不動産に毎年かかる税金は？土地や住宅の所有者が納める税を解説

不動産取得後も毎年税金はかかる

不動産の所有者が毎年課せられる税金に固定資産税と都市計画税があります。

固定資産税と都市計画税には、以下の特徴があります。

▪︎固定資産税と都市計画税の特徴

税金の種類	税率	内容
固定資産税	固定資産税評価額×1.4 %	不動産が所在する市町村に納税
都市計画税	固定資産税評価額×0.3%	市街化区域内にある不動産に課税される

固定資産税と都市計画税は固定資産税評価額に税率をかけて算出します。固定資産税評価額は土地が時価の70％、建物が新築時の50〜70％を目安に各市町村が決定します。

固定資産税は普通税に区分され、税収の使い道が定められていない税金です。固定資産税の使途は徴収した市町村により決定され、道路や公園の整備、介護などの福祉サービスに利用されています。

一方、都市計画税は法律で使途が決められている目的税です。都市計画税は、道路や水道などの整備を目的とする都市計画事業、市街地の区画整理を推進する土地区画整理事業に使い道が限定されています。

固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額に基づいて課税されるため、資産価値の高い不動産を保有していると高額な税金を納めなくてはいけません。

不動産取得時にかかる税金

不動産には固定資産税や都市計画税など毎年かかる税金以外にも、取得時にかかる税金があります。

不動産を取得したときに課税されるものは、以下のとおりです。

・不動産取得税
・消費税
・印紙税
・登録免許税

それぞれ詳しく解説します。

不動産取得税

不動産取得税は土地や建物を購入したときや贈与を受けたとき、または、建物を新築したときにかかる税金です。ただし、相続による所有者の移転には、不動産取得税はかかりません。

不動産取得税は固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

計算式は以下のとおりです。

不動産取得税＝固定資産税評価額（課税標準）×税率

なお、2024年3月31日までに取得した住宅と土地には、不動産取得税の軽減税率が適用されます。

本則では不動産取得税の税率は4%ですが、軽減税率の適用期間中は以下の税率で計算します。

▪︎不動産取得税の軽減税率

取得不動産		税率
土地		3%
家屋	住宅	3%
	住宅以外	4%

また、宅地の課税標準の特例では、2024年3月31日まで宅地の不動産取得税の課税標準は、固定資産税評価額の1/2で算出されます。

宅地の課税標準の特例を式で表すと、以下のとおりです。

宅地の課税標準の特例 不動産取得税＝固定資産税評価額×1/2×3%

さらに、住宅用地では不動産取得税に一定額の控除が受けられます。

住宅用地の課税標準の特例を式で表すと、以下のとおりです。

住宅用地の課税標準の特例 不動産取得税＝固定資産税評価額×1/2×3%−控除額

住宅用地の課税標準に適用される控除額は、以下の高い方の金額が適用されます。

・4万5,000円
・土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3%

住宅（建物）に関する不動産取得税の課税標準の特例は、期限の設定がありません。ただし、新築認定長期優良住宅の課税標準の特例は2024年3月31日までの適用です。

住宅に関する不動産取得税の計算式は、以下のように表します。

住宅の不動産取得税の課税標準の特例 不動産取得税＝（固定資産税評価額−控除額）×税率

住宅の課税標準の特例は、新築と中古で控除額が異なります。

▪︎新築住宅の課税標準の控除額

住宅の種類	控除額	適用要件
新築	1,200万円	50㎡以上（戸建て以外は40㎡以上）から240㎡以下
新築（認定長期優良住宅）	1,300万円	2024年3月31日まで適用

新築住宅の課税標準の控除はマイホーム以外のセカンドハウス、賃貸用マンションにも適用されます。

▪︎中古住宅の課税標準の特例・東京都の例

新築日	控除額	適用条件
1997年4月1日以降	1,200万円	50㎡以上240㎡以下 1982年1月1日以降に建築されたものであること 1982年1月1日以前に建築されたものである場合は、新耐震基準に適合しているもの
1997年3月31日以前	1,000万円
1989年3月3日以前	450万円
1985年6月30日以前	420万円
1981年6月30日以前	350万円
1975年12月31日以前	230万円
1972年12月31日以前	150万円
1963年7月1日以前1954年12月31日まで	100万円

引用：東京都｜不動産取得税 Q13

中古住宅の課税標準の特例は、都道府県によって控除額が異なります。中古住宅の課税標準の特例は、マイホームとセカンドハウスには適用されますが、賃貸用マンションは適用外です。

不動産取得税は不動産を取得してから30日以内に表示登記や所有権移転登記すると、都道府県の税事務所へその情報が共有されます。そのため、不動産の取得を都道府県の税事務所に申告しなくても、納税通知書が送付されます。

消費税

不動産の購入の諸費用には、消費税がかかるものとかからないものがあります。

以下に挙げるのは、不動産購入の諸費用に消費税有無の一覧です。

▪︎不動産売買に関連する費用の消費税の課税・非課税一覧

消費税課税	消費税非課税
建物の売買代金	土地の売買代金
司法書士手数料	登録免許税
土地家屋調査士手数料	火災保険・地震保険の保険料
ローン事務手数料	団体生命保険の保険料
仲介手数料	不動産取得税

不動産の売買において建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。消費税は製品やサービスなどの消費に対して課税されますが、土地は時間が経過しても消耗しないため、消費するという概念がないからです。

また、建物の売主が個人で自宅を売却する際も、事業売上に当たらないため消費税は非課税です。しかし、個人によるものでも投資用不動産の売却は事業活動にあたり、消費税が課せられます。

印紙税

印紙税は契約書や領収書などの書類に課せられる税金です。課税対象の書類に収入印紙を貼り、消印することで印紙税を納めたとみなされます。同じ契約書を作る場合でも、1通ごとに収入印紙の貼り付けと消印が必要です。

不動産の購入で、印紙税の課税対象となる主な書類は以下のとおりです。

・不動産の売買契約書
・建設工事の請負に関する契約書
・金銭消費貸借契約書
・抵当権設定契約書
・仲介契約書

印紙税の税額は、契約書に記載された金額ごとに決められています。なお、不動産売買契約書と建築工事請負契約書は2024年3月31日まで軽減税率が適用されます。

▪︎印紙税額一覧表（本則税率）

記載金額	不動産売買契約書	建築工事請負契約書
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
50万円以下	400円	200円
100万円以下	1,000円	200円
500万円以下	2,000円	※1)400〜2,000円
1,000万円以下	1万円	1万円
5,000万円以下	2万円	2万円
1億円以下	6万円	6万円
5億円以下	10万円	10万円
10億円以下	20万円	20万円
50億円以下	40万円	40万円
50億円超	60万円	60万円
記載金額のないもの	200円	200円

※1）200万円以下は400円、300万円以下は1,000円、500万円以下は2,000円
参照：国税庁No.7140印紙税額の一覧表

▪︎印紙税額一覧表（軽減税率）

記載金額	不動産売買契約書	建築工事請負契約書
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
50万円以下	200円	200円
100万円以下	500円	200円
500万円以下	1,000円	※2）200から1,000円
1,000万円以下	5,000円	5,000円
5,000万円以下	1万円	1万円
1億円以下	3万円	3万円
5億円以下	6万円	6万円
10億円以下	16万円	16万円
50億円以下	32万円	32万円
50億円超	48万円	48万円
記載金額のないもの	200円	200円

※2）200万円以下は200円、300万円以下は500円、500万円以下は1,000円
参照：国税庁 不動産売買契約の印紙税の軽減措置
参照：国税庁 建築工事請負契約書の印字税の軽減措置

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記にかかる税金です。

登録免許税の主なものは、以下のとおりです。

・保存登記(新築の場合)
・建物の移転登記（中古住宅の場合）
・土地の移転登記
・抵当権設定登記

登録免許税の税額は、土地や中古住宅が固定資産税評価額、新築は法務局の認定価格、抵当権設定登記は債権金額に税率をかけて計算します。

以下の表は、登録免許税の税率です。

▪︎登録免許税の税率一覧

	登記の種類	課税標準	税率(本則)	税率（軽減税率）
建物（新築）	保存登記	法務局の認定価格	0.4%	※3）0.15%（マイホームに適用）
建物（中古）	移転登記	固定資産税評価額	2%	※4）0.3%（マイホームに適用）
土地	移転登記	固定資産税評価額	2%	※5）1.5%（マイホームを問わず適用）
抵当権	抵当権設定登記	債権金額	0.4%	※6）0.1%（マイホームに適用）

※3）軽減税率は2024年3月31日まで適用、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の軽減税率は0.1%
※4）軽減税率は2024年3月31日まで適用
※5）軽減税率は2026年3月31日まで適用
※6）軽減税率は2024年3月31日まで適用
参照：国税庁No.7191 登録免許税の税額表

マイホームに適用される保存登記と移転登記、抵当権設定登記の軽減税率の期限は2024年3月31日、マイホームを問わず土地に関する移転登記の軽減税率の適用期限は2026年3月31日です。

自ら不動産登記するのも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に不動産の売買に伴う登記を依頼する費用は、5万〜10万円が相場といわれています。

不動産取得後も毎年かかる税金

不動産を取得すると毎年かかる税金があります。

不動産の所有者に毎年課せられる税金は、以下のとおりです。

・固定資産税
・都市計画税
・所得税・住民税

それぞれ詳しく解説します。

固定資産税

固定資産税は建物や土地を所有している人に課せられる税金です。固定資産税は、その年の1月1日時点での所有者に納税義務があります。建物と土地それぞれに課せられるもので、不動産が所在する市町村に納めます。

固定資産税の税率は1.4%ですが、市町村は条例で税率の変更が可能です。1.4%より高い税率を定めている市町村もあるので、各市町村に確認してください。

固定資産税の計算のもとになるのが、固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は各市町村（東京23区は都）が決定しています。土地であれば、時価の70%にあたる金額が固定資産税評価額の目安になっています。また、建物は新築の50〜70%の価格が目安です。

固定資産税は毎年4月〜5月に納税通知書が届き、年4回に分けて納付します。年4回の納付時期は市町村によって異なります。

以下に示すのは、主要都市の固定資産税納付時期です。

▪︎主要都市の固定資産税の納付時期

	第1期	第2期	第3期	第4期
東京都（23区）	6月	9月	12月	2月
横浜市	4月	7月	12月	2月
大阪市	4月	7月	12月	2月
広島市	4月	7月	9月	11月

参照：東京市税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
参照：横浜市 令和5年-固定資産税のあらまし
参照：大阪市 固定資産税
参照：広島市 固定資産税の仕組み

都市計画税

都市計画税は市街化区域内にある不動産を所有している人に毎年課せられる税金です。都市計画税は固定資産税評価額に税率をかけて計算します。税率は0.3%を上限に市町村が決定します。

市街化区域は都市計画法第7条2項で以下のように定められています、

都市計画法第7条2項 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

参照：e-gov都市計画法

市街化区域では秩序なく開発が行われないように、13種類の用途地域が定められています。用途地域ごとに床面積や建物の高さ制限などが設けられており、計画的にまちづくりが行われているのです。都市計画税は都市計画事業と土地区画整理事業に使われ、これらのために借り入れた地方債の償還にもあてられます。

都市計画税の納付時期は、固定資産税と同じタイミングです。郵送で届く納税通知書には、都市計画税と固定資産税の両方が記載されています。

所得税・住民税

給与や不動産投資で得た利益には、所得税と住民税が課せられます。

所得税は以下の流れで計算します。

1.課税標準＝不動産所得＋その他の所得（給与所得など） 2.課税所得＝課税標準−所得控除 3.所得税＝（課税所得×税率−控除額）−税額控除（住宅ローン控除など）

所得税は給与や不動産所得などすべての所得を合計して課税標準を計算し、そこから所得控除を引いて課税所得を算出します。課税所得にその額に応じた税率をかけ、住宅ローン控除や配当控除などを引いた金額が所得税です。

また、住民税は以下の流れで計算します。

1.税額控除前の所得割額＝課税所得×税率（10%） 2.税額控除後の所得割額＝税額控除前の所得割額−税額控除 3.住民税＝税額控除後の所得割額+均等割額

住民税は所得税を計算するときに算出した課税所得に10%をかけ、税額控除前の所得割額を計算します。税額控除前の所得割額から税額控除を引いて、均等割額を足したものが住民税です。

所得税と住民税は課税所得が大きいほど、多くの税金が課せられます。不動産投資は利益から経費を差し引いて不動産所得を算出するので、経費の額が大きければ、結果的に課税所得を抑えられ、納税額を低くできる可能性もあります。

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不動産投資が節税できるといわれる理由

所得税はすべての所得を合計した課税標準をもとに計算します。

不動産所得は家賃収入から経費を引いて算出します。

不動産所得＝家賃収入−経費

課税標準は不動産所得や給与所得などを合計して算出します。しかし、不動産所得が赤字の場合は、給与所得などから差し引く総益通算によって課税標準を低く抑えられます。

不動産投資で会計上の赤字を生み出す経費の一つが減価償却費です。減価償却費は建物の購入費を、省令によって定められた耐用年数で割ったものです。建物は購入した年に一括で経費計上されず、耐用年数の期間に応じて減価償却費として毎年計上されます。減価償却費は経費計上される年において、実際の支出を伴わない会計上の費用です。

減価償却費により、実際の支出よりも会計上の経費は大きくなり、手元に現金が残っているにも関わらず、会計上は損失が出ている状態が起こり得ます。

不動産投資が節税できる理由は、実際の収支が黒字でも会計上の不動産所得の赤字を、給与などの他の所得と相殺する損益通算で課税標準を減らせるためです。

経費計上できる項目

不動産所得は家賃収入から経費を引いて計算します。多くの経費を計上できれば、不動産所得が抑えられ節税につながる可能性があります。不動産投資で効率よく節税するには、どのような費用が経費になるのかを知らなくてはいけません。

不動産投資で経費にできる費用には、以下のものがあります。

・管理委託料
・ローン金利
・入居者募集に関わる費用
・修繕費
・固定資産税・都市計画税などの税金類
・通信費
・交通費
・接待交際費
・新聞図書費
・減価償却費

それぞれ詳しく解説します。

管理委託料

不動産管理会社に支払う委託料は、賃貸物件の管理に必要な費用として認められるため、経費計上が可能です。

不動産投資における物件管理の方法は大きく分けて「管理委託」と「自主管理」の2種類です。管理委託では入居者の募集や家賃の徴収、物件の修繕などの管理業務を不動産管理会社に任せ、対価として委託料を支払います。

一方、自主管理では、オーナーが自らこれらの業務を行います。自主管理を行う場合でも、物件を適切に管理するための費用は、経費計上が可能です。

これらの委託料や管理費を正しく会計処理することで、節税につながる可能性があります。

ローン金利

不動産投資では多くの場合、不動産投資ローンを利用して物件を購入します。借り入れた元本部分は経費にできませんが、金利部分は計上可能です。不動産購入では多額の借り入れを要するため、高額の金利が発生します。そのため不動産投資ローンの金利部分の経費計上で、節税効果が期待できます。

ただし、会計上の不動産所得が赤字になると、土地部分に相当する金利は経費として計上できないので注意してください。

入居者募集に関わる費用

入居者の募集を仲介会社に依頼する際の手数料の上限は、宅地建物取引業法で家賃の1カ月分です。しかし、多くのWebサイトへの掲載など、広告掲載料等報酬の範囲内では賄いきれない宣伝を仲介会社に依頼すると、追加費用が発生します。

入居者募集費用は空室を埋めるために欠かせないものであり、経費として計上が認められています。不動産投資では入居者募集に関わる費用も忘れずに経費計上し、節税を図ってください。

修繕費

賃貸物件は機能性や魅力の維持のために、定期的な修繕が必要です。また、災害などで建物が破損したときも修繕費が発生します。

賃貸物件に修繕が必要なケースには、以下のものがあります。

▪︎賃貸物件の修繕の種類

修繕の種類	実施時期
入居者退去後の原状回復	退去時
破損箇所・不具合の修繕	破損・不具合発生時
リフォーム・設備の更新	退去時・数年ごと
外壁塗装・共用部の大規模修繕	約10年ごと

これらの修繕費用は、不動産投資の経費として計上できます。修繕の中でも共用部の大規模修繕や外壁塗装には多額の費用がかかるため、賃貸収入の一部を積み立てておくと安心です。

固定資産税・都市計画税などの税金類

不動産投資に関連する税金には、大きく分けて2種類あります。取得する際に納めるものと、所有する期間に毎年納めるものです。

不動産の取得時に納める税金は、以下のとおりです。

・契約書作成時にかかる印紙税
・土地や建物の登記に関わる登録免許税
・土地や建物を取得する際の不動産取得税

また、毎年納める税金には、以下のものがあります。

・1月1日時点の土地・建物の所有者に課せられる固定資産税
・市街化区域内の土地と建物に課税する都市計画税

これらの税金は、不動産投資において経費計上が可能です。

通信費

不動産投資では、不動産管理会社や税理士、コンサルタントとのやり取りが頻繁に行われます。携帯電話や固定電話、インターネットにかかる通信費は、経営に関連するものとして経費計上できます。

電話やインターネットなどの通信手段はプライベートでも使うため、事業利用と私的利用を区別しなくてはいけません。しかし、事業用で使った通信費を、通話料金明細と照合しながら確認するのは大変です。そのため通信費は、利用の割合から費用を計算する家事按分が許されています。

交通費

不動産投資では、賃貸経営セミナーや物件視察などにかかる交通費を、経費として計上できます。

交通費にはタクシーや電車などの費用が含まれますが、これらの交通手段は日常生活でも使用します。そのため、事業での利用と私的利用を明確に区別する必要があり、事業で使用した際の領収書やレシートは、必ず受け取って保管しなければいけません。また、ICカードを利用して、使用履歴を残すのも一つの手段です。事業で利用した交通費の記録があれば、区別が容易なため、経理の効率化がはかれます。

接待交際費

不動産投資において、関係者との良好な関係を築くための接待交際費は、経費として認められています。具体的には、不動産管理会社の担当者やコンサルタントとの会食代、税理士へのお中元やお歳暮代などが相当します。上記のような支出も年間の累計額ではそれなりの金額になるので、経費として計上できれば課税標準を下げられるでしょう。

ただし、ビジネスとは無関係なプライベートでの飲食代や贈答品代は認められません。そのため、事業関連の支出と個人的な支出はしっかりと区別して、該当するもののみを経費計上してください。

新聞図書費

不動産投資に関する知識や情報を得るために使った費用は、新聞図書費として経費計上できます。

新聞図書費には、以下のものが当てはまります。

・不動産業界の新聞や賃貸経営に関する専門書籍の購入費用
・官報の購入費用
・地図・路線価図の購入費用

不動産投資に直接関連しない雑誌や書籍の購入費用は、経費として認められません。

減価償却費

減価償却費とは、購入した建物の費用を法定耐用年数で分割して、経費計上するものです。

建物の法定耐用年数は、以下の通りに定められています。

▪︎建物の構造ごとの法定耐用年数

構造	耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	27年
重量鉄骨	34年
鉄筋コンクリート	47年

参照：国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表

建物を購入した際のコストは、その年にすべて経費として計上するのではなく、耐用年数に基づいて、毎年一定の割合で減価償却費として計上されます。

計上できない費用もある

不動産投資で経費として扱えるものの判断基準は、事業に関連があるかどうかです。しかし、関連がありそうな費用でも、経費として計上できないものがあります。

以下の費用は、不動産投資で経費として認められません。

・所得税・住民税
・罰金・過料
・ローンの元金
・資格取得費用

〈所得税・住民税〉
所得税と住民税は個人に課せられる税金であるため、不動産投資の経費として計上できません。

〈罰金・過料〉
不動産投資に関わる業務中に発生したものでも、スピード違反による罰金や、軽微な義務違反による過料は経費計上不可です。

〈ローンの元金〉
不動産投資ローンの元金は経費計上できません。借り入れた資金は売上ではないため、返済も経費として考えません。

〈資格取得費用〉
資格取得費用は個人能力向上のための支出と捉えられ、必要経費として扱われません。例えば、宅地建物取引士のような不動産に関連するものであっても、不動産投資を行うのに必須の資格でないため経費から除外されます。

Q&A

不動産を売却するときにも税金はかかりますか？

不動産を売却するときにも税金はかかります。

不動産売却時に発生する税金は、以下のとおりです。

・不動産売買契約書にかかる印紙税
・抵当権抹消登記にかかる登録免許税
・不動産の譲渡所得にかかる譲渡所得税

〈不動産売買契約書にかかる印紙税〉
不動産売買契約書は課税文書と呼ばれ、書面に収入印紙を貼り消印して納税します。

〈抵当権抹消登記にかかる登録免許税〉
売却する物件にローンが残っている場合は、売却益でローン残債を返済し金融機関の抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するためにかかる税金が登録免許税です。

不動産売買に関わる登録免許税には、抵当権抹消登記のほか所有権移転登記があります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は売主負担、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主負担が一般的です。

〈譲渡所得税〉
不動産売却で得た利益には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所有期間で短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ税率が異なります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、以下のとおりです。

▪︎短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

	所有期間	税率
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で5年以下	39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で5年超	20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

参照：国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
参照：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

まとめ：効率的に不動産投資をするなら税金の知識は不可欠

不動産の税金には、毎年かかるものと、取得時と売却時にかかるものがあります。物件を購入して不動産投資を始める際は、今後どのような税金がかかるかを把握して臨む必要があります。税金は制度が複雑で法律の改正も頻繁にあるため、最新の制度を常に把握しなくてはいけません。

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