マンション投資を一部屋で行うデメリットとメリット｜経営失敗パターンも解説

マンション投資は一部屋でも可能？

マンション投資とは、購入したマンションを第三者に貸し出し、入居者から毎月の家賃収入を得て利益を獲得する仕組みです。

一部屋のマンションを購入して投資することもできます。一棟マンションを購入するよりも初期費用がかからず、管理の手間もありません。

ここでは、マンション投資の概要や一棟マンション投資との違いを解説します。

マンション投資とは

マンション投資とは、マンションを購入して入居者を募集し、家賃収入を得る投資方法です。初期費用は金融機関のローンを利用する場合が多く、家賃収入から月々の返済を行い、残った金額が利益となります。

また、物件を売却する際に購入時よりも高値で売ることで、売却差益を得ることも可能です。

マンション投資は一部屋を購入して取り組むこともでき、一部屋もしくは数部屋を購入して行う投資は区分マンション投資とも呼ばれます。

一棟マンション投資との違い

マンション投資には、建物を一棟購入する一棟投資もあります。一棟投資と一部屋投資の大きな違いは、初期費用です。当然ながら、マンション一棟と一部屋では、購入価格が異なります。

また、購入後の資産価値も両者は異なります。一般的に建物の資産価値は年月の経過とともに下がりますが、土地はそれほどでもなく、都心など立地条件の良い場所はむしろ値上がりするケースもあるでしょう。

一棟マンション投資は土地の権利もすべて所有するため、投資に占める土地の割合が多いことで資産価値の点で一部屋のマンションよりも優れています。

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一部屋のマンション投資をするデメリット

一部屋のマンション投資はメリットが複数ありますが、デメリットな側面もあります。入居者の需要はあるものの、空室ができれば収入はなくなります。

一棟投資と比べて利回りは低く、リターンは低めです。また、回転率が高いということは、入居期間が短いということでもあります。

一部屋のマンション投資をするデメリットをみていきましょう。

空室の場合は家賃収入がゼロになる

一棟マンションの場合、すべての部屋が空室になるというケースは低く、空室の部屋があってもほかの家賃収入が入る可能性があります。しかし、一部屋のマンションに入居者が入らなければ収入はまったくありません。

家賃収入がなくても不動産会社への管理費用やローン返済の支払いは必要です。持ち出しをしなければならず、空室が続けば赤字になります。家計の負担になれば、賃貸経営を続けるのは難しくなるでしょう。単身向けで需要は高いといっても、入居者に人気のない物件の場合は空室のリスクが高くなります。

定期的に家賃収入が入ることを前提とした収支計画は、リスクがあります。空室で収入がなくなる可能性があることは把握しておきましょう。

リターンが少なめ

家賃収入がゼロの可能性がある一部屋のマンションは、一棟投資と比べて利回りが低くなりがちです。

一部屋など区分マンションの実質利回りは、次の計算式で求めます。

（満室時の年間収入 – 諸経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入時の諸費用） × 100

入居率を高めて家賃収入を安定させるためには入居者から人気のある好条件の物件を選ぶ必要がありますが、どうしても購入金額が高くなります。購入価格に応じて家賃設定を高くすれば入居者が現れないリスクもあり、高利回りを狙った家賃設定もしづらいでしょう。

利回りの低い一部屋のマンションは、長期的にみて投資としてのリターンが低いといえます。購入費用が低く手軽に始められるのはメリットですが、投資で大きく資金を増やすという期待あまりできないといえるでしょう。

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回転率が高く入居期間が短い

一部屋のマンションは回転率が高く、入居者を見つけやすいというメリットを紹介しました。一方で、回転率が高いことは入居期間が短いというデメリットにもつながります。入居期間が短ければ次の入居者が入るまでにタイムラグがあり、収入が安定しません。

人気がある物件であればすぐに入居者が見つかる可能性はありますが、時期によってはすぐに見つからない場合もあるでしょう。

回転率が高いことで、入居者が退去するたびにオーナーの精神的負担が発生するのもデメリットです。

資産価値が下がりやすい

一棟マンション投資との違いでも説明したように、一部屋のマンション投資は一棟マンションに比べて資産価値が下がりやすいというデメリットがあります。土地の保有率が低く、建物の割合が高いためです。

売却時のマンションの市場価格は購入時よりも下落することがほとんどで、特に新築マンションは購入した瞬間から物件の価値が下がり、売却の時期によってはローンの残債より物件価値が低くなる可能性があります。

「マンション経営がうまくいかなければ売却すればいい」という考えで投資を始めても、いざ売ろうというときに思うような金額で売れない可能性があります。

家賃保証（サブリース）があてにならない

空室リスクの対策として家賃を保証するサブリース契約もありますが、あてにならないという問題もあります。サブリース契約とは、​​所有している賃貸物件を不動産管理会社が一括管理し、毎月定額の家賃保証を受けられる契約です。

 一定の家賃収入が保証され、管理の手間がかからないというメリットがある一方、最近は賃料減額をめぐるトラブルも発生しています。家賃保証の内容が想定と異なる場合もあり、業者側が儲かるような仕組みになっていることも少なくありません。

契約内容や業者を見極めないと不利益になることもあるため、注意が必要です。

そもそも人気のない物件はサブリース契約ができない場合があり、空室が続く場合は途中で解約されるケースもあります。

 

マンション投資を一部屋でした場合の失敗例

一部屋のマンション投資は事前の計画や対策が大切であり、よく考えずに取り組むと失敗する可能性があるため注意が必要です。赤字が続いて資金繰りが苦しくなる、予想外の修繕費がかかったなどの失敗例もあります。同じような失敗をしないためにも、事例を確認しておきましょう。

ここでは、一部屋のマンション投資の失敗例をご紹介します。

赤字が続き資金繰りが苦しくなった

不動産投資に興味をもっていたサラリーマンのTさんは、マンション投資が節税対策になり、初期費用が抑えられるという営業マンのセールストークを受け、新築の一部屋マンションを購入しました。

新築のため当初は入居者がすぐに決まり、順調に家賃収入が入る月が続きます。しかし、マンションは新築ではあるものの駅から遠く、周囲に商業施設が少ないなど立地条件が悪いという問題がありました。Tさんは営業マンの言葉を信用して物件の周辺環境を確かめることをせず、立地条件も特に気にしていなかったという経緯があります。

数年後に入居者が退去したあとは立地条件の悪さからなかなか次の入居者が決まらず、入居しても短期間で退去するといったことが繰り返されました。空室の期間は家賃収入がなく、ローンの返済や管理費、税金の支払いで赤字が続きます。

短期間で入退去が繰り返されるため、原状回復の費用もかさみました。赤字が積み重なって資金繰りも悪くなり、売却を検討したものの新築で購入したときの価格を大幅に下回り、最終的に投資は失敗に終わってしまったということです。

修繕費が意外にかかった

インターネットの動画で不動産投資のセミナーを見たSさんは、手頃な価格で中古物件のマンション投資ができることに魅力を感じ、安価で販売されていた一部屋のマンションを購入しました。

中古物件ではあるものの内装に問題はなく、立地条件も良い物件です。しかし、購入後に水回りの配管に問題があることがわかり、高額な修繕費が必要になりました。購入価格は安くても予想外の出費があり、当初の資金計画を見直さなければならない結果になってしまったのです。

中古物件は安くてもあとから修繕費がかかる場合があり、物件の状態をよく確認することが必須といえるでしょう。

サブリース会社が突如倒産するなどのトラブル

不動産投資の安定性を考えたAさんは、サブリース会社とサブリース契約を締結しました。

しかし、サブリース契約後、サブリース会社が倒産してしまいました。もちろんサブリース会社が倒産すれば、サブリース会社からの家賃は入らなくなってしまいます。

しかも、現在、入居している人の質はよくなく、サブリース会社が入居審査を厳しくしていないことも発覚しました。もちろん、現在住んでいる人は正当な理由があって住んでいるため、追い出すことはできません。結果、入居者は何度か家賃を滞納し、Aさんが自ら家賃の督促をすることとなりました。

サブリース契約はメリットとデメリットがともに大きいため、サブリース契約するかどうかは不動産会社に相談しながら進めていきましょう。

 

マンション経営における収入シミュレーション

マンション経営における収入は、おおよそ家賃の15%程度になるといわれています。

それでは、具体的にどの程度の収入になるのかシミュレーションしていきましょう。

【シミュレーション条件】

● 毎月の家賃：10万円

【シミュレーション計算】

10万円 × 12ヶ月 × 15% = 18万円（収入）

上記のシミュレーション条件の場合、年間の家賃120万円に対し、年間の収入は18万円ということになります。一部屋での計算であるため、所有している部屋の数が増えていけば、収入も増えていきます。

また不動産投資や経営についてまだ疑問が残る方は、J.P. Returnsの個別相談窓口をご利用ください。無料でさまざまな疑問や不安を解消します。予約はこちらから。

一部屋のマンション投資をするメリット

一部屋のマンション投資は、いくつかのメリットがあります。まず、少額から投資できるため、手持ち資金が少なくても不動産投資を始めやすいのがメリットです。また、マンション一棟と比べて販売戸数が多く、希望に沿った物件を見つけやすいという利点もあります。

ここでは、一部屋マンションの投資をする6つのメリットをみていきましょう。

少額から投資できる

一部屋のマンション投資は、比較的少額から投資できるのがメリットです。一棟マンションや一戸建て投資は高額な資金が必要で、ローンを利用するとしても審査に通らない可能性があります。ローンの審査が通っても毎月の返済額が大きく、負担になるでしょう。

一部屋のマンション投資であれば借り入れしやすく、月々の負担も大きくありません。早く返済が終わり、家賃収入をすべて利益にすることも可能です。

ローンを組んで不動産投資をする場合、避けられないリスクとして金利上昇があります。しかし、ローンの額が少なければ、金利が上がったとしても影響は少なくて済むでしょう。

購入額の低い一部屋マンションは、万が一投資に失敗したときの損失も大きくありません。リスクを抑えながら投資できるのもメリットです。マンション投資が初めてという人でも、気軽に始めやすい投資といえるでしょう。

選べる物件が多い

一部屋のマンション投資は、一棟や一戸建てと異なり選べる物件数が多いというメリットもあります。選択肢が少ない場合、希望の物件が見つけられない場合もあるでしょう。一部屋のマンション投資であればそのような心配がなく、希望に沿った物件を探しやすいのがメリットです。

一部屋のマンションは、立地条件の良い物件を購入しやすいという利点もあります。一般的に入居率を上げるには駅から近いなど立地条件が良いことが必要で、新築か築年数の浅い物件が理想的です。

しかし、一棟マンションの場合、そのような好条件の物件は高額になり、手に入れるのが難しくなります。一部屋であれば好条件の物件でも購入のハードルが低く、入居率の高いマンション投資ができるでしょう。

節税できる

一部屋マンションに限ったことではありませんが、マンション投資は節税ができます。不動産投資にかかった費用を経費として計上し、給与所得などと損益通算できるためです。損益通算により課税所得の額を減らし、所得税・住民税を抑えることができます。

特に、マンションの購入費用は減価償却費として毎年経費計上できるため、支出のない経費として高い節税効果があります。減価償却とは設備投資をした費用を一定期間に配分する会計処理のことです。一定額を超えて数年にわたり使用できるものを購入したときは、その年に全額を経費に計上せず、数年をかけて費用に計上します。

サラリーマンは累進課税により所得が上がるほど税率も上がり、税金の負担が大きくなります。一部屋のマンション投資で不動産所得の経費を計上し、所得税・住民税の負担を抑えることが可能です。節税効果は、所得額が大きい人ほど高くなるでしょう。

入居者を見つけやすい

一部屋のマンションは基本的に単身向けのため、回転率が高い傾向にあります。学生や単身赴任など、一部屋のマンションを検討する単身者は少なくありません。常に一定の需要があり、退去しても新たな入居者を見つけやすいのが特徴です。

ただし、立地条件の良さや入居者に人気のある設備があるなど、入居率を高めやすい物件であることが前提となります。

不動産投資では空室のリスクがつきものですが、一部屋のマンションであれば比較的リスクは低めといえるでしょう。

管理の手間がかからない

一部屋のマンションはマンションの一部分だけを所有するため、管理の手間がかかりません。

マンションの管理について、確認しておきましょう。一部屋など区分マンション投資の管理には、建物管理と賃貸管理があります。

建物管理の場合、住人による管理組合を通して管理会社に管理を委託しています。そのため、一部屋マンションのオーナーは管理費用を支払うだけで、共用部分の掃除や設備の点検・修理など手間のかかることは管理会社に任せられるのです。

一方、賃貸管理も個別に管理会社に委託できます。入居者からの家賃回収や滞納の督促、退去時の立ち合い、入居者の募集など、面倒な管理を一任できるのがメリットです。

一棟マンションで管理会社に管理を任せる場合には、建物管理と賃貸管理のすべて任せることになります。あるいは、自主管理するという判断をしなければなりません。

売却しやすい

一部屋のマンションは安価なため、購入しやすいと同時に売却しやすいのもメリットです。基本的に不動産は流動性が低く、株などほかの投資商品と比べて売却は簡単ではありません。一棟マンションをまとめて売却するとなると、なかなか買い手は見つからないでしょう。

しかし、一部屋のマンションであれば、投資もしくは入居用として購入しようと考える人は比較的多く、買い手がつきやすいといえるでしょう。

 

一部屋のマンション投資をする際の注意点

家賃収入と支出のバランスがとれるかを確認することも大切です。修繕積立金など、必要になる支出もチェックしておきましょう。

ここでは、一部屋のマンション投資をする際の注意点を解説します。

事前調査を念入りに行う

物件の購入前には、周辺地域や立地条件、部屋の状態などの事前調査を行いましょう。価格が安くても入居者のニーズに合わない物件の場合、空室のリスクが高くなります。

特に都心部から離れた場所の調査は重要です。都心部に比べて地方は部屋を借りる人が少なく、条件の良い物件でなければ入居者が見つかりにくくなります。

事前調査で確認することは、主に以下の内容です。

● 周辺環境のチェック
● 近隣住民などへの聞き取り
● 物件の共用部分や管理状況の調査
● 内装や付属設備

周辺環境は、スーパーやコンビニ、銀行など生活に欠かせないものが近くにあることを確認しておきましょう。入居者にとって利便性が高い環境であることが大切です。

現地調査では、近隣住民や不動産業者に周辺の治安や家賃相場、空室率などの聞き取りをするのもおすすめです。

物件の共用部分はきちんと管理されているかも確認しましょう。建物内部の状態も必ずチェックしてください。内装や水回りの汚れ、遮音性などを確認し、浴室乾燥機や防犯カメラ、宅配ボックスなど入居者に人気の設備があるかもチェックしておきましょう。

修繕計画を確認する

マンション投資では、長期修繕計画や修繕積立金の確認も必要です。修繕積立金とは、マンションの外壁・屋根・エントランスなどの共用部分を修繕・維持管理するために区分所有者全員が負担する積立金です。修繕積立金の金額は長期修繕計画によって決定されます。

一般的なマンションでは10～15年ごとに大規模なメンテナンスを行い、一戸あたり50～100万円ほどの費用がかかるとされています。そのため、区分マンションの所有者は毎月修繕積立金を積み立てており、大きな工事では追加の費用がかかることもあるでしょう。

新築の場合は大きな支出の心配はありませんが、中古物件では購入後すぐに大規模な修繕工事が行われる可能性もあります。長期修繕計画がどのようになっているか事前に確認しておきましょう。

収入と支出のバランスを考える

設定する家賃収入と毎月の支出のバランスが取れるかの確認も必要です。物件の購入費用や月々の管理費、税金、ローン返済額などの支出を算出し、周辺地域の家賃相場の金額とのバランスを確認してみましょう。

支出が多くマイナス収支になっても、ローン返済後に家賃収入が継続すると予想できる、あるいは長く需要が期待できるエリアの物件であるといった事情があれば、将来的にはプラスになる可能性があります。しかし、将来的に収入の予測が不明確で、持ち出しの金額が家計を圧迫する場合、収支計画の見直しが必要です。

プラスの収支にするために家賃を相場よりも高くするという方法もありますが、入居者が見つからなくなるというリスクがあるでしょう。

新築にはこだわらない

一部屋のマンション投資で物件を購入する際は、新築にこだわらないことも大切です。確かに、入居率を高めるには新築マンションが理想といえるでしょう。修繕費がかかる心配もありません。

しかし、新築というだけでマンションの購入価格は高額になります。しかも、新築マンションは購入した時点から中古マンションとなり、資産価値が大幅に下がるというデメリットがあります。

減価償却費で節税したい場合も、新築マンションはあまりメリットがありません。新築マンションは減価償却の期間が長いため、1年間に計上できる減価償却費が少ないためです。

新築マンションは過去にそのマンションの運用実績がなく、購入してからの運用の予測が立てづらいのもデメリットです。空室リスクが低いというメリットはありますが、運用例がないためそれが長期的に続くのかはわかりません。

家賃はどのように変動するのか、長期的な予測も困難です。

節税目的だけでは行わない

一部屋のマンション投資は、節税だけを目的に行わないようにしましょう。効果が高いのは所得がおよそ900万円以上で、それ以下の場合は大きな節税効果は期待できません。

また、節税効果を得るには減価償却費の計上がポイントですが、減価償却費を大きくとれる物件は減価償却期間の短い物件です。鉄筋コンクリートなどのマンションは減価償却期間が長く、毎年小さな減価償却費しか計上できません。

節税目的だけのためにマンション投資をしても、メリットは少ないといえるでしょう。節税効果が高い場合でも、不動産投資は空室のリスクなどが伴います。初期費用も高額で、節税だけの目的で行うには見合わないといえるでしょう。

一部屋のマンション投資はメリット・デメリットを把握しよう

ただ安いからと安易に投資するのではなく、メリットとデメリットを把握し、収支のバランスも考えながら検討する必要があります。

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