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「不動産投資に興味があるけど難しそう」「投資はしたいけどリスクが怖い」など、不動産投資に興味はある一方で、投資に失敗する恐れを抱いている人は多いのではないでしょうか。不動産投資は、一定のリスクがある一方で、堅実に収入を得ることができる魅力的な投資方法です。本記事では、不動産投資のメリットデメリットについて解説した上で、投資のリスクをおさえる方法や、これから不動産投資を始めるには何をすれば良いのかを具体的にご紹介していきます。
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不動産投資は、個人の資産形成に役立つ優れた投資方法ですが、投資である以上リスクも存在します。不動産投資のメリットとデメリットについて確認していきましょう。
∟運用にはそれほど手間がかからない
∟管理会社に一任することもできる
∟サラリーマンに最適の投資術
∟レバレッジ（借金）による投資ができる
∟不動産オーナーに対する社会的信頼
∟節税
不動産投資の大きなメリットとして、本業が多忙でも、兼業でできる点が挙げられます。物件の管理から入居者の対応まで全て管理会社や不動産会社に一任することもできるので、運用にそれほど手間がかかりません。仕事やプライベートで忙しいサラリーマンにとって最適な投資術といえます。不動産投資は家賃収入によって利益を得るため、安定した収入を得ることができます。主なリスクは、空室や入居者トラブル、自然災害など限定的なもので、それぞれ対策を打つことができます。不動産物件を購入する際はローンを受けることで、自己資金を抑えて大きな投資が可能となります。レバレッジ（借金）による投資は、資産形成に有利に働きます。不動産投資のメリットは収益面だけではありません。不動産オーナーに対する社会的信頼を得ることもできます。また、給与所得と不動産所得の赤字を合算をすることで、節税効果も期待できます。
∟家賃収入でローンを返済するため、借り手がつかないと経営が苦しくなる
∟物件の質の低下は空室リスクに直結する
∟変動金利にした場合、物価上昇に伴って金利が上がる可能性がある
∟固定金利にした場合、元々の設定金額が高額化
∟売却したくても時間がかかり、すぐに現金化できない
不動産投資のデメリットとしては、空室リスク、物件の老朽化、金利変動、流動性が低い事が挙げられます。
まず空室リスクについて解説します。不動産投資では、不動産投資ローンを組んで物件を購入します。家賃収入でローンを返済していく形になるため、借り手がつかないと家賃が入らず返済が滞り、経営が苦しくなります。
物件の老朽化も大きなリスクです。経年劣化によって物件の質は年々低下していきます。借り手はより築年数の浅い物件を選ぶ傾向があるため、空室リスクが高まります。物件の老朽化は、修繕管理費の増加にもつながります。
不動産投資の物件を購入する際、長期のローンを組みますが、変動金利にした場合、物価上昇に伴って金利が上がる可能性があります。金利上昇リスクを回避するために固定金利を選んだ場合は、金利が高くなり元々の設定金額が高額になってしまうリスクがあります。
不動産は株式などの有価証券と異なり、流動性が低い資産です。売却したくても時間がかかり、すぐに現金化できない点はデメリットといえます。
不動産投資での失敗を防ぐためにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここからは不動産投資で失敗しないための具体的な対策について確認していきます。
∟収益価格
∟相場価格
∟立地条件
∟地価が高いエリアか
∟管理状態はどうか
∟空室になりやすいか
∟店舗やコンビニまでの距離
∟実質利回りで検討する
∟周辺のインフラ整備が周辺環境に影響しないか
∟大規模施設の建設など
不動産投資をする上で最も大切な事は、資産価値の高い物件を購入することです。そのためには徹底した事前調査を行う必要があります。
物件の資産価値は、収益価格や相場価格、立地条件、空室リスク、利回り、周辺環境の将来性によって測ることができます。収益価格とは、その物件が将来的にどのくらいの収益をもたらす物件なのかを表す価格です。収益価格を計算することで物件を購入した後の収益を予測することができます。相場価格は、土地の広さや建物の構造、築年数といった物件情報から、不動産市場においてどの程度の価格で取引されているかを示しています。立地条件は、地価が高いエリアかどうかで物件の価値に直接的な影響を与えます。空室リスクについては、管理状態はもちろん、都心にあるか、入居者が期待できる大学や工場などが近くにあるかといった立地条件からも判断することができます。物件から駅までの距離や生活用品を買い揃える店舗やコンビニが近くにあるかどうかも、空室リスクに関わってきます。物件の利回りに関しては表面利回りでなく、業務委託費や修繕費などの必要経費を考慮した実質利回りで検討することが重要です。周辺環境の将来性については、物件の周辺で大規模施設の建設予定があるか、行政による開発計画があるかなどの調査で把握することができます。
∟Q&A、基礎知識、成功／失敗事例集、税金関連 など
∟プロならではの生きた知識が得られる
不動産投資に失敗しないためには、何よりも不動産投資について学習することが重要です。現在では、不動産投資の基礎知識、成功／失敗事例集、税金関連、よくあるQ&Aなど、不動産投資に関する様々な書籍が販売されています。不動産投資には様々な分野の知識が求められるので、関連書籍を一通り読んでおくことをおすすめします。書籍によってある程度の不動産知識を学んだ後は、不動産投資セミナーにも積極的に参加しましょう。不動産投資セミナーには、本を読むだけでは得られない、プロならではの生きた知識を習得することができるメリットがあります。
不動産投資には、株式やFXといったその他の金融商品と同様に一定のリスクが存在します。しかし今回ご紹介したように、物件購入時の徹底的な事前調査や正しい不動産知識を習得することで、リスク対策を行うことができます。投資に不安になる原因は、知識の不足にあります。投資をやるかやらないかの判断はひとまず置いておいて、まずは書籍で学んだり、セミナーに足を運んでみたりしてはいかがでしょうか。今回の記事が、不動産投資への第一歩のきっかけになれば幸いです。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
