「マンション経営は儲からない」はウソ？儲かる理由と注意点について解説

マンション経営が儲からないと言われている理由

マンション経営は、事前にしっかり調べて取り組めば、大きな利益を出せます。しかし、マンション経営が儲からないと言われていることには理由があるのです。

ここでは、マンション経営が儲からないと言われている理由について解説します。

短期的に儲かると考えているから

不動産投資は短期的に儲かる投資ではありません。長期にわたり物件を運用することで、家賃収入を得る投資です。売却して利益を得るにしても、10年以上にわたり物件を運用するのが一般的なケースになります。

一方、株式投資やFXなどは、短期的に利益を得る投資です。しかし、投資の難易度が高くハイリスク・ハイリターンのため、投資をある程度経験している人でも大きな損失を出すことは少なくありません。投資初心者であれば、利益を出す難易度はさらに高くなるでしょう。

投資の基本は「長期投資」といわれているように、長期にわたり少しずつ資産を築いていくものです。不動産投資は長期的な視野を持って取り組めば、確実に利益を出せる投資といえます。

多額のローンを組むことになるから

マンション経営で物件を購入するときは、基本的にローンを組みます。物件価格は数千万円のものが多く、自己資金で全額を支払える人は多くありません。運用がうまくいかず十分な家賃収入が得られないと、ローンを返済できないリスクがあります。

しかし、マンション経営の基礎的な知識を学べば、継続的に安定した家賃収入を得られ、ローン返済に困ることはありません。

また、ローンを組んで少ない自己資金で始められる投資は、不動産投資以外になかなかないでしょう。少ない自己資金で大きな利益を期待でき、他の投資にはないメリットがあります。

日本の人口が減少しているから

日本の人口は年々減少しているため、オーナーが購入した物件に入居しようと考える人の数も少なくなります。入居者が現れず空室の期間が続くと、物件のオーナーは家賃収入を得られないまま、ローンを支払い続けることになるでしょう。

しかし、地域別で考えると、以下の表に示すように人口が増えている地域もあります。人口が増えている地域で物件を探せば、入居者を見つけやすく、家賃収入も継続的に得られるでしょう。

順位	市町村	人口増加数 2015年～2020年
1	特別区部（東京23区）（東京都）	46万536人
2	福岡市（福岡県）	7万3711人
3	川崎市（神奈川県）	6万3049人
4	大阪市（大阪府）	6万1227人
5	さいたま市（埼玉県）	6万46人

（出典：総務省「令和２年国勢調査 人口等基本集計」を元に上位5市町村まで作成/https://www.mhlw.go.jp/content/12601000/000954797.pdf）

不動産投資詐欺の事例をよく聞くから

不動産投資における詐欺の事例がよく報じられていることから、自分も騙されるのではないかと不安に思う人もいるでしょう。しかし、悪質な不動産会社には共通した特徴があるため、事前に把握しておけば詐欺に遭う可能性を低くできます。

悪質な不動産会社によく見られる特徴は、以下の通りです。

● すぐ購入させようと急がせる
● 物件を見てもらわないまま購入させようとする
● 電話で営業してくる
● メリットばかりを説明する
● 営業マンの態度が悪い

優良な不動産会社を見極めれば、不動産投資で騙されることなく利益を出せます。複数の不動産会社を比較して、接客態度などを基準に判断するのもいいでしょう。

本当は儲かる！マンション経営で利益が出る仕組み

実際にマンション経営で利益を出すために、まずは利益をどのように得るか仕組みを理解することが大事です。

ここでは、マンション経営で利益が出る仕組みについて解説します。

家賃収入でコツコツ収入を得る

家賃収入とは、物件のオーナーが入居希望者に物件を貸し出し、その入居者から受け取る家賃のことで、インカムゲインともいいます。月々の家賃収入を得ることで、継続して安定した収入を得られます。

ローン返済中は、家賃収入がローン返済額と相殺されるため、家賃収入がそのまま全体の利益になることはありません。家賃収入よりローン返済額が多くなり、月々の収支がマイナスになるケースもあります。

しかし、ローンを完済すると、それ以降は継続して家賃収入がそのまま利益として手元に残ります。

売却益で大きな利益を得る（キャピタルゲイン）

所有している物件を、他の人に売ることにより得た利益が売却益で、キャピタルゲインともいいます。売却時までに支払った頭金や諸経費やローン残債の合計が、売却価格よりも少ないときは、売却により利益を得られることになります。

物件を長期にわたり運用していくと、ローン残債が減るため、売却益が大きくなる傾向があります。売却により利益を得られるようになるのは、運用開始から約10年です。

約10年以降は大きな売却益を期待できるため、10年以上にわたり物件を運用するよう、想定しておかなければいけません。

マンション経営で利益を出す方法5つ

マンション経営で利益を出すには、基礎的な知識を習得したうえで、物件選びやキャッシュフローなどさまざまな要因を考えなければいけません。

ここでは、マンション経営で利益を出す方法について解説します。

利回りをチェックする

利回りは、収益性のある物件を見極める際に、判断の目安となる数値です。この数値が高いほど、収益性の高い物件といえます。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれの計算式は以下のとおりです。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100（%） 実質利回り＝（年間収入ー年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100（%）

実質利回りは諸経費などを考慮しているため、収益性を表すうえで、表面利回りよりも具体的な数値です。収益性をおおまかに判断するうえで用いられるのは表面利回りで、省略して「利回り」と呼ぶ場合は、表面利回りのことを示すことが多いでしょう。

表面利回りの目安は、物件の種類や地域により異なりますが、3～7%といわれています。表面利回りについて物件の種類や地域の違いをまとめると、以下の表のとおりです。自分が購入しようと考えている物件の条件に照らし合わせて、利回りを判断することが大事です。

エリア	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京（城南地区）	3.9%	3.9%
札幌	5.0%	5.2%
仙台	5.1%	5.2%
横浜	4.5%	4.4%
名古屋	4.6%	4.7%
京都	4.8%	4.9%
大阪	4.4%	4.4%
神戸	4.8%	5.0%
広島	5.2%	5.3%
福岡	4.7%	4.7%

（出典：日本不動産研究所「第48回 「不動産投資家調査」（2023年4月現在）の調査結果」/https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2023/05/publication_data48th.pdf）

付加価値のある物件を選ぶ

物件選びの際は、駅近や周辺に病院などの公共施設がある物件を選びましょう。物件の入居者にとって利便性が高く付加価値がつくことにより、物件価格が下がりにくくなるからです。

付加価値がつく物件によって、空室のリスクも低減できます。駅から遠いエリアなど、利便性が良くない物件には新しい入居者がなかなか現れず、空室期間が長く続くこともあります。家賃収入を得られず、ローンの返済だけが続き、返済が困難になることもあるでしょう。

キャッシュフローは長期的に考える

キャッシュフローとは、家賃収入からローンの返済額や諸経費を差し引いた金額が、月々にどれだけ手元に残るかといったお金の状況を表すときに使います。

不動産投資では、キャッシュフローを考えるうえで、長期的な視野を持つことが大切です。ローンを完済してからも、家賃収入を得続けようとする場合、ローン完済には20年や30年、もしくはそれ以上の期間がかかるからです。

家賃収入からローン返済額を引くといくら残るのか、また、ローン完済後にどれだけ家賃収入を得られるかを考えなければいけません。

前述したように、物件を売却するとしても、利益が出るのは約10年以降です。10年以上の長期的な視野を持って取り組むことが大事です。

ローンを組むときに頭金を入れる

不動産投資で物件を購入する際、ローンを組むときは頭金を入れることが大事です。ローンの利息が減ることで、運用中のローン返済額を抑えられるからです。頭金の目安は物件価格の10～20%といわれています。

たとえば、3000万円の物件について、頭金を600万円（物件価格の20%）入れた場合と、頭金を入れなかった場合を比べてみましょう。条件は以下のとおりで考えます。

条件 返済方法：元利均等 金利：1.2% 返済期間：35年

月々の返済額は以下のとおりです。

	頭金を入れた場合	頭金を入れなかった場合
月々の返済額	6万9997円	8万7482円
利息分	539万8796円	674万2504円

ローンを組むときに頭金を入れることで、月々の返済額を1万7000円ほど低減できます。35年間で低減できる利息分は130万円ほどとなり、大きな金額です。

頭金の大きさによる月々の返済額は、シミュレーションサイトで確認できます。いくつかのパターンをシミュレーションしたうえで、頭金の大きさを判断しましょう。

サブリース方式を選ぶ

サブリース方式とは物件の管理方法の1つで、常に家賃収入の85～90%が物件のオーナーに対して保証されている方式です。サブリース方式を選んだオーナーは、家賃収入の全額は受け取れませんが、空室期間でも継続して85～90%の家賃収入を得られるため安心です。

空室により家賃収入を得られず、ローンの返済だけが続くといったリスクを負うことはありません。

投資詐欺に注意！不動産会社を選ぶときのポイント3つ

悪質な不動産会社に騙されると、賃貸需要のない物件や、相場より高い物件を購入してしまう恐れがあります。大きな損失を出すだけではなく、自己破産にまで追い込まれることもあるでしょう。

ここでは、不動産会社を選ぶときのポイントについて解説します。

評判・口コミを調べる

インターネットで不動産会社の評判や口コミのサイトを調べることで、悪質な不動産会社を見極められます。近年ではインターネットの検索エンジンの他に、SNS上でもユーザーの意見を見つけられます。

ただし、企業の批判や悪口は名誉棄損罪に該当するため、悪質な不動産会社の具体的な名前を見つけるのは難しいでしょう。高評価を受けている不動産会社を探したり、評価があまり高くない不動産会社を選択肢から除外したりすることが大事です。

不動産会社の規模を調べる

不動産会社の規模を調べると、優良な会社を判断できます。さまざまな地域に事業を展開していれば、規模が大きく優良な会社の可能性があるからです。社歴の長さで判断するのもいいでしょう。

例えば、以下のように不動産取引業の記載があれば、カッコ内の数字を見て判断できます。

登録免許・番号：宅地建物取引業　東京都知事（5）

（引用：J.P.Returns/https://jpreturns.com/）

カッコ内の数字は、不動産会社が5年ごとに免許を更新した回数です。カッコ内の数字が「5」の場合、その不動産会社は20年以上にわたり事業を続けていることになります。

目安として、不動産会社に10年以上や15年以上といった社歴があれば、その会社は優良と判断するのもいいでしょう。

J.P.RETURNSは2002年11月に設立し、20年以上の歴史があります。マンション経営について相談したい方は、ぜひお問い合わせください。

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問い合わせへの対応を見る

実際に、不動産会社に問い合わせてみて対応が親切なら、その不動産会社は優良といえるでしょう。接客態度などが悪い場合、悪質な不動産会社の可能性があるため、注意が必要です。

複数の不動産会社に問い合わせて、会社の対応を比べるのも有効です。自分の性格に合う営業マンやそうではない営業マンもいます。相談しやすい営業マンを基準に、不動産会社を選んでもいいでしょう。

マンション経営で儲からないときの対処法

ここでは、マンション経営で儲からないときの対処法について解説します。

繰り上げ返済する

月々のローン返済額が家賃収入に対して大幅に高い場合、繰り上げ返済する方法があります。月々のローン返済額が減り、キャッシュフローが改善されるからです。自己資金に余裕があるときは、繰り上げ返済を検討してもいいでしょう。

たとえば、以下の条件で繰り上げ返済したときの効果を検討します。

条件 借入額：3000万円 返済方法：元利均等 金利：1.2% 返済期間：35年

以上の条件で、11年目に200万円を繰り上げ返済した場合と、しなかった場合をまとめると以下のとおりです。

	繰り上げ返済した場合 （11年目に200万円）	繰り上げ返済しなかった場合
11年目からの月々の返済額	7万9768円	8万7510円
利息分	642万7624円	674万2504円

繰り上げ返済することで、月々の返済額を7700円ほど、利息分は31万円ほど低減できます。

繰り上げ返済による月々の返済額も、シミュレーションサイトで確認できます。どれだけ効果があるか確認しましょう。

物件を売却する

どうしてもキャッシュフローを改善できない場合、早期に物件を売却、すなわち損切りすることも考えましょう。このまま物件を持ち続けても、赤字が膨らむだけだからです。

ただし、物件を運用して5年以内のときは、売却するときに注意しましょう。39.63%といった、多額の譲渡所得税を支払うことになるからです。以下に示すように、5年以内は短期譲渡所得39.63％、5年を超えると長期譲渡所得20.315％がかかります。

短期譲渡所得の税率　 所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％ 長期譲渡所得の税率　 所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

（引用：三菱UFJ不動産販売「不動産売却でかかる税金は？　譲渡所得税の計算方法や知っておきたい特例も解説」/https://www.sumai1.com/useful/plus/sellers/plus_0164.html）

5年以内にすぐ売却する場合と、運用期間が5年を過ぎるまで待ってから売却する場合を比較して、どちらが損失を少なくできるか、慎重に検討が必要です。

事前によく調べればマンション経営は儲かる

「マンション経営が儲かることはわかったけど、もう少し勉強して基礎知識を身に付けたい」という場合は、書籍や動画で勉強するといいでしょう。

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