賃貸管理にかかる手数料はいくら？依頼できる内容やその他の費用を解説

賃貸管理手数料の相場は？

賃貸管理会社に物件の管理を任せると、不動産経営にかかる業務負担を大幅に減らすことができます。ただし、管理会社に物件の管理委託をすると賃貸管理手数料がかかります。

賃貸管理手数料は、家賃収入の5％が相場です。家賃収入には賃料以外に管理費や共益費も含まれており、収入が増えるほど賃貸管理手数料も高くなるため注意が必要です。1戸あたりの管理手数料が安くても、戸数が多ければ賃貸管理にかかるトータルコストは高くなります。

実際にかかる賃貸管理手数料の金額は、委託する管理会社によって異なります。管理手数料の上限や下限を決める法律はなく、管理会社が提示した金額へオーナーの同意にすることにより金額が決定する仕組みです。

賃貸管理手数料を相場より低く設定している管理会社や「賃貸管理手数料無料」をアピールしている管理会社もあるため、複数の管理会社を比較することがポイントです。

賃貸管理で依頼できる内容

管理会社に賃貸管理を依頼すると、一般的には入居者管理にかかわる業務を任せられます。ただし、管理会社によって対応してもらえる内容は異なるため、依頼前に詳細を確認しておきましょう。

ここでは、管理会社に依頼できる主な賃貸管理業務を詳しく解説します。

入居者募集

賃貸管理業務の1つに入居募集があります。入居募集とは、物件に住む入居者を探す業務です。

入居募集を任せられた管理会社は、オーナーに代わって入居募集に関する営業や問い合わせなどの業務に対応します。周辺地域の調査をした上で入居募集計画を立てるため、入居希望者が興味を持ちやすいアプローチをしてもらえます。

オーナーが自分で入居者を募集することも可能ではあるものの、さまざまなツールを利用したり仲介会社に入居者を紹介してもらったりする手間がかかります。入居者が決まらなければ利益につながらないため、不動産投資では効率よく入居者を集められるかどうかが重要です。

賃貸借契約や更新

賃貸管理を依頼された管理会社は、入居希望者との賃貸契約や入居者の更新手続きにも対応してくれます。

入居希望者との賃貸契約の流れは、下記の通りです。

1	入居審査
入居者に問題がないかどうかを管理会社が客観的に判断します。最終的には、オーナーが契約するかどうかを判断します。

2	重要事項説明
契約前には、入居希望者に対して重要事項説明が必要です。物件の詳細や契約に関する要項を確認後、重要事項説明書に署名と捺印をしてもらいます。

3	賃貸契約書の作成
賃貸契約書は管理会社が作成してくれます。トラブルを避けるためにも、賃貸契約書の内容はしっかりと確認しておきましょう。

すでに入居している方との契約更新も、管理会社が対応してくれます。

家賃の集金

家賃の集金も賃貸管理業務の1つです。

オーナー本人が家賃の集金をするとなると、振込の場合は入金されているかを確認する手間がかかる上、入居者が家賃滞納したときはしかるべき対応を取らなければなりません。

家賃滞納されたときにすべき主な対応は、下記の通りです。

・入居者への連絡 ・連帯保証人への連絡 ・弁護士への相談

入居者への連絡がつかないときは、連帯保証人に連絡して安否確認をしてもらいます。入居者と連帯保証人ともに家賃の回収が見込めないときは、弁護士に相談して示談交渉や法的手段が必要となることもあるでしょう。

管理会社はオーナーに代わって必要な対応をしてくれるため、管理の手間を省けるだけでなく賃貸トラブルの防止にもつながります。ただし、管理会社に家賃の集金をお願いする場合、一度管理会社で家賃を集めてからオーナーに入金されるため、家賃の入金に時間がかかる点に注意しましょう。

入居者対応

賃貸管理を管理会社に依頼すると、入居者からのクレーム対応を任せることが可能です。

主な入居者の規約違反と入居者トラブルは、以下の通りです。

・勝手にペットを飼育する ペット禁止の物件にもかかわらず、勝手にペットを飼育する入居者もいます。鳴き声や臭いなど、他の入居者からのクレームで発覚するケースが多く見られます。 ・騒音トラブル 近隣の工事や上の階の生活音など、騒音に関する要望やクレームが寄せられることも珍しくありません。「深夜にパーティーをしている」「楽器の演奏がうるさい」など、音によって他の入居者がストレスを感じていることもあります。 ・他の入居者からの苦情 水回りからの水漏れやゴミの出し方など、入居者のマナーの悪さからトラブルとなることもあります。

入居者の規約違反や入居者同士のトラブルは、放置すると解決が難しくなります。ストレスや不満を抱えていた入居者が退去してしまうケースもあるため、丁寧な対応が求められます。

退去の立ち合い

入居者の退去時の立ち合いも賃貸管理業務の1つです。

退去時に管理会社が対応する主な業務は、下記の通りです。

・部屋の状態確認 ・修繕の必要性の見極め ・修繕費用の負担割合の確認 ・修繕費用の見積もり作成 ・修繕費用の請求

荷物を運び出した後に管理会社が部屋の状態を確認し、必要に応じて入居者に修繕費用の請求をします。

オーナー自身が退去時の立会いをすることも可能ではあるものの、破損場所の見落とすなど、トラブルになるケースもあります。手続きをスムーズに進めたいときは、立ち合いに慣れている管理会社への依頼がおすすめです。

建物の清掃・保守

賃貸管理の業務は、部屋や入居者の管理が中心です。しかし、賃貸管理会社のサービスによっては建物全体に関する管理も依頼できます。

管理会社に任せられる主な建物管理業務は、下記の通りです。

・建物のメンテナンス ・共用部分の清掃 ・共用部分の設備点検

建物のメンテナンスは、外壁や駐車場、エレベーターやエントランスなどの共用部分も対象となり、建物全体に不具合がないかどうかチェックします。また、共用部分では日常清掃や、専門業者が重点的に掃除してくれる定期清掃などを依頼できます。

建物の掃除・保守を依頼したいときは、建物管理業務にも対応している管理会社を選びましょう。ただし、賃貸管理のみの業者と比較すると、管理手数料は高くなります。

賃貸管理手数料の他に不動産にかかる費用

賃貸管理を管理会社に委託すると、さまざまな業務の手間が省けることは大きなメリットです。しかし、管理にかかる一部の料金は、賃貸管理手数料に含まれず別途請求されることを覚えておきましょう。

ここでは、賃貸管理手数料の他に不動産にかかる費用を4つ解説します。

仲介手数料

入居者募集を依頼して入居者が決まったときは、仲介手数料が発生するケースもあります。仲介手数料は、不動産会社が入居者募集を行い、契約までの手続きを委託したことに対する報酬です。

仲介手数料は、入居者（借主）とオーナー（貸主）が折半するケースもあれば、どちらか一方が支払うケースもあります。誰が支払うかは事前に決定しておきましょう。

管理会社は限度額を超える仲介手数料を受け取ることはできません。入居者募集で管理会社が受け取れる仲介手数料の限度額は、下記の通りです。

仲介手数料の限度額＝原則家賃1か月分＋消費税

（出典：大阪府「不動産取引における仲介手数料の上限額」/https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/houshu/index.html）

家賃が6万5,000円とすると、貸主・借主から受け取る合計の仲介手数料の限度額は7万1,500円です。

原状回復費用

原状回復は、入居者が退去するときに部屋を入居時の状態に戻すことを意味します。原状回復費用の内容によっては、オーナーが負担する必要があります。

入居者に請求できる原状回復費用は、故意や過失による傷や汚れのみです。経年劣化によるものや普通に住んでいて付いた傷については請求できません。

オーナーが負担するケースが多い原状回復費用の具体例は、次の通りです。

・耐久年数が経過したクロスの張替え費用 ・耐用年数が経過したエアコンの交換費用

修繕積立金

不動産経営では、設備の交換や建物の大規模修繕にも費用がかかります。設備の交換や大規模修繕のタイミングで資金が不足しないように、修繕費用を積み立てておくことがポイントです。

賃貸管理を管理会社に依頼すると、修繕費用の見積もり作成をしてくれる場合もあります。見積もりが高いと感じるときは、過剰な修繕が含まれていないか確認しましょう。相場を知ることで、提示された見積もりが適正か判断しやすくなります。

共用部の管理費

共用部の管理費は、共用部分の維持や管理をするための費用です。建物の全体的な管理をお願いしていない場合は、共用部の管理費もオーナーが負担する必要があります。

管理費は、家賃とは別に入居者に負担してもらう方法とあらかじめ家賃に組み込んでおく方法の2つがあるため、家賃決定時に検討しておきましょう。管理費は共用部分の広さに見合った金額に設定することが大切です。

賃貸管理手数料を確認するときの注意点は？

賃貸管理手数料が安いからといって、メリットが大きい管理会社であるとは限りません。必要な業務が含まれていなかったり解約時に不利になったりする可能性もあるため、管理会社を選ぶときは業務内容や解約時の対応などをしっかり確認しましょう。

賃貸管理手数料を確認するときの注意点を3つ解説します。

業務内容に何が含まれるか

管理会社が対応する業務内容は幅広く、ほとんどすべての業務を任せられるイメージを持つ方も多く見られます。しかし、管理プランによっては含まれない業務もあるため注意が必要です。

「退去の立ち合いは不可」など一部の業務に対応していないこともあるため、プランごとの業務内容をしっかり確認しましょう。

管理プランに含まれていない業務を依頼すると、オプション料金がかかることもあります。賃貸管理手数料の安さで選んだはずが、トータル費用が割高になってしまうかもしれません。

解約に手数料はかかるか

賃貸管理を管理会社に委託すると、解約時に違約金や解約手数料がかかることがあります。

解約時に手数料がかかるかどうかは、契約内容によって決まります。一度契約してしまうと有効期限内の見直しが難しくなるため、必ず契約前に契約書の内容を確認しておくことが大切です。

解約が必要になる可能性も視野に入れて、下記のポイントを把握しておきましょう。

・契約年数 ・解約通知の期日 ・違約金の有無

契約が切れるタイミングで解約するときは、違約金や解約手数料がかかりません。ただし、「〇か月前に解約の申し入れを行う」などの解約の申し入れ方法に沿っていないときは、違約金が発生する可能性があります。契約書に違約金に関する記載があるときは、発生する事由や金額を確認しておきましょう。

料金が安すぎないか

賃貸管理手数料が安すぎる管理会社は、サービスの質が良くない可能性もあります。

「トラブル対応に時間がかかる」「レスポンスが遅い」など、サービスの質が低いと、オーナーだけでなく入居希望者にとってのデメリットも大きくなります。入居者の満足度が下がると、空室率にも影響してオーナーの不動産収入が減少するため注意しましょう。

また、賃貸管理手数料に含まれない原状回復費用や修繕費用が高額に設定されているケースもあります。手数料の値段だけで判断せずに、今後発生するコストにも目を向けて管理会社を選びましょう。

不動産管理会社を選ぶときポイント

質の高いサービス提供を受けられるかどうかは、不動産管理会社の過去実績や管理方針が大きく影響します。管理会社を選ぶときは、賃貸管理手数料や仲介手数料などだけでなく管理会社の実績や評判にも着目することがポイントです。

不動産管理会社を選ぶときのポイントを5つ解説します。

管理ノウハウがあるか

管理ノウハウがある管理会社は、リスク対策はもちろん入居者の満足度向上を意識した対応が期待できます。

管理ノウハウがあるかどうか確認したいときは、管理戸数に注目しましょう。ホームページなどで管理戸数をオープンにしている管理会社は、実績の裏付けがあり信頼できます。

また、業者の知識が豊富かどうかも確認しておきましょう。担当者と直接話して質問したり、入居者選びのノウハウを確認したりすることで、業者の知識や対応力を見極められます。

管理している物件の入居率

管理している物件の入居率が高い管理会社であれば、客付け力が高く収益の安定が見込めます。

総務省の調査結果によると、2018年時点の賃貸物件の空室率は6.9％、入居率は93.1％です。20戸ある物件では、18戸以上が入居している計算です。
（出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要」/https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf#page=4）

管理している物件の入居率を95％以上に維持できている 管理会社は客付け力が高いと言えます。入居率が高い管理会社は空室対策や建物管理を徹底しているため、安心して賃貸管理を任せられます。

レスポンスの早さ

レスポンスの早さは、管理会社選びで重視すべきポイントの1つです。

入居希望者からの問い合わせや入居者の滞納発生時の対応など、管理会社とはさまざまなやり取りをする必要があります。何かトラブルが発生したときには、素早い対応が不可欠です。

管理会社のレスポンスが遅いと、入居希望者が他社に流れたりトラブルに悩む入居者からさらにクレームが入ったりするリスクがあります。

一方、レスポンスが早い管理会社であれば、担当者とコミュニケーションが取りやすく安心感があります。まずは担当者と実際に話して対応の早さを確認してみましょう。

営業力の高さ

不動産経営で安定した家賃収入を得るには、空室を作らずに入居率を高めることが大切です。空室ができないように積極的に営業してくれる管理会社を選びましょう。

営業力が高い管理会社は、空室対策にも力を入れています。人気設備の導入や初期費用の減額など不動産経営について前向きな提案をしてもらえる可能性もあります。

また、客付けが得意な管理会社は、紙媒体の宣伝だけでなくポータルサイトも活用するなどターゲット層に合ったアプローチをしていることが特徴です。スピーディーに入居者が決まるように、広告宣伝活動の内容にも注目することをおすすめします。

顧客満足度の高さ

顧客満足度の高さは、実際に管理会社を利用したオーナーからの信頼度の高さでもあります。

顧客満足度の高さは、管理会社のホームページやパンフレットやWebの口コミから確認できます。「一緒に空室が埋まる方法を考えてくれた」「担当者が丁寧で信頼できる」など、お客様の声にも目を向けて管理会社を選びましょう。

ただし、管理会社が載せている情報にはネガティブな内容は少ない傾向にあります。コメントの多さや詳細な口コミかどうかなど内容も合わせて確認しながら、信頼できる情報かどうか判断しましょう。

まとめ

賃貸管理を不動産管理会社に依頼する際、手数料は家賃収入の5％程度が相場です。ただし、手数料以外に入居者を募集した際の仲介手数料や退去時の原状回復費用、建物の修繕費などの費用は管理手数料とは別で必要になることも覚えておきましょう。業務範囲は事前に確認しておくのがおすすめです。

J.P.RETURNSでは、不動産投資のサポートだけでなく、管理業務も行っています。管理を任せながら不動産投資を行いたい方は、ぜひ一度J.P.RETURNSにご相談ください。
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