なぜマンション投資で節税になる？仕組みや節税効果、効果を得るポイントをプロが解説

マンション投資で節税できる仕組みは？

マンション投資で節税が期待できる主な税金として「所得税」「住民税」「相続税」の3つが挙げられます。これらの税金を節税できる仕組みには下記の仕組みが関係しています。

・減価償却費を利用できる（所得税・住民税）
・赤字を損益通算できる（所得税・住民税）
・相続税評価額を下げられる（相続税）

なぜ、節税につながるかを詳しく解説していきます。

減価償却費を計上できる

減価償却とは、不動産などの固定資産を購入した場合に、耐用年数に応じて分割して経費計上する処理を指します。投資用のマンション購入に関する費用は経費として1年で計上できますが、物件費用は減価償却の処理を行い、購入初年度に一括で費用計上しません。

投資用マンションのように購入費用が高く、使用可能期間が長い建物や設備は、長期にわたって所有者の利益に貢献します。マンション投資によって利益（所得）が生じた場合、その金額に応じた所得税・住民税を納付しなければなりません。

課税所得は「収入−経費−各種控除」から算出される金額です。マンションの購入費用を購入初年度に一度に費用計上すると、翌年以降は経費として計上できないため、翌年以降の課税所得が大幅に増加してしまいます。一方、マンション建物部分は減価償却費として、費用計上できるため、長期間にわたって所得税・住民税の節税が可能です。

なお、投資用マンションで計上できる減価償却費の金額は、建物価格と減価償却期間によって異なります。中古物件の場合、減価償却期間は、法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％を加えた年数となります。

なお、法定耐用年数を経過している場合は、法定耐用年数の20％です。税制改正により制度が変更される可能性もあるため、随時確認しておきましょう。

◆マンションの法定耐用年数

出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

減価償却費については以下の記事でさらに細かく説明しているので、併せてご活用ください。
不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説

赤字を損益通算できる

損益通算とは、簡単に説明すると不動産投資の損失と給与等の所得の相殺ができる仕組みです。マンション投資では、減価償却費の計上に加え、修繕費の発生などにより、一時的に経費が増えて不動産所得が赤字になるケースも多くあります。

この場合、給与所得などの他の所得からマンション投資による赤字分を差し引き、課税所得を減らせます。

マンション投資に関わる経費には、修繕費や管理費の他、ローン利子や固定資産税、減価償却費も含まれており、管理会社との打ち合わせなどの接待交際費も計上可能です。不動産所得は家賃収入から、上記の経費の合計を差し引けば求められます。

ただし、不動産所得が赤字の場合には、土地取得にかかるローンの利子は経費として計上できず、損益通算の対象にならないため注意しましょう。

現金でなく不動産として所有することで相続税評価額が下がる

資産を相続する場合、相続財産の評価額が一定以上になると、相続税が発生します。下記の基礎控除を超えた分が相続税の対象となります。

例えば、相続人が3人いるなら4,800万円(3,000万円 + 1,800万円)となり、超過分が相続税の対象となります。

相続税の課税対象となる資産には、現金や預金、株式、不動産などがありますが、現金は額面通りの相続評価額です。一方、マンションをはじめとする不動産の場合、土地の相続評価額は実勢価格の80％程度、建物の相続評価額は実勢価格の50～70％程度の評価額となります。賃貸物件は、不動産オーナーの自由が制限されるため、さらに相続税評価額が下がります。

このように、資産を賃貸不動産として所有すれば、遺産相続の際の評価額を下げられ、相続税対策としても効果的です。

タワーマンションのように市場価格と乖離が大きいケースは、是正される方向ではあるものの、依然として不動産は相続税対策として効果的です。不動産は金額も大きくなるので、相続税額も数百万円以上、物件規模によっては1000万円以上の納税額の差になるケースもあります。

マンション投資での節税シミュレーション

では具体的にどれくらいの節税額になるのか、年収1000万円のケースで検証してみましょう。

不動産所得がマイナス50万円の場合、節税額は15万円です。

給与1,000万円の人の控除上限は195万円なので、805万円が給与所得になります。社会保険料控除と基礎控除を差し引くと627万円が課税対象になります。

ではここから、不動産投資の有無でどの程度税額が変わるのかを検証していきましょう。

（不動産投資なし）
627万円に適用される所得税率は20%で、そこから42万7,500円が差し引かれます。

627万円×20％-42万7,500円＝82万6,500円

住民税は627万円の10%に5,000円を足して、63万2,000円になります。
合計すると145万8,500円です。

（不動産投資で50万円の赤字）
税金の計算対象が627万から赤字の50万円を損益通算すると577万円になります。

577万円から42万7,500円が差し引かれます。

577万円×20％-42万7,500円＝72万6,500円

次に住民税は以下の計算式です。

577万円×10％+5,000円＝58万2,000円

合計すると130万8,500円なので、不動産投資をしないときに比べて納税額が15万円分減ります。

今回の例では不動産所得を50万円の赤字としていますが、支出の発生しない減価償却が多く計上されていると、会計上は赤字でも毎月の手残りが発生している状態も作り出せます。資産運用を行いつつ、節税効果も見込めるので効率的な資産形成となるでしょう。

マンション投資の節税に向いている人の特徴

マンション投資によって誰でも節税できるものの、さまざまな要素によって、節税効果が高くなる人がいます。もし以下の節税に向いている人の特徴に一つでも当てはまるのであれば、ぜひ前向きに不動産投資を検討してみてください。

・給与所得が高い人
・豊富な資産を持っている人
・安定収入がある人

給与所得が高い人

先ほどのシミュレーションでも説明した通り、給与所得が高い人ほど税率が高いので、同じ不動産所得の赤字でも損益通算したときの節税額は大きく異なります。

例えば、課税所得が300万円の人は税率が10％なのに対し、課税所得2,000万円の人は40％です。仮に不動産所得の赤字が100万円だった場合、前者の節税額が10万円(100万円×10％)なのに対し、後者は40万円(100万円×40％)となります。

そのため、給与所得が高い人は不動産投資での節税に向いているといえます。

豊富な資産を持っている人

また豊富な資産を持っている人もマンション投資の恩恵を相続時に受けられます。相続財産が3,000万円なら、基礎控除に収まるので相続税の支払いはありません。

しかし、相続税が発生する1億円を持っている場合、現金ではなく不動産をして保有しておくと、同じ1億円の価値だとしても、納める相続税は大きく異なります。また、贈与の際も評価額が低くなるため、相続税と同様の仕組みで節税効果を得られます。

物件の種類などによって、時価との乖離率は異なるものの、現金で保有しているときと比べて大きな節税が期待できるでしょう。資産規模が拡大していくほど、不動産として保有することによる節税額は大きくなります。

安定収入がある人

安定収入がある人にとって、マンション投資は効果的な節税策になります。

会社員のような安定収入がある人は、金融機関からの評価も高いので、多額の融資を受けられます。物件の種類によっても異なるものの、価格が高いほどより減価償却費も大きくなる傾向です。その結果として、節税効果も大きくなるのです。

また節税面以外でも、融資審査の通りやすい、または長期的な視点で投資できるなど、数多くのメリットがあります。そのため、安定収入がある人は、節税に向いているだけでなく、マンション投資から数多くの恩恵を受けられます。

マンション投資で節税するときの注意点

マンション投資は節税効果が高いものの、適当に物件選びを行うなど、ポイントをおさえないと節税額以上の赤字を被るケースもあります。そのため、以下3つの注意点に気を付けましょう。

・節税のみを目的としてマンション投資を始めない
・長期的な運用を前提とする
・物件選びを大事にする

それぞれ詳しく説明していきます。

節税のみを目的としてマンション投資を始めない

節税のみを目的としてマンション投資を始めるのは、非常に危険です。確かに優れた節税効果があるものの、それだけを目的とすると大きな落とし穴にハマる危険があります。

まず、節税効果を過度に強調する不動産業者に惑わされ、収益性が低い物件を購入してしまうリスクがあります。たとえ節税できたとしても、毎月の家賃収入が諸経費や借入金の返済に足りない場合、手元にあるお金は節税額以上に失ってしまうでしょう。

また、将来的な不動産価値の下落や空室リスクを考慮していないケースもあります。結果として、節税額以上の損失を抱える事態に陥ってしまったら元も子もありません。

節税はあくまでも付随的なメリットとして考えておき、マンション投資単体で収益が出るかを主眼におくのが、失敗しないためには大切です。

長期的な運用を前提とする

マンション投資を成功させるためには、長期的な運用を前提とする姿勢が不可欠です。短期的な利益を追求する投資スタイルは、マンション投資には適していません。

まず短期的な節税効果は、一般的に考えられているほど大きくないです。購入直後の1年間は、減価償却費に加え、登記に関する税金などの計上により、一定の節税効果が得られます。しかし、2年目以降は計上できる経費も限定的になるので、節税のメリットを十分に享受するには、ある程度の期間運用する必要があります。

さらに、マンション投資は短期間で大きな利益を獲得するのが難しい投資モデルです。不動産価値の上昇や賃料収入の増加は、緩やかなペースで進みます。そのため、数年で大きな利益を狙うのは現実的ではありません。

一方、長期運用を前提とすると、不動産市場の短期的な変動に左右されにくくなり、安定的な資産形成が可能となります。また、長期的な視点で物件を選ぶと、将来性のある立地や需要の見込める物件を見極めができ、結果的により良い投資成果につながります。

マンション投資は、時間をかけて育てていく投資方法です。長期的な視点を持って運用することによって、利益を最大化できるでしょう。

物件選びを大事にする

マンション投資の成功にとって最も重要な要素の一つが、物件選びです。この過程を軽視すると、いくら節税目的で投資をする場合でも失敗する可能性が高くなります。

まず、適当な物件選びは、空室リスクが大幅に増加させます。魅力的でない立地、不適切な間取り、老朽化した設備など、入居者ニーズの満たさない物件を選んでしまうと、長期間空室が続く可能性もあるでしょう。

空室期間中も管理費や固定資産税などの固定費は発生し続けるため、家賃収入がないまま支出だけが膨らみます。その結果、期待していた節税効果を遥かに上回る赤字を抱える事態になるでしょう。

一度購入した物件は簡単に変更できません。空室続きの物件では、手放そうとしてもなかなか買い手が見つからず、売却するために大幅な減額が必要になる可能性もあります。

自分一人で物件を見極める自信がなければ、不動産の専門家や信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。J.P.RETURNSの無料個人相談では、お客様の目的を丁寧にヒアリングして、その人に合う物件を紹介できます。忙しい方は、Webでも面談できますので、ぜひご活用ください。

これからマンション投資を始めるうえで知っておいてほしいこと

これからマンション投資を始める方に知っていただきたいのは、節税効果だけが魅力ではないということです。マンション投資には優れた節税効果だけでなく、他にも多くのメリットが存在します。

例えば、不動産価値の長期的な上昇による資産形成、インフレヘッジとしての機能などが挙げられます。また、レバレッジ効果を活用すると、少ない自己資金から大きな資産運用を始められるのも大きな利点です。

これらのメリットに目を向けると、マンション投資の真の価値が見えてきます。節税効果だけでなく、総合的な観点から投資判断を行うと、より効果的な資産運用ができるでしょう。

・レバレッジ効果で資産形成が有利になる
・インフレ対策にもなる
・生命保険代わりになる
・ほとんど手間がかからない
・空室などのリスクも理解しておく
・信頼できる不動産投資会社を見つける
・中長期的には失敗する確率は低い

それぞれ詳しく解説していきます。

レバレッジ効果で資産形成が有利になる

マンション投資のレバレッジ効果を活用できると、手元資金があまりなくても効率的に資産を増やせます。

レバレッジ効果により、投資家は自己資金以上の資産を運用できるのです。借入金の返済は家賃収入を原資とするため、自己負担を抑えながら資産拡大できます。資産価値が上がれば、その上昇分を直接的な利益として享受できるほか、ローン返済が終われば、その物件をすべて自分の資産にでき、毎月の家賃のほとんどが自分の収入になります。

このように、少ない初期投資で始められ、高い収益率が期待できるレバレッジ効果は、マンション投資による効率的な資産形成を実現する重要な要素です。

インフレ対策にもなる

インフレとは物やサービスの価格が上昇する現象です。このような状況下では、現金の購買力の低下によって、実質的に現金の価値は目減りしてしまいます。

しかし、不動産は実物資産なので、このインフレによる資産減少の影響を受けにくいとされています。不動産の価値はインフレに連動して上昇する傾向があるため、資産価値の増大も期待できるでしょう。

また借り入れをしている場合、現金価値の目減りによって、借金の負担感が軽くなるというメリットもあります。

加えて、インフレ下では、長期的には家賃の上昇も見込めます。物価上昇に伴い、徐々に家賃相場も上がっていく傾向にあり、将来的にはより高い家賃収入が得られる可能性が高いのです。

このように、マンション投資はインフレによって、多面的なメリットがあり、資産を守りながら効率的に資産を増やしていけるでしょう。

生命保険代わりになる

マンション投資には、生命保険の役割を果たす側面があります。これはマンション購入時に加入する団体信用生命保険（団信）が関係しています。

団信は、ローン返済中に契約者が死亡または重度障害状態になった場合、残りの借入金を保険金で返済する仕組みです。つまり、契約者に万が一の事態が発生しても、借金のないマンションを家族に引き継げるのです。

相続されたマンションは家族の判断で自由に扱えます。そのまま運用を継続して安定的な家賃収入を得たり、売却して資産を現金化したりも可能で、実質的に生命保険と同様の役割を果たします。

マンション投資は資産形成の手段でありながら、家族の将来を守る保証の役割も果たすのです。

ほとんど手間がかからない

入居者募集や家賃回収などさまざまな業務を不動産オーナーは行うために、「マンション投資は手間がかかる」と、勘違いしている人も多いかもしれません。しかし、実際は管理会社に業務委託すれば、ほとんど手間をかけずに運用可能です。

委託内容は入居者の募集から審査、契約手続き、家賃の集金、建物の維持管理、さらには緊急時の対応まで、ほぼすべての業務を任せられます。オーナーは、定期的に送られてくる報告書を確認し、必要に応じて判断を下すだけで済みます。

突発的な問題が発生しても、管理会社が24時間体制で対応してくれるため、オーナーが直接動く必要はありません。多忙な会社員でも手間をかけずに運用できるのが、マンション投資の人気がある理由の一つです。

空室などのリスクも理解しておく

マンション投資にはメリットだけでなく、以下のようなリスクも存在します。

・空室リスク：入居者が見つからず、家賃収入が０になるリスク
・家賃下落リスク：周辺相場の変動や築年数経過によって家賃が下がるリスク
・大規模修繕リスク：建物の経年劣化に伴う高額な修繕費用が発生するリスク

できる限りリスクが低い物件を選ぶのが失敗しないために大切です。

例えば、空室リスクへの対策は、立地や間取りなど需要の高い物件を選択や、適切な家賃設定が重要になります。

各リスクへの対策をしておけば、投資の安定性が高まり、長期的な収益確保につながります。

信頼できる不動産投資会社を見つける

マンション投資を成功させるうえで、信頼できる不動産投資会社を見つけるのは重要です。なぜなら、不動産会社は物件選びから購入後の管理まで、投資の全プロセスに関わる大切なパートナーになるからです。信頼性の低い会社と組んでしまうと、不適切な物件を紹介されたり、高額な手数料を請求されたりするリスクがあります。場合によっては大赤字物件を掴まされる可能性もあるでしょう。

以下は、信頼できる不動産会社を見分けるポイントです。

・実績と評判：長年の事業実績があり、顧客からの評判が良い会社を選ぶ。
・情報開示の透明性：物件情報や取引条件を明確に開示する会社を選ぶ。
・アフターフォロー：購入後のサポート体制が整っている会社を選ぶ。

また、複数の会社を比較検討し、セミナーや個別相談を活用して、担当者の知識や対応を確認するのも大切です。信頼できる不動産会社を見つけられると、安心して投資を進められ、長期的な資産形成につながります。無理に購入させようと急かしたり、こちらの話を聞いてくれなかったりするなら、相談相手を変更した方が良いかもしれません。

中長期的には失敗する確率は低い

マンション投資は、中長期的に見れば失敗する可能性が低いと知っておくのは、大事な心構えです。ここでいう失敗とは、毎月の収支や売却時を含めたトータルでマイナスになることを指します。

まず、不動産の資産価値の安定性はかなり高いです。特に需要の高い都市部の物件は、長期的に見て資産価値を維持しやすく、近年の動向では人気エリアは価格が上昇する傾向にあります。そのため、毎月家賃収入を原資として、ローン返済を続ければ、少ない自己負担で大きな資産を手に入れられるのです。

慎重に物件を選び、適切な管理を行えば、大きな自己資金なしでも、数千万円規模の資産形成を現実的に目指せるでしょう。

マンション投資でよくある失敗事例

マンション投資の節税を含めたメリットを魅力に思うものの、失敗したらどうしようと尻込みして、一歩を踏み出せない人も多いのではないでしょうか。特に家族がいて、失敗できない人は、万が一のリスクを過大に評価してしまうかもしれません。しかし、失敗事例から学び、事前対策を講じておけば、致命的な事態に陥る可能性は実は低いのです。

不動産投資で失敗するのはいくつかのパターンに分かれます。以下に紹介する失敗事例の内容と原因を把握しておくだけでも、多くの失敗を防げ、マンション投資で資産を築けるでしょう。

・物件選びで手を抜いてしまった
・詐欺に遭ってしまった
・リスク管理が甘かった
・仕組みをしっかり理解していなかった

それぞれ紹介していきます。

物件選びで手を抜いてしまった

Aさんの事例

Aさんは、不動産業者の巧みな営業トークに乗せられ、自分自身で十分な調査をせずにマンションを購入しました。表面上の利回りの高さに惹かれ、これなら毎月の利益を得られるうえに大きな資産になると信じ込み、立地や建物の状態を軽視してそのまま購入してしまったのです。

運用が始まると、深刻な問題が次々と露呈しました。駅から遠く、周辺の生活利便施設も乏しい立地だったため、入居者集めに苦戦。さらに、築年数が古く、設備の老朽化が進んでおり、水回りなどの修繕も含んでいたために、予想外の支出となりました。

結果、家賃収入は当初の見込みを大きく下回り、空室期間も想定したよりも長期化して苦しい状況が続きます。修繕費用の負担も重なり、毎月の収支は赤字が続きます。赤字になって手放したくても物件価値も下落し、売却しても借金だけ残る状況です。

この失敗は、物件選びの重要性を痛感させる教訓となりました。自分自身での立地、建物の状態、将来性など、多角的な視点での慎重な調査が不可欠だったのです。また、不動産投資会社選びをしっかり行わなかったのも、失敗原因の一つです。信頼できる不動産投資会社であれば、上記のような劣悪物件の購入を勧められることもありません。

詐欺に遭ってしまった

Bさんの事例

Bさんは、高利回りをうたう不動産投資セミナーに参加しました。そこで出会った「専門家」は、魅力的なマンション投資プランを提案し、必ず儲かると保証され、すぐに契約してしまいました。

しかし、実態は巧妙な詐欺で、契約した物件は実在せず、頭金として支払った400万円は詐欺業者に渡り、戻ってきませんでした。この失敗には、投資の基本である「うますぎる話はない」という格言を無視した結果ともいえます。

自分自身で不動産投資の基礎知識を身に付けて、詐欺の手口を知っておくのも防止策になるでしょう。先ほどの失敗事例同様、信頼できる不動産投資会社から購入するのも、詐欺に遭うのを防ぐ手段となります。

リスク管理が甘かった

Cさんの事例

Cさんはが、好条件の物件をネット上で見つけ、シミュレーションなどを綿密に行ったうえ、マンション投資を始めました。しかし、楽観的すぎる収支シミュレーションと不十分なリスク管理によって、大きな損失を出してしまいました。

まず、家賃収入を周辺相場より高くしたうえで、空室率も極端に低く想定。修繕費や管理費も最小限に抑えた数字で見積もりを行い、何かトラブルがあったら、すぐに赤字が続くような投資プランとなっていました。

実際に運用を始めて数年経つと、周辺に新築マンションが建ち、商業施設が撤退したなど、想定外の事態が次々と発生しました。そのため、家賃価格の下落による収入減に加え、キッチンなどの設備の故障によって、想定以上の多額の修繕費用が発生。さらに、追い打ちをかけるように金利上昇によるローン返済額の増加も重なり、資金繰りは急速に悪化し、手持ち資金から支払いをしなければいけない状況が長く続いてしまいました。

資産価値も下落傾向にあるために、このまま完済まで持ち続けてもトータルでマイナスになる可能性もありそうです。この失敗は、現実的なシミュレーションと十分なリスク対策の重要性を痛感させます。空室リスクや修繕リスクなどは、あらかじめ厳しめに設定し、それでも運用を続けられるかを見極めましょう。シミュレーションを自分1人で行うのが不安な場合は、不動産投資会社に相談してみるのがおすすめです。

仕組みをしっかり理解していなかった

Dさんの事例

Dさんは、融資によって手元の資金が減らないために、マンション投資の仕組みを知らないまま、安易な気持ちで始めました。しかし、理解不足が結果的に大きな失敗につながったのです。

まず、固定資産税や都市計画税などの諸経費を考慮せず、単純に家賃収入だけで利益が出ると誤解。そのため、諸経費込みでの計算では大幅な赤字となってしまいました。また、支出を減らそうとして、入居者の管理を委託せずに自分で行ったために、トラブル対応に遅れてしまいました。その結果、入居者の満足度が大幅に下がり、退去されてしまい収入が0円に。

Ｄさんのケースでは、どれも基本的な知識の欠如によって起こった失敗です。不動産投資の仕組みを知り、不動産投資会社経由で購入して、担当者がついていれば、起こり得なかったミスといえます。

ここまで紹介した4つの失敗事例は、どれもマンション投資の基礎知識が抜け落ちたことが原因です。知識のない人が1人で行ったために発生したともいえるでしょう。不動産投資では、金額が大きいため、借金だけが残るなど、ただの失敗では済まされない可能性があります。

不動産会社に勤めていたなど、知識に自信がある場合を除いて、不動産投資会社の厳選した物件を購入し、担当者と密にコミュニケーションを取りながら運用していくのが無難です。

まとめ：マンション投資で節税しながら資産拡大を目指そう

マンション投資は、減価償却や損益通算を活用した効果的な節税手段であると同時に、レバレッジ効果による効率的な資産形成、インフレヘッジ、さらには生命保険代替機能まで備えた投資方法です。節税だけを目的にするのではなく、資産運用の一環として、収益が出る物件を選んで投資するのが失敗しないために重要です。

リスクを理解し、適切に対策を講じられれば、長期的に安定した収益が期待できます。信頼できるパートナーと共に、慎重に物件を選び、計画的に運用すると、将来の経済的安定を築けるでしょう。

節税効果がある物件を選びたいけど、自分1人で物件を選べるか不安に思っている人は、ぜひJ.P.RETURNSの個人無料相談を活用してください。Webで相談できるので、忙しい会社員の方でも、スキマ時間などを活用してお話ができます。