不動産投資で法人化しない6つの理由！法人化のメリットやタイミングまで解説

不動産投資の法人化とはどういうこと？

不動産投資の法人化とは、不動産投資の運営する主体を個人から法人に変更することです。不動産を運用している個人が代表となる資産管理会社を設立し、役員報酬を受け取る形態になります。営利を目的とした法人とは異なり、新たな事業活動を展開しません。資産管理のみを目的とするのが一般的です。

個人が不動産投資の法人化をするプロセスは、物件を所有している個人が資本金を出して、法人を設立するところからスタートします。そして、個人所有の物件を新たに設立した法人が買い取り、名義を変更して運営する流れです。

法人化は、会社員など個人が不動産投資を行う際の節税対策として注目されてきました。しかし、メリットばかりではないため、法人化しないケースもあります。

不動産投資で法人化しない6つの理由

不動産投資では、法人化しないことを選択する人もいます。不動産投資で法人化しないおもな理由は、以下の6つです。

1.会社設立には手間や費用がかかる
2.赤字でも法人住民税を納税する必要がある
3.長期保有後の不動産売却時の課税が個人のときよりも上がる
4.不動産投資の途中で法人化すると費用がかかる
5.サラリーマンは副業として認められないことがある
6.廃業するときにも費用がかかる

ここでは、それぞれの概要をくわしく解説します。不動産投資に必要な知識についてくわしく知りたい方は、J.P.ReturnsのeBookをご覧ください。

1.会社設立には手間や費用がかかる

不動産投資を法人化しない理由の1つ目は、会社設立に手間や費用がかかることです。法人化するためには、定款や登記申請書などの必要書類を作成する必要があります。作成にはさまざまなルールがあり、個人で行うと手間と時間がかかります。

司法書士など専門家に依頼することもできますが、会社設立と別途で費用が発生することを念頭におく必要があるでしょう。会社設立の手続きのおもな流れは、以下のとおりです。

1.社名や所在地、資本金、発起人などの決定
2.会社実印と会社銀行印の作成
3.定款や登記申請書などの必要書類を作成
4.資本金の振込
5.法務局への書類の提出

設立に際して、株式会社の場合は25万〜30万円程度、合同会社の場合は10万〜15万円程度の費用が必要です。おもな費用の種類とおおよその金額は、以下のとおりです。

● 実印の作成（数万円）
● 定款の作成（3万～5万円）
● 登記申請の印紙代（4万円）
● 登録免許税（株式会社の場合、15万円）

2.赤字でも法人住民税を納税する必要がある

不動産投資で決算が赤字だった場合、個人事業主であれば、所得税と住民税はかかりません。しかし、法人の場合は赤字だったとしても、法人住民税を支払う必要があります。

法人住民税は、法人税割と均等割によって構成されています。法人税割は法人税額に基づいて算出されるため、赤字の場合は納税の必要がありません。しかし、均等割は収益とは関係なく、法人の規模や従業員数に応じて、納税額が決定されます。そのため、赤字でも支払いの義務が発生するのです。

均等割では、資本金の金額や従業員の数に比例して課税額が高くなります。会社を設立する時点から、税額を想定しておく必要があるでしょう。

3.長期保有後の不動産売却時の課税が個人のときよりも上がる

5年を超えて不動産を保有したのちに売却する場合、法人のほうが個人よりも課税の金額が高くなります。

個人の不動産売却にかかる税金は、物件の所有期間によって異なります。5年以下の場合は所得税30.63％・住民税6％ですが、5年を超える場合は所得税15.315％・住民税5％です。一方、法人の場合は、物件の所有期間にかかわらず、税率が33.58％です。つまり、物件の所有期間が5年を超える場合は、法人のほうが課税額は高くなります。

一般的に、不動産投資は長期保有するケースが多いため、課税額の違いは法人化しない大きな理由の1つになるでしょう。

4.不動産投資の途中で法人化すると費用がかかる

不動産投資をしている途中で個人経営から法人へと切り替えた場合には、名義変更の登記費用のほかに、登録免許税や不動産取得税も納税する必要があります。不動産投資中に法人化した場合に、必要となる費用のおもなものは、以下のとおりです。

● 印紙税（売買契約書に貼付するための収入印紙）
● 登録免許税（所有権の移転や抵当権抹消登記などの手続き用の登記印紙）
● 司法書士報酬（不動産登記申請の代行報酬）
● 不動産取得税（不動産を譲り受けた法人が納める税金）

これらの費用は、個人が不動産を購入した際にも支払っているものであるため、再度の支払いとなってしまいます。

5.サラリーマンは副業として認められないことがある

不動産投資を行う会社員が法人化をした場合、勤務先の就業規則に違反してしまう可能性があります。近年は副業を認めている会社が増えていますが、認めていない会社もあるためです。

なかには、「個人の場合は副業にあたらないが、法人化すると副業となる」という線引きをしている会社もあります。会社の就業規則を確認して、法人経営が副業にあたるとされている場合は、法人化を控えるほうがいいでしょう。

家賃収入は副業になるのか？という疑問について詳しく解説した記事もあるのでぜひご覧ください。
> 家賃収入は副業になる？会社員は賃貸物件のオーナーになれる？

6.廃業するときにも費用がかかる

会社を設立したときと同様に、法人としての会社を廃業する場合にも費用がかかります。廃業する際のおもな費用は、登記にかかわる手続き費用のほかに、官報への告知掲載の費用などです。おおよそ総額で7万〜8万円の費用が必要であることを、覚えておいてください。

また、これらの手続きを税理士や司法書士などに依頼する場合には、別途で30万〜50万円の報酬支払いが発生します。法人化するかどうかを検討する場合には、廃業時のことも想定しておきましょう。

不動産投資を法人化したときの3つのメリット

不動産投資を法人化した場合には、手続き・手間・費用などがかかりますが、メリットもいくつかあります。おもなメリットは、以下の3つです。

1.節税効果が個人のときよりも大きくなる
2.繰越控除の認められる期間が長くなる
3.経費として認められる項目が増える

ただし、これらの項目が必ずしもメリットにならない場合もあるため、注意が必要です。それぞれのメリットについて、くわしく解説します。

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1.節税効果が個人のときよりも大きくなる

節税効果が大きくなることは、不動産投資で法人化する大きなメリットです。納める税金が少なくなると、実質利回りは上昇し、より多くの収益を得られるようになります。

個人の場合、所得税と住民税を合計した税率は最大55%（所得税5〜45%＋住民税10%）です。一方、法人化した場合の実行税率は20〜30％台であるため、より高い節税効果が期待できます。

また、「地方法人特別税率（43.2％の税率での課税）」が2019年（令和元年）9月をもって廃止されました。そのため、所得の金額によっては法人化で大幅な減税になります。

2.繰越控除の認められる期間が長くなる

繰越損失の期間が長くなることも、法人化のメリットです。繰越損失とは、その年度において損益通算し赤字になる場合、何年かにわたって損失を繰り越せる制度です。

法人の場合は、最大で10年間にわたって繰り越しが可能で、個人の場合でも青色申告者であれば、最大で3年間にわたって繰り越しができます。ただし、青色申告をするためには「複式簿記」という複雑な方法での記帳が必要です。

複式簿記には、会計処理に関する専門的な知識が求められます。そのため、白色申告を選択する個人事業主が多い状況です。白色申告者の場合、損失の繰り越しはできません。

物件を購入した年は赤字になるケースが多いですが、翌年以降の収入から赤字部分を差し引けるため、納税する金額を抑えられます。

3.経費として認められる項目が増える

個人の場合、不動産投資で経費として計上できる費用の項目は限定されます。一方の法人では、会社の事業活動に関連する支出であれば、すべて経費として計上可能です。例えば、個人の生命保険料控除額の上限は12万円ですが、法人には上限がありません。

適用条件はありますが、家族を役員にした場合の役員報酬や退職金も、経費として認められる場合があります。家族を役員にすることにより、節税をしながら世帯の収入を増やすことも可能です。

個人の場合でも、青色事業専従者としてであれ、家族への給与を上限なく控除できます。ただし、専従であることが条件です。社会通念上において妥当な金額ではないと判断された場合には、税務署から確認される可能性もあるため、注意が必要です。

不動産投資における経費について詳しく説明した記事もあります。合わせてご覧ください。
> 不動産投資の経費はいくらまで落とせる？上限の有無や計上できる範囲を解説

不動産投資を法人化するタイミング

不動産投資の法人化は、すべての人にとってメリットをもたらすとは限りません。さまざまな条件を考慮したうえで、適切なタイミングを選択することが必要です。不動産投資の法人化に適したタイミングは、おもに以下の2つです。

● 個人の節税効果を法人の節税効果が上回ったとき
● 不動産投資を拡大すると決断したとき

それぞれくわしく解説します。

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個人の節税効果を法人の節税効果が上回ったとき

不動産投資で法人化するタイミングの目安は、課税所得が900万円を超えるときです。課税所得が900万円以上になると、個人の税率は43％（所得税33％、住民税10％）に上がります（所得が900万〜1,799万9千円の場合に該当）。一方、法人税の標準的な実効税率は33.58％であるため、法人のほうが税額は低くなります。

ただし、正確な法人税の実効税率は本社の所在地と資本金の額によって異なるため、確認しておく必要があるでしょう。法人化のタイミングは、節税だけでは決められない面もあります。さらにくわしく知りたい方は、J.P.Returnsの個別相談をご利用ください。

不動産投資を拡大すると決断したとき

不動産投資の拡大を決断したときや不動産投資を本業としてやっていくと決めたときも、法人化のタイミングです。一般的に、個人よりも法人のほうが金融機関からの信頼度が高くなり、融資を受けやすくなります。

法人登記すると、会社の情報が公示される点がポイントです。個人よりも厳密な会計処理を求められることで、社会的な信用が高くなります。金融機関からだけではなく、不動産管理会社や入居者からの信用度の向上も期待できるでしょう。

ただし法人化すると、個人として不動産投資を行っていたときよりも会社運営の費用も時間も増えることが予想されます。その点を理解したうえで、法人化を検討しましょう。

不動産投資を法人化するときの4つのステップ

不動産投資を法人化するためには、いくつかの手順を踏む必要があります。法人化を検討する際には、その流れを理解しておくとスムーズでしょう。おもなステップは、以下の4つです。

Step1.法人の基本事項を決定する
Step2.定款の作成と認証をする
Step3.資本金の振込をする
Step4.会社設立登記申請をする

それぞれのステップと注意点をくわしく解説します。

Step1.法人の基本事項を決定する

不動産投資を法人化するためには、決めなければいけないことがいくつかあります。おもな基本事項は、以下のとおりです。

商号：社名は基本的には自由ですが、「○○銀行」のような誤解を招く名前は使えません。
本社所在地：自宅にすることもできます。また、レンタルオフィスを所在地にしてもかまいません。
事業目的：「不動産業」とします。
事業年度：会計時期の最初の時点と最後の時点を決定します。1年を超えない範囲で自由に設定可能です。
資本金額：1円からでも設立可能ですが、初期にかかる運営コストなどを考慮し、数十万～数百万円にするのが一般的です。
発起人：15歳以上であれば、誰でも可能です。発起人の人数に上限はなく、本人1人だけでもかまいません。
役員：株式会社として設立する場合には、1人以上の取締役が不可欠です。

Step2.定款の作成と認証をする

法人を設立する場合には、定款を作成しなければなりません。定款とは、会社の基本的な規約や規則が記載されたものです。書式は特に決まっていませんが、法律上、必ず記載しなければならない項目が定められています。

必須の記載事項は、事業の目的・商号・本庁所在地・資本金額・発起人の氏名と住所です。定款の作成に際しては、法務局ホームページの定款のひな型を参考にして、自分で作成できます。

ただし、不備があると認証してもらえないため注意してください。また、定款の作成には手間と時間がかかります。費用がかかってもよいのであれば、司法書士に依頼するのも一つの方法です。

定款の作成後、株式会社の場合は、公証役場で公証人に定款の認証を受けます。合同会社の場合は、認証の必要がありません。

Step3.資本金の振込をする

定款で定めた資本金の振込を行います。その時点ではまだ会社の口座がないため、発起人や代表者の個人口座に振り込みます。会社設立の登録申請をする際には振込証明書が必要になるため、大切に保管しておきましょう。

なお、発起人や代表者の個人口座に振り込んだ資本金は、会社設立後に会社の口座への移し替えを忘れずに行ってください。

Step4.会社設立登記申請をする

登記に必要な書類をすべて作成したら、法務局で設立登記の申請と会社印の登録を行います。必要書類の種類や記載すべき内容は、設立する会社の形態によって異なるため、注意が必要です。

設立登記の申請と会社印の登録の手続きが終了して受理されると、1〜2週間程度で登記完了です。登記完了後は、登記簿謄本として会社の情報の取得が可能になります。また、会社の設立日は、法務局に登記申請した日です。

登記が完了したのち、会社の銀行口座を開設します。資本金を移し替え、税務署・市町村役場・年金事務所などに設立の届け出をします。すべて受理されると、法人化の手続きは完了です。

不動産投資の法人化はタイミングを見極めることが大切

不動産投資の法人化は、メリットばかりではありません。会社の設立には、手間・時間・費用がかかります。また、「赤字でも法人住民税を納税する必要がある」「長期保有後の不動産売却時の課税が個人のときよりも上がる」などのデメリットも考えられるでしょう。

しかし、適切なタイミングで法人化することによって、効果的な節税を行えます。不動産投資の拡大を決断したときも、法人化のタイミングかもしれません。重要なのはタイミングの見極めです。

法人化すべきかどうか迷っている方、どのようなタイミングで法人化すべきかがよくわからないという方は、J.P.Returnsの個別相談をご利用ください。

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