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不動産投資といえば家賃収入による不労所得に注目が集まりがちですが、資産価値の上昇による利益であるキャピタルゲインを狙う方法もあります。
不動産投資でキャピタルゲイン狙いの投資をするのであれば、資産価値の上がりやすいエリアの見極めや立地条件の良い物件を紹介してくれるネットワークの構築、税制などの基礎知識が必要です。
キャピタルゲイン狙いの不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、ここではリスクを減らして利益を獲得する方法もお伝えします。
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目次
キャピタルゲインとは資産の価値が上昇することで得られる収益のことです。債権や株式や不動産などの価格が下がった時に購入し、高くなった時に売却するのが一般的です。
価格が上がったとしても、売却しなければ利益を得ることはできません。このような状態で保有していることを、含み益があると表現されます。
キャピタルゲインが得られるものには、債権や株式、不動産のほか、絵画や貴金属、ゴルフの会員権などがあります。
不動産投資ではキャピタルゲインを目的として投資を行うこともできますが、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
不動産投資でキャピタルゲインを得る目的として挙げられるのが、少ない元手で資産を増やせる可能性があることです。
通常、株式投資などでは手元に300万円の資産しかなければ、例え資産価値が2倍になったとしても300万円の利益しか得られません。
一方、不動産投資はローンを利用するため300万円の自己資金で3,000万円 の物件を購入することもできます。仮に20%資産価値が上昇すればそれだけで600万円の利益を得られるのです。
また、場合によっては、購入後短期間で大きな利益を得られることもあります。不動産の価格は売主と買主の希望価格で決まるもので、買主がどうしてもその不動産を欲しい事情があれば相場より1割増、2割増で購入されることも少なくありません。
デメリットとしては、相場を読むのが難しく、知識や経験の豊富なプロを相手としなければならないということが挙げられます。
また、昨今では多くのエリアで地価が下降傾向にあるのに加え、マンションにせよ一戸建てにせよ、築年数が経つほど資産価値は落ちていく傾向にあります。
そうした理由から、損失を被る(=キャピタルロス)リスクが大きいのに加え、損失額が多額になる場合もあります。
さらに、売買によって得た所得への税率は高く、仮に利益が出たとしても多額の税金を支払わなければなりません。短期譲渡(売買した年の1月1日時点で所有期間が5年以下)で税率は41.1%、長期譲渡(売買した年の1月1日時点で所有期間が5年超)の場合、税率は22.1%となっています。
ここからは、キャピタルゲイン目的の不動産投資で、リスクを減少させるために抑えておきたいポイントを紹介します。
不動産の資産価値に大きな影響を与えるのが立地です。
人気のエリアにある不動産は大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。基本的には、キャピタルゲインを狙うのであれば「立地の良いところにある物件が安くなった時に買う」戦略が一番です。
しかし、これはそう簡単なことではありません。不動産会社の担当者など、専門家との強力なネットワークが必要になるでしょう。
相場などを読みにくい一般人の方は、不動産投資でキャピタルゲインを狙うのは難しいと言わざるを得ません。そんな時、不動産に詳しい専門家に相談すれば、キャピタルゲインで利益を得るためのヒントを得ることができます。需要のある立地環境や市場の動向、相場などを定期的にアドバイスしてもらいましょう。
専門家とは、不動産投資セミナーや説明会を通じて関係を作るのがオススメです。
不動産投資で、キャピタルゲインを狙って投資をするならば、税制についての基礎知識はもちろん、相場や地域についての知識、不動産に関する情報を得られるネットワークなど、さまざまなものが求められます。
まずは不動産投資セミナーや説明会に足を運ぶなどして、知識やネットワークの構築をはかると良いでしょう。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
