不動産投資にかかる初期費用は物件価格の15〜30％！費用の内訳と投資方法を解説

不動産投資にかかる初期費用は物件価格の15〜30％

不動産投資の初期費用とは、運用する物件を購入するにあたって必要な諸費用を意味します。不動産投資にかかる初期費用は、物件の購入費用の15〜30％程度が目安です。たとえば、3,000万円の物件では450万〜900万円、5,000万円の物件では750万〜1,500万円程度を用意する必要があります。

ただし、上記はあくまで、1つの目安にすぎません。不動産投資にかかる初期費用は、個人の属性・物件の収益性や資産価値などに応じて変動することが理由です。個人の属性とは勤務先・年収・保有資産・家族構成など、不動産投資を行う人が持っている特徴や性質を意味します。

安全に不動産投資を行うためには余裕を持った金額で初期費用を見積もり、十分な自己資金を確保することがおすすめです。

 

不動産投資の初期費用の内訳

不動産投資の初期費用をより詳細に見積もるためには、内訳を理解しておく必要があります。初期費用の内訳と金額の目安を以下で確認し、不動産投資の始め方をより具体的にイメージしましょう。

より詳細な内訳や費用の目安を知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
>不動産投資に必要な資金は？初期費用の内訳や自己資金を抑えるコツも

頭金

不動産投資では多くの場合、金融機関からの借入と預貯金などの自己資金を合計して、物件を購入します。頭金とは物件の購入費用から借入を引いた、自己資金のことです。頭金の金額は、物件の購入費用の10〜20％程度を目安と考えます。

頭金が多いほど一般的には金融機関から信頼されやすく、審査に通過できる確率が高まるでしょう。ただし、金融機関の審査では頭金の金額以外の要素も考慮されることから、「頭金を多く準備すれば、必ず通過できる」とは限りません。

仲介手数料

仲介手数料とは、物件の売買を仲介する不動産業者に支払う手数料です。仲介手数料は成功報酬として発生する特徴を持つことから売買が成立した場合のみ、不動産業者に支払います。

仲介手数料は法律で上限が設定されており、下表のようになります。

物件価格（税込）	仲介手数料
200万円以下の場合	5%以内の額+消費税
200万円を超え400万円以下の場合	4%以内の額+消費税
400万円を超える場合	3%以内の額+消費税

多くの不動産業者は上表の上限もしくは上限付近の金額に、仲介手数料を設定します。仲介手数料0円で営業している不動産業者もあるものの、信頼度が高いとは限りません。

経営努力によって仲介手数料を抑えている業者もある一方、ほかの項目で追加費用を請求する悪質な業者も中にはあります。不動産投資の失敗を回避するためには仲介手数料以外の要素も勘案し、信頼度の高い業者と取引しましょう。

登記費用

不動産投資で購入する物件の所有権を証明したり、物件を担保に出して不動産投資ローンを組んだりするためには、登記手続きが必要です。登記手続きを行う際には、一定の費用がかかります。以下は、登記費用の計算式です。

登記費用＝登録免許税＋司法書士報酬

登録免許税とは、登記手続きを行う人が課税される税金です。司法書士報酬は、手続きを司法書士に依頼する場合に支払う手数料を意味します。司法書士報酬の金額は依頼する司法書士事務所の料金設定や融資を利用する・しないに応じて変化するものの、10万円前後が相場でしょう。

登録免許税

登記費用の一部にあたる「登録免許税」の金額は、行う手続きの種類によって変化します。下表は、不動産投資で物件を取得する際に課税される登録免許税の計算式です。

（土地、建物を購入した場合）所有権移転登記	不動産の価額×2％（※1）
（建物を新築した場合）所有権保存登記	不動産の価額×2％
（不動産投資ローンを組む際）抵当権設定登記	債権金額の総額×0.4％

※1　土地を購入した場合の税率は、2026年3月31日まで1.5％に軽減

上表の「不動産の価額」とは、固定資産税評価額（市町村役場で管理する固定資産課税台帳に登録された価格）を意味します。固定資産課税台帳に登録された価格がない場合には登記官の認定を受ける必要があることから、登記所への問い合わせが必要です。

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

出典：財務省「登録免許税に関する資料」

保険料

不動産投資で災害リスクに備えるためには、火災保険や地震保険に加入する必要があります。火災保険とは名前の通り、「火災」による損害を補償する保険です。しかし、現在では以下の損害も補償する火災保険が多くあります。

● 爆発、破裂、落雷
● 風災、雹（ひょう）災、雪災
● 水災
● 落雷、破裂、爆発
● 外部からの物体の落下、飛来、衝突
● 漏水
● 盗難　など

ただし、火災保険の補償内容は保険会社によって異なることから、契約前に確認しましょう。

出典：日本損害保険協会

地震保険とは、地震や津波による損害を補償する保険を意味します。地震保険には単体で加入できず、火災保険と合わせて契約する仕組みです。

火災保険の保険料は契約する保険会社の選択や補償内容によって変化します。火災保険に加入する場合は希望する保証内容で複数の保険会社から見積もりを取り、保険料の相場を把握すると安心でしょう。地震保険の保険料は物件の構造や地域によって変化するものの、いずれの保険会社を選択する場合も同一です。

不動産取得税

不動産取得税とは、売買・贈与・新築などで土地や建物を取得した際に課税される税金です。不動産取得税額は原則、以下の式で計算します。

不動産取得税＝不動産の価額×4％

上記の「不動産の価額」も登録免許税と同様に、固定資産税評価額です。

2023年5月現在では不動産取得税を計算する際に、下表の特例・軽減措置を適用できることもあります。

● 土地と住宅用建物の税率を3％に軽減
● 土地の地目が「宅地」の場合、課税標準（不動産の価額）を2分の1に圧縮
● 購入する物件が「新築住宅」の場合、課税標準から1,200万円を控除
● 住宅用建物と同時に宅地を購入した場合、土地に対する税額から一定額を減額

出典：総務省「不動産取得税」

上記はいずれも条件を満たす場合に所定の方法で手続きすると、適用されます。適用を受ける前提で物件を購入する場合は事前に、条件や手続き方法を確認しましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などの課税文書を作成した際、記載された契約金額に応じて課税される税金です。下表は、2023年5月現在の税額を示します。

契約金額	不動産売買契約書	金銭消費貸借契約書
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
50万円以下		400円
100万円以下	500円	1,000円
500万円以下	1,000円	2,000円
1,000万円以下	5,000円	1万円
5,000万円以下	1万円	2万円
1億円以下	3万円	6万円
5億円以下	6万円	10万円
10億円以下	16万円	20万円
50億円以下	32万円	40万円
50億円超	48万円	60万円

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

印紙税は、郵便局や法務局の窓口で購入できる「収入印紙」を課税文書に貼り、消印をする方法で納付します。消印を失念すると「納付済」とみなされないため、注意しましょう。

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは、不動産投資ローンを扱う金融機関に対して支払う手数料です。ローン事務手数料の計算方法には、定額制と定率制の二種類があります。

定額制	借入額と関係なく、金融機関が指定する固定の金額を支払う方法
定率制	借入額に対して一定割合の金額を支払う方法

定額制を採用する金融機関のローン事務手数料は、3〜6万円程度が相場です。定率制を採用する金融機関では、借入額に対して1〜3％程度を支払うことが相場でしょう。

ローン保証料

融資を行う金融機関では不動産投資ローンの返済が滞ると、多額の損失が発生します。そのため金融機関は借り手に保証会社を利用させ、リスクヘッジを行うことが通常です。ローン保証料は借り手が支払う、保証会社の利用料にあたります。

ローン保証料の支払い方法は、借入金利に上乗せして毎月支払う方法と契約時に一括払いする方法の2種類です。毎月支払う方法では毎月返済額を計算する際の借入金利にローン保証料として、0.2～0.3%程度が上乗せされます。契約時に一括払いする方法では多くの場合、借入額の2％程度を支払います。

清算金

清算金とは、固定資産税と都市計画税の一部を買主が負担する目的で、売主に支払う費用です。固定資産税とは、土地や建物を所有する人が課税される税金を意味します。都市計画税とは、都市計画法で規定される市街化区域内に土地や建物を所有する人が課税される税金です。

固定資産税や都市計画税の納税通知書は、取引する年の1月1日時点で不動産を所有していた「売主」へと送付されます。そのため、買主は不平等を解消するため、引き渡し日から12月31日までの固定資産税と都市計画税を日割りで支払うことが慣習です。

なお、1月1日を起算点と考える日割り方法に法的な根拠はありません。地域によっては4月1日を起算点と考えて、引き渡し日から3月31日までの金額を支払うケースもあります。

 

不動産投資の初期費用を抑える方法

不動産投資の初期費用を抑えるためには金融機関とのパイプを持ち、有利な条件での融資を後押ししてくれる不動産業者を選択する方法が一案です。以下ではその他、自己努力で行える初期費用の抑え方とポイントを紹介します。

さらにJ.P. Returnsでは、不動産投資について初心者の方でもわかりやすく解説した入門資料を無料公開しています。不動産投資におけるコストについてより知識を深めたい方は、こちらのフォームから申請してください。

売主物件を選ぶ

売主物件とは、不動産業者に仲介を依頼せずに直接、売主と取引できる物件です。不動産業者が売主の物件も、売主物件に含まれます。不動産投資で売主物件を選択すれば、仲介手数料の節約が可能です。

ただし、売主物件を選択した場合、取引を仲介する不動産業者のアドバイスを受けられません。売主物件を不利な条件で取引して損する事態を回避するためには自分自身に、十分な不動産知識が必要です。

土地値物件を探す

土地値物件とは、建物が存在しているものの土地の価格のみもしくは土地の価格以下で購入できる物件です。たとえば、土地の価格が6,000万円で、土地と建物を6,000万円以下で購入できる物件が土地値物件にあたります。

土地の価格の目安を把握するためには、国税庁が公表する相続税路線価を参考にする方法が一案です。もしくは国土交通省の運営サイト「土地総合情報システム」で類似した条件の土地の取引事例を調査し、参考にする方法があります。

土地値物件は金融機関から高い評価を受けやすいことから頭金を減額すると、初期費用を抑えることが可能です。ただし、土地値物件上の建物は一般的に築年数が経過しており、購入した状態のままでは入居者が見つからないケースもあります。入居率を高めるためにリフォームや、入居者を募るために広告掲載を行うなど、初期費用が高くなるリスクもあるため、注意しましょう。

頭金を減らす

十分な信用力がある人の場合は不動産投資ローンの頭金を減額すると、初期費用を抑えられます。信用力に自信がない人も頭金不要の不動産投資ローンを利用すれば、頭金の減額が可能です。

ただし、頭金不要の不動産投資ローンには、以下の問題も伴います。

● 毎月の返済額がかさみやすい
● （変動金利を選択した場合）金利上昇の影響を受けやすい

毎月の返済額がかさめば、不動産投資で手元に残る現金が減少します。手元に残る現金を確保する目的で余裕を持った返済期間を設定する場合、総返済額がかさみやすい点に注意が必要です。

変動金利とは、市場金利の変動に応じて借入金利が変動するタイプを意味します。頭金不要の不動産投資ローンを利用すると市場金利が上昇した場合の影響が大きいことから事前に、十分な収支シミュレーションを行ってください。

「どこの銀行のローンを選ぶといいんだろう？」と悩んでいるなら、おすすめの銀行をまとめた以下の記事もぜひご覧ください。
>不動産投資ローンのおすすめはどの銀行？金利などの特徴を比較

中古の区分マンションを選ぶ

初期費用を抑えるためには、比較的手頃な価格の中古物件を選択する方法も一案です。たとえば中古の区分マンションにターゲットを限定すると、300万円以下で購入できる物件も見つかるでしょう。

ただし、安価で購入できる物件に対しても、仲介手数料や登記費用は必要です。自己資金のすべてを物件の購入費用にあてるとその他の諸費用を支払えないため、注意しましょう。

他の不動産投資手法と比べた「区分マンション投資のメリット」については、以下の記事で解説しています。
>区分マンション投資のメリットとは？基礎知識や成功に導くポイントも解説

不動産投資の初期費用のシミュレーション

ここからは、不動産投資の初期費用のシミュレーションを行っていきます。

不動産投資の初期費用は、購入する不動産によって初期費用の金額が異なるため、ワンルームマンションの場合と、一棟マンションの場合に分けてシミュレーション計算していきます。

ただし、あくまでシミュレーションであるため、正確な初期費用は担当している不動産会社にご確認ください。

ワンルームマンション投資の場合

ワンルームマンション投資のシミュレーション条件は、次のとおりです。

● 物件代金：1,000万円
● 固定資産税評価額：700万円（物件代金の7割）
● 借入金：900万円（頭金以外）
● 管理費・修繕積立金：月額1万円

費用名	金額
物件の頭金	100万円
仲介手数料	39万6,000円（税込）
登録免許税	17万6,000円 ※所有権移転登記：14万円（税率2%で計算） ※抵当権設定登記：3万,6000円（税率0.4%で計算）
司法書士報酬	11万円（税込）
不動産取得税	28万円（税率4%で計算）
固定資産税・都市計画税 の日割精算	約5万9,000円 ※固定資産税：9万8,000円（税率1.4%で計算） ※都市計画税：2万1,000円（税率0.3%で計算） ※日割り額は182日で計算
管理費・修繕積立金 の日割精算	5,000円 ※30日の月の15日で引き渡したとして計算
印紙税	1万5,000円 ※不動産売買契約書の印紙税：5,000円 ※金銭消費貸借契約書の印紙税：1万円）
ローン事務手数料と保証料	19万8,000円 ※借入金額の2.2％で計算
火災保険料	約2万円
初期費用合計	225万9,000円 ※物件価格の約22.5％

数ある不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資は少ない費用で始められるとして人気があります。ワンルームマンション投資について詳しく知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。
>不動産投資が低資金でできる！ワンルームマンションの魅力と注意点

一棟マンションの場合

一棟マンションのシミュレーション条件は、次のとおりです。

● 物件代金：3億円
● 固定資産税評価額：2億1,000万円（物件代金の7割）
● 借入金：2億7,000万円（頭金以外）

費用名	金額
物件の頭金	3,000万円
仲介手数料	996万6,000円（税込）
登録免許税	504万円 ※所有権移転登記：420万円（税率2%で計算） ※抵当権設定登記：84万円（税率0.4%で計算）
司法書士報酬	16万5,000円（税込）
不動産取得税	840万円（税率4%で計算）
固定資産税・都市計画税 の日割精算	約178万円 ※固定資産税：294万円（税率1.4%で計算） ※都市計画税：63万円（税率0.3%で計算） ※日割り額は182日で計算
印紙税	16万円 ※不動産売買契約書の印紙税：6万円 ※金銭消費貸借契約書の印紙税：10万円）
ローン事務手数料と保証料	594万円 ※借入金額の2.2％で計算
火災保険料	約10万円
初期費用合計	6,155万1,000円 ※物件価格の約20.5％

 

不動産の価格によって初期費用は変動する

ワンルームマンションを購入した場合と、一棟マンションを購入した場合とでは初期費用が変わります。

初期費用が変動する理由は、物件代金の違いと固定資産税評価額の違いです。この2つの金額が増えるほど、初期費用も増えていきます。

ただ、物件代金や固定資産税評価額が増えても、初期費用はおおよそ物件代金の15%～30%に落ち着きます。初期費用の計算を詳細に行うのは難しいため、初期費用は物件代金の15%～30%かかると思って投資計画を立てるとよいでしょう。

不動産取得税と初期費用について

不動産取得税は不動産を購入したときに課税される税金です。不動産の現物を購入したときに必ず課税されます。

また不動産取得税は、固定資産税評価額の金額によって増減し、固定資産税評価額の高い不動産を購入したときには、不動産取得税も高くなります。

不動産取得税は不動産購入時に課税される税金の中でも税率が高い税金であるため、不動産購入時にいくら課税されるのか計算しておくことが大切です。

 

不動産投資における頭金の目安

不動産投資における頭金の目安は、10%～20%です。

ローンを借りて不動産投資をする場合、10%～20%の頭金を入れると金融機関からの借入がしやすくなります。また、頭金を多くいれるほど借入金額も減るため、月々の返済金額、返済総額も減少します。

運用に必要な資金を残しつつ10%～20%の頭金を入れて、不動産投資を進めていくと運用しやすくなるはずです。

 

初期費用以外にも！不動産投資の運用コスト

不動産投資に挑戦する際には初期費用のみではなく運用コストも配慮して、収支見込みを計算する必要があります。収支の安定を目指すためには長期的な空室リスクや災害への対策費用もチェックした上、物件の購入を決断することがおすすめです。

以下では、初期費用以外に必要な不動産投資の運用コストの概要を紹介します。

税金

不動産投資で物件を所有している期間は毎年、以下の税金が課税されます。

毎年かかる税金

● 所得税
● 住民税
● 固定資産税
● 都市計画税

不動産投資を副業で行う人の場合、本業の収入と不動産投資で得た利益などを合算し、合計所得額を計算します。そして、合計所得額から経費や控除費用を引いた課税所得に対して、所得税や住民税が課税される仕組みです。固定資産税や都市計画税は、毎年4〜6月に送付される納税通知書に記載された金額を支払います。

保険料

火災保険や地震保険の保険料も、物件を所有している限り発生するコストです。その他、不動産投資では自分自身のけがや病気に対する備えとして、団体信用生命保険に加入することもあります。

団体信用生命保険とは、不動産投資ローンの返済中にもしもの事態が発生した際に保険金で、残債務を完済する保険です。団体信用生命保険に加入する場合は毎月の返済と合わせて保険料の支払いを行うため、不動産投資ローンの借入金利に0.1〜0.3％程度が上乗せされます。

入居者の募集や入退去にかかる費用

入居者の募集を不動産業者に依頼する場合は成功報酬として、仲介手数料と広告費を支払います。仲介手数料と広告費の金額は地域によって変化する可能性があるものの、それぞれ、家賃の1か月分程度が相場です。

物件の退去が起きた際には、修繕費も発生します。修繕費とは、次の入居者を募集するにあたって以下の工事・作業を行うため、発生するコストです。

● 壁紙の張替え
● フローリングの清掃、ワックスがけ
● 水回りの清掃　など

さらに、退去者が出たタイミングで以下の設備を交換する場合には、設備交換費用も発生します。

● 電気温水器
● エアコン
● 給湯器
● 換気扇
● IHコンロ　など

電気機器や設備の寿命は、10〜15年程度と言われます。不動産投資では定期的に設備交換費用が発生することを理解して必要資金を、計画的に準備すると安心です。

建物の維持・管理にかかる費用

不動産投資における建物の維持・管理や入居者への対応は基本的に、不動産管理会社へ委託します。不動産管理会社へ謝礼として支払う「管理委託費」は、家賃の5％程度が相場です。

下表は、不動産管理会社に委託できる業務の具体例を示します。

● 入居者のクレーム対応
● 家賃の回収、滞納時の催促
● 共有部分の清掃
● 設備の管理、メンテナンス　など

対応する業務の範囲やサービス内容は、不動産管理会社によって異なります。不動産管理会社と契約する際には「いくらでどの程度のサービスを受けられるか」を事前によく確認しましょう。

賃貸の管理にかかる各種手数料についてまとめた以下の記事も、併せて確認してみてください。
>賃貸管理にかかる手数料はいくら？依頼できる内容やその他の費用を解説

不動産投資の初期費用を用意する時の注意点

不動産投資の初期費用を用意する時の注意点は、次のとおりです。

● 表面利回りが高い物件は要注意
● 物件運用後の費用や考えられるリスクを見据える

不動産投資の初期費用を用意するということは、どの物件を購入するのかある程度判断したときでしょう。物件の売買契約を締結する前に、上記の内容を確認し、もう一度購入するかどうか再考し慎重に進めていきましょう。

表面利回りが高い物件は要注意

表面利回りが相場よりも高い物件には注意しましょう。

表面利回りが相場より高い物件は、利回りを高くしないと売れない物件の可能性があるからです。立地が悪い、事故物件であるなど問題を抱えている物件は、空室リスクが高くなってしまいます。相場より良い条件で購入できたとしても、運用がうまくいかない物件だと不動産投資に失敗する恐れもあると考えておきましょう。

物件運用後の費用や考えられるリスクを見据える

物件運用後の費用や考えられるリスクを見据え、初期費用を準備し売買契約を締結しましょう。

不動産投資は不動産購入がゴールではありません。購入し運用が始まるところからスタートです。運用するのに多額の費用が必要であったり、リスクが大きい不動産であったりすると運用はうまくいきません。購入後の運用についてしっかり検討したうえで、不動産投資をおこなっていきましょう。

なお、J.P. Returnsでは不動産投資について個別相談窓口を設けています。不動産投資に疑問が残る方は、ぜひご利用ください。個別相談窓口のご予約はこちらから。

不動産投資における初期費用まとめ

不動産投資の初期費用には、頭金・仲介手数料・登記費用・ローン関連の費用などが含まれます。初期費用を抑えるためには、売主物件や土地値物件を探すほか、頭金を減額したり、中古の区分マンションを選んだりするとよいでしょう。不動産会社や管理会社選びも慎重に行うことが大切です。

また、不動産投資は物件を購入して終わりではなく、運用していくこととなります。運用にかかる税金や維持費なども把握しておきましょう。

「J.P.RETURNS」では、不動産事業に取り組むパートナーとして、一流のコンサルタントが駅近・築浅の優良物件・売主物件をご案内いたします。不動産投資についての個別相談窓口も設けていますので、ぜひお気軽にご利用ください。ご予約はこちらから。またそのほか、自宅で学べる動画セミナーの実施などさまざまなサポートを提供しております。合わせてご活用ください。