不動産売却の無料相談はどこでできる？専門家のアドバイスが受けられる相談窓口を紹介

不動産売却のときに相談できる窓口

不動産を売却する理由は、住み替えや相続、離婚、資金が必要になったなど多岐に渡り、それぞれの事情に応じて相談内容は異なります。

以下に挙げるのは、不動産売却においてそれぞれの分野の専門家が、対応してくれる相談窓口です。

・手順を知りたいなど基本的な内容であれば不動産会社
・任意売却の場合は金融機関
・登記に関する内容は司法書士もしくは法務局
・税金関係は税理士
・確定申告手続は国税庁
・法律関連は弁護士
・親族売買なら不動産鑑定士
・不動産全般の相談は宅建協会
・空き家の相談は市役所

不動産売却時にかかる種々のコストについての詳細は、以下の記事もチェックしてみてください。
>不動産売却には手数料や税金がかかる！各コストを細かく解説

手順を知りたいなど基本的な内容であれば不動産会社

不動産会社は売却の手順について相談に乗ってくれます。

不動産売却の手順は以下の通りです。

・売却価格を決定
・価格を含め物件情報の開示
・内覧や価格交渉
・売却成立

不動産会社は、この一連の流れを引き受ける仲介によって儲けを出しています。不動産売却では仲介を依頼する不動産会社を決めて、売却する方法が一般的です。不動産会社は売主と仲介契約を結ぶため、無料で相談に乗ってくれたり、売却査定してくれたりします。

不動産会社が受け取る仲介手数料は、売却が成立するまで発生しないため、相談や査定の段階で料金を支払う必要はありません。そのため、無料相談や無料査定を受けた複数の会社の中から、もっとも信頼できる不動産会社に売却を任せることが可能です。

任意売却の場合は金融機関

住宅ローンの返済が滞り一定期間を過ぎると、債務者は借入金を分割で返済しても良いという期限の利益を喪失します。これにより金融機関から、住宅ローン残債の一括返済を求められます。

住宅ローン残債を一括返済するためには、物件の売却が必要です。このとき、売却益がローン残債を下回り全額返済できない場合に、金融機関の了承を経て行うのが任意売却です。

任意売却では債権者である金融機関と売却価格や売却益の配分案について交渉します。任意売却で価格設定の主導権を握っているのは金融機関です。売却価格が高過ぎれば売却までの時間がかかり、低過ぎれば売却期間は短縮されますが、回収できる金額は減少してしまうでしょう。そこで、金融機関はもっとも効果的な売却価格を設定し売りに出します。また、任意売却で債務者は売却にかかる費用や引っ越し代を払えないため、これらを売却益の充当を前提に配分案を決定します。

一般的に期限の利益を喪失するのは滞納から6カ月です。その前に金融機関に相談すれば売却による一括返済ではなく、毎月の返済を減額するなど柔軟に対応してもらえる可能性があります。ローンの返済の見通しが立たないなら、速やかに金融機関への相談をおすすめします。

登記に関する内容は司法書士もしくは法務局

不動産を売却すると、抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続が必要です。登記についての無料相談は各地域の司法書士会などが主催するものや、法務局で実施する登記手続案内などがあります。

法務局が行っている登記手続案内では、登記申請書の作成についてのレクチャーも受けられます。登記手続案内は無料で1回20分、完全予約制です。

不動産売却に関する登記手続は無料相談を利用すれば自分でも行えますが、司法書士に有料で依頼するのが一般的です。司法書士の報酬は不動産1件あたり５〜８万円程度が相場といわれています。抵当権抹消登記の費用は売主負担、所有権移転登記の費用は買主負担なのが慣例です。

税金関係は税理士

不動産の売却益には譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は長期譲渡所得か短期譲渡所得かで、適用される税率が異なります。また、売却益の計算は、譲渡価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引くなど複雑です。

そのような分かりにくい不動産売却の税金に関する疑問は、税理士に相談すると良いでしょう。税金に関する無料相談窓口には、税理士会が主催する無料税務相談会や各自治体による税務相談などがあります。

税理士に有料で依頼する際の報酬は、税理士報酬規定廃止により自由化されています。税理士事務所によって差があるため、依頼するときは報酬を比較して決めましょう。

確定申告手続は国税庁

不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。確定申告についての相談は国税庁の電話相談センターで受け付けています。

国税相談専用ダイヤルから電話相談センターにつながります。

国税相談専用ダイヤル 0570-00-5901 受付時間：8:30〜17:00（土日祝および12月29日〜1月3日を除く） 全国一律通話料

電話相談センターへの通話料は本人負担ですが相談料は無料です。税金について詳しい国税局の職員が対応してくれるので安心です。

また、確定申告の相談は、予約をすれば最寄りの税務署で職員が面談形式でできます。面談の際、スムーズに話を勧めるために質問内容をまとめておくのがおすすめです。

確定申告により節税を図るためには、諸々の書類が必要となります。税金で損しないために、こちらの記事も併せて読んでみてください。
>不動産売却の確定申告で必要な書類とは？控除の特例についても解説

法律関連は弁護士

不動産の売却でトラブルが発生したときは、弁護士に相談するのが良いでしょう。

弁護士の無料相談は、弁護士会が電話で相談を受け付けています。

弁護士会 電話無料相談 0570-200-050（東京都内からの電話のみ受付） 受付時間：10:00〜16:00（月〜金。ただし祝日を除く） 通話料は相談者負担

弁護士会の電話無料相談の時間は15分です。電話相談のあと、面接による相談や仕事の依頼を希望する際は、料金が発生します。また、各都道府県にある弁護士会でも無料相談を行っている場合があります。東京以外にお住まいの方は各都道府県の弁護士会へ問い合わせてください。

親族売買なら不動産鑑定士

親族間の不動産売買であっても適正な価格による取引が必要です。親族間で取引価格が適正水準からかけ離れた金額で売買された場合は、税務署から租税回避目的ではないかと疑いをもたれるかもしれません。取引価格と相場に大きな差があれば、贈与と見なされ税金が発生する可能性もあります。

それを回避するために不動産鑑定士に依頼し、鑑定価格で親族間取引をするのが有効です。

不動産鑑定士の無料相談は、各地域の不動産鑑定士協会が実施しています。ただし、不動産鑑定士の無料相談では、個別の不動産に関する価格については回答してもらえません。あくまで一般的な不動産に関する相談に限り受け付けています。

実際に不動産鑑定士に依頼するときの費用は、一般の住宅で20〜30万円が相場です。

不動産全般の相談は宅建協会

宅建協会は、宅地建物取引業法で規定された業界団体です。消費者が安心して不動産取引を行える、健全な市場を目指して活動しています。宅建協会は一般消費者向けのセミナーや宅建業者向けの研修などを通じて、不動産流通の活性化をはかっているのです。

その一環で、一般の消費者向けに不動産全般の無料相談を行っています。全国の宅建協会の各支部で、電話や面談で不動産にかかわる悩みや疑問について答えてくれるのです。宅建協会は全国宅地建物取引業協会（全宅）と全日本宅地建物取引業協会（全日）の2つの組織があり、全宅、全日の両方で不動産の無料相談を実施しています。

空き家の相談は市役所

近年増え続ける空き家の対策に行政が乗り出し、多くの市町村で「空き家バンク」と呼ばれる不動産情報サイトが運営されています。空き家バンクは不動産会社に売買の仲介を断られたような物件でも、サイトに掲載してくれます。

掲載費用は無料で、空き家バンクのマッチングにより売買にいたるケースでは、仲介手数料はかかりません。ただし、空き家バンクに掲載後、仲介業者が間に入って契約が成立したときは手数料が発生します。

空き家の処分に困っているなら、住んでいる市町村の役所に問い合わせ、空き家バンクを活用しましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却は以下の手順ですすめるのが一般的です。

ステップ①相場を把握する
ステップ②不動産会社と契約を結ぶ
ステップ③買い手を探す
ステップ④売買契約を締結する
ステップ⑤引き渡し・決済を行う

それぞれ詳しく解説します。

より詳しい不動産売却の手順については、以下の記事もおすすめです。
>不動産売却の手順。引き渡しまでの流れと高く売るポイント

ステップ①相場を把握する

不動産売却のスタートは、所有する不動産の相場を把握することです。物件の価格を知る方法は、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。不動産の査定には、机上査定と訪問査定の2種類の方法があり、どちらも費用はかかりません。不動産会社は仲介契約を結ぶために、サービスの一環で無料査定を行っています。

机上査定は現地調査を行わず、物件の所在地、間取り、面積、築年数などの物件データをもとに簡易的な方法で価格を算出します。一方、訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪れ、目視で物件の状況を確認し、売主に住み心地などをヒアリング調査して査定する方法です。

査定による相場の把握は、実際に売り出す価格を決定するための重要な行程です。

不動産売却査定に関して疑問がある方、手続きの流れを知りたい方は、以下の記事も併せてチェックしてみましょう。
>不動産売却査定とは？2つの方法やチェックポイント、依頼する手順を解説

ステップ②不動産会社と契約を結ぶ

所有する不動産の売却査定は、仲介を依頼する不動産会社を判断する場でもあります。複数の会社に机上査定を依頼して、その中から査定価格の根拠が明確で、信頼できる会社に訪問査定を依頼します。

訪問査定も3社以上の不動産会社に依頼して、比較するのがおすすめです。訪問査定を受ける中で、熱意があり誠実に対応してくれる担当者のいる不動産会社を見極めて、仲介契約を結んでください。

仲介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あり、その特徴を把握してどの種類の契約を結ぶのか検討します。

それぞれの契約の特徴は以下の通りです。

	契約できる不動産会社の数	不動産流通機構（REINS）への登録	売主が自分で買主を見つける	売買活動の報告頻度
一般媒介契約	複数	任意	可能	任意
専任媒介契約	1社	義務（契約の翌日から7営業日以内）	可能	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社	義務(契約の翌日から5営業日以内)	不可	1週間に1回以上

専任媒介契約と専属専任媒介契約を結んだ不動産会社には、不動産流通機構（REINS）への登録義務があります。専任媒介契約は7営業日以内、専属専任媒介契約は5営業日以内の登録が必須です。

また、売主が買主を自分で見つける行為は、一般媒介契約と専任媒介契約では認められますが、専属専任媒介契約では認められません。不動産会社との媒介契約は、それぞれの特徴を理解して結んでください。

仲介を任せる不動産会社は、売却という同じ目的を持ったパートナーです。売り出し中は仲介契約を結んだ不動産会社とコミュニケーションを密にとり、より高値での売却を目指しましょう。

ステップ③買い手を探す

不動産会社と仲介契約を結んだら、物件の売り出し価格を決め、販売開始です。売却活動は主に仲介を依頼した不動産会社が行い、広告などの販売促進や物件に興味を持った人からの問い合わせに対応します。

専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任契約では1週間に1回以上、不動産会社は売主へ販売活動の状況を報告する義務があります。売主は不動産会社の報告で、物件にどの程度の反響があるのかを把握できるのです。

仲介を任された不動産会社は、問い合わせに対して購入希望者へ物件の説明や内覧の案内をします。また、売主も内覧の際は立ち会って、購入希望者に説明する場合もあります。内覧後、購入希望者から値引きなどの条件交渉をされるケースもあるため、そのときは不動産会社と相談して検討しましょう。

ステップ④売買契約を締結する

買主が決まり、ローンの事前審査が通ったところで売買契約を締結します。売買契約の締結の前に、宅地建物取引士が宅建業法第35条に定められた重要事項説明を行います。

売買契約締結の際は、以下の準備が必要です。

・実印
・印鑑証明書
・身分証明書
・登記済権利証
・収入印紙

売買契約の締結は、以下の流れで行います。

・売主、買主ともに本人確認を実施
・契約書に記名押印して売買契約を締結
・売主は買主から手付金を受け取る

売買契約締結のタイミングで、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は売買契約締結時に50％、物件の引き渡し時に50％と2回に分けて支払うのが一般的です。

ステップ⑤引き渡し・決済を行う

不動産の引き渡しと決済は、契約書に定めた日時で行われます。決済金の支払いは、買主側の金融機関のブースなどを使って行われるのが一般的です。このとき、売主、買主、司法書士、双方の仲介担当者が同席し、決済金の支払いが行われます。売主にローンが残っている場合は、売主側の融資担当者も同席し、買主から支払われた決済金により、その場でローン残債を返済します。さらに、仲介手数料の残りの支払いを終えれば決済完了です。

その後、司法書士立ち会いのもと不動産を引き渡し、所有権移転登記を行います。所有権移転登記を迅速にすることで、第三者が所有権を主張するトラブルを防ぎます。不動産売買は高額な資金が動くため、登記についても細心の注意が必要です。

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高値で売れやすい不動産の特徴は？

大切な資産である不動産はできるだけ高値で売りたいと誰もが思うでしょう。ここでは、以下のとおり高値で売れやすい不動産の特徴を解説していきます。

・利便性が高い立地である
・建物状態が良好である
・徒歩圏に生活利便施設がある
・再開発など今後発展するエリアである
・ブランドマンションである

それぞれ詳しく解説します。

以下の記事では、不動産投資でよくある失敗事例についてもまとめています。「高値で売りたい」という気持ちが先行して損してしまうことのないよう、反面教師として活用してみてください。
>不動産投資のよくある失敗事例10選！失敗しないための対策や注意点も徹底解説

利便性が高い立地である

利便性の高い立地の不動産は高値で売却できる傾向にあります。

・駅に近く通勤に便利
・近隣にスーパーやドラッグストアなどがあり生活に便利
・都心部までのアクセスが便利

〈駅に近く通勤に便利〉
駅から徒歩5分圏内に立地している不動産は、多くの人にとって利便性が高く需要があります。特に毎日通勤するビジネスパーソンにとっては魅力的に映ります。

〈近隣にスーパーやドラッグストアがあり生活に便利〉
近隣にスーパーやドラッグストアがある不動産は、生活しやすい環境となり、利便性が高く評価されます。このような立地は若年層だけでなく、車を運転しない高齢者層にも需要があります。

〈都心までのアクセスが便利〉
最寄り駅から都心まで乗り換えなしで行ける不動産は、人気があります。また、大型ターミナル駅に近い物件も利便性が良く、高値での売却が期待できるでしょう。

建物状態が良好である

建物は築年数に応じて価格が下落する傾向にありますが、きちんと管理され良好な状態の物件は比較的高値で売却できる傾向にあります。

例えば、区分マンションなら、立地に加え共用部のメンテナンスや外壁の見栄え、室内の設備や内装などの状態が良く、魅力を感じられるものであれば需要は高まるでしょう。そのため、大規模修繕の直後だったり、リフォームを施していたりすると、相場より高値で売却できる可能性があります。また、清掃が行き届き、ゴミ出しルールが守られている物件は、生活しやすく住民のモラルが保たれているケースが多いため高く評価されます。

徒歩圏に生活利便施設がある

徒歩圏に生活利便施設があると不動産は高値で売却しやすいです。特に車の所有率の低いエリアでは、高い需要が見込まれます。

徒歩圏にあると便利な施設には、以下のものが挙げられます。

・スーパー・食料品店
・コンビニエンスストア
・ドラッグストア
・病院
・郵便局
・銀行
・100円ショップ
・公園

徒歩圏にこのような生活利便施設があることは、物件を高値で売却する際のアピールポイントです。周辺環境の良さに、魅力を感じる人は多いでしょう。

再開発など今後発展するエリアである

所有する不動産のあるエリアに再開発計画があり、今後の発展が予測されるなら高値での売却が期待できます。そのエリアに再開発計画が持ち上がると、期待感から不動産価格の上昇が始まります。開発が終わり、完成した街がポジティブに受け止められると、さらに不動産価格の上昇が見込まれるでしょう。

そのように考えると、再開発エリアでは、完成後に売却する方が高値で売却できる可能性があるかもしれません。

ブランドマンションである

ブランドマンションは大手のディベロッパーが売り出している高級マンションです。ブランドマンションには、富裕層をターゲットにしたタワーマンションや戸建てをイメージした低層タイプのものなどがあります。

主なブランドマンションには、以下のものが挙げられます。

・ブランドマンションとディベロッパー

ブランド名	ディベロッパー
パークマンション	三井不動産レジデンシャル
パークシティ	三井不動産レジデンシャル
パークホームズ	三井不動産レジデンシャル
プラウド	野村不動産
プラウドタワー	野村不動産
OHANA	野村不動産
グランドメゾン	積水ハウス
ブリリアタワー	東京建物
ブリリア	東京建物
ブランズ	東急不動産

ブランドマンションは利便性の高い場所に建設されていることが多く、管理体制も万全です。さらに、外装や内装には高級感が漂っているなど、ブランドごとに特徴があります。そのため、築年数が経過しても資産価値が下がりにくく、高値での売却が期待できる不動産です。

まとめ：疑問があれば不動産会社の無料相談を活用しよう

不動産売却に関する相談窓口は、内容に合わせてそれぞれ設けられており、無料で受け付けてくれるところも多くあります。不動産売却全般について聞きたい人は、まず不動産会社に相談してみるのがおすすめです。実際に売却をするまで費用等は発生しないので安心して相談可能です。

投資用不動産の売却に関する相談は、J.P.RETURNSでも承っています。J.P.RETURNSの優秀なコンサルタントによる個別相談で、不動産売却に関するアドバイスを受けられます。気になる人は、J.P.RETURNSのホームページを覗いてみてください。J.P.RETURNSホームページ