賃貸経営のメリットとは？長期安定収入を得るために大家がすべきこと

賃貸経営のメリット

賃貸経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

長期的に安定収入が得られる

賃貸経営のメリットと言えば、やはり長期的に安定した収入が得られるということでしょう。特にローンの支払いが済んでしまった後は出費も少なく、若い内に購入しておくことで老後資金を確保することができます。

生命保険の代わりになる

不動産を購入するにあたり、ローンを組むことになりますが、ローンには団体信用生命保険が付いてきます。団体信用生命保険は、借りた人が亡くなってしまった時にローンの残債が0円になる保険で、これにより、不動産を購入することを生命保険代わりにすることができます。

亡くなることなくローンを完済してしまえばもちろん何も問題がなく、仮に亡くなってしまっても家族にローンを残す心配がないばかりか、もしもの時は家賃収入を生活費の代わりとすることができますし、売却してまとまった資金を得ることもできます。

経済の変動に強い

不動産は一般的に経済の変動(インフレ・デフレ)によって価値が落ちづらいとされています。

また、今後日本においても想定されるインフレ(物価が上がって貨幣の価値が落ちる)局面になっても、物価の上昇に伴って不動産価値も家賃も上昇することが想定され、収入を大きくすることができます。

初期投資が少なく済む

不動産投資は金融機関からお金を借りて物件を購入するのが一般的で、初期投資額が少なくて済みます。なお、購入後は家賃収入からローンを返済しますが、ローン返済額より家賃収入が多いとプラスの収支となります。

節税対策になる

アパートやマンションの賃貸経営は、駐車場や遊休地など非住宅用地としているより固定資産税を安くできます。また、相続する時も貸家建付地(アパートやマンションの建っている土地)は更地よりも相続税を抑えることが可能です。

賃貸経営を始める前の準備

賃貸経営を始めたいと思っている方は以下のような下準備をしておくと良いでしょう。

土地や建物の下調べ

賃貸経営はアパートやマンションを長期間保有し、家賃収入を得るものです。

そのため、不動産の購入を考えているエリアがどのようなイメージなのかを客観的にリサーチするなど、周辺の不動産市場を調べておくことが大切です。

例えば、学生が多い街なのか、ファミリー向けのエリアなのか、高所得者層が集まるエリアなのかなど、将来的にどのような入居者が期待できるかを調査しましょう。

収益のシミュレーション

購入を検討している物件があれば、その物件を賃貸してどの程度の収益が得られるか計算しましょう。その際に家賃を設定する必要がありますが、家賃設定は周囲にある同様の物件の賃料相場を参考に、満室になるような家賃に設定するのがポイントです。

また、築年数が経つと入居者も集まりづらくなり、家賃を下げないといけなくなることも想定されるため、収益シミュレーションでは家賃はそうした将来のことも含めて厳しめに設定したほうが良いでしょう。

必要書類を作成する

賃貸経営を成功させるには税金に関する知識をつけることが大切です。

まず、個人事業主として賃貸経営を行うには開業届(個人事業の開廃業等届出書)を税務署に提出する必要があります。

また、節税の恩恵を受けるために、開業届以外に3つの書類を提出しましょう。

・所得税の青色申告承認申請書

・青色事業専従者給与に関する届出書

・減価償却資産の償却方法の届出書

青色申告は、定められた方法で帳簿をつけて確定申告をすることで最大で65万円の控除を受けられる制度で、減価償却は購入した不動産の経年劣化分を毎年不動産価格の一定割合を費用として計上できます。

青色申告も減価償却も実際の出費を伴わない経費のため大きな節税につながります。また、これら3つの書類を提出していると賃貸経営で発生した赤字を3年間にわたって繰り越すことができます。

賃貸経営の大家の主な仕事

賃貸経営において、大家にはどんな仕事があるのでしょうか。

入退去者の管理

賃貸経営は入居者がいなければ家賃収入を売ることができません。

大家は不動産会社や知人の紹介で入居者を募集し、賃貸契約を結ぶ必要があります。

また、入居後の家賃入金の確認や滞納者への催促、入居者の苦情・要望にも対応し、さらに契約期間の終了前後には更新や退去の手続きなども行わなければなりません。

これら全てを1人でやるのはなかなか大変ですが、これら全ての手続き、もしくは一部の手続きを不動産会社に管理費用を支払って代行してもらうことができます。

特に入金のない方への連絡や滞納者への督促、苦情対応は精神的にも辛く、また、契約更新手続きは法律の問題にもなるため不動産会社に任せてしまっても良いでしょう。

建物のメンテナンス

入居者にとって、あるいは、これから入居する方にとって物件が魅力的になるよう建物を管理しなければなりません。廊下やロビーなど共用部分の設備や各居室内のエアコンやお風呂など住宅設備が壊れた時は速やかに修理・交換を行いましょう。

入居者の退去時にはリフォームやクリーニングする必要がありますが、傷やへこみ、汚れの具合によって入居者の負担となるものと大家の負担となるものがあります。

入居者の故意や過失がなければ、大家の負担となることが少なくないため、資金は事前に用意しておかなければなりません。

資金繰り

賃貸経営を自分で行うことは、すなわち、経営者になるということです。

家賃収入や管理費、修繕費などの経費や税金などの収支管理を行い、資金繰りを常に気にかける必要があります。エアコンの取り換えなどの修繕費用や、数年おきにある大規模なリフォームや建て替えに備えて資金を用意しておかなければなりません。

また、毎年自分で帳簿をつけて確定申告する必要があります。

帳簿をつけて税金の計算をするのは大変なので、ある程度の規模になれば税理士に依頼すると良いでしょう。

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賃貸経営はやることが多い？専門家を上手に活用しよう

賃貸経営は長期的に安定した収入を得られ、また、生命保険や相続対策としても活用できるなどメリットは大きいですが、今回ご紹介したように意外とやることが多いものです。

とはいえ、管理に関しては管理費用を払えば管理会社に任せることができますし、税金に関しても税理士を活用することができます。

賃貸経営はこうした専門家の中で信頼できるパートナーを見つけられるかどうかがポイントです。もちろん、管理費用や手数料がかかるため、自分で行っても良いのですが、その際にもアドバイスをもらえる専門家やパートナーの存在は大きいでしょう。

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