不動産投資のキャッシュフローはなぜ重要？計算方法や改善策も解説

キャッシュフローとは現金収入から現金支出を引き、手元に残る資金の流れを意味します。

不動産投資のキャッシュフローとは、「家賃収入から諸経費を引き、手元に残る資金の流れ」を意味することが通常です。

不動産投資では多くの場合、金融機関から一定額を借入して投資物件を購入します。

そして、家賃収入の一部で返済を進めつつ、収益の確保を図る仕組みです。

キャッシュフローの赤字が続く不動産投資では家賃収入から返済資金を確保できず、自己資金を入れなければならない状況も起こり得ます。

すると、自分自身の家計が圧迫されて、生活に支障が出るリスクもあるため、キャッシュフローを意識した投資が重要です。

キャッシュフロー同様、不動産投資で重視される指標の1つが「利益」です。

利益とは、会計ルールに従って計算する帳簿上の収益を意味します。

利益とキャッシュフローでは売上や経費の計上時期が異なるため、注意しましょう。

利益の場合、マンションやアパートの家賃を実際に受け取る・受け取らないにかかわらず、支払い日に収入へと算入するルールです。

出典：国税庁「No.1376 不動産所得の収入計上時期」

一方のキャッシュフローでは家賃の支払いが遅れた場合、実際に受け取ったタイミングで収入へと算入します。

また、利益を計算する際の物件購入費用には、減価償却費（アパートなど耐用年数の長い資産を購入した時、資産価値の目減り分を費用として計上するもの）を含めるルールです。

キャッシュフローでは元本と利子を含めたローン返済額が、物件購入費用にあたります。

不動産投資の代表的な利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

いずれの利回りも基本的には、物件の収益性を簡易計算する目的で活用されます。

キャッシュフローと利回りはいずれも不動産投資において重要性が高い指標にあたるものの、着眼点に違いがあるため、比例関係になるとは限りません。

中には、利回りが高くても手元に残るお金が少なく、長期的なキャッシュフローがマイナスになる物件もあります。

不動産投資においても、利益が出ているにもかかわらず資金不足によって運用を継続できない状況に陥る「黒字倒産」は起こり得ます。

黒字倒産を回避するためにはキャッシュフローを重視した経営を行い、資金の枯渇を回避する対策が、有効な選択肢の1つです。

特に不動産投資開始直後は、投資物件の頭金などを支払うことで資金不足になりやすく、キャッシュフローを重視する必要性は高いでしょう。

以下ではその他、不動産投資の基礎知識として知っておきたいキャッシュフローを重視することのメリットを紹介します。

不動産投資を成功させるためには、毎月の家賃によるインカムゲインと売却差益にあたるキャピタルゲインの両方を考慮しておくことが必要です。

不動産投資用物件の売却価格は、多くの場合、収益還元価格をもとに決定されます。

以下は、収益還元価格の計算式です。

収益還元価格の計算式

還元利回りとは、築年数や構造などの条件をもとに決められている、投資家の想定利回りです。

黒字のキャッシュフローが続いている物件は上記の式の「年間家賃収入」が大きくなるため収益還元価格が高くなり、有利な売却価格での取引を狙えます。

金融機関の融資審査では、不動産投資家としての実績もチェックされます。1件目の物件で黒字のキャッシュフローを維持した実績は金融機関から高く評価されやすく、2件目の融資審査に落ちるリスクを軽減することが可能です。

投資物件を自己資金のみで購入する場合、レバレッジ（借入して投資すること）をかけられず、大きな利益を狙えません。

また、レバレッジをかけない不動産投資では物件購入前に自己資金を貯めなければならないため、2件目の取得時期が遅くなる可能性もあります。

極力早く2件目を取得して大きな利益を狙いたい人こそ資金調達の難易度を下げるため、キャッシュフローを重視した経営を行いましょう。

黒字のキャッシュフローが続けば、手元に残る資金が増えます。増えた資金を2件目以降の頭金に充てることによって、早期に事業拡大を目指せるでしょう。

また、所有する物件数が増えるほど保有資産は拡大するため、金融機関からの評価をより一層高められる可能性もあります。

結果として審査に落ちるリスクを軽減できれば、よりレバレッジを大きくとる不動産投資が可能です。

不動産投資を成功させるためにはさまざまな費用の支払いが必要であるため、キャッシュフローを改善して、手元の資金を増やすことが大切です。

以下ではキャッシュフロー改善で得た資金の活用方法を解説します。

入居者は個人的な事情で急に退去することもあります。

そのため、どれほど良い投資物件を購入しても、空室リスクを完璧に回避することは不可能です。

しかし、空室期間も不動産投資ローンの返済は避けられないため、キャッシュフロー改善で得た資金を活用しましょう。

キャッシュフローの改善で得た資金がない場合は、手持ちの中から必要額をまかなうことが必要です。

手持ちもない場合は、物件を売却しなければならないケースもあるものの、空室状態のままでは、思うような売却価格がつかない可能性もあります。

物件を安値で手放す失敗を回避するためにも日頃から、キャッシュフローの改善に努めましょう。

不動産投資ではしばしば投資物件の設備が故障して、予想外の出費が発生します。

キャッシュフローを改善して得た手元資金があれば、急な出費があっても慌てず、早急な対応が可能です。

トラブルが起こらなかった場合は貯めた資金を、大規模修繕にも活用できます。

大規模修繕とは、外壁塗装・給排水管工事など建物の主要な部分に対して行う大規模な修繕です。

一般論として大規模修繕は12年に1回程度の頻度で行われることが多く、まとまった費用がかかります。

大規模修繕の時期が来て資金準備に悩まないためには、資金の一部を計画的に貯めておく方法も考えましょう。

不動産投資用の物件に対してもマイホームと同様に年1回、固定資産税の支払いが必要です。

固定資産税は不動産投資を継続するための必要経費にあたることからキャッシュフローで得た資金を活用し、期限内に支払いましょう。

不動産投資ローンの多くは変動金利の商品にあたることから、市場金利が上昇すると、返済負担が重くなります。

返済負担が重くなると当初の返済計画が崩れて、経営が苦しくなる可能性は否めません。

市場金利が上昇しても安定的な経営を続けるためには、キャッシュフローで得た資金を活用し、繰り上げ返済（通常の返済分に上乗せして一定額を支払うこと）する方法が一案です。

繰り上げ返済によって借入額を減らせば毎月の利息負担を調整し、金利上昇による影響を軽減できます。

もしくは、キャッシュフローで得た資金を手数料に活用し、当初の計画に近い形で返済を継続できる不動産投資ローンに借り換えをする方法も選択肢の1つです。

キャッシュフローは「投資物件を購入するかどうか」を決める際の判断材料としても活用できる指標であるため、計算方法を知っておくことがおすすめです。

以下は、不動産投資のキャッシュフローの簡易的な計算式です。

年間キャッシュフローの計算式

上記の式の「運営経費」には、管理会社に支払う管理委託費・固定資産税と都市計画税などが含まれます。

その他にも対象の物件を購入し、不動産投資を行うために必要な費用があれば、運営経費に含めましょう。

たとえば、共用部の維持費を負担しなければならない中古マンション購入を検討している場合はその金額も、運営経費に含めます。

以下は、購入を検討している物件の概要とキャッシュフローの計算例です。

上記は月間の家賃収入8万円・常に満室の状態を見込んだ場合の、キャッシュフロー計算例です。

1年に1か月の空室を見込む場合は年間家賃収入が88万円に減少し、不動産投資のキャッシュフローは5万円と計算できます。

不動産経営には、不測の事態が付き物です。

念入りにシミュレーションして物件を購入しても運用中に、赤字化するリスクはあります。

これから不動産投資に挑戦する人は転ばぬ先の杖として、以下で紹介するキャッシュフローの改善方法を理解しておきましょう。

物件を取得する際に、より多くの頭金を用意できればローン返済額が少なくなり、キャッシュフローを改善できることがあります。

ただし、不動産投資ローンの頭金を入れすぎることには、以下のデメリットがあるため、慎重な判断が必要です。

頭金を多くするデメリット

手元に残す資金が減れば、設備の故障など、突発的なトラブルへの対応力が低下します。

また、ほぼすベての預貯金を頭金に回した場合は自分自身の家計が圧迫されて、生活が苦しくなる可能性も否めません。

一方で、頭金が少なすぎればキャッシュフローがマイナスになりやすくなるため、総合的な視点から金額を決定しましょう。

不動産投資ローンの金利条件は、融資を行う金融機関によってさまざまです。

複数の金融機関の商品を比較し、低金利で借入できる不動産投資ローンを選択すれば、キャッシュフローは改善します。

ただし、低金利で借入できる金融機関ほど、審査難易度は高いことが通常です。

会社員に対する審査では本業を含めた年収や勤務先なども考慮されるため、自分自身の信用力を客観的に評価して、金融機関を選択することも必要でしょう。

中古物件は新築物件と比較して多くの場合、割安価格で購入できます。

割安な物件を購入すれば不動産投資ローンの借入金額を抑えられるため、返済額が少なくなり、キャッシュフローの改善が可能です。

ただし、中古物件の中には購入後すぐに大規模修繕が必要になるものもあります。

大規模修繕に多額の費用がかかればキャッシュフローが赤字化しやすいことから、購入する物件は、慎重に選択しましょう。

キャッシュフローが良い投資物件を探すためには、不動産会社の協力が必要です。

キャッシュフローを重視して物件選びを行う場合は以下の基準をもとに、不動産会社を厳選しましょう。

不動産会社を選ぶ際のポイント

また、黒字のキャッシュフローを維持するためには、管理会社の協力が欠かせません。

運用中に不信感を持った場合は、管理会社の乗り換えも考えることがおすすめです。

乗り換える管理会社は、管理戸数を基準に選択しましょう。

管理戸数が継続的に増えている管理会社は信頼度が高く、不動産投資を強力にサポートしてくれる可能性が高いと言えます。

運用中にキャッシュフローがマイナスになった場合は状況を的確に把握した上で原因を分析し、正しい対処を取ることが必要です。

そして、赤字化の原因によっては、運用方法を見直すことも必要でしょう。

以下では、キャッシュフローがマイナスになった場合の対処法を原因別に紹介します。

空室率が高いことでキャッシュフローがマイナスになった場合は、入居率を上げるための対策が必要です。

具体的には「入居希望者のニーズに合う物件になっているか」を念頭として、設備交換や機能の追加を検討します。

設備や機能に問題が見つからない場合は広告戦略を見直し、自分自身の物件を知ってもらうための効果的なアプローチを検討しましょう。

周囲と比較して明らかに家賃が高い物件では、入居率が上がりません。

周囲の相場をまず調査し、「家賃が高すぎる」と感じる場合は値下げも検討してください。

ただし、空室率の改善を急ぐあまりに極端な値下げを行うと、キャッシュフローのプラス転換が遠のくケースもあります。

家賃改定を検討する際には収支シミュレーションを怠らず、管理会社からの情報も参考にして、妥当な金額を見極めましょう。

過去に貯めてきた資金があれば繰り上げ返済を行うと、毎月のローン返済額を減らせるため、キャッシュフローを改善できることがあります。

もしくはより有利な条件の不動産投資ローンに借り換えをする方法によっても、キャッシュフローの改善が可能です。

キャッシュフローをプラス転換させるためには諸費用の内訳を確認し、削減を図ることも必要です。

たとえば、リフォームのノウハウを持っている人は簡単な修繕を自分自身で行うと、業者に依頼するよりも安く済むケースがあります。

物件内の設備を実店舗で購入している場合はインターネット通販も活用し、より割安に購入できる方法を考えましょう。

また、物件の条件が良い場合、管理会社の力に頼らなくても入居率を維持できる可能性があります。

管理委託費が高いと感じる場合は、他の会社への乗り換えも考えましょう。

さまざまな努力を行ってもキャッシュフローを改善できない場合には極力早い段階で、損切りを検討する方法も一案です。

不動産投資の「損切り」とは、損失が出ている物件を売却して損失を確定し、損失拡大を回避したり、売却による手元資金を得たりする手段です。

損切りした時点の不動産投資の収支は大幅なマイナスになっても、魅力的な物件で再度不動産投資に挑戦すれば、損失分を取り戻すこともできるでしょう。

大まかな目安として、以下の兆候が見られる場合は損切りを検討するのがおすすめです。

上記の兆候が見られる場合は早く損切りするほど、損失額を軽減できる可能性が高いと言えます。

不動産投資のキャッシュフローは、出口戦略を考える時の売却価格に影響するほか、2件目以降の物件を取得する際の評価に関係します。

また、キャッシュフローが良好であれば複数物件の運用など事業拡大も目指しやすくなるでしょう。

よりよいキャッシュフローを実現するには、頭金・ローン・不動産会社などをしっかりと考慮することが大切です。

運用中にキャッシュフローがマイナスになった場合は、そのままにせず適切な対処をし、改善が難しい場合は損切りも検討しましょう。

これから不動産投資を始める方は、駅近・築浅の優良物件を多数扱うJPリターンズにぜひご相談ください。

キャッシュフローのシミュレーションなどもサポートいたしますので、運用イメージを掴むためにもご活用いただけます。