不動産投資のメリット8選!デメリットや成功させるコツも詳しく解説

公開日:2023/03/09 最終更新日:2023/10/24

不動産投資
記事監修:室田雄飛

不動産投資には、安定した家賃収入が見込める・少ない自己資金で始められるなど、さまざまなメリットがあります。一方で、固定費がかかる他、空室リスクにさらされることがあるなど、デメリットやリスクとなる点も無視できません。

この記事では、不動産投資のメリット・デメリットに加え、不動産投資の種類など、始めるにあたっての基礎知識を詳しく解説します。他の投資と比較し、正しい知識を身につけた上で、検討してみてください。

不動産投資のメリット8選!デメリットや成功させるコツも詳しく解説

 

不動産投資のメリット8選

マンションや駐車場などの不動産を購入・運用する不動産投資には、さまざまなメリットがあります。

「安定した収入が見込める」「所得税や相続税の節税につながる」などが、不動産投資の代表的なメリットです。購入した不動産は資産となり、手放すタイミングによっては十分な売却益も期待できます。

ここでは、不動産投資の主なメリットを8つ紹介します。

安定した収入が見込める

購入した不動産を第三者に賃貸することによって、家賃などの収入が得られます。家賃収入は価格の変動が起こりにくく、借りる人がいる限り、安定した収入を見込める点がメリットです。

また、不動産投資による家賃収入はいわゆる「不労所得」です。設備の管理やトラブル対応などは必要であるものの、基本的には大きな労力をかけずに収入が得られます。

本業の収入を得ながら、家賃などによる安定した副収入が見込めるため、不動産投資は副業としても最適です。

借入れをすれば少額で投資を始められる

不動産投資ローンで借入れをすれば、少額で投資を始められる点も不動産投資のメリットです。

不動産投資ローンとは、取得する不動産自体を担保として資金調達ができるローン商品です。金融機関の中には、個人顧客を対象とした不動産投資ローンの融資があり、借入れができれば投資資金が少額でも不動産投資を始められます。

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レバレッジ効果が期待できる

不動産投資ローンを利用して不動産投資を始めると、レバレッジ効果が期待できます。不動産投資のレバレッジ効果とは、少額の自己資金で高額な不動産を取得し運用できることです。

不動産投資に利用できる資金が500万円の場合、不動産投資ローンを利用しなければ500万円の不動産しか購入できません。

しかし、不動産投資ローンを利用して4,500万円の借入れができれば、自己資金の500万円と合わせて投資額が5,000万円になります。500万円の不動産と5,000万円の不動産とでは、得られる家賃収入に大きな差があるでしょう。

不動産投資ローンのレバレッジ効果により、収入を高めやすい点がメリットです。

生命保険として活用できる

不動産投資は収入が期待できるだけではなく、生命保険のような役割も期待できます。

不動産投資が生命保険として活用できる理由は、投資した本人が亡くなった場合に、不動産を現物資産として遺族に残せるためです。相続した不動産が賃貸物件であれば、被相続人は大家としての地位も相続し、家賃収入を得られます。

不動産投資ローンを利用すれば、団体信用生命保険に加入できる点もメリットです。

団体信用生命保険は、契約者が死亡したり高度障害者になったりした場合にローンの残債を肩代わりする保険です。投資した本人が万が一死亡しても、遺族はローンの支払いを負わず、不動産を相続できます。

所得税や相続税の節税につながる

不動産投資は節税効果がある点もメリットです。

不動産を購入した場合、建物部分の取得費は減価償却の対象となり、使用可能な期間で分割して経費として計上します。給与所得と減価償却費を損益通算することで、長期間の所得税節税が可能です。

また、不動産を相続する場合の相続税は、不動産の評価額にもとづいて税率計算がされます。不動産の評価額は時価の5~6割で評価されることが多く、現金のままよりも相続税が低くなりやすい点が特徴です。結果として相続税の節税につながります。

インフレに強い

インフレとは、モノの価値が上がり、お金の価値が下がることです。お金でモノを購入する不動産投資は、インフレに強いというメリットがあります。

また、不動産投資によって得られる家賃の金額は、物価の推移を示す「消費者物価指数」と連動する点が特徴です。インフレでは物価が上昇するため、家賃も連動して上昇する傾向があります。

立地条件や物件の状態がよい不動産であれば、長期的に安定した利益が期待できるでしょう。

購入した不動産が資産になる

購入した不動産は、たとえローンを完済できていなくても自分の資産という位置付けになります。資産が増えると金融機関からの評価が高くなり、次に不動産を購入する際に有利になる点がメリットです。いざというときには不動産売却により現金化もできます。

不動産の購入で効率よく資産を増やすためには、資産価値の高い不動産を選ぶことが大切です。「人気のエリアに立地している」「土地の形状が正方形や長方形である」「災害のリスクが少ない」などの特徴を持つ土地は、資産価値の高い土地と言えます。

管理を委託すれば手間を省ける

不動産の賃貸経営では、賃貸管理会社に委託して管理の手間を省ける点がメリットです。

資産価値の高い不動産は身近なエリアにあるとは限りません。好条件の物件が遠方にある場合も、賃貸管理会社を利用すれば管理体制が整えられます。エリアを限定せずに資産価値の高い物件を運用できるでしょう。

管理委託の料金プランや委託できる業務範囲は会社ごとに異なります。管理を委託したい不動産の状況に合わせて、適切な会社選びをすることがおすすめです。

不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資には多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。不動産の維持管理などで固定費がかかる点や、不動産価格が下落するケースもある点が代表的なデメリットです。

ここでは、不動産投資を始める方が知っておきたいデメリットやリスクを紹介します。

固定費がかかる

不動産投資では、取得した土地・建物の維持管理や、税金・保険金の支払いをする必要があります。不動産の購入費だけではなく、定期的な固定費がかかる点がデメリットです。

主な固定費としては、下記の項目が挙げられます。

代表的な固定費

  • 管理委託費
  • 修繕積立金
  • 点検、清掃費
  • 所得税
  • 住民税
  • 固定資産税
  • 火災保険料

固定費を少しでも安く抑えたい方は、建物の状態が良好な不動産を選びましょう。

空室リスクがある

空室リスクとは、所有する賃貸物件に入居者が集まらず、空室が発生することです。空室率が高まったり、空室期間が長くなったりするほど収入は減少するため、不動産投資では空室リスクに注意しましょう。

物件の空室率が高まる原因には、「物件の管理状態が悪い」「地域の相場よりも賃料が高い」などが挙げられます。

空室リスクへの対策としては、物件の設備を新しいものに入れ替えたり、募集条件の見直しをしたりすることがおすすめです。入居希望者にとって魅力的な物件になれば、空室率を低減できます。

滞納リスクがある

不動産投資では家賃収入によって安定した収入が期待できるものの、滞納リスクもある点がデメリットです。家賃滞納のある物件は収入が入らず、不動産投資の収益が低下します。

滞納リスクを避けるためには、入居希望者に提出してもらう入居申込書の精査が大切です。入居希望者の収入状況などをチェックし、家賃滞納のリスクがないかを確認しましょう。

賃貸管理会社への集金業務の委託も、滞納リスクの対策となります。

不動産価格が下落するリスクがある

近年の日本は少子化・高齢化による住宅需要の低下や、生産緑地の宅地転用への懸念などにより、不動産価格が下落するリスクがあるとされています。不動産価格の下落は、現物資産である不動産の価値低下につながるため、注意すべきポイントです。

不動産投資を始める方は、不動産価格の下落リスクに対する備えが必要と言えます。

おすすめの対策方法は、価格が下がりにくい不動産を購入することです。不動産の立地条件や交通機関のアクセス、生活しやすい間取りなど、住まいとしての魅力が高い不動産物件を選びましょう。

金利変動リスクがある

不動産投資ローンを利用する際は、変動金利か固定金利かを選んでローンの借入れを行います。変動金利と固定金利は、どちらにも金利変動リスクがある点に注意してください。

固定金利は借入れ時の金利で固定されるため、将来的に金利上昇が起こる局面では固定金利のほうが有利です。

一方で金利下降が起こる局面であれば、定期的に金利の見直しが行われる変動金利のほうが返済負担を抑えられます。

金利変動リスクで大きく損をしない借入れを行いたい方は、金利に詳しい不動産投資の専門家に相談することがおすすめです。

他の投資と比べて流動性が低い

不動産投資は、他の投資と比べて流動性が低いと言われています。流動性が低いとは、売り出してから実際に売却できるまでに時間がかかるという意味です。

不動産は売買価格が高い商品であり、明確な適正価格が存在しません。購入希望者は物件の下見や価格交渉を経て契約締結へと至るため、換金に時間がかかる点がデメリットです。

ただし、流動性の低さは住宅の売却時にのみ影響するデメリットです。購入した住宅をすぐに売却せず、家賃収入などで長期的な収益を得るケースであれば、流動性の低さは大きな問題とならないでしょう。

災害リスクがある

不動産投資には、火災・水災・地震などの自然災害によって不動産が損害を受ける災害リスクがあります。不動産が損害を受けると家賃収入がストップするだけではなく、修復にも費用がかかる点に注意してください。

災害リスクへの備えとしては、不動産購入時の火災保険や地震保険への加入がおすすめです。

また、ハザードマップなどを確認し、立地エリアが災害に遭いにくいかもチェックしましょう。災害リスクの少ない物件は不動産価値が高く、収益性が期待できる資産となります。

不動産投資を始める前に理解しておきたいポイント

不動産投資で購入する不動産の金額は大きく、知識を持たないまま投資を行うと失敗につながる可能性があります。不動産投資を始める方は、不動産投資での収益の出し方や発生する費用について、ある程度の知識を得ておくことがおすすめです。

ここでは、不動産投資の初心者が気を付けたいポイントを4つ紹介します。

不動産投資とは?

不動産投資とは、投資用不動産を購入して第三者に貸し、賃料を得る投資です。近年は老後の資産形成を目的として不動産投資を始める方が増えています。

投資にはさまざまな種類があり、代表的なものには「FX」「投資信託」「株式投資」などがあります。銀行口座を開設してお金を預ける「預貯金」も投資の一種です。

投資には、リスクとリターンが基本的に比例する特徴があります。

FXや投資信託は価格変動が激しくハイリスクであるものの、成功したときの利益も大きいハイリターンな投資です。預貯金は金融機関の元本保証によってローリスクであり、利益は預貯金利息のみとローリターンとなっています。

不動産投資は他の投資標品と比較すると、ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。

不動産は価格こそ高いものの、FXや株式ほどには激しい値動きはありません。収益の点では定期的な家賃収入によって、安定したリターンが期待できます。

不動産投資で収益を得る方法

不動産投資で得られる収益は、大きく分けてインカムゲインとキャピタルゲインの2つがあります。

インカムゲインとは、不動産の運用によって継続的に得られる収益のことです。入居者から得られる家賃収入が、不動産投資におけるインカムゲインとなります。

対してキャピタルゲインとは、保有する不動産の売却によって得られる売却益です。

ただし、キャピタルゲインは不動産の売却額そのものではなく、不動産購入時の価格を売却額が上回った場合の差益を指します。不動産購入時の価格を売却額が下回った場合は差益が発生せず、キャピタルゲインは得られません。

不動産投資の初心者は無理にインカムゲインを狙おうとせず、インカムゲインである程度の安定収入を得つつ、将来性のある立地の物件を得てキャピタルゲインを狙うことがおすすめです。

不動産投資の利回り

不動産投資の利回りとは、不動産の運用によって得られる収益の割合を、年間あたりの平均で表した指標です。利回りを見ることで、該当の物件は年間でどのくらいの収益が期待できるかを把握できます。

ただし、不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2つがある点に注意してください。それぞれの意味は下記の通りです。

表面利回り 不動産の購入金額と家賃収入だけで計算した利回り
実質利回り 購入時の経費や維持管理費なども含めて計算した利回り

表面利回りは物件の購入・保有にかかる諸経費を計算に入れていないため、実際の利回りとは大きく異なるケースがあります。実際の利回りに近い基準で物件を判断したい場合は、不動産の実質利回りを見ることが重要です。

不動産投資に必要な費用の目安

不動産投資に必要な費用は、大きく分けて「初期費用」と「運用費用」の2つがあります。

・初期費用

初期費用は、物件購入にかかる費用です。物件自体の購入費用はもちろん、各種手数料や税金支払いの経費も発生します。

初期費用の例

  • 物件の購入費用
  • 不動産会社の仲介手数料
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 司法書士報酬
  • 固定資産税や都市計画税などの清算金
  • 火災保険料
  • 地震保険料

初期費用の目安は、物件価格の8~10%と言われています。

・運用費用

運用費用は、不動産の運用にかかる手数料や物件の維持費用です。主に下記の項目で費用が発生します。

運用費用の例

  • 管理手数料
  • 共用部の光熱水費
  • 設備や共用部の修繕費
  • 原状回復工事費用
  • 入居者募集の広告費
  • 入居者決定時の仲介手数料

運用費用の目安は、毎月の家賃収入の20~30%と言われています。

不動産投資で計画的な利益を上げるためには、初期費用と運用費用の計算が欠かせません。紹介した目安を参考に、不動産投資にかかる費用を計算しましょう。

不動産投資の種類

不動産投資と一口に言っても、投資する不動産の違いによってさまざまな種類が存在します。種類ごとに異なる特徴があるため、投資を始める前に特徴やそれぞれの違いを把握することがおすすめです。

ここでは不動産投資の4つの種類とメリット・デメリットを解説します。

一棟投資

一棟投資は、アパート・マンション・商業ビルなどの建物を一棟丸ごと購入し、全室を賃貸で運用する投資手法です。

●メリット

  • 入居者を集めるほど家賃収入を増やせる
  • 空室があっても、全体の入居率が高ければ収入を得られる
  • 入居者ニーズに合わせた共用部デザインや設備導入ができる

●デメリット

  • 初期費用の負担が大きくなる
  • 建物自体の集客力が低下すると空室率が増加する
  • リフォーム工事や設備修繕の負担が大きくなる

一棟投資は初期費用や運用費用が高くなりやすい傾向にあります。

しかし、複数の入居者から家賃を得られるため利益は高めやすく、安定した家賃収入が期待できます。入居者を集める工夫ができるなど、不動産投資にある程度慣れている方に向いた投資手法です。

区分投資

区分投資は、分譲マンションの一室を購入して賃貸に出す投資手法です。

●メリット

  • 初期費用を抑えられる
  • 複数の物件を所有する分散投資に向いている
  • 不動産投資の中では流動性が高く、売却しやすい

●デメリット

  • 空室や家賃の滞納があると収入が得られない
  • 利回りがやや低いケースが多い
  • 共用部の修繕や設備導入を自由に行えない

初期投資が安い区分投資は、初心者の方が始めやすい投資手法です。分散投資をすれば地域性による入居者不足を防ぎやすく、投資のリスクヘッジをしたい方にも向いています。

区分投資では建物の管理会社が最初から決まっています。管理会社の変更は簡単にできないため、購入前には管理会社に問題がないかをチェックしましょう。

戸建て投資

戸建て投資は、戸建て物件を購入して賃貸に出す投資手法です。

●メリット

  • 立地条件のよい物件であれば入居者を集めやすい
  • 長く入居する入居者が多く、家賃や更新料により安定した収入が得られる
  • 中古物件は価格が安いケースが多く、高利回りが期待できる

●デメリット

  • 入居者の集めやすさが立地条件や戸建て需要に左右される
  • 築古物件など資産価値の低い物件は不動産投資ローンが通りにくい
  • 住宅の修繕やリフォームにかかる費用が高くなりやすい

戸建て住宅に住みたいという需要は子持ちの世帯を中心に高く、戸建て投資は入居者がすぐ決まる傾向があります。地価の安い地方や郊外で、立地条件のよい物件を見つけられる方に向いている投資手法です。しかしほとんどの場合は自主管理となるため、不動産管理業に時間を使える方に向いています。

その他の不動産投資

不動産投資にはマンションや一軒家を購入・賃貸する以外にも、下記の方法があります。

・駐車場経営

購入した土地を駐車場として整備し、駐車料金を得る投資です。駐車場経営は建物がいらず、狭小地や変形地でも始められるため、初期投資を抑えられます。

・トランクルーム

購入した土地に荷物保管用のトランクルームを設置し、利用者から賃料収入を得る投資です。トランクルームは立地条件が悪くても利益を出せるメリットがあります。

・民泊

購入した住宅を民泊施設として運用する投資です。民泊は外国人観光客の利用が多く、海外の方が理解しやすいルール作りをする必要があります。

不動産投資と他の投資との比較

投資には、不動産投資以外にもさまざまな方法があります。ここでは4つの投資について紹介するので、不動産投資と比べてみてください。

株式投資・FX
株式投資やFXは、将来の値動きを予測して株価や通貨を売買し、値段の変動によって利益を得る投資です。

将来の値動きを正確に予測できれば大きなリターンを得られるものの、予測を外した場合には損失の生じるリスクがあります。

投資信託
投資信託は、証券会社などに資産を運用してもらい、運用益により利益を得る投資です。

投資のプロに運用を任せられるメリットはあるものの、「損失のリスクは起こり得る」「高リスクの投資商品もある」といったデメリットがあります。

iDeCo
iDeCoは、掛金を拠出して年金の積み立て・運用を行い、60歳になったときに老齢給付金として受け取れる投資です。

iDeCoは投資先を自分で選ぶことができ、税制優遇措置があるなど節税できるメリットもあります。一方で、60歳になるまで原則として引き出せない点はデメリットです。

仮想通貨
仮想通貨は、インターネット上で自由に取引ができる、資産的価値を持った電子データのことです。

仮想通貨は値動きが激しく、仮想通貨を保有して価格が高騰したタイミングで売却する投資方法もあります。しかし、仮想通貨は価格の下落も激しく、リスクが大きい投資です。

インカムゲインで安定した収入が期待できる不動産投資は、株式投資・FXや投資信託、仮想通貨よりも堅実な収益が見込める投資です。iDeCoのように老後にならないと引き出せない制約もなく、自分の考えに合わせた自由な運用ができます。

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人は、下記の特徴がある人です。

安定した所得のある人
不動産投資ローンを利用する場合、金融機関は申請者に返済能力があるかを重視します。安定した所得のある人は返済能力が高いと判断されて、不動産購入に必要な資金を調達できます。

安定した所得のある人と金融機関が見なす属性は、会社員や公務員、医師・弁護士・税理士など職業に就いている人です。

行動力・決断力がある人
投資物件を探すときや入居者を集めるときは、自分自身で積極的に動く行動力が必要です。入居者のトラブル対応にも真摯に行動できる方は、入居者との信頼関係を築けるため、安定した家賃収入を得やすくなるでしょう。

また、利回りの高い物件は人気が高く、迷っていると購入タイミングを逃します。好条件の物件が市場に出たときにすぐ購入を決められる決断力も重要です。

長期的な視点を持てる人
不動産投資では、毎月の家賃収入とローン返済額のバランスを考え、計画的に運用する必要があります。運用する中では建物のリフォームや、耐用年数を迎える前に売却するかどうかの判断が求められるケースもあるでしょう。

長期的な視点を持てる人は、収支計画にもとづく合理的な判断ができ、不動産投資に向いています。

不動産投資を成功させるコツ

不動産投資を成功させるためには、知識を身につけたり、収益を増加させる工夫を学んだりするといった努力も必要です。投資のコツやノウハウを理解することにより、失敗するケースを減らせるでしょう。

最後に、不動産投資初心者の方が不動産投資を成功させるコツを、5つのポイントに分けて解説します。

不動産投資の知識をつける

不動産投資には、物件選びや運用方法についての知識が必要です。初心者の方は、下記のような知識を身につけましょう。

・不動産投資で収益が発生する仕組み

不動産投資で収益が発生する仕組みを把握すると、運用のポイントを理解しやすくなります。

・物件の選び方

購入する物件は、投資の収益を大きく左右する要素です。収益を最大化できる物件の選び方を学びましょう。

・投資のリスク

不動産投資には空室の発生や不動産価格の下落といったリスクもあります。リスクを理解し、対策も考えることが収益の安定化につながります。

少額から始める

初めて投資を行う方は、少額から始める運用方法がおすすめです。

少額の投資は失敗しても損失が少なく、複数回のチャレンジがしやすい利点があります。少額投資で成功体験を積み重ねながら、投資の知識や運用のノウハウ、確かな判断力を身につけることが大切です。

不動産投資には、マンションの区分投資のように少ない資金で始められる投資手法もあります。少額から始めやすい点が不動産投資のメリットです。

短期的に大きなリターンを求めない

ミドルリスク・ミドルリターンの投資である不動産投資は、大きなリターンは期待できないものの、堅実な運用で安定的な収入を得やすい点が特徴です。短期的に大きなリターンを得ようとすると、収益のサイクルに無理が生じます。

例として、家賃を相場よりも高く設定すれば理論上の家賃収入は増やせます。しかし、相場よりも高い家賃では入居者がなかなか集まりません。結果として空室率が高くなり、かえって収益は悪化します。

大きなリターンを求めるとリスクも大きくなる点を意識して、不動産投資では堅実な運用を心がけましょう。

空室を出さないために工夫する

物件の空室率が高まると収益が減少します。不動産投資の収益を増やすには、空室を出さない工夫が必要です。

空室を出さない工夫を3つ紹介します。

・ターゲットの見直しをする

募集するターゲットが物件に合っていないと、空室が発生しやすくなります。物件の立地や現在の入居者傾向を分析して、募集するターゲットの見直しをしましょう。

・部屋の内装や共用部の印象アップを図る

部屋の内装が魅力的で、共用部が清潔に保たれていると、内見の際によい印象を与えられます。

・家賃や敷金・礼金の額を調整する

周辺エリアの競合物件を調査し、家賃や敷金・礼金の額が高すぎる場合は相場に合わせて調整しましょう。

セミナー・相談会でプロ・経験者の話を聞く

不動産投資に関する情報を集める方法として、セミナーや相談会に参加することもおすすめです。不動産投資のセミナーでは、実際に不動産投資で成功を収めているプロ・経験者の方から話を聞けます。不動産業界の最新情報や、節税方法などの知識も学べるでしょう。

また、初心者の不動産投資についてプロからアドバイスを受けることで、投資に関する疑問や不安も解消できます。

本やネット上の情報からだけでは得られない知識や、投資対象についての新しい視点を持てることがセミナー・相談会に参加するメリットです。

まとめ

不動産投資には、老後の備えになる他、少額で始められる・インフレに強いなどのメリットがあります。一方で不動産価格や金利の変動、災害など外的要因に左右されるというリスクもあります。

不動産投資を成功させるためには、始める前にしっかりと知識を身につけ、大きなリターンを狙わず小さく始めることが大切です。また、セミナーや相談会でプロの話を聞くこともおすすめです。J.P.RETURNSでは、Web・対面の両方で個別相談会を実施しておりますので、ぜひご参加ください。

監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

執筆者

島倉啓

新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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