いでしょう。

入居者トラブルで高額な費用が発生してしまう

アパート経営では入居者トラブルは避けて通れません。入居者トラブルによるオーナーの金銭的負担や精神的負担は、アパート経営が地獄となる要因といわれています。

中には、家賃滞納が続き夜逃げする入居者が現れる可能性もあります。家賃滞納が起こるとその分の家賃が得られないだけでなく、滞納督促の手間もかかるでしょう。そのうえ、夜逃げされると室内に残された家具家電の撤去費用や、法的措置にかかる費用などがオーナー負担でかかってしまうのです。

その他にも、以下のような入居者トラブルが起こる可能性があります。

● 入居者の孤独死
● ゴミ出しのルールを守らない
● 騒音問題

入居者トラブルは、適切に素早く対応しなければ空室率が上がってしまう原因になりかねません。管理業務を管理会社に委託している場合でも費用負担はオーナー側のため、入居者トラブルが続くとアパート経営が地獄と化してしまうでしょう。

原状回復費が高額になってしまう

アパート経営において、入居者が入れ替わるケースはよくあることですが、その際の原状回復費が高額になってしまいオーナーの負担が大きくなることも、アパート経営が地獄といわれる要因です。

入居者が部屋をきれいに使ってくれたあとは原状回復費が少なくて済みますが、入居者の中には部屋がゴミ屋敷のようになっていたり、ペットによる損耗がひどかったりすることがあります。一般的に、経年劣化以外の汚れや傷は入居者が負担しますが、入居者が行方不明になってしまい連絡が取れなくなると、原状回復はオーナーの負担で行わなければなりません。

アパートの中で高額な原状回復が重なると、アパート経営の収支に大きな影響を及ぼすため、原状回復によるリスクも理解しておくようにしましょう。

アパート経営を地獄にしないための対策7選

アパート経営は地獄といわれていますが、適切な対策を講じれば安定した経営を行うことができます。ここでは、アパート経営を地獄にしないための対策を紹介します。

十分な自己資金を用意する

金融機関から融資を受けてアパート経営をする際は、十分な自己資金を用意したうえでスタートしましょう。自己資金を準備せず過剰な借り入れをしてしまうと、月々の返済が困難になりアパート経営が苦しくなります。

アパート経営を始める際の自己資金目安は、初期投資額の3割以上といわれています。アパートを購入する際の金融機関の審査は厳しく、全額を融資してもらえるところは少ないため、ある程度の自己資金が必要になります。また、十分な自己資金を用意しておくことで、想定外の入居者トラブルや、突発的な設備の故障などがあった際にすぐに対応できるのです。

十分な自己資金を用意してアパート経営に取り組めば、アパート経営における出口戦略も立てやすくなります。過剰に融資を受けてしまうとアパートを売却しても残債が残る可能性がありますが、融資額を抑えてアパートを取得しておくと、万が一売却することになってもローンを完済したうえで撤退できるでしょう。

管理方式や管理会社を適切に選ぶ

アパート経営においては、管理方式や管理会社を適切に選ぶことも大切な要素です。アパートの管理方式は、大きく以下の3つに分けることができます。

● 管理委託
● サブリース
● 自主管理

管理委託は、全部または一部の管理業務を管理会社に委託する方法で、家賃保証はなく入居者数に応じた家賃収入を得ることができます。サブリースとは管理会社がオーナーから物件を借り上げて家賃を保証する方法です。また、自主管理はアパートの管理をオーナー自身がすべて行う方法で、管理料や手数料がかからないことが特徴です。

上記の管理方式には、それぞれに特徴があり向いている人・向いていない人がいます。自分の予算や管理に充てられる時間、不動産知識を基に最適な管理方式を見つけましょう。

また、どの管理会社に依頼するのかも重要な要素です。管理会社を選定するポイントとしては、以下があげられます。

● 地域の情報を豊富に持っているか
● 客付け力が高いか
● 管理戸数や実績が豊富か

管理会社が物件周辺の情報を豊富に持っていれば、エリアに合わせた集客方法を展開できるため空室対策に有効です。さらに、客付け力が高い管理会社を選ぶことで、アパートに空室が出てもすぐに埋めてもらえます。管理戸数や実績がある管理会社を選べば、入居者トラブルやクレームにも適切な対応ができるでしょう。

管理方式と管理会社を十分に検討したうえで選べば、オーナーの負担が大幅に減り安定した経営ができます。

立地をしっかり調べる

アパート経営では、アパートの住み心地を良くすることが重要ですが、それ以上に物件を選ぶための調査が欠かせません。物件選定において重要なポイントは以下のとおりです。

● エリアの人口は増えているのか減っているのか
● そのエリアにはどのような層が住んでいるのか（年代、家屋構成など）
● 競合となるアパートの特徴は何か

もし購入するエリアで賃貸需要がない物件を選んでしまうと、入居者の募集に苦労し空室率が高くなります。そうならないためにも、現地に足を運んで周辺環境を調べる、入居率の高い物件を調べるなどの事前調査を怠らないことが重要です。

よくある失敗例としては、利回りが高いという理由だけで物件を選んでしまうケースです。利回りが高くても交通アクセスが悪かったり、ターゲットが地域の需要と合っていなかったりすると、退去者が出ても空室を埋めることが困難になります。

立地調査を行わず数字だけで物件を選ぶと、長期的には空室が目立ちキャッシュフローが悪くなり、アパート経営が地獄となってしまうでしょう。

買い替えによって規模を大きくする

アパート経営の投資規模を大きくするためには、買い替えによる規模拡大がおすすめです。1棟目のアパート経営が順調に進んでいるからといって、自己資金を十分に準備しないまま2棟目、3棟目のアパートを購入してしまうとリスクが高くなり、経営に失敗してしまいます。

買い替えによる規模拡大の具体例としては、最初に5,000万円で物件を購入してアパート経営をしたとすると、このアパートを売却して得た資金を元手に、次は7,500万円のアパートを購入するというイメージです。この方法のメリットは、健全な資産割合を保持しながら事業規模の拡大ができるので、リスクを最小限に抑えられるという点です。一方、事業拡大までに時間がかかってしまう点はデメリットといえるでしょう。

アパート経営を地獄としないためには、できるだけリスクを抑えて焦らずに事業を拡大することが欠かせないポイントです。

常に情報収集に取り組む

不動産投資に関する情報や、地域の情報を常にアップデートすることで、アパート経営を成功に導くことができます。知識がなくてもアパート経営を始められますが、アパート経営を始めた後は想定外のトラブルやクレーム、キャッシュフローの悪化などさまざまな問題が発生します。そのときに適切に対応できるよう、常に勉強と情報収集を欠かさないようにしましょう。

情報収集の方法には以下があげられます。

● 不動産オーナー向けのセミナーに参加する
● 不動産投資に関する書籍を読む
● 不動産投資会社と接点を作りいつでも相談できるようにする

外部に管理業務を委託すると実際に管理を行うのは管理会社ですが、経営の主体はあくまでオーナーです。アパート経営で起こる問題を迅速に決断できるよう、自身のアップデートを欠かさないようにしましょう。

あらゆるリスクに備える

アパート経営が順調で安定した収益を得ていても、予期せぬ事態が起き損害を受けることがあります。そのようなトラブルが起きたときでも冷静に対応できるよう、リスクに備えることが重要です。アパート経営には以下のリスクがあげられます。

● 空室リスク
● 家賃滞納リスク
● 災害リスク
● 修繕リスク
● 金利上昇リスク

これらのリスクによるトラブルは、どれだけ適切な管理をしていても起こりうることです。そのため、経営が順調でも定期的にリスク対策ができているかを見直してみましょう。

たとえば、家賃滞納リスクを回避するために家賃保証サービスに加入して備えることや、金利上昇リスクに備えるために融資の借り換えを検討することで、少しでも負担を抑えられます。また、災害リスクには保険で備えることが有効で、アパートに合った火災保険や地震保険にかならず加入しましょう。

長期的な視野を持つ

不動産投資と聞くと短期間で大きな利益を得られるというイメージを持つ人が多いですが、必ずしもそうではありません。アパート経営で黒字化するには、目安として10年がかかるといわれています。

アパート経営で成功するためには、建物の長期的な修繕計画や空室対策、各設備の交換時期など、あらゆることを綿密に計画して実行に移さなければいけません。目の前の利益ばかりに気を取られていては、儲けることができないのです。

また、アパート経営の収支が赤字だからといってすぐに売却をしてしまうと、借金を抱えたまま撤退することになります。そういったときでも長期的な視点で、数年後に利益を出すための経営計画を立てることが重要です。

まとめ

今回は、アパート経営が地獄になる要因について解説しました。アパート経営が地獄といわれる大きな要因は、高額なローンで返済に苦しんでいる人がいるからです。また、高利回り物件を購入したものの結局赤字になったり、管理方式を理解せずに契約したりすると、アパート経営が地獄になってしまうでしょう。

アパート経営での地獄を回避するためには、あらゆるトラブルに対応できるよう資金に余裕をもたせ、長期的な視点でアパート経営に取り組むことが重要です。そうすれば、リスクを最小限に抑えたアパート経営が実現するでしょう。

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