マンション投資で節税ができるカラクリは？投資の注意点も解説

マンション投資で節税はできる？

マンション投資で節税できるカラクリ

減価償却費を利用できる

赤字を損益通算できる

損益通算とは、損失と利益を相殺することを指します。マンション投資では、減価償却費の計上に加え、空室や修繕費の発生などにより、一時的に必要経費が増えて赤字になるケースも少なくありません。この場合、給与所得などの他の所得からマンション投資による赤字分を差し引き、課税所得を減らせます。これがマンション投資における損益通算の仕組みです。

マンション投資に関わる経費には、修繕費や管理費の他、ローン利子や固定資産税、減価償却費も含まれており、管理会社などとの打ち合わせなどの接待交際費も計上可能です。不動産所得は家賃収入から、上記の経費の合計を差し引けば求められます。ただし、不動産所得が赤字の場合には、土地取得にかかるローンの利子は経費として計上できず、損益通算の対象にならないため注意しましょう。

相続税評価額を下げられる

資産を相続する場合、相続財産の評価額が一定以上になると、相続税が発生します。下記の基礎控除を超えた分が相続税の対象となります。

例えば、相続人が3人いるなら4,800万円(3,000万円 + 1,800万円)となり、超過分が相続税の対象となります。

相続税の課税対象となる資産には、現金や預金、株式、不動産などがありますが、現金や預金は額面通りの相続評価額です。一方、マンションをはじめとする不動産の場合、土地の相続評価額は実勢価格の80％程度、建物の相続評価額は実勢価格の50～70％程度の評価額となります。賃貸物件は、賃貸していない場合と比べて不動産オーナーの自由が制限されるため、さらに相続税評価額が下がります。

このように、資産を賃貸不動産として所有すれば、遺産相続の際の評価額を下げられ、相続税対策としても効果的です。遺産相続時の相続税も抑えられるため、相続人の負担も軽減されるでしょう。

マンション投資で節税するときの注意点

節税効果が高い人と低い人がいる

長期的な視点が必要

マンション投資で適切に節税を行い、しっかりとした収益を得るためには、マンション投資のメリット・デメリットや投資リスクを理解した上で中長期的に取り組むことが大切です。税金対策・安定的な収益性というメリットを得るためにも、長い視点をもってマンション投資・マンション経営を行うようにしましょう。

マンション投資について詳しく知りたい人は、不動産投資会社などマンション投資に精通している専門家に相談することをおすすめします。自宅で学べる動画セミナーがあり、駅近・築浅の優良物件も紹介可能な「J.P.RETURNS」にぜひご相談ください。
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物件選びで手を抜かない

節税が目的だからといって、適当に物件を決めると取り返しがつかなくなってしまうため、物件選びは手を抜かずに行いましょう。劣悪な物件を購入してしまうと、入居者がいないただの空室マンションとなってしまいます。家賃収入がないために赤字となっても、課税所得の圧縮にはなりますが、自分の給料や貯蓄から切り崩してローン返済を行わなければいけなくなり、節税額以上の支出となってしまいます。

あくまで節税は不動産投資の副次的効果と捉え、安定した家賃収入が手に入る賃貸経営を主眼において取り組む姿勢が失敗しないためには大切です。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産の世界は詐欺案件も多くあるため、信頼できる不動産会社を見つけて取引するのは重要です。不動産は金融機関からお金を借りて投資するという性質上、金額規模も大きい傾向にあります。

日常的な買い物であれば、騙されても生活が破綻するような事態に追い込まれはしません。しかし、不動産のような数千万円単位での負債を抱えてしまうと、自分で再建するのが困難になってしまうでしょう。

信頼できる不動産会社であれば、借金だけが残るような詐欺商品を紹介されないので、被害に遭うのを防げます。信頼できる不動産会社には以下のような特徴があります。

・お客様の要望に沿った物件を紹介してくれる
・すぐに契約するように急かせない
・質問に対して真摯に対応する
・営業している時間が長い
・レスポンスが早い

不動産会社の担当者と話す際は、店舗などの雰囲気に加え、上記の視点を意識してみるといいかもしれません。

J.P.RETURNSでは、オフィスでもオンライン無料相談を実施しています。平日の夜も対応できるので、不動産投資の始め方など悩みや質問があれば、ぜひお気軽にご利用ください。
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途中から自分で住むと節税できなくなる

最初は不動産資で貸し出していたものの、空室が続いて返済が厳しいなど、何かしらの理由で自分が住む可能性もあります。しかし、自分が住んでしまうと所得税・住民税の節税ができなくなってしまいます。

なぜなら、不動産投資は事業なので経費計上が認められていましたが、自分が住む場合、事業性はないからです。事業のための接待交際費などの諸経費で売上が立つわけではないために、節税どころか経費計上すら認められません。

そのため、最初は不動産投資として購入した物件でも、途中から用途が変わると節税できなくなるという仕組みをよく理解しておきましょう。

マンション投資で節税効果が高い人の特徴

マンション投資で節税効果が見込める人は給与所得が高い人や、豊富な資産を持っている人です。

給与所得が高い人ほど税率が高いので、同じ不動産所得の赤字でも損益通算したときの節税額は大きく異なります。例えば、課税所得が300万円の人は税率が10％なのに対し、課税所得2,000万円の人は40％です。仮に不動産所得の赤字が100万円だった場合、前者の節税額が10万円(100万円×10％)なのに対し、後者は40万円(100万円×40％)となります。

また豊富な資産を持っている人もマンション投資の恩恵を相続時に受けられます。相続財産が3,000万円の場合、基礎控除に収まるので相続税の支払いはありません。しかし、相続税が発生する1億円を持っている場合、現金ではなく不動産をして保有しておくと、同じ1億円の価値だとしても、相続税は大きく異なります。

物件の種類などによって、時価との乖離率は異なるものの、現金で保有しているときと比べて大きな節税が期待できるでしょう。資産規模が拡大していくほど、不動産として保有することによる節税額は大きくなります。

マンション投資で節税効果が低い人の特徴

マンション投資で節税効果があまり見込めない人は、年収が低い人です。なぜなら、所得税や住民税の税率があまり高くないので、大きな節税額が見込めないためです。

しかし、マンション投資が効果的でないというわけではありません。安定的に家賃収入を得られ、キャッシュフローが見込める物件であれば、資産形成の一環としてマンション投資を行うメリットを存分に享受できます。不動産投資はレバレッジ効果やインフレ対策など、たくさんのメリットがあるので、節税以外に目を向けて始めてみるのがいいでしょう。

まとめ：マンション投資で効果的な節税をしよう

マンション投資で節税ができるカラクリを理解できたでしょうか。

マンション投資では、減価償却費や損益通算の活用によって住民税・所得税の節税が見込めます。また、相続税に関しても、土地や不動産の相続税評価額が時価よりも低くなる傾向にあるため、相続税対策としても効果的です。

ただし、全ての人が高い節税効果を実感できるわけではない点には注意が必要です。特に節税目的だからといって、適当に物件を選んで不動産投資を始める行為は資産を大きく減らす可能性があるために注意しましょう。

損益通算の仕組みを上手に活用すれば、効果的な節税が可能です。また、節税効果があまり見込めなくても、不動産投資は資産運用手段として効果的なので、節税以外のメリットにも目を向けてみてください。

自分自身の状況で節税が効果的なのかを知りたい、あるいは具体的にどのように不動産投資をすれば節税効果が高いかを知りたい人は、プロに相談してみるのがおすすめです。J.P.RETURNSでは、不動産のプロが親身にアドバイスをするので、お客様にあった物件を紹介してくれます。オフィスでもオンラインでもお客様の都合の良い方法で無料相談ができるので、ぜひご活用ください。

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