不動産投資の成功率を上げる方法とは？失敗する行動パターンも解説

一般的に不動産投資の成功率は10％前後と言われることがあります。しかし、実際には不動産投資の成功率・失敗率に関する公的な機関のデータは存在しません。そもそも不動産投資において何をもって「成功」とするかは人によって異なります。

たとえば「大きな収益を上げたい」という投資目的の場合、赤字が出ない程度の成果では成功と感じられないでしょう。その一方で、「空いている土地を活用したいため、赤字にならなければ満足」という人であれば、わずかな収益であっても成功したと捉えられます。つまり、同じ結果で成功と感じる人もいれば、失敗と感じる人もいます。成功の定義が一貫していないため、一定基準で成功率・失敗率を算出するのは難しいでしょう。

しかし、正確な成功率を表せないとはいえ、不動産投資は他の資産運用の方法と比べて手堅く、失敗率は決して高くはありません。不動産投資の基本的な流れは、物件を購入し売却益や家賃収入を得ます。物件の管理・運用に自己資産を使ったり収入を上回る経費がかかったりしなければ、利益が少なくても広い意味で投資は成功と言えるでしょう。

他にも、不動産投資の成功率を考える際は以下の要素も関係します。

不動産投資の目的を「不動産を転売して売却益を得ること」と捉えた場合、成功率は大きく下がってしまいます。不動産売買で売却益を得るには、購入価格よりも高く売れるように景気や資産価値の変動を正確に把握し、ベストなタイミングで売却する必要があります。

不動産の転売利益を目的とした投資は、物件選びなどの難易度が高く、FXのように市場の動きを細かく読み取る、投機的な資産運用です。不動産投資の成功を黒字化の達成であると考えた場合、短期的な転売利益を狙うのではなく、長期的な視点で不動産を運用・管理する投資の方法がおすすめです。

他の資産運用の方法と比較することで、不動産投資の成功率を相対的に把握できるようになります。代表的な投資ジャンルとその一般的な成功率は、以下の通りです。

これらの資産運用の方法に比べると、不動産投資は土地や建物という比較的価値の安定した資産を運用の対象としています。その意味で、さまざまな資産運用の方法の中で、不動産投資は堅実なジャンルの1つであると言えるでしょう。

不動産投資は、ワンルーム投資、戸建て投資、一棟投資、駐車場経営、REITなどさまざまな種類が存在します。それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、どの不動産に投資するかによって、成功率（難易度）も変わってくるでしょう。

より具体的に不動産投資の難易度を把握するために、各種の特徴やメリットとデメリットを解説します。

マンション投資の種類。初心者向けの区分投資はどう始める？

ワンルーム（マンション）投資とは、マンションを一棟丸ごと購入するのではなく、建物のうち一部屋のみを購入して第三者に貸し出す投資のことです。総投資額が低いことから損失リスクを抑えられるため、初心者でも成功できる可能性があります。

投資対象が一部屋のみのため、管理の手間がかからない点もポイントです。ただし、入居者がなかなか見つからないと家賃収入がゼロの期間が続くため、不動産投資の成功から遠ざかる点に注意しましょう。

戸建て投資とは、アパート・マンションではなく一戸建て住宅を購入し、第三者に貸し出す投資のことです。アパート・マンションに比べて一戸建ては入居人が長く住む傾向にあるため、長期的な収入を期待できます。

戸建て投資の特徴は、自分のタイミングで修繕やリフォームができる点です。また、不動産投資の最終局面において、「物件を売却する」「自分で住む」「更地にして売却する」などさまざまな選択肢を検討できる点も、メリットとして挙げられます。

一方、築年数や立地に加え、投資対象物件に瑕疵がないかなど、多くの点を見極める必要があることには注意しましょう。

一棟（マンション）投資とは、マンションを丸ごと一棟購入し、各部屋を第三者に賃貸することです。一部屋のみを抱えるワンルーム投資と異なり、一棟投資では複数の部屋を第三者に賃貸可能なため、空室リスクを抑えられます。

ただし、一棟購入は高額な資金が必要になる点に注意が必要です。高い家賃収入を得ることを目標に掲げるのであれば、ワンルーム投資よりも一棟投資のほうが成功しやすいですが、その分失敗した時に大きな痛手を被ることになります。

シェアハウス・民泊投資とは、1つの物件を複数の入居者に貸し出したり宿泊施設として提供したりする方法です。入居者が複数いるため、退去者がいても家賃収入を維持しながら、新たな入居者を募集し収入を取り戻せるのがメリットです。また民泊として貸し出す際は、通常の賃貸よりも高めの賃料を設定できます。

一方で、物件によっては共同生活しやすいようにリノベーションが必要になるかもしれません。マンションではシェアハウス・民泊が禁止されているケースもあり、運用できる物件が限られます。シェアハウスの住人同士や民泊の宿泊客同士によるトラブルが発生した場合は、対応が求められます。

駐車場経営とは、所有する土地に駐車場を設置し、駐車料金を得るという投資です。駐車場経営は基本的に建築不要のため、他の不動産投資よりコストを抑えて運営できます。

また、建物を建てにくい場所でも経営可能、災害リスクがマンションやアパート向け投資よりも低い点などがメリットです。また万が一駐車場経営で成功できなかった場合には、立地にあわせて建築し、別の形態の不動産投資に挑戦できます。

ただし、駐車場は住宅用地の特例措置を受けられないため、住宅を建てる場合よりも数倍高い固定資産税を課される点がデメリットです。また、平面で利用できる土地が少ないため、期待できる収入も他の不動産投資より低くなります。

REIT（不動産投資信託）とは、マンション・オフィスビルといった不動産に投資して得た賃貸収入などを投資家に還元する仕組みの投資信託のことです。数万円単位と少額で購入可能な投資のため、損失リスクを軽減できます。

REITのメリットは、証券取引所の取引時間中にいつでも購入・売却の注文が可能な点です。また、専門家が運用するため、不動産投資の知識が浅い初心者でも成功できることがあります。

一方で、投資した不動産が自分の所有にならない点がデメリットです。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

参考：金融広報委員会「不動産投資信託（REIT）」

成功率を具体的な数字で把握できなくても、不動産投資のメリットとデメリットを比較すれば、投資すべきか判断しやすくなります。不動産投資の主なメリットは、以下の5点です。

不動産投資のメリットは安定的な収入が見込めること！5つのリスクも解説

また、不動産投資のデメリットには、以下の4点が挙げられます。

不動産投資に関する5つのメリットと4つのデメリットを確認していきましょう。

まず、不動産投資を始めることで安定した収入を期待できる点がメリットです。基本的に家賃に大きな変動はないため、毎月ある程度決まった収入を得られます。

2つ目のメリットは、少ない資金でも大きなリターンを期待できる点です。銀行から不動産投資用のローンを借りれば、手元資金では買えない物件も手に入れられるため、より大きな利益を期待できます（レバレッジ効果）。

3つ目のメリットは、老後の安心につながることです。定年退職して給与所得を得られなくても、定期的に不動産所得を得られるため、年金収入に頼らずに生活できます。

4つ目のメリットは、生命保険の役割を果たすことです。不動産投資ローン利用時に団体信用生命保険に加入できれば、自分に万が一のことがあった場合に残債がなくなる上に不動産を親族に相続させられます。

最後に、節税対策になる点もメリットです。不動産は現金などの金融資産に比べて相続税評価額が低く計算される傾向にあるため、相続人が支払う相続税を抑えられます。

マンション投資で節税できる！仕組みや節税額を増やすコツについて解説

まず、上場株式や投資信託と比べて流動性が低い点がデメリットです。上場株式や投資信託は売却を決断すれば数日後に現金化できるのに対し、不動産を売却するには買い手を探すことから始めなければならないため、スムーズに取引が進んでも現金化まで1ヶ月程度は見込んだ方がいいでしょう。

また、各種コストがかかる点もデメリットです。不動産投資には、不動産取得税や固定資産税といった税金や、修繕費などさまざまなコストが発生します。

さらに、一定の労力を要する点もデメリットです。投資にあたって物件選定の手間がかかる上、不動産管理や確定申告の作業もおこなわなければなりません。

最後に、さまざまなリスクを伴う点が不動産投資のデメリットです。主なリスクとして、空室が多く家賃収入が想定より減少する空室リスク、入居人に家賃を滞納される滞納リスク、地震や火災により物件が損傷・倒壊する災害リスクなどが挙げられます。

「不動産投資はやめとけ」というのは本当？リスクを避ける方法を解説

不動産投資には、失敗につながりやすい行動があります。成功率を上げるためには、失敗につながりやすい行動パターンを把握することが大切です。ここでは、失敗につながりやすい行動パターンを3つ紹介します。

不動産投資における失敗について事例などを交えて、下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資に失敗する理由とは？失敗事例や対処方法について解説

不動産投資は短期的に利益を得る投資ではなく、中長期的な計画を立てて地道に取り組む資産運用です。さまざまなリスクを想定し、計画的に行わなければなりません。

不動産を選ぶときは、立地や物件の状態から、需要があり安定的に家賃収入を得られるかで判断します。

収支計画では空室のリスクや修繕費の発生などを予測し、無理のないシミュレーションをすることが大切です。

「なんとかなる」と無計画で始めると、思うように家賃収入が入らずローン返済に困るなど失敗する可能性が高いでしょう。

不動産投資にありがちなのが、営業担当者に任せきりにすることです。営業担当者に相談すると難しい専門用語も飛び交い、面倒になって不動産選びを一任したくなることもあるでしょう。しかし、それで任せきりにしてしまっては、失敗につながります。

顧客の利益を第一に考える営業担当者ばかりとは限りません。自社の利益を優先的に考えていた場合、任せきりにしていては不利益を被る可能性があります。

勧められるままに自分でよく調べずに不動産を購入したら、「入居者の集まらない物件だった」ということになるかもしれません。不動産投資ではまず基本的な知識を身につけて自分で考えることを心がけ、物件選びでも最終的に自分自身で判断することが不可欠です。

不動産投資は損失を生み出すリスクもあるため、危機感を持たずに投資を始めると大きな損失を出してしまう可能性があります。物件の条件によっても異なる損失リスクが存在し、それぞれ対策が求められます。

以下では、物件の条件別のリスクと取るべき対策を紹介するので、参考にしてください。

不動産投資で失敗しないためには、よくある失敗例を把握して、回避するための対策も欠かせません。ここでは、不動産投資でありがちな失敗例を紹介します。

資産がない状態で不動産投資をはじめ、赤字続きで不動産を手放さざるを得なくなった事例があります。十分な資産形成をする前に不動産投資を始めてしまい、予想外の出費に対応できず、賃貸経営を維持できなくなったという事例です。

まず、不動産投資でゼロから資産形成をしようとすると失敗する可能性が高まります。ある程度の資産を築いてから始めるのが鉄則です。資産のない状態でローンを背負うと、なんらかのリスクが生じて支出が増えた場合、キャッシュフローが赤字になります。赤字の状態が続けば、不動産を所有し続けることは難しいでしょう。

高利回りの物件に投資して失敗する事例もあります。利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表す指標です。不動産投資では物件購入費に対して1年間の家賃収入がどれくらいの割合かを表します。利回りが高い物件ほど収益性が高いという目安になり、投資対象として選ばれる傾向にあります。

しかし、高利回りの物件は築年数が古いために価格が安いものも多く、空室のリスクが高い点に注意しなければなりません。高利回りという数字だけを重視して購入すると、失敗する可能性が高くなります。

価格が安いからと築年数が古い物件を購入し、空室が埋まらず失敗した事例もあります。築年数の古い物件は利回りが高いものの入居者が集まりにくく、空室発生のリスクが高めです。さらに、すぐ修繕が必要になる可能性もあり、費用が高額になるケースも少なくありません。

特に築年数が35年以上の物件は大規模な修繕が必要になる可能性が高く、リスクが高いと言えるでしょう。

不動産投資は節税になるという言葉に魅力を感じ、仕組みをよく理解せずに投資して失敗したケースもあります。

確かに、不動産投資は節税が可能です。減価償却をはじめとした必要経費を計上して不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算することで課税所得を減らすことができます。しかし、高額な不動産の購入に見合うほど高い節税効果を得られるのは、課税所得が900万円以上など所得税が高い税率となっている場合です。

不動産を購入した初年度はまとまった初期費用を経費として計上できるため、ある程度の節税効果を得ることはできます。しかし、年収が高額でない場合、次年度からの節税効果はそれほど期待できません。反対に、不動産所得の分を納税しなければならなくなる可能性が高いでしょう。

不動産投資の成功率を上げるには、運用を始める前から準備する必要があります。以下では、不動産投資の成功率を上げるための6つのポイントを紹介します。成功率を上げるポイントを理解して、効果的な不動産投資を行いましょう。

不動産投資を成功させるには、不動産取引や税金、不動産の管理などに関するさまざまな知識が必要不可欠です。知識がないと不動産業者の言われるがままに投資を進めて、損失を被るかもしれません。

インターネットで不動産投資に関する記事を読んだり、セミナーに参加したりすることで勉強することが可能です。オンライン講座やWebでの個別相談など不動産投資について勉強するプラットフォームは数多くあります。積極的にそれらに参加し、情報収集をして知識を身に付けることで、適切な投資判断ができるようになるでしょう。

不動産投資の収益を考える上で重要なポイントとなる利回りについて、きちんと理解しましょう。利回りは投資を始めてから1年後の収益を考えて出されます。高い収益が見込める利回りを高利回り、収益の低い利回りを低利回りと言い、収益の目安となるでしょう。

利回りは、基本的に「家賃収入÷物件価格×100（％）」で求められ、具体的には下記3種類の計算方法があります。

不動産会社が強調するのは想定利回りや表面利回りであることが多く、利回りを見る際はどの種類の利回りかの確認が必要です。実際は実質利回りに近い運用成果になるため、想定利回りだけに注目して決めると、思ったような利益が望めなくなってしまいます。

検討している不動産投資物件の周辺環境を調べて、入居者を集めやすいエリアか確認することで、不動産投資の成功率を上げるのに役立ちます。物件の見た目はリフォームで整えられても、立地条件は変えられません。周辺環境は物件の見た目以上に重要とも言えるでしょう。

以下は、不動産投資が成功しやすいエリアの特徴です。

治安が良いエリアは、ファミリー層や単身の女性から需要があります。警察が出している周辺の犯罪情報マップなどをチェックしましょう。子どもがいる世帯は、病院・スーパーなどの施設や子どもが遊べる公園、安全な通学路なども重視します。

また駅が近く、路線のアクセスが良い場所は、幅広い層から人気のあるエリアです。しかし、自動車を所有しているファミリー層は、駐車場の有無を優先する場合もあります。

周辺環境を見る際は、入居者の属性をイメージし、ターゲット層に合った環境であることが大切です。

物件を購入する前に、数十年単位でどのくらいの利益になるのか長期的なシミュレーションをしましょう。不動産投資は長期投資として利益を出すのが基本であるため、数十年単位で見た際に利益が得られるなら成功していると言えます。

物件は築年数を重ねるにつれ、家賃相場が下がり、空室リスクが上がります。修繕費も必要になるでしょう。将来的な収益減少も厳しめに考慮し、現実的なシミュレーションのもと投資計画を立ててください。

不動産投資は、物件購入時だけではなく運用中にも多くの費用がかかります。収入を上回らないように、ランニングコストを把握した上で投資用物件を選ぶことが大切です。

物件を所有していると、定期的にかかる費用として、下記が挙げられます。

建物の維持管理にかかる費用や税金、保険料は不動産投資をする上で避けられないランニングコストです。現金一括購入しているのではない限り、毎月のローン返済の費用もかかります。また、不動産投資を行う場合、運用を委託するのが一般的です。委託会社や物件の規模によって委託費用は異なるため、見積もりを出してもらいましょう。

投資規模の拡大を急がずに、徐々に投資額を増やしていくようにします。投資物件を多くするほど収益も増えるため、順調に進むと次々と物件を追加したくなるかもしれません。しかし、不動産市場の動向や経済情勢の把握が不十分な状態で投資規模を拡大すると、急激な市場変化に対応できず失敗する可能性があります。

最初は小規模に投資を始めて、不動産市場の動向や経済情勢を少しずつ学んでいきましょう。不動産投資に関する知識・経験を蓄積していきながら、徐々に投資規模を拡大していくことが、不動産投資を安定的に成功させるポイントです。

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、リスクを完全にゼロにすることはできません。しかし、事前に対策を講じてリスクを軽減することは可能です。不動産投資の成功率を上げるには、以下の3つのリスクについて考えておきましょう。

自然災害の多い日本では、災害によって物件が損傷するリスクが高い状況にあります。地震・台風・豪雨・豪雪・土砂崩れなど自然災害で所有していた不動産を失い、残ったのはローンだけという事態もあり得るでしょう。自然災害は完全には予測しきれないとはいえ、対策することで損失を軽減できます。

まず損失を最小限にするには、自然災害に対応している損害保険への加入が欠かせません。また購入前に周辺地域のハザードマップを調べ、自然災害リスクが高いエリアの物件は避けるのもリスク管理の1つです。

家賃収入が主な収益となる不動産投資では、空室リスクは死活問題と言えます。特にワンルーム投資や戸建て投資であれば、空室は収入ゼロを意味します。空室が出て収入が減っても、または収入がなくなっても、ローン返済費用や管理費用、維持費用がかかるため、空室は不動産投資における重大なリスクです。

空室リスクへの対策の1つは、立地条件や設備を確認し需要の高い物件を選ぶことです。不動産会社の情報だけではなく、自分自身でもリサーチして決めるようにしましょう。

すでに所有している物件の空室期間が長い場合は、物件に付加価値を与える必要があります。最新鋭の設備を導入したりリフォームしたりすることも検討しましょう。宅配ボックスやカメラ付きインターホンなど、簡単なものでも入居者ニーズに沿った設備を増やすことで、入居者を集めやすくなります。

建物は建築後、年月が経つにつれて建物の老朽化は避けられません。しかも、老朽化を放置していると、建物が築年数以上に傷んで腐食し、倒壊する危険性が高まります。自然災害に弱い建物になってしまうでしょう。また外観が古いと入居希望者が現れず、空室リスクにもつながります。入居者が決まっても、古くて汚れているとすぐに引っ越してしまうかもしれません。

投資を始める前にできる老朽化リスクの回避策としては、築年数があまり経過していない物件を選ぶことが挙げられます。築年数が経っている中古物件を購入する場合は、前もって建物の状態を確認し、修繕費用を多めに見積もっておきましょう。

長期間投資を続ける際は、10～15年に1度の頻度でキッチンなどの水回りなどの大規模な修繕を計画し、あらかじめ修繕金を計上しておきましょう。定期的にメンテナンスを行い、建物が完全に傷む前に修繕することが大切です。

不動産投資の成功率に関する、公的データはありません。不動産投資のメリット・デメリットを知ることや、他の投資手法との比較を通じて、自分が始めやすいか判断しましょう。

また、不動産投資で成功するためには、リスク・コストを把握することや専門知識を深めることが大切です。どのようにして不動産投資の知識を深められるか分からない場合は、セミナーへの参加も検討してください。

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