借地権とは・旧法・新法の意味の違いや相続した場合の手続き

借地権とは？

借地権とは、借地借家法によって定められた権利で、第三者の所有する土地を借りて自己所有の建物を建てることができる権利のことです。このとき土地を所有する人を地主といい、土地を借りる人を借地人といいます。借地人は地主に毎月地代を払わなくてはいけません。
一方で、第三者の所有する土地を借りて、「建物を建てずに」駐車場や駐輪場として利用する場合もありますが、このようなケースは借地借家法の適用外です。借地権も発生しません。この場合は、民法に従って賃貸借契約を結ぶことになります。

借地権には地上権と賃借権の2つがあります。

・地上権の場合は、自由に売却や転貸することができます。

「地上権について詳しく知りたい方はこちらもご覧ください」(https://jpreturns.com/article/real_estate/article-649/)

・賃借権の場合は、第三者に建物を売却する時に地主の承諾が必要となります。

一戸建ての場合、実際に多くあるのは賃借権です。

今回は借地権の土地に建物を所有している方、借地権のマンションや一戸建ての購入を迷っている方に、借地権の種類や特徴、メリット・デメリット、対抗要件についてご紹介します。

新法と旧法の違いと種類

前述したように、借地権は借地借家法によって定められた権利です。借地借家法は平成4年に改正されたため、改正前の借地借家法である「旧法」と、改正後の借地借家法である「新法」が存在しています。

借地借家法が改正された平成4年8月以前に結ばれた借地契約に関しては、地主と借地人の両者にとって不利益がないよう旧法が適用され、双方の合意によって旧法から新法への変更が可能になっています。

借地権は存続期間が長いので、現在でも旧法と新法が混在している状況です。

まずは旧法と新法の借地権に対する解釈の違いや、新たな借地権の種類について見てみましょう。

旧法での借地権の解釈

●特徴

・借地人の権利が強い
旧法は、本来立場の弱い借地人の権利を保護するために作られたので、借地人が比較的有利になるように作られています。例えば、地主は借地権を設定することはできますが、一度土地を貸してしまうとその土地を取り戻すのは非常に困難になっています。

・契約更新などで自動的に新法へ移行することはない
新法が施行された後に契約更新を行っても、適用される法律が旧法から新法に自動的に切り替わることはありません。新法へ移行するには、一度契約を解約してから新たに契約を結び直す必要があります。

●詳細

旧法における借地権の存続期間は、借地上に建てた建築物の種類によって変わります。木造建築物の場合は、最低20年、期間を定めない場合の法定存続期間は30年、契約更新後は20年です。石造や鉄骨造の建物など堅固建物の場合は、最低30年、期間を定めない場合は60年、契約更新後は30年となっています。契約更新に制限はなく、地主は契約更新の拒否や、正当な事由なしでの土地の返還要求が認められていません。つまり、借地人は契約更新によって半永久的に土地を借り続けることが可能です。

新法での借地権の解釈

●特徴

・地主の権利を保護している
旧法では地主が土地を取り戻すことが困難であったことを受けて、新法では地主の権利を保護し、土地を取り戻す方法が具体的に加わっています。

●詳細

新法では借地権が5種類に分類され、あらかじめ定めた期間が経過すると必ず土地を返さなくてはいけない「定期借地権」という借地権もできました。また、旧法では土地の返還には正当な事由が必要とされていましたが、正当な事由の内容がある程度明確化されたことや、立ち退き料の支払いによって更新を拒否できるようになったことで、従来よりも容易に地主が土地を取り戻せるようになりました。

新法で新たに定義された5種類の借地権

●普通借地権

旧法での借地権と同様に契約更新が認められており、更新することによって半永久的に土地を借り続けることができます。旧法との違いは、建物の種類による契約の存続期間の差異がなくなったことにあります。一律で、存続期間は30年、契約更新後は、1回目は20年、2回目は10年となっています。

●定期借地権（一般定期借地権）

定期借地権は、契約更新が認められていない点が特徴です。最初に存続期間が50年以上で定められます。定められた期間を満了したら、契約更新はなく、借地人は必ず地主に土地を更地にして返さなくてはいけません。一般定期借地権では、一戸建てやマンションなどの一般住宅を建設する場合に対象になります。

●事業用定期借地権

上記の一般定期借地権と同様、最初の契約で定めた期間後の契約更新は認められていません。期間満了時には土地を更地にして返還しなくてはいけません。ただし、事業用定期借地権の場合は、事務所や店舗など商業目的の建物を建設する際に適用され、存続期間は10年以上50年未満と定められています。

●建物譲渡特約付き借地権

この借地権は、契約終了時に地主が借地人の建物を買い取るという特徴があります。具体的には、借地権の存続期間を30年以上に設定し、その存続期間を満了したら、地主は借地人の所有する建物を相当の対価によって買い取り、その時点で借地権の契約が終了するという仕組みになっています。借地人は、建物の投資代を最終的な建物の売却で回収でき、地主は、買い取った建物に借家人がいる場合家賃収入を得ることができるというメリットがあります。

●一時使用目的の借地権

プレハブの建設や工事現場の仮事務所の建設など、一時的に土地を使用することを目的とした借地権です。客観的かつ合理的な理由があることが前提で、そのような理由があれば自動的にこの一時使用目的の借地権が適用されることになります。一時使用目的の借地権では、借地借家法の規定の大部分が適用されなくなるため、存続期間の最低期間である10年や30年も適用外となり、数年といった短期間での一時使用ができるようになっています。

借地権のメリット・デメリット

借地権のメリットおよびデメリットを借地人の立場から整理していきます。

メリット

●固定資産税・都市計画税がかからない

土地を購入する場合、固定資産税・都市計画税といった不動産取得税が課税されます。また、保証金や権利金、登記費用などその他の費用もかかります。しかし、借地権を利用する場合は、土地を借りているだけなのでこれらの費用がかかりません。もちろん毎月の地代はかかりますが、面倒な納税手続きが減るというメリットだけでも大きな意味を持つでしょう。

●半永久的に借りられる（旧法）

前述したように、旧法においては借地人の権利が大きく保護されていて地主が契約を破棄することが難しいため、借地人は半永久的に土地を借りられるというメリットがあります。

●所有権付き物件に比べて安い

土地と建物の両方の所有権をもつ物件を購入する際には、特に土地の取得にかかる費用がかさみがちです。一方で、借地権は性質上、土地は地主が所有し、建物は借地人が所有するという形になります。取得に費用のかかりやすい土地を地主が所有するため、土地所有権付きの物件に比べて不動産購入額を安く抑えることが可能になります。

デメリット

●地代・更新料がかかる

土地を借りることになるので、地主に対して地代を毎月、また契約更新時には更新料を支払わなくてはいけません。これらの相場ですが、地代は固定資産税の約3倍程度、更新料は更地価格の約4～6％程度となっています。

●何事にも地主の許可が必要

建物の建て替えや改築、売却などを行う際には、そのたびに地主の許可が必要となります。地主への連絡の手間がかかることや、地主との意見の相違によって建て替えや改築などができない場合もあるでしょう。また、許可だけでなく地主への支払いが必要になることもあります。例えば、建て替え承諾料は更地価格の約4～6％程度が必要であったり、譲渡承諾料は譲渡価格の約10％程度必要であったりします。

●地主と良好な人間関係を築く必要

上記のように、何事にも地主の許可が必要になるので、借地人は地主との関係性が大切になります。関係性が良好であれば、トラブルなどもできるだけ避けることができるでしょう。人間関係に気を遣わなければいけない点は少しデメリットといえるかもしれません。

借地権を相続した場合の対応

借地権を相続という観点から整理していきます。

借地権も相続の対象になる

単刀直入にいうと、借地権は相続の対象になります。借地権を相続する際には、通常の相続の場合と遺贈などによって相続人に承継させる場合の2つのパターンが考えられ、それぞれで借地権の相続方法が異なります。では、パターン別に相続の方法を見ていきましょう。

●通常の相続の場合

通常の相続の場合は、契約書の書き換えや地主の許可は必要ありません。地主に対して、借地権が相続されたことを通知するだけで相続することが可能です。

●遺贈などによって相続人に承継させる場合

遺贈によって相続する場合は、通常の場合よりも手続きが増えます。まず、相続に関して地主の許可を得なくてはいけません。許可を得られたら、建物の所有権移転登記を行うなどして移転手続きを行います。また、譲渡承諾金を地主に支払う必要があります。譲渡承諾金は譲渡価格の約10％程度が相場といわれています。
なお、地主から相続の許可が得られなかった場合は、相続できないことになります。この場合は、弁護士などに相談して解決策を探しましょう。

借地権の相続人になったらどうする？

借地権の相続人になったら行うべきことは2つあります。

●地主への通知

地主に対して、借地権を相続によって取得したという内容の通知をする必要があります。

●相続登記

建物の所有権の名義を変更する必要があるので、相続登記を行う必要があります。

借地権の売却方法

借地権は、地主から許可を得た上で売却することも可能です。借地権の売買に関する知識をつけておくことで、不要なトラブルを避けられるようにしましょう。以下では5つのパターンにわけて売却方法をご紹介します。

借地権を売却する場合

●地主に売却するパターン

地主の承諾により売却することができます。

●第三者に売却するパターン

地主から以下4つの承諾を得る必要があります。
1.　譲渡することに対する承諾
2.　次の借地人が建物を建て替えることに対する承諾
3.　次の借地人が借地上の建物に抵当権を付けることに対する承諾
4.　次の借地人との借地契約の打ち合わせをすることの承諾

●裁判によって第三者に売却するパターン

第三者に売却するパターンを前述しましたが、どうしても全ての承諾を得られなかった場合は裁判によって第三者に売却することが可能になるケースもあります。土地の賃借権譲渡許可の裁判を行い、裁判所から土地所有者の承諾に代わる許可を得ることによって第三者に売却することができます。あくまで最終手段なので、弁護士と相談の上で行うようにしましょう。

●借地権と土地所有者の権利をともに第三者に売却するパターン

これは、借地人と地主が協力して行う売却です。借地権と土地所有者の権利を同時に売却するので、第三者は不動産を購入する形になります。借地権のみを売却するより高額で売却できる点がメリットといえます。

●借地権と土地の権利の等価交換によって所有権を得た土地の権利を売却するパターン

借地権の一部と土地所有の権利の一部を交換することによって、借地人は、元々地主が持っていた土地の一部に対して所有権を得ます。このようにして借地権を土地の所有権に交換し、その上で土地を売却するという方法です。

地主が土地を第三者に売却した場合（新しい地主から退去を命じられた場合）

契約などによって制限されていない限り、地主は借地人の許可を得なくても土地を第三者に売却することができます。万が一、新しい地主から退去を命じられた場合にはどうなるのかを解説していきます。

●対抗要件とは？

この問題を考える際に重要なのが「対抗要件」です。対抗要件は、「当事者間で権利関係が変動したことなどを第三者に主張するための要件」と定義されています。この場合は、新しい地主に対して、その土地における借地権を主張するための要件という意味になります。

●借地権の対抗要件

借地権の対抗要件は、新借地借家法によって、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を有するときは、これを持って第三者に対抗する事ができる」と定められています。つまり、借地人が借地上の建物の登記を行っていれば、新しい地主からの退去命令に対抗できることになります。ですが、建物の登記の名義が借地人と異なる場合は、対抗要件とならないので注意しましょう。
登記されている建物が事故や火災などによって滅失してしまった場合は、滅失から2年以内であれば、建物を特定する事項・滅失日・建物を新たに築造する旨を第三者からわかりやすい位置に掲示することによって対抗要件とすることができます。ただし、2年以内に再築して登記しなければいけません。

以上の対抗要件を満たすことによって、借地権は存続し、借地上の建物を退去せずに済みます。

まとめ

今回は借地権に関する要点を確認してきました。旧法と新法のどちらが適用されているか、新法であればどの種類の借地権が設定されているか、などは不動産購入者の利益に直接的に関わってきます。

正しい知識を身につけることによって、ご自身の利益と地主の方との良好な関係構築が両立できれば、先の明るい不動産投資にもつながるでしょう。今回の記事を参考に、ぜひ借地権の取得を検討してみてください。

定期借地権付き物件の購入については、「定期借地権付きマンションを買うと後悔する？実際に買った人に聞いたメリット・デメリット」で詳しく解説されています。合わせて参考にしてください。

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