区分マンション投資のメリットとは？基礎知識や成功に導くポイントも解説

区分マンション投資とは

区分マンション投資は不動産投資の一種であり、マンションの1室を購入して運用していく方法です。

区分マンション投資を行う際には利益が出る仕組みや、運営費がかかること、他のマンション投資とは違うことを理解しておく必要があります。

まずは区分マンション投資とは何かについて解説します。

区分マンション投資で利益が出る仕組み

区分マンション投資で利益が出る仕組みは、次の2種類です。

● 家賃や更新料などの収入
● 区分マンションの売却差益

区分マンション投資では、家賃や更新料などのインカムゲインと売却差益によるキャピタルゲインが得られます。

インカムゲインとは、資産を保有していると得られる収入です。一方、キャピタルゲインとは資産を売却したときに得られる売却差益のことを指します。

区分マンション投資には運営費がかかる

区分マンション投資を行う際には、次のような運営費がかかります。

● 管理会社の委託料
● 入居者募集費用
● 室内の修繕費用
● 火災保険料
● 固定資産税
● 都市計画税 など

区分マンション投資をするときには、多くの運営費がかかります。運営費が収益よりも高くなってしまうと、利益は出せず損失を生んでしまいます。

経費として認められる費用を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
>不動産投資で節税する裏ワザ｜経費に認められるものも紹介

ワンルームマンション投資との違い

ワンルームマンション投資はワンルームマンションに投資する方法であり、区分マンション投資の一種です。

区分マンションにはワンルームの他に、1Kや1LDK、2DK、4LDKなど多くの間取りがあります。間取りの中でワンルームだけを対象にした不動産投資が、ワンルームマンション投資です。

区分マンション投資は広い意味で使われるため、ワンルームでもファミリータイプ、どちらに投資したとしても区分マンション投資に該当します。

ワンルームマンション投資について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参照ください。
>ワンルームマンション投資とは？7つのメリットと6つのデメリット&危険性をプロが解説

一棟マンション投資との違い

区分マンション投資と間違えやすい言葉として、一棟マンション投資があります。一棟マンション投資とは、マンションの土地と建物を一括して購入し、それらを運用して収益を上げる不動産投資のことをいいます。

一棟マンションは、複数戸の部屋をまるごと購入するため、1室だけ購入する区分マンションと比較すると高額です。そのため、一棟マンション投資を始めるには多額の資金が必要となります。しかし、複数の部屋からの家賃収入があるためキャッシュフローが良いという特徴があり、上級者に人気の不動産投資です。

一棟マンションの特徴として、外壁や共用部分などの大規模修繕をオーナー負担で行うという点があります。一方、区分マンションは大規模修繕を管理組合が行うので、手間がかかりません。

また、1室だけ購入する区分マンション投資に比べて、複数戸を購入する一棟マンション投資は初期費用が高くなる傾向にあります。

区分マンション投資と一棟マンション投資の違いをまとめると、以下のとおりとなります。

	区分マンション投資	一棟マンション投資
初期費用	少ない	多い
投資対象	1室から	複数戸
収益性	小さい	大きい
大規模修繕	不要	必要

アパート一棟を購入して不動産投資を行う方は、こちらの記事もぜひご覧ください。
>アパート一棟買いによる失敗例｜リスクと対処法・その他の投資方法も

区分マンション投資のメリット7点

区分マンション投資には、魅力的なポイントが多くあります。ここからは、区分マンション投資のメリットを7つ紹介します。

少ない自己資金から始められる

区分マンション投資は、一棟マンション投資と比較すると少ない自己資金で始められます。

健美家による「収益物件 市場動向 年間レポート 2022年」では、首都圏の収益区分マンションの平均価格が1,775万円、一棟アパートが7,907万円、一棟マンションが1億8,260万円という結果でした。このことからも、区分マンション投資が他と比べて少ない初期費用で始められることがわかります。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 「収益物件 市場動向 年間レポート 2022年」

不動産投資は、物件価格の3割以上の自己資金があれば、安全に経営できるといわれています。たとえば、物件価格8,000万円の一棟マンションの場合は自己資金2,400万円以上が目安です。一方、区分マンションの価格が2,000万円の場合は、600万円の自己資金で済むのです。

上記はあくまで例で、自己資金額は物件の利回りや資産価値によりますが、区分マンション投資は始めるハードルの低さがメリットのひとつといえます。

不動産投資がいくらから始められるのか気になる方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産投資はいくらから始められる？自己資金別に購入できる不動産などを解説

好立地の物件を運用できる

不動産投資では、好立地の物件を選ぶことが成功につながる重要なポイントです。一棟マンションは数が限られているため、立地の良い場所は中々売りに出ません。しかし、区分マンションは駅前に多く建っているので、好立地の物件が見つかりやすいのです。

たとえば、東京23区内や駅徒歩5分以内の一棟マンションは、1億円以上の値段がつく高額物件がほとんどです。しかし、区分マンションは1室のみを購入するので、個人でも手が届く価格の物件が存在します。

交通アクセスが良い、都心に近い、住環境が良い、などの立地条件は空室リスクを最小限に抑えます。建物に不満があったとしても、立地が良ければそのまま住み続ける人が多いのです。

需要の高い好立地物件を選ぶことで、リスクを最小限に抑えた不動産経営を行えるでしょう。

管理の手間がかかりにくい

不動産投資は毎月の家賃で収益を得ますが、安定して稼ぐためには物件の管理やメンテナンスが欠かせません。その点、区分マンション投資は管理やメンテナンスの手間がかかりにくい特徴があります。

区分マンションは、外壁や廊下、エレベーターなどの共用部分を管理組合が管理しており、エレベーターの定期点検や、災害時の建物の修繕も管理組合が行っています。そのため、区分マンションのオーナーは室内（専有部分）だけを管理、メンテナンスすればよく、管理の手間が大幅に省けるのです。

一方、一棟マンション投資の場合は、外壁や屋根、廊下などに対する大規模修繕をオーナーが行う必要があります。また、災害で建物に損傷があった場合はオーナー負担で修繕しなければならず、それが原因で入居者に被害が出た場合もオーナーが補償しなければいけません。

区分マンション投資に比べると、一棟マンション投資はオーナーの精神的、金銭的負担が大きくなります。区分マンション投資は最小限の手間で管理できることから、本業が忙しいサラリーマンオーナーに優しい不動産投資といえるのではないでしょうか。

マンションの管理について気になる方は、こちらの記事もご覧ください。
>マンションの賃貸管理業務とは？｜業務内容や委託のメリットを解説

ローンを組みやすい

不動産投資の最初のハードルは、物件を購入するためのローンを通すことです。区分マンション投資は、他の不動産投資と比べ、ローンが組みやすいというメリットがあります。

先述したとおり、区分マンションは他の不動産投資物件と異なり、少ない初期費用で始められることが可能です。借入金額が少ない分、金融機関の審査に通りやすく、少ない自己資金で不動産投資を始められます。自己資金を増やし、さらに借入金額を減らせれば、どんどんキャッシュフローが良くなっていくでしょう。

また、購入者の年収や勤務先によっては、フルローンを利用して区分マンションを購入することも可能です。フルローンとは、物件価格の100％をローンでまかなうことで、たとえば2,000万円の物件であれば2,000万円の融資を受けて購入できるのです。フルローンを利用することで、手元に資金を残しておけば、万が一のトラブルに備えられます。

不動産投資ローンの選択に迷っている方は、こちらの記事もご覧ください。
>不動産投資ローンのおすすめはどの銀行？金利などの特徴を比較

金利上昇の影響を受けにくい

区分マンションは、他の不動産投資と比較すると借入金額が少ないため、金利上昇のリスクが低いこともメリットです。借入金額が多いほど金利上昇による影響が大きく、毎月の返済や総返済額が急激に増えてしまいます。

ここで、シミュレーションの例を紹介します。

【借入金額2,000万円、借入期間20年、金利3％と4％の違い】

金利	毎月返済額	総返済額
3％	110,919円	26,620,567円
4％	121,196円（＋10,277円）	29,086,873円（＋2,466,306円）

【借入金額1億円、借入期間20年、金利3％と4％の違い】

金利	毎月返済額	総返済額
3％	554,597円	133,103,316円
4％	605,980円（＋51,383円）	145,435,138円（＋12,331,822円）

上記のシミュレーションでは、借入金額が多いほど金利上昇に強く影響されることがわかります。借入金額が多ければ、金利上昇時の返済額の増加幅も大きいのです。そのため、借入額が少ない区分マンションは金利上昇の影響を受けにくいといえます。

次の表のように、現在は金利が上昇傾向にあるため、金利の影響が少ないのは大きなメリットです。

 

引用：ダイヤモンド不動産研究所 DH住宅ローン指数

不動産投資の金利リスクについて不安な方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産投資における金利上昇のリスクとは？今後の金利の動向も解説

区分マンションは売却しやすい

区分マンションは流動性が高いので、購入しやすく売却しやすいという特徴があります。区分マンションは一棟マンションに比べると価格が低いため、需要が高く人気なのです。

先述したとおり、首都圏では一棟アパートの平均価格が約7,900万円、一棟マンションにいたっては平均約1億8,000万円と高額なため、購入できる投資家は限られています。しかし、区分マンションは平均で約1,700万円という価格で販売されているため、購入希望者が多く現金化できるスピードも早いのです。

また、国土交通省の「不動産価格指数」によると、次のグラフのようにマンションの需要が高まっています。

引用：国土交通省「不動産価格指数」

需要が高まるほど流動性が高まり、売却価格も高くなっていきます。

ただし、立地が悪い区分マンションは流動性が低く売却しにくい点と、ローンを多く組みすぎると残債が多くなり、売却できない点には注意しましょう。

複数所有することでリスクを分散できる

投資の世界では「卵を1つのカゴに盛るな」という有名な格言があります。偏った資産形成はリスクが大きいため、資産を分散してリスクヘッジするべきだという言葉です。この格言は、一般社団法人 投資信託協会のホームページでも引用されているものです。

不動産投資の世界でも同じことがいえます。マンションを1棟だけ所有していた場合、災害で建物が使えなくなると家賃収入がゼロになってしまいます。

その点、区分マンションは安価で複数戸所有しやすいので、リスクを分散させやすい投資商材だといえるでしょう。

不動産投資にまつわるリスクについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
>不動産投資はリスク管理が大切！分散投資の方法と注意点を解説

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資には多くのメリットがありますが、注意しなければいけないポイントもあります。ここでは、デメリットについて解説します。

実質利回りが低い

区分マンション投資は、他の不動産投資と比較すると実質利回りが低くなる傾向にあります。その理由は、家賃収入における経費の割合が高いことです。

区分マンションは共用部分を管理組合が管理していますが、その分管理費と修繕積立金を毎月支払っています。さらに、入居者管理に対する管理料や固定資産税、ローン返済額を考慮すると、手元に残る利益が少なくなってしまいます。

一棟マンションでも、建物のメンテナンス費や管理料、固定資産税などがかかりますが、家賃収入も多いため、最終的な利益は区分マンションより多いことがほとんどです。このように、区分マンション投資は一棟マンションに比べると家賃収入が少ないので、出口戦略をしっかり立てて利益を確保することが重要といえるでしょう。

利回りについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産投資の利回りの計算方法｜相場や注意したい物件も解説

空室時のダメージが大きい

区分マンションは空室になった際、家賃収入がゼロになってしまいます。空室時にダメージを受けやすいことも区分マンションのデメリットです。

一棟マンションの場合は、複数室に空きが出ても他の部屋からの家賃収入があるので、大きな影響はありません。たとえば、部屋が50戸あるマンションに2室空室が出ても96％の家賃収入があります。しかし、区分マンションを1室しか所有していない場合、そこが空室になると家賃収入が0％になってしまうのです。

また、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支払いが毎月あるため、自己資金から費用を捻出する必要があります。この状態が続くと経営が立ち行かなくなり、最悪の場合、売却する以外の道がなくなるかもしれません。

空室リスクやその解決方法を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
>不動産投資の空室リスクとは？空室率が上がる原因と空室対策9選

運用の自由度が低い

区分マンションは、共用部分の管理を管理組合に任せていたり、管理規約がマンションごとに決まっていたりするため、オーナーが行える運用の自由度が低くなってしまいます。空室対策のために他の部屋との差別化を図ろうとしても、オーナーの権限だけではできることに制限があるのです。

具体的には、入居者募集の幅を広げるために、その部屋だけペット飼育可能にすることはできません。マンション全体がペット飼育不可と決められている場合は、管理組合による総会で一定数の賛成を得なければ規約を変更できないのです。

また、「マンションの廊下が老朽化しているので明るく塗り替えたい」と考えても、一所有者の権限では工事を行えません。共有部分はマンション全体の持ち物であるため、承諾がなければ工事ができないのです。

不動産投資では、リスク回避のため臨機応変に対策を立てることが重要です。しかし、区分マンションはオーナーが扱える範囲に制限があり、思うように対策が取れない点がデメリットといえるでしょう。

区分マンション投資のシミュレーション計算

区分マンション投資をするとなぜ利益が上がるのか利回りを基にしたシミュレーション計算を行っていきます。

【シミュレーション条件】
● 物件価格：30,000,000円
● 購入諸費用：1,500,000円
● ローン借入額：20,000,000円
● ローン返済額：月額85,000円（返済期間25年・金利2.0％で試算・1,000未満切り上げ）
● 管理委託手数料：月額5,000円
● 不動産取得税：180,000円
● 固定資産税・都市計画税合計：年間84,000円
● 管理費・修繕積立金合計：月額13,000円
● 家賃：月々140,000円

上記の例を基に月々の利益、表面利回り、実質利回りを計算していきます。

【月々の利益】
● 計算式
家賃 – （ローン返済額 + 管理委託手数料 + 固定資産税・都市計画税の合計を月割りした税額 + 管理費・修繕積立金の合計）= 月々の利益

140,000 – （84,000 + 5,000 +（84,000 ÷ 12）+ 13,000）= 31,000円（月々の利益）

【表面利回り】
● 計算式
年間の家賃 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り

（140,000 × 12）÷ 30,000,000 × 100 = 5.6%（表面利回り）

【実質利回り】
● 計算式
（年間の家賃 – 年間経費） ÷（物件価格 + 購入諸費用 + 不動産取得税）× 100
※年間経費 = 固定資産税・都市計画税の合計額 +（管理委託手数料 + 管理費・修繕積立金の合計）× 12

年間経費：84,000 +（5,000 + 13,000） × 12 = 300,000

（140,000 × 12 – 300,000）÷（30,000,000 + 1,500,000 + 180,000）× 100 = 4.3%

なお、キャッシュフローまで計算したいと考えている方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産投資のキャッシュフローとは？計算方法や目安を解説【シミュレーション計算例あり】

区分マンション投資の失敗事例

区分マンション投資の失敗事例は、次のとおりです。

● 借入上限まで投資用ローンを借りてしまった
● 1つの部屋しか購入せず空室の影響を強く受けた
● 表面利回りに惑わされて購入してしまった

区分マンション投資に失敗するケースには一定の傾向があります。区分マンション投資に成功するためにも、失敗事例を学んで対策を講じていくことが大切です。

借入上限まで投資用ローンを借りてしまった

借入上限まで不動産投資用ローンを借りると、区分マンション投資に失敗する可能性が高まります。

区分マンションの売買代金にはマンションだけでなく、土地の持分も含まれています。土地の持分は収益を生まず、土地の持分までローンを借りてしまうと収益性が悪化するため注意しなければなりません。

区分マンション投資する際には頭金をある程度入れ、投資用ローンの借入額は抑えていくようにしましょう。

1つの部屋しか購入せず空室の影響を強く受けた

1つの区分マンションしか購入しなかった場合、空室リスクが高くなります。

区分マンション投資はマンションの1室を購入するタイプの不動産投資であるため、1室しか保有していない人もいます。しかし、保有する部屋が1室の場合、空室が発生すると収入が途絶えてしまうのです。

収入が途絶えてもランニングコストはかかり続けるため、一気にキャッシュフローが悪化してしまいます。

区分マンション投資する際には、できる限り複数戸購入してリスク分散したほうがよいでしょう。

表面利回りに惑わされて購入してしまった

表面利回りに惑わされてしまうと、区分マンション投資は上手くいきません。

先ほどシミュレーション計算したとおり、表面利回りは購入費用やランニングコストを考慮しません。運用に必要な費用が加味されていないため、投資用不動産購入の判断材料にはできないことがわかります。

表面利回りだけを参考にしてしまうと、想定外の費用がかかる不動産だったということもありえます。区分マンション投資する際には、決して表面利回りだけで購入を進めないようにしましょう。

区分マンション投資の成功事例

区分マンション投資の成功事例は、次のとおりです。

● 減価償却や損益通算により節税できた
● 手間を掛けることなく運用できた
● 自己資金で購入できる投資用マンションを購入した

区分マンション投資に成功している人は多くいます。区分マンション投資に成功している方は、どのような方法で成功しているのかみていきましょう。

減価償却や損益通算により節税できた

区分マンション投資では、減価償却や損益通算を利用し節税することが可能です。

減価償却は次のように定義されています。

減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

引用：国税庁 No.2100 減価償却のあらまし

減価償却を利用すれば現金を出さずに毎年経費が計上できるため、会計上だけの赤字を作り出すことが可能です。

減価償却で作り出した赤字は損益通算でき、給与所得を圧縮して所得税を減らせます。

手間を掛けることなく運用できた

区分マンションは管理会社に管理を委託すれば、手間を掛けることなく運用できます。

区分マンションを運用するには、多くの作業が必要です。しかし、運営に必要な作業のほとんどは、管理会社に管理を委託できます。

管理委託の費用は管理会社によるものの、家賃の1～5%程度で委託が可能です。

管理の手間がなくなれば、不労所得として収入が得られるようになります。また、不動産管理には専門的な知識を要するものの、管理を委託すれば知識がなくても安心して運用していくことも可能です。

自己資金で購入できる投資用マンションを購入した

自己資金で区分マンションを購入すれば、ローンに関するリスクが解消します。

区分マンションは一棟マンションと違い、1部屋で運用する投資であり空室リスクが高めです。空室が発生してしまうと収入が途絶え、収入のない中、ローンを返済していかなければ
なりません。

短期間で入居者が見つかればいいものの、長期間空室のままだと自己資金がなくなってしまうおそれもあります。

区分マンション投資をする際には、空室率にはとくに気を付けて投資をすることが大切です。

区分マンション投資に向いている人3選

区分マンション投資には、さまざまなメリットとデメリットがあり、すべての人に向いているとはいえません。ここからは、区分マンション投資がどのような人に向いているのかを解説します。

リスクの低い不動産投資をしたい人

区分マンション投資は、他の不動産投資と比較するとリスクが低い投資であるため、リスクが低く安定した不動産投資をしたい人に向いています。

たとえば、区分マンション投資は災害による修繕リスクが非常に低いです。台風が原因で外壁に損傷が発生したり、雷でテレビアンテナに異常が起きたりしても、管理組合が責任を持って修繕します。そのため、区分マンションのオーナーは安心して運営できるのです。

また、区分マンション投資は借入額が少なく済むので、金利上昇リスクに強い特徴もあります。リスクを抑え、安定した不動産投資をしたい人は区分マンション投資が向いているでしょう。

本業が忙しく手間がかからない不動産投資をしたい人

サラリーマンや個人事業主など、本業が忙しい人も区分マンション投資が向いています。区分マンション投資は、管理会社に入居者管理を委託すればほとんど手間がかからず、毎月の家賃を受け取るだけで良いためです。

一棟マンションでも管理業務を管理会社に任せることが多いですが、戸数が多いためオーナーとしての業務を数多くこなさなければいけません。入居希望者の最終審査や契約手続きなど、サラリーマンは本業に支障をきたしてしまう可能性があります。

また、区分マンション投資は、経費計算や確定申告を少ない手間で済ませられることもメリットです。本業で忙しい人は、少ない手間と低いリスクで始められる区分マンション投資が向いています。

不動産投資が副業にあたるのか気になる人は、こちらの記事をご覧ください。
>不動産投資は副業になる？公務員・会社員におすすめの理由も解説

できるだけ少ない自己資金で不動産投資を始めたい人

少ない資金でコツコツ不動産を運用したい人も、区分マンション投資がおすすめです。

一棟マンションは、物件価格が1億円以上することも珍しくなく、ローンを組んで購入する場合は3,000万円近い自己資金が必要です。一方、区分マンション投資は自己資金100万円程度から、場合によってはさらに少ない自己資金で始められます。

そのため、区分マンション投資は、少ない自己資金で不動産投資を始めたい人に向いています。

区分マンション投資を成功に導く3つのポイント

魅力が多い区分マンション投資は、どのようにすれば成功できるのでしょうか。ここからは、区分マンション投資を成功させるためのポイントを紹介します。

好立地のマンションを選ぶ

区分マンション投資は、何よりも立地が重要です。空室リスクを下げ、長期的に安定した不動産投資を目指すのであれば、好立地の物件を選びましょう。以下のようなマンションが好立地として挙げられます。

● 最寄駅から徒歩5〜10分以内
● 商業施設が多く便利な立地
● 子育て環境が揃っている立地（ファミリーマンションの場合）

できれば上記の条件が複数当てはまっている物件が好ましいですが、最低でもひとつはクリアしましょう。立地条件が悪い区分マンションは、定着率が悪く空室が埋まりにくくなります。

さらに、好立地であれば売却もスムーズに進むため、区分マンション投資に成功しやすくなるでしょう。

出口戦略を描く

区分マンション投資は、リスクが少なく管理に手間がかからない分、家賃収入だけで大きな利益を得ることは難しいとされています。しかし、出口戦略を計画的に描けば、大きな利益を確保できるでしょう。

売却によるキャピタルゲインを狙うためには、立地の良いファミリーマンションがおすすめです。ファミリーマンションは、投資目的だけでなく自宅としての需要も高いため、比較的高値で売却できるのです。

そのためには、区分マンションを購入する時点で「◯◯年間運用して●●年後に売却する」という計画を立ててみてください。とはいえ個人だけで計画を立てることは困難なので、ファイナンシャルプランナーや不動産投資会社のコンサルタントに相談してアドバイスをもらうと良いでしょう。

不動産投資における出口戦略の重要性を知りたい人は、こちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産投資における出口戦略の重要性とは？売却に適したタイミングも解説

不動産会社から物件紹介を受ける

区分マンションの物件情報は、インターネットやチラシなどで仕入れられますが、効率よく探すためには不動産会社から物件紹介を受けることが近道です。その中でも、投資物件をメインに取り扱っている不動産会社に物件を紹介してもらいましょう。

不動産会社と接点を持つには以下の方法が挙げられます。

● ホームページから資料請求をする
● ホームページから面談予約をする
● 不動産会社が行っているセミナーに参加する

初心者でも親身に、適切な物件を紹介する不動産会社を選ぶと良いでしょう。

まとめ

今回は不動産投資の中でも、初心者から始められる区分マンション投資について解説しました。区分マンション投資は、管理する範囲が狭く手間のかからない不動産投資です。また、少ない自己資金からでも始められるため、リスクを抑えた不動産投資をしたい人におすすめです。

ただし、区分マンション投資は適切な資金計画や物件選定を行わなければ、大きな利益を確保できません。J.P.RETURNSでは、お客様の状況に合った投資計画の立案や物件紹介を行っております。区分マンション投資について相談したい方はこちらから。