老後資金2,000万円では足りない？不安を解決するには年金対策として不動産投資がおすすめ

老後資金2,000万円では足りない恐れがある理由

老後資金2,000万円だと、資金が足りなくなる恐れがあります。

老後資金と聞くと「老後資金2,000万円問題」を思い浮かべる人が多いかと思います。金融庁が2019年6月、老後にはおよそ2,000万円が必要と発表しました。しかし、実際は2,000万円では人生の途中で老後資金が尽きる恐れもあります。

ここからは、なぜ老後資金が2,000万円では足りないのか解説していきます。

老後資金2,000万円問題の計算内容は参考にしにくい

金融庁が提起した老後2,000万円問題は、現実の内容に即しているとは言い難く、参考にしにくい部分があります。

その理由は「老後資金の計算は、65歳から95歳まで健康に過ごしたことを条件にしている」からです。

年齢を重ねていくと少なからず病気になる確率が上がる上に、人によっては介護が必要になるケースもあります。公益財団法人 生命保険文化センターによると、介護が必要な人は75～79歳で12.1%、80～84歳で25.8%、85歳以上で59.8%に達するとされています。

このように65歳から95歳まで健康で過ごせる人は多くなく、老後資金2,000万円で足りると考えるのは危険です。

余裕ある生活をするなら老後資金2,000万円では足りない

老後に余裕ある生活を送りたいのであれば、老後資金2,000万円ではまったく足りません。

総務省が公表した「2022年（令和4年）家計の概要」によると、二人以上世帯のうち65～69歳の無職世帯収入は毎月約27万円です。一方、公益財団法人 生命保険文化センターが実施したアンケートによると、老後に余裕のある生活を送るには、毎月約37万円必要であるという結果が出ています。

つまり、老後資金2,000万円では節約生活をしなければならず、余裕ある生活を送るには毎月10万円の赤字を埋める方法が必要です。

老後資金問題の解決には不動産投資がおすすめ

老後資金問題の解決を図るのであれば、不動産投資がおすすめです。

不動産投資がおすすめの理由は、次のとおりです。

● 長期的に安定した収入が得られる
● レバレッジを効かせれば少ない自己資金で他の投資よりも大きなリターンが得られる
● 不動産が資産になる
● 管理会社に管理委託すれば手間なく運用できる
● 所得税や相続税の節税につながる

なぜ不動産投資が老後資金の問題解決に最適なのか、詳しくみていきましょう。

長期的に安定した収入が得られる

不動産投資は長期的に安定した収入が得られるため、老後資金に最適です。

寿命は年々高くなってきており、厚生労働省によると2022年の平均寿命は男性：81.05歳、女性：87.09歳とされています。定年退職した後、寿命まではかなりの年数があり、長期的な収入が安定的に入らなければ老後資金問題は解決できません。

しかし、不動産投資は入居者が見つかると長年住んでくれることが多いため、長期的に安定した収入が得られます。収入から修繕費や税金など、ランニングコストを差し引いた分が不動産所得です。

レバレッジを効かせれば少ない自己資金で他の投資よりも大きなリターンが得られる

不動産投資はレバレッジを効かせられるため、少ない自己資金で大きな利益が得られます。

レバレッジとは、他人の資本を利用し、少ない自己資金で大きな利益を得ることです。不動産投資におけるレバレッジとは、金融機関から融資を受け、自己資金では購入できない高額不動産を買って運用していくことです。

ローンを借りると月々の返済が発生するものの、自己資金だけで運用するよりも高い所得を得られる可能性が高くなります。

不動産が資産になる

購入した不動産は資産になるため、大きな出費が発生したときには不動産を売却し、まとまった現金を得ることも可能です。

老後は大病を患ってしまったり、介護が必要になったりするケースも考える必要があります。コツコツ収入を貯めるのも大切ですが、年齢を重ねていくほど大きな出費に耐えられる状況を作っておかなければなりません。

不動産投資であれば長期的に安定した収入も得られる上に、大きな出費が出たときに不動産を売却して対応できます。万が一の出来事が発生したとしても、不動産を所有していれば安心した生活が送れます。

管理会社に管理委託すれば手間なく運用できる

不動産投資は、管理会社に不動産の管理を委託すれば手間なく運用できます。

不動産投資では不動産購入後に入居者とのやり取り、物件の修繕などの手間が発生します。しかし、管理に関してはすべて管理会社に作業を任せられるため、本業に集中することが可能です。

一方、FXや信用取引の場合、チャートが気になったり売買取引のタイミングを図らなければならなかったりする必要があり、本業に集中できなくなるケースもあります。

所得税や相続税の節税につながる

不動産投資を行うと、所得税や相続税の節税につながります。

不動産事業では減価償却費用を計上できるため、所得を圧縮できます。減価償却とは、不動産の耐用年数に応じて計算した金額を、経費として計上できる税制です。

減価償却は現金を減らすことなく計上できる経費であり、所得税の節税として非常に有効的な手段になります。

また、不動産は現金よりも相続税評価額が下がるため、相続税の対策も同時に実行できます。現金は現金の額が相続税評価額となり、不動産の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。固定資産税評価額は実勢相場の70～80%に設定されるため、現金を相続するよりも不動産を相続したほうが相続税を抑えられます。

不動産を貸すことにより相続税評価額が下がったり、小規模宅地等の特例を利用して相続税評価額の下落を図ったりすることが可能です。

減価償却について詳しく知りたい人は「マンションの減価償却とは？計算方法や確定申告のポイントについてご紹介」をご覧ください。

老後資金のために不動産投資を行うときはデメリットやリスクを理解しておこう

不動産投資にはメリットが多くあるものの、デメリットやリスクもあるため、運用するときにはマイナス点も理解しておかなければなりません。

不動産投資のデメリットやリスクは、次のとおりです。

● 良い投資用不動産を探すのに苦労する
● 空室が発生すると収入が途絶える
● 税金についての知識がないと節税できない
● デッドクロスを超えるとキャッシュフローが悪化する
● 他の投資よりも流動性が低く売却に時間がかかる

ここからは、デメリットやリスクを解説するので、不動産投資を始めようと考えている人はぜひ参考にしてください。

良い投資用不動産を探すのに苦労する

良い投資用不動産を探すには、時間がかかり知識も必要であるため苦労します。

不動産は同じものが2つとしてないため、物件の内容を吟味して投資用不動産にあっているか確認しなければなりません。確認する事項は多く、周辺環境や建物・設備の状態、法令の制限、家賃の相場などを理解する必要があります。すべての内容を確認するには高度な不動産の知識が必要です。

また、良い物件ほど売却情報を入手しにくくなります。良い物件は不動産会社から投資家に情報が直接渡り、情報が表に出てきません。

良い投資用不動産を購入するときには、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。信頼できる不動産会社であれば、専門家として適切な投資用不動産の探し方や、良い物件の情報を提供してくれます。

空室が発生すると収入が途絶える

不動産投資は家賃がメインの収益であり、空室が発生すると収入が減ってしまいます。

空室になってもローン返済や建物の修繕は発生するため、空室が発生するとキャッシュフローが大幅に悪化します。キャッシュフローが長期間悪化すると、余剰金がなくなってしまうため注意しなければなりません。

空室は大きな損失につながる恐れがあり、立地の良い不動産を厳選して購入するなどの対策が必須です。また、立地が良くても競合が多い地域だと空室が長くなる傾向もあることから、周辺の競合物件の数も確認しておきましょう。

税金についての知識がないと節税できない

不動産投資は節税になるものの、税金の知識がないと税金対策ができません。

たとえば、減価償却は物件購入金額や、建物構造などによって計上できる金額が変わります。減価償却費が少なく、所得が多くなってしまっては節税につながりません。また、減価償却は物件の築年数によって、減価償却費を計上できる期間が変わります。長期間保有を目的にしているにもかかわらず、短期間で減価償却が終わってしまうと節税できる税額が減ってしまいます。

税金の知識を正確に理解するのは難しいため、不動産会社や税理士と連携しつつ最大限の節税効果を生むように進めていくことが大切です。

デッドクロスを超えるとキャッシュフローが悪化する

デッドクロスが発生すると、キャッシュフローが悪化してしまいます。

デッドクロスとは、ローンの返済元金が減価償却費を上回ることです。デッドクロスが発生すると経費計上できる金額が減り、帳簿上の黒字が増加しています。帳簿上の黒字が増加することにより、所得税の課税額も増えるため、キャッシュフローが圧迫されてしまいます。

中古不動産を長期間保有するとデッドクロスが発生しやすくなるため、減価償却の期間を考慮した投資計画を立てることが大切です。

他の投資よりも流動性が低く売却に時間がかかる

不動産は他の投資商品よりも流動性が低く、売却までに時間がかかります。

株式やFXの場合、流通量・取引量ともに多く、売買が比較的早く成立します。しかし、不動産は流通量・取引量ともに少ないため、売買がなかなか成立しません。

売却資金を入手するまでに時間がかかると、次の投資事業になかなか移れません。投資は得た利益を利用し大きな事業に発展させていきますが、不動産投資は他の投資に比べて事業の発展に時間がかかってしまいます。

老後資金確保のために不動産投資を始めるときのポイント

老後資金確保のために不動産投資を始める場合、次のポイントを押さえておく必要があります。

● 年齢が若いうちに不動産投資を始める
● 不動産投資について勉強する
● 信頼できる不動産投資会社に相談する

ポイントを押さえていけばリスク回避ができ、利益の最大化も可能です。

年齢が若いうちに不動産投資を始める

不動産投資は、できる限り年齢が若いうちに開始しましょう。

不動産投資で大きな利益を得るのであれば、レバレッジを効かす必要があります。レバレッジを効かすには多額のローンを利用しなければなりませんが、年齢を重ねると金融機関から融資を断られる可能性が高くなります。

若いうちにレバレッジを効かせて運用していけば、事業規模を拡大する時間もあり、年を重ねていくほど大きな資産を得ることが可能です。

不動産投資について勉強する

不動産投資を始める前には、不動産投資について勉強しておきましょう。

不動産投資のリスクを減らすには、税金・不動産の知識、経済状況などさまざまなことを把握しておかなければなりません。たとえば、不動産の知識があれば家賃の変動予測や立地による空室リスクの防止ができます。

不動産投資の関連知識を知っていればリスク回避に役立つため、勉強をしてから投資を開始していきましょう。

信頼できる不動産投資会社に相談する

不動産投資を成功させるには、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。

不動産投資のデメリットやリスクは、不動産投資の知識である程度回避が可能です。しかし、不動産投資のプロではないため、リスク回避できるか不安という人も多くいます。

リスクを回避できるか不安な人は、不動産会社の担当に相談して進めていくことをおすすめします。不動産会社は不動産投資のプロであり、さまざまなアドバイスをしてくれるため、リスクの回避が可能です。

不動産投資は良い相談先があるかどうかによって成功率が変わるため、必ず多くの不動産会社を訪れて信頼できる担当者を見つけておきましょう。

老後資金の不安を解消するなら不動産投資を始めよう

老後資金の不安を解消するなら、できる限り早く不動産投資を始めましょう。

不動産投資にはさまざまなメリットがあり、メリットの多くは若いうちに始めたほうが効果は大きくなります。たとえば、レバレッジを効かすにはローンを借りて運用する必要があり、年齢を重ねるとローンが受けられません。また、不動産投資は長期間の運用が必要であるため、数年という短期間では資金が貯まらないこともあります。

若いうちから不動産投資を始めるのが心配であれば、信頼できる不動産会社を見つけてから開始しましょう。信頼できる不動産会社が見つかれば、困ったときに都度相談ができ、リスクを最小限に抑えられます。

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