Amazonギフトカード
プレゼント条件

【個別面談・Web面談をお申込みのお客様】
プレゼントは、web面談で30,000円、オフライン個別相談で60,000円相当のAmazonギフトカードを予定しております。面談でAmazonギフトカードプレゼントは以下の条件を満たした方が対象となります。なお、web面談、個別相談とは弊社のコンサルタントと弊社オフィスもしくは弊社オフィス外、ウェブ通信にて対面し、弊社サービスの十分な説明とお客様についての十分な(数回にわたり)情報を相互に交換したことを指します。

プレゼント条件

  • 下記の①〜⑫すべての項⽬を満たしている⽅が対象になります。
  1. 世帯で初めて「J.P.リターンズ」のサービスを利⽤(セミナー受講、プライベートセミナー、⾯談、資料請求、動画セミナー)する⽅
  2. 予約申込後、90⽇以内に個別相談を完了された⽅(本⼈確認必須。Web⾯談の場合、カメラON、お顔が⾒える状態で⾯談をお願いします。)
  3. ⾯談(web以外も含め)に3回以上ご参加いただいた⽅
    ※お客様のご状況や提案状況に応じて、複数回の⾯談を実施する場合がございます。
  4. 上場企業、それに準ずる企業(=資本⾦1億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの⽅、もしくは医師、公務員、看護師、薬剤師として現在お勤めの⽅
  5. 年収700万円以上の方
  6. 勤続年数が2年以上かつ25歳以上50歳未満の方
    ※主婦、パートの⽅は配偶者の年収が700万円以上の場合、「年収700万円以上の⽅」と判断する場合もございます。
  7. フォームよりお申込後、メールでお送りした属性アンケートにご回答頂いた内容、もしくは、営業担当がヒアリングした内容が上記の年収、勤続年数などの条件を満たした⽅
  8. 事前に「社会健康保険証」をご提出いただいた方(データ送付・もしくは画面にて提示)
  9. WebカメラやFacetime等、テレビ通話を通じて対面で面談が出来る方(お顔を隠さず、Face to Faceで面談できる方)
  10. 当社提携金融機関の融資が受けられる方(ローン審査通過が必須)
  11. ⾯談前の電話及び⾯談中の質問事項にすべてお答えいただけた⽅
    ※ご融資に必要な質問事項、および当社のサービス提供にあたり必要な質問事項を含む
  12. 現在の社会環境の中で、前向きに購⼊を検討されている⽅

プレゼント対象外

  • ご本人以外の面談の場合
  • 1世帯で2回以上の申込みの場合
  • 虚偽、重複、悪戯、迷惑行為、不正申込、連絡が取れない方、個別面談を受けられない方
  • 弊社で行なっている他キャンペーンに応募したことがある方
  • 同業他社にお勤めの方
  • 無職、学生、フリーター・パート・アルバイト、契約・派遣社員の方
  • 現在の借り入れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない場合
  • 自営業の方、既に住宅ローンがある、疾病などの御理由により、ローンが組めない場合(ローンのご提案が難しい場合)
  • Web参加されても途中退席される方
  • (web以外も含め)ご面談が複数回になる場合がある事をご了承いただけない場合
  • 十分な面談時間が取れない場合(1回の面談につき、1~2時間程度)
  • ⾯談中、明らかに弊社コンサルタントと対話する姿勢でない場合
  • お申込後、事前に「社会健康保険証」をデータ送付頂けない方(または、当日、画面にて呈示頂けない方)
  • お申込後の事前の内容確認およびご融資に必要な質問事項に対して情報を秘匿される等、ご提案へ⾮協⼒的と判断される⽅
  • 過度に⾯談スケジュールのキャンセルや変更等をされる他、営業担当者からの連絡に対してご連絡が繋がらない等、営業担当者からの情報提供に対し協⼒的でないと判断される場合
  • 不動産購入に対して決裁権がご自身にない場合またはご相談が必要な場合、決裁権のある方またはご相談者(配偶者等)同席での面談を別途実施出来ると確認できない方
  • 当社の提案を全て聴いていただけた上で、不動産購⼊に対して決裁権がご⾃⾝にあり、ご⾃⾝だけで判断できると確認できない⽅
  • 不動産投資に興味がないなど特典⽬当てと弊社が判断した場合
  • 初回の⾯談から30⽇以上次回の⾯談⽇程がとれない場合

【ご⾯談についての注意事項】

  • 今現在、不動産投資を検討されていない⽅は、お申し込みをご遠慮ください。
  • 以下に当てはまる場合に関してはご⾯談をお断り・キャンセルさせていただく可能性がございます。予めご了承の上でお申し込みください。
  1. 情報収集のみを⽬的とされる等、不動産を活⽤した資産形成やマンション経営を検討されていないと判断される場合
  2. 当社で取り扱いの無い投資⼿法やサービスをご希望される場合
    ※投資条件(取り扱いエリア・物件種別・平均利回りなど)に当てはまらない場合
    ※ご希望される内容が、当社の商品やサービスにマッチしない場合
  3. 具体的な話やシミュレーションのご提⽰が不要という⽅
  4. 現在の不動産市況・ご⾃⾝の所得状況と乖離のある要求をされる⽅
  5. 現在の借り⼊れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない、ローンのご提案が難しい場合
  6. 客観的に「ポイントのみが⽬当て」と判断される⾔動や⾏動をされる⽅

【その他注意事項】

  • お申し込み前に、必ずページ内に記載の「取り扱い商品の特徴」をご確認ください。
  • 上記条件を全て満たしていなくても、ご成約後、特典を進呈する場合があります。なお、この場合、付与決定までは「付与保留」の取り扱いとさせていただきますので、ご了承ください。
    (例)
    ・現⾦で投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・頭⾦として現⾦をお⽀払いいただくことにより、投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・年収700万円未満または勤続2年未満でも、弊社提携の⾦融機関から融資を受け、投資⽤不動産をご購⼊いただけた方

当社の取り扱い商品の特徴

  • 取り扱いエリア
    ⼊居率や家賃の相場が⾼い【東京・神奈川エリア】の中古区分物件を中⼼に、築年数や駅距離などの条件の良いものをセレクトし、お客様にご提案しています。
    ※⼀部、⼤阪エリア物件の取り扱いあり
  • 物件ラインナップ
  • お客様のニーズにお応えするために、低価格⾼利回り物件からファミリータイプ物件まで、様々な物件を取り扱っています。
    <価格帯>1,000万〜5,000万円程度
    <平均利回り>4%前後

ご注意

  • キャンペーン参加等により被った一切の損害について、弊社は責任を負わないものとします。
  • 弊社は、諸事情等により、予告なく本キャンペーンの内容の全部または一部を変更したり、本キャンペーンの適正な運用を確保するために必要と判断した措置を講じることができたり、本キャンペーンを早期に終了したりすることができるものとします。
  • 弊社の意に沿わない場合、お断りの理由については一切お答えが出来ませんのでご了承ください。
  • 現物でのギフト券の贈呈はございません。 特典はメールにてお渡し致します(弊社指定の⽅法による)。特典付与のタイミングは⾯談から90⽇後頃を想定しております。

不動産投資の始め方は?必要な元手や初心者が押さえたいポイントを解説

公開日:2023/11/30 最終更新日:2023/12/27

不動産投資
記事監修:室田雄飛

「将来のことも考えてそろそろ不動産投資を始めたいが、どのような準備をすればいいのかよくわからない」という人もいるでしょう。本記事では、不動産投資に必要な初期費用や元手、基礎的な用語、始め方と流れ、初心者が押さえておきたいポイントなどを解説します。

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不動産投資に必要な元手・初期費用

「不動産投資に興味を持っているが、元手がどれくらいかかるかわからない」という不安や疑問を持っていて、具体的な行動を起こせないケースもあるでしょう。金融機関からのローンを利用できるため、それほど多く元手を持っていなくても、不動産投資は始められます。

ここでは、不動産投資ローンを利用した場合に必要になる元手や初期費用、金融機関から求められる頭金、評価方法などについて解説します。

元手は物件価格の約2割~3割が目安

金融機関で不動産投資ローンを利用する場合、不動産投資の一般的な元手の目安は、物件価格の約2割から3割です。例えば、物件の価格が2,000万円であれば、元手の目安は400万~600万円になります。ただし、初期費用がかかるため、余裕を見ておくとよいでしょう。

元手と初期費用以外にも、自己資金を残しておくことが必要です。元手と初期費用で手元のお金を使ってしまったら、緊急でお金が必要になった場合に対応できません。不動産投資のトラブルに対処できるお金や生活するための資金を手元に残しておくことをおすすめします。

借主の評価次第で金融機関から求められる額は変わる

金融機関から不動産ローンを借りる場合には、審査があります。審査における判断材料は、本人の年収・勤続年数・勤務先の情報などに加えて、購入する物件の収益性や担保としての価値などです。

金融機関から求められる頭金の額も、審査結果によって変わってきます。元手として必要となる金額は、審査が終了しなければわかりません。

本人の属性や物件の条件によっては、頭金なしのフルローンを組める場合もあります。基準を満たせば、10万円の手付金からスタートできるケースもあります。「少ない元手でスタートしたい」と考えている場合は、金融機関からどう評価されるか、おおよその基準を把握しておくことも必要でしょう。

 

不動産投資を始める前に確認するべき基礎的な用語

不動産投資を始める前に、基本的な知識を身につけておきましょう。さまざまな専門用語が登場するため、まずそれらの用語の意味を正しく理解できることが大切です。

基本的な用語として、以下の4つがあります。

● 利回り
● インカムゲイン
● キャピタルゲイン
● レバレッジ効果

それぞれの用語の意味をくわしく解説します。

利回り

不動産投資における「利回り」とは、物件購入価格に対する、1年間の家賃収入です。利回りが収益を上げられるかどうかの重要な指標になります。

例えば、2,400万円で物件を購入して、1か月10万円の家賃で貸し出すとしましょう。空室がない場合には、1年間の収入は120万円です。この場合の利回りの数式は以下のようになります。

120万円(1年間の家賃収入)÷2,400万円(物件の購入価格)=5%(利回り)

不動産投資の利回りの目安は3~5%であるため、利回りが高い不動産投資と言えるでしょう。ただし、利回りにもいくつかの種類があるため、注意が必要です。特に重要なのは、「表面利回り」と「実質利回り」です。

表面利回り(グロス利回り)

投資した金額に対して、どれだけの利益を得られるのかを表す指標が「表面利回り」です。「表面利回り」は、「グロス利回り」と呼ばれることもあります。「表面利回り」は、以下の式で求められます。

(表面利回り)=(1年間の家賃収入)÷(物件の購入価格)×100

これは、上の利回りで表した式と一緒です。収入と物件価格だけで算出されるため、シンプルでわかりやすいと言えるでしょう。一般的に不動産のチラシなどに掲載されている「利回り」も、この「表面利回り」であることがほとんどです。

表面利回りは、おおよその収益性を判断できる指標ですが、経費などが考慮されていないため注意が必要です。経費が多くかかる場合には、収益率が大きく下がるケースも考えられます。

また、この「表面利回り」は、物件がすべて満室である状態を想定した「想定利回り」である場合もあります。空室が出た場合には、利回りの数値が下がることも知っておいてください。

実質利回り(ネット利回り)

「実質利回り」は、「ネット利回り」とも呼ばれています。経費を考慮した利回りが「実質利回り」です。「実質利回り」は、以下の式で求められます。

(実質利回り)=(1年間の家賃収入-年間経費)÷物件価格×100

この場合の家賃収入は、空室率も考慮した数字になっているのが一般的です。実際にかかる経費も含んでいるため、「表面利回り」よりも実際の利回りに近い数字と言えます。

インカムゲイン

物件を貸す際に発生する家賃収入を「インカムゲイン」と呼びます。このインカムゲインには、家賃のほかに礼金・更新料・家賃とは別に徴収している駐車場代・管理費なども含まれます。一般的に不動産投資では、インカムゲインを目的としているケースが多いです。

インカムゲインは毎月入ってくる収入であるため、毎月支払うローンの返済額との収支のバラセンスを考えておく必要があります。インカムゲインは空室が出てしまうと、減少してしまいます。安定したインカムゲインを得るためには、「いかに空室を出さないか」が重要なポイントになるでしょう。

キャピタルゲイン

不動産投資における「キャピタルゲイン」とは、不動産物件の売却益のことです。キャピタルゲインは、物件を購入した時よりも高い価格で売却できた場合の売買差益を指しています。また、物件の購入価格よりも売却した価格のほうが小さい場合には、「キャピタルロス」といいます。

不動産投資では、家賃収入を得るのが一般的です。しかし、物件を安い価格で購入し、高い価格で販売することも、不動産投資の収益性を高めるうえでの1つの方法です。

ただし、初心者にとって販売のタイミングをつかむのは難しいでしょう。キャピタルゲインを目的とするならば、専門的な知識と日頃の情報収集が不可欠です。

レバレッジ効果

不動産投資での「レバレッジ効果」とは、金融機関からの不動産投資ローンを利用し、少ない自己資金で高額な物件を購入し、利益を多く上げる仕組みを指します。レバレッジとは、少ない力で大きな成果を出す「てこの原理」を意味する言葉です。

不動産投資ローンを活用することで、自己資金を少なく抑えながら、多くの家賃収入を得る効果があることから、「レバレッジ効果」という表現が使われるようになりました。

 

不動産投資の始め方と流れ

不動産投資にはどのような準備が必要なのか、またどのような流れで行うのかを把握しておくと、実際に不動産投資を始めた時にスムーズに事を運べるでしょう。おもな不動産投資のステップは、以下の7つです。

1.不動産や投資の基礎知識を学ぶ
2.投資に使える金額や目標を明確にする
3.不動産会社に相談し物件の紹介や内見を進める
4.金融機関のローン審査を受ける
5.物件を購入申し込みを行う
6.管理会社の選定・委託契約を行う
7.運用を開始する

それぞれくわしく解説します。

1.不動産や投資の基礎知識を学ぶ

不動産投資を始める前に、不動産や投資の基礎知識を学ぶ必要があります。不動産投資では、日常生活ではあまり使わない専門用語が登場するため、意味を理解しておきましょう。物件の選び方や不動産ローンの審査の概要・基準、家賃収入とローン返済額などの収支の計算などにおいても基本的な知識は必要です。

ただし、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの専門家レベルの知識はいりません。わからないことがあった場合には、不動産会社や管理会社に質問し確認できます。

また、ポータルサイトを活用して、物件の相場をつかむことも必要でしょう。不動産投資に関する基本が書かれた本を読む、セミナーを受講するなど、効率的に学ぶことをおすすめします。

2.投資に使える金額や目標を明確にする

次に、不動産投資に使える金額や目的を明確にします。不動産投資ローンの活用を想定し、頭金や初期費用などに回せる金額を確認します。毎月いくらの家賃収入を目指すのか、何年後にいくらの利益を上げるのかなど、できるだけ具体的な目標を設定するのがポイントです。

金額だけでなく、人生設計における不動産投資の位置づけも明確にしましょう。「年金の足しにしたい」「家族に収入を残したい」「早期にリタイアして経済的に自立したい」など、さまざまな目標が考えられます。目標に応じて、取得すべき物件の種類や投資金額も変わってくるでしょう。

3.不動産会社に相談し物件の紹介や内見を進める

金額と目標が明確になったら、次は物件選びです。不動産会社に相談して物件を紹介してもらい、内見を進めましょう。物件探しに入る段階で、ある程度の条件を絞っておくことが必要です。

新築か中古か、棟数はいくつぐらいなのか、エリアはどこなのかなど、条件を絞ることによって、物件を効率的に探せます。物件の情報だけでなく、周辺の情報の収集も重要です。また、紙やインターネットの情報だけで判断するのは、リスクが高くなります。

物件の内見と周囲の環境の確認は、必ずするようにしてください。物件は中古の場合は、メンテナンス状況と修繕状況の確認も不可欠です。

4.金融機関のローン審査を受ける

購入する物件が決まったら、不動産投資ローンの審査を受けます。購入価格のすべてを自己資金でまかなう場合は、不要です。不動産投資は基本的に毎月の家賃収入が見込めるため、毎月のローン返済額との収支のバランスを考えて、返済計画を立てるといいでしょう。

不動産ローンの審査は、本人の年収・勤続年月・勤務先などの属性によって、融資される条件が変わることがあります。自分がどれくらいの金額のローンを組めるか、早めに確認しておいてください。

自己資金を多く持っているとローン審査の際に有利になることがあるため、早めに計画を立てて資金を貯めることをおすすめします。

5.物件を購入申し込みを行う

物件の購入から引き渡しまでは、さまざまな書類と手続きが必要です。仲介を通じて購入する場合には、買付証明書に署名・押印して不動産会社を経由でして売主に提出し、売主と売買契約を結びます。

その際には、宅地建物取引士から売買する不動産についての重要事項説明を受けなければなりません。説明内容に問題がなければ、不動産売買契約書を締結して売主に手付金を支払います。さらに、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件の引き渡しと決済を行うのがおもな流れです。

6.管理会社の選定・委託契約を行う

物件購入後、管理会社を選定し、委託契約を行います。このステップは、自分で管理する場合には不要です。副業として不動産投資をする場合には、管理会社に委託するのが一般的です。

管理会社に委託すると、委託手数料がかかります。しかし、賃料の回収・クレーム対応・敷地内の清掃・備品の修繕など、管理の手間がかからない点がメリットです。自分の仕事の状況や収支のバランスを考えたうえで、委託するかどうかを決めるといいでしょう。

7.運用を開始する

運用を開始してからが、不動産投資のスタートです。物件の修繕や入居者の募集に着手します。すでに物件に入居者がいる場合は、初期の作業はあまりありません。

入居者がいない場合は、入居者募集の広告を出すなど、稼働率向上の工夫が必要です。入居者が集まらない場合には、リノベーションなども検討しましょう。ただし、費用がかかるため、収益性とのバランスを考慮した判断が求められます。

 

不動産投資初心者が押さえたいポイント

不動産投資初心者であっても、基礎知識を身につけて適切な運用をすれば安定した収入を得られます。不動産投資で成功するために、初心者が注意したいポイントは、以下の4つです。

● 家族の同意を得てから始める
● 信頼できる不動産会社を選び活用する
● 始めのうちは少額から投資を行う
● 長期的に収益を上げられるかを意識して物件を選ぶ

それぞれくわしく解説します。

家族の同意を得てから始める

不動産投資を成功させるためには、家族の同意を得てから始めることが大切です。不動産の購入には、多額の資金が必要になります。家族の反対にあった場合には、取引を中止せざるを得ないケースも考えられるでしょう。

生涯設計プランの一環である不動産投資には、当然家族にも関わってきます。運用計画や購入したあとの不動産をどのようにするかというプランの内容も含めて、家族に説明して理解を得ることが大切です。

信頼できる不動産会社を選び、活用する

不動産投資では、信頼できる不動産会社を選び、活用することが重要なポイントになります。「不動産投資の知識が豊富」「顧客の対応が丁寧」「メリットだけでなくリスクも説明してくれる」などを基準に、不動産会社を選ぶといいでしょう。

信用金庫・地方銀行との取引があるかどうか、ネット上の口コミの評価がどうかなども、信頼できるかどうかの判断材料になります。

物件を紹介するだけでなく、適切なアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことで、不動産投資に失敗するリスクを抑えることが可能です。複数の不動産会社を比較したうえで、選ぶことをおすすめします。

始めのうちは少額から投資を行う

不動産投資に成功するためには、少額からスタートすることもポイントです。少額の投資であれば、当然リスクも抑えられます。少額投資で成功体験を積み上げながら、生きた知識や情報、確かな判断力を身につけられるでしょう。

少額の元手で始められることから、不動産初心者にもおすすめできるのが区分マンションです。購入価格が比較的安いことから、サラリーマンの副業としても活用されています。少額投資には、複数の購入者が資金を出しあって購入する不動産小口商品もあります。ローンを組まずにスタートできることもメリットです。

長期的に収益を上げられるかを意識して物件を選ぶ

物件を選ぶ際には、長期的に安定した収益を上げられるかどうかを意識することも必要です。短期的な収支だけでは、不動産投資の成否ははかれません。長期的に見て、入居率が高い物件を選ぶことが重要です。中古物件の場合は、修繕やリノベーションの費用も考慮する必要があるでしょう。

物件の周辺地域における再開発の予定、生活利便性などの情報を収集し、長期的な視野に立って判断することが求められます。

不動産投資を始めてみよう

不動産投資は、不動産投資ローンを活用することで少ない元手でもスタートできます。長期的に安定した収入を得られるため、投資初心者にはおすすめの投資です。不動産投資の基礎知識を学び、信頼できる不動産会社と管理会社を選ぶことにより、初心者でもリスクを抑えられます。

不動産投資を検討していて、「どのように始めたらいいのだろう?」と不安や疑問を抱いている方には、J.P.RETURNSが提供する無料・見放題の「動画セミナー」がおすすめです。不動産投資のプロが、不動産投資の基本的な知識から年金対策、税制戦略まで、動画でわかりやすく解説します。ご興味のある方は、『動画セミナー』ページからぜひご視聴ください。

J.P.RETURNS『動画セミナー』

監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

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執筆者

染谷 重幸

大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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